導語：房地產開發項目全成本管理運用探析一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：現階段我國社會經濟發展速度持續增快，房地產項目發展速度也在不斷提升，其中房地產整體的建設周期較長，存在較多的建設需求，工程管理難度較大，因此需要增強管理力度，避免出現資源不合理使用的情況。不僅如此，如今也需要選擇合理的方法開展工程管理，確保可以提升資源使用效率，保障項目質量以及項目進度，給房地產企業帶來更多的經濟效益。

關鍵詞：全成本；全周期；房地產開發項目；合作方

如今各個行業受到了大周期以及政府長效管理控制制度的影響，房地產開發項目利潤率不斷減小，在這個時期，為了獲取更多的經濟利益，就需要高度重視成本管理，如此也可以顯著提升自身的市場競爭力。全成本管理能夠幫助房地產企業減少成本，提升收入，各個項目也能夠處于一個平衡的狀態。不過因為存在一定的影響因素，在進行落實的時候還是存在較多的不足之處，本文分析了房地產項目開發管理時期存在的各種問題，提出了相應的解決措施，希望可以給相關的人員提供一定的參考。

一、房地產開發項目管理過程中存在的問題

（一）房地產開發項目的前期相關準備工作不足。房地產開發企業在取得一個目標項目開發權之后，可以正式啟動目標項目的前期準備工作，如公司注冊、開發資質辦理、銀行賬戶設立、人員招聘、設立辦公場所、項目的周邊地質條件地形地貌的勘測、設計要點的申領、政策和配套等外部條件的獲取、當地環境和文物等考古，市場的評估等，只有通過系統具體了解和充分準備之后，才可以根據具體的情況作出設計的定位和提資，才能為后期項目的開展提供一定的保障。但是許多的房地產企業在開發的前期階段并未作出充分的準備，而草草啟動，勢必對項目的總體的定位和策劃做出偏離的判斷，為后期的銷售和收尾交付運營帶來巨大的隱患。（二）房地產企業過于追求利益至上，忽略社會利益。為控制房屋投資熱潮，限購限價的政策，房地產開發項目已進入合理利潤時代，因項目的溢價空間被鎖定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是項目的設計降低建設標準、嚴格控制設計階段的建設成本，其次是在招投標階段進行刻意壓價，承包方承接項目的利潤壓縮、風險加大，承包方同樣在施工的過程中降低了相關的標準，追求低成本，增加了安全隱患的系數。更有甚者房地產企業為了能夠以最大程度的降低相關方面的成本，獲取最大的經濟收益。（三）項目工程驗收制度不夠完善。房地產的相關部門對驗收合格的工程檢驗完以后，就認為與該項目沒有關系了，可以投入到下一個的工程項目當中去，但是，這樣就會造成一時的假象。因此，需要對工程進行實時的跟蹤與檢驗。

二、房地產開發企業在項目開發過程中的成本控制

全成本管理在開發項目具體實施過程中，是需要企業全體職工共同參與下完成的。所以，在成本管理中，具體的內容是所有工作環節中的相關開銷，相應的房地產企業則需要完善全成本管理體系，進而提高成本管理效率，使得房地產企業在開發項目過程中能夠獲得客觀的利潤。（一）項目設計階段。在房地產開發項目中，前期規劃設計的非常重要，項目的設計情況會對工程造價造成很多的影響。所以，項目投資者應當積極轉變觀念，在房地產項目設計和規劃階段，需要改變以往的過于追求外型、功能以及規模，應當將性價比、質量價格等方面考慮其中，提高對設計階段的成本控制，制定切合實際的設計方案，進而控制工程項目成本，保證項目設計能夠有效利用，盡量避免房地產在項目發開階段出現施工變動，從而有效控制工程造價。（二）招投標階段。高效的招標管理可以有效提高項目開發效率，對降低開發成成本具有主要作用。有效的招標可以對施工單位以及材料供應商進行選擇，這樣很好的控制項目的資金投入、施工質量以及工程進度等方面，因此，在招標階段進行成本管理顯得尤為重要。值得注意的是，需要精準計算投標，進而促使企業獲得相應的利潤，在確保施工質量基礎上，競標后獲得低價。但不意味著要以低價去競爭。對于中標企業的選擇，先要考慮成本，再分清管理中的側重。此外，需要對招標進行詢價，全面了解在人員、材料、設備等方面的單價，從而實現對成本管理的有效控制，更好的幫助房地產開發商把控項目整體定位以及經營方案，對成本控制相關指標進行明確，使得形成一個共同的開發目標。需要充分調研項目周邊其它類似項目的發展情況，分析總結出項目成本與產出之間的關系，同時分析開發技術是否足夠支持項目實施。在招投標階段，需要對具體工作進行細化，做好合理分配，明確接下來的設計、發包以及對現場管理等各項工作。此外，招標后落實到實際開發項目中，及時與設計單位簽訂了設計合同，但是也可能出現由于專業公司的調整造成了設計成本的增加，與實際工程缺乏溝通和配合，裝飾圖設計與土建圖紙設計不相符的情況，所以為了防止出現這些情況，應當先與設計單位簽訂設計合同，而后在合同內容基礎上，明確其中的具體設計范圍，尤其是在細節方面，需要進行細化處理，而對于一些小的配件、結構材料等，則都需要體現在設計方案中，以此來防止出現后期糾紛問題。（三）項目實施階段。房地產開發項目在具體實施階段，需要對設計變更、簽證進行管理，防止出現設計改變導致成本的增加。此外，需要做好工程成本、質量以及施工進度之間的協調，從施工原材料的采購、施工質量控制上進行管理，避免出現原材料的浪費導致成本增加，施工的返工導致成本增加。需要提高對施工單位的設計的審核工作，同時要注意分包的管理，并全面掌握現場情況，對施工資料進行收集并做到了解加強對合同的管理。（四）審計階段。審計結算工作對房地產開發企業實際項目開發具有重要作用，需要企業提高重視度，運用市場機制，針對房地產企業審核各竣工房地產項目的工作上，選用能夠長期并且高效率工作的造價工程師，輔助制定決算資料。同時要具體做出明確：明確建設咨詢公司的權利和義務，其作為房地產企業聘請的審核審價專家，應當代表并輔助房地產企業全面開展審價復核工作；建設咨詢公司初審結果需要得到三方面的認可，主要是被審施工單位、房產公司、該咨詢公司。建設單位選取第三方咨詢公司進行審定，再由上級公司下派到咨詢單位進行復審；在結算階段，聘用的建設咨詢公司無固定費用收取，其主要的受益是按照審核后核減費用的百分比率進行收取，在此種方法的作用下，可以達到很好的項目成本控制。（五）工程竣工階段。房地產項目需要進行竣工驗收，符合標準后方能交付使用。當工程沒有達到竣工驗收標準后，房地產企業需要找到問題所在并及時對項目進行相應的整改，由于項目整改期間出現成本的增加，如果需要整改項目多，則會嚴重影響開發項目的周期，導致項目不能按時交付使用，此種情況會給房地產企業造成高額賠償金，造成嚴重影響。此外，房地產企業不僅要強化項目施工管理，更要做好項目驗收工作，提前對施工進行預期結算，從而為后續房地產企業竣工結算工作做好鋪墊。在制定施工結算時，需要房地產企業的預算與最終結算不能超過5%，在此數值下能夠確保房地產開發項目的收益與預期最小值相差不大。

三、房地產開發項目工程管理應對措施

企業的成本管理水平與其經濟利潤直接掛鉤，特別是對涉及資金量較多、項目工程規模較大的房地產企業來說，開展全成本管理工作對有關企業發展至關重要。（一）加大調研階段的力度。從上述內容可以知道，前期的調研階段決定了項目的設計方向，是整個項目成功的基礎，前期項目可行性研究是極為關鍵和重要的。實際操作時，房地產開發企業要重視前期研究工作，加大投入資金、人員和物質的力度，搭建決策部門，對信息進行匯總分析，提升決策的合理科學性，項目定位更為精準。（二）加強建設期間的監管工作。房地產開發時不要只考慮經濟收益和進度快慢，要依據企業制度和設計要求規范操作，確保建設質量的前提下盡可能提升建設速度縮短工期，一定要注意建設狀況和周遭環境的協調性。另外我國政府不會過于干涉房地產市場，市場自身的調節功能為主，必要情況下政府會實施一定的調節措施，引導市場更好的發揮調節功能。工程監管工作涉及建設的整個期間，監管人員要密切關注重點，不放過細節之處，發現建設中的問題及時反饋給建設企業，督促其整改。（三）加強管理人員的業務水平，提升管理人員的綜合素養。想要提升工程管理的水平，加大管理人員的培訓，提升人員綜合素養是行之有效的辦法。招聘的管理人員需要擁有專業技能和職業素養；加大人員培養力度，舉行各種培訓活動，提高管理人員的技能水平；不定期抽查，考察管理人員，通過績效考核來評判管理人員，表現優異者獎，表現不好者罰，督促管理人員提升自我綜合素養，更好的完成監管工作。（四）優化項目管理系統。房地產項目建設時，搭建完善的管理系統是有必要的。管理人員依據制度監管，確保項目建設的質量和進度，保障了房地產企業的經濟利益。建設時，建設人員要依據制度流程操作，提升建設質量。

四、結語

隨著經濟市場的不斷完善，房地產企業的發展迅速的增長，而所形成的結果是，房地產的競爭越來越激烈，也在一定的程度上促進房地產在開發項目管理的過程中對不足之處進行一定矯正、創新與突破，同時也使得房地產的相關項目管理人員更加的趨于專業化，同時也提高了房地產項目的品質，增強了房地產企業的成就感與榮譽感，也促進了房地產在未來的更長遠的發展。

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作者:張素芳 單位:滕州市自然資源局