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房地產是所有房產與其他地產的綜合總稱。房地產業為我國保持經濟的發展穩定提供經濟保證，是我國產業部門的重要部分，并直接構成各產業部門。房地產作為各個產業部門固定資產的重要組部分，直接參與企業生產和其他實體經濟活動，并間接成為控制商品生產和其他經營活動成本的重要組成內容。房地產開發是直接構成整個社會財富的重要組成，對未來國民經濟發展具有穩定而長遠的重要影響。

1房地產項目的開發

房地產經營開發是房地產經營活動中一項重要制度，屬于房地產活動生產、流通、消費諸多個環節過程中的首要組成環節。所謂房地產經營開發，泛指個人在依據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定取得相應國有土地經營使用權的國有土地上依法進行房屋基礎配套設施、房屋工程建設的開發行為。1.1房地產開發審批流程。房地產開發的審批流程主要包括房地產開發公司的事前準備開發工作與房產行政部門審批等兩部分。其中，房地產開發公司的項目準備審批工作主要是在項目報土地行政審批機關申請審批之前，房地產項目開發建設公司股東應事先辦理好土地出讓登記手續，委托由具有相關資質的勘察院或設計院對待建設的項目主體進行勘查研究，并為其制作設計報告建議書，并及時落實足夠的土地開發建設資金；審批行政許可審批部分主要根據是我國當前相關法律、法規、規章。1.2房地產開發過程。在房地產工程建設開發前期，要適當充分考慮自身自然地理位置條件和土地市場經濟要求，做好前期設計調研評估工作，論證其實施可行性。可行性調查研究對于一個房地產公開項目的發展成敗與否起著關鍵的決定作用，如果不認真做實際的項目可行性調查研究，就可能導致房地產開發項目不能順利發展下去，從而使房地產開發項目在后期的開發中遇見很多新的問題。1.3房地產開發注意事項。（1）嚴格實行工程方案設計、工程設計的招投標管理制度。建設設計單位在進行委托施工設計時候還應大力鼓勵引進公平競爭的評價機制，以便能達到有效控制設計成本的主要目的。要通過項目設計招投標方式來正確選擇項目設計投標單位，從中擇優選擇一個能有效保證專業設計方案質量的專業設計方案單位。（2）繼續加強設計專業間的技術交流，針對每次房地產開發項目的設計實際情況進行總量限額控制設計。房地產開發項目運營成本的有效控制問題需要通過信息技術與市場經濟緊密結合的成本數據庫來說話。在建筑設計時候就應該要充分考慮建筑施工的使用可能性和使用經濟性，同時一定要和施工技術水平和工程管理水平相協調適應。（3）結合前面的材料審核，選出合適的后期設計監理單位之后，應該及時做好后期的設計監督檢查工作，能有效確保那些用于房地產后期開發項目建筑工程中的裝修材料不能弄虛作假，使房地產開發項目的后期開發順利地繼續進行。

2房地產的管理

房地產開發投資是以實現盈利發展為主要目的的，有效開發優質的房地產開發產品，如期將產品交付廣大消費者購買使用，并如何節約建筑造價以利于獲取高額營業利潤，均可以依靠房地產開發投資項目的經營管理模式來得以實現。房地產項目開發經營企業對其住房工程建設的相關項目監督管理工作顯得尤其重要。2.1房地產開發經營管理模式。現行的房地產開發經營管理模式，可以劃分為行政部門管理制、公司制、事業部制和個人專業項目管理制等四種。其中，部門制度與項目開發管理按照制定項目管理開發工作流程，一般分為設置項目開發、工程、財務、設備及原材料、銷售、辦公室等五個部門。我國房地產項目開發經營企業的地產項目經營管理工作歷史較短，缺乏經驗，尚未完全形成一個健全科學有效的項目管理模式。本文重點分析一下我國房地產項目經營管理模式存在的一些問題，并重點提出不斷改進和完善開發項目經營管理模式，提高房地產開發項目經營管理水平。2.2房地產開發過程中的問題。（1）業主方委托項目監督管理問題。業主方進行項目實施管理過程中的存在問題主要是因為一個項目工程實施的一次性，房地產項目開發經營企業大部分屬于獨立項目管理公司，使得項目業主方自行實施管理，往往本身都存在很大的管理局限性，項目管理人員缺乏系統的項目管理與實踐經驗。（2）委托監理工作存在的主要問題：監理權責不明，責任不清。房地產項目開發公司采取項目委托工程監理與項目業主方面的項目委托管理模式并行的項目管理模式，僅將項目施工準備階段作為委托項目監理。但是城市建設項目工程監理工作缺乏專業獨立性、公正性。（3）建設投資單位中還配備技術管理人員隊伍，包括工程設計部、造價管理部及建筑工程部等，各部的專業技術管理人員也都配備齊全，各司其職，且完全掌握了其對投資者的控制權。建設單位常直接向工程施工單位直接監理指令，或間接干涉項目監理相關工作，造成監理多頭聯動指揮，極大地影響了項目監理的工作積極性和社會責任心，使我國房地產項目開發工程項目監督管理工作存在諸多問題。2.3房地產長期管理措施。房地產企業項目成本管理措施中的項目成本能否控制直接決定一個企業項目是否能長期獲利及獲利多少。在整個房地產企業開發經營過程中，從前期的房屋土地管理開發，一直到后期房屋開發銷售以及土地管理費等都可以通過不斷采取合理措施來有效降低開發成本。另一方面，也需要積極尋找好的產品設計開發單位，避免自行設計的相關產品一旦達不到國際市場上的認可而容易出現銷量滯銷等不良情況。所以要完善監理制度，提高監理水平，適當提高監理取費標準。

3結束語

我國的房地產業是消費熱點和推動國民經濟發展的新經濟增長點。房地產開發的管理是重要且復雜的過程，涉及的范圍及人員非常廣泛，需要房地產企業引起重視，以便利潤能最大化。

作者:陶欣 單位:江蘇師范大學