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摘要：實現盈利，追求企業價值最大化，是每個企業終極目標。成本管理在最大程度上挖掘潛在的產能，保證企業的經濟利益。在房地產項目建設過程中出現的項目成本與進度割裂的現象非常容易導致成本失控的結果。本文論述通過完善項目相關制度、分解目標成本、建立ERP管理系統、提高信息質量及共享程度，使用掙值法協調進度、成本、質量之間的關系來實現成本全過程動態管理，避免成本預算管理失控，提高成本管理水平，加強風險管理，保證目標利潤的實現。

關鍵詞：房地產企業；項目成本管理；進度管理

在當下的宏觀環境條件下房地產企業的黃金時代已經過去，外部環境不斷惡劣，而人工成本、材料成本年年攀升，企業之間的競爭也愈發激烈，盈利空間越來越小，小型房地產企業很容易因自身資金不足，資源有限等原因而被市場淘汰。降低成本已成為中小型房地產企業管理工作的首要問題，通過對預算目標進行分解至可控單元，對成本進行精細化管理，對項目整體建設的過程進行科學合理的動態管理，控制成本，保證利潤實現，使企業在保證質量的同時獲得最大的盈利保證企業生存。［1］

一、中小型房地產企業項目成本與進度管理存在的問題

房地產項目成本隨著施工進度的推進而增長，最終形成項目總成本。在對以往項目進行總結的過程中發現在項目建設過程中開發成本的確認與工程的進度不同步，導致改進措施不能充分發揮作用甚至失效，尤其在一些重要的合同或環節中出現進度、成本、質量的不同步，往往會造成無法挽回的后果最終導致成本失控，無法實現既定的利潤。

（一）目標成本不準確加之制度不健全導致目標成本分解不到位

首先，中小型房地產企業由于規模和資金的限制，往往在項目進行開發之前針對項目成本制定一套計劃，用來估算目標成本，投資額，籌資額等指標，并將成本估算作為目標成本實施。但成本估算主要基于經驗值，對于新項目在建設中存在的諸多不確定因素存在主觀猜測，準確度低，合理性無法保證，造成目標成本不夠精準。其次，成本管理是對項目產生的支出進行管理控制的過程，需要全員參與共同落實完成，而非某一部門責任。但成本管理制度不完善，使得成本管理僅僅成為某些部門的責任，對于相關部門在項目建設過程中只關注進度、質量、安全等目標，卻沒有對應的成本控制目標。目標成本責任劃分不明確，參與項目的各職能部門各自為政，沒有有效的溝通協調機制，無法對成本進行整體把控。最后，房地產開發項目歷時長、成本覆蓋的范圍廣，核算復雜，整體把控難度大。可以通過將目標成本分解為可以直接進行管理的工作單元，對每個單元進行把控，保證目標成本實現。但由于缺乏科學合理的分配方法和制度保障，目標成本分解粗略，使得具體合同數據與相關科目無法對應，合同執行進度與執行部門無法對應，合同執行過程與相關負責人員無法對應，信息不對稱導致實際進度與成本信息脫鉤。［2］

（二）變更簽證頻繁，缺乏動態成本跟蹤系統

首先，變更簽證頻繁，對最終成本形成有很大影響，反饋不及時，各部門信息不同步，導致項目整體工程進度與已經形成的成本不同步，無法及時反映實際的成本情況，致使制定的措施不能充分發揮作用甚至失效。其次，缺乏動態成本跟蹤系統。在項目開發過程中，統計成本時往往只計算已經發生并訂立合同的成本，而沒有將尚未訂立合同的成本估算在內，只有在項目決算階段才會發現成本變更的問題，失去了主動控制的先機，只能被動地接受。

（三）管理模塊不兼容導致數據更新不及時造成管理部門間溝通不暢

伴隨著科技的進步，企業在提高自身管理水平的同時不斷引進各種管理輔助系統，以應對現代工程項目管理各項工作對基礎數據的搜集與整合要求。很多大型集團企業設立了自己的財務共享中心，中小型企業由于規模和資源水平的局限，只在某一部門或針對某一業務購買或開發相應的管理系統模塊，例如：財務模塊、預算模塊等。由于不同品牌模塊之間不兼容，數據口徑不一致，大部分數據的傳遞需要具有專業知識的人員進行模塊之間的信息轉錄。同一數據在不同模塊間的轉錄，既浪費了時間，又加大了轉錄數據錯誤的風險，造成數據不同步，部門之間溝通不暢，配合難度加大。

二、中小型房地產企業項目成本與進度問題的改善策略

（一）謹慎制定目標成本

目標成本是房地產企業根據外部環境結合公司內部管理架構，通過對成本估算、成本測算及成本預算結合成本管理方法制定可以確保目標利潤的成本總額。目標成本需要經過反復測算，多次論證，嚴格審核，多部門協作共同完成。1.成本估算在投資決策階段通過市場調研分析作出設計方案，由對應的成本部，工程部，銷售部根據往期數據測算出項目的投入產出及利潤情況，并通過與類似項目或周邊項目類比反復論證，估算出項目的初步數據為管理層是否立項提供依據。2.成本測算當管理層決定立項開發后，項目進入規劃設計階段，設計階段對成本總量起著決定性作用，，需要充分考慮政策，材料，稅費等內外部因素產生的成本費用，進行精密的測算。最后將測算結果數據報管理層審核通過后作為成本預算的依據。3.成本預算根據成本測算數據和最終的施工圖紙，由成本，工程，質量等部門進行完整的工程成本預算，各相關部門對相關費用進行預算，例如財務部對財務費用預算；銷售部對銷售費用進行預算；綜合部對日常管理費用預算等，最后由財務部對各項預算費用進行匯總，形成最終項目預算，最后經管理層批準的預算數據形成最終的項目目標成本。［3］

（二）健全成本制度，分解成本至可控單元，并建立動態成本跟蹤體系

首先，完善成本管理制度，按照企業組織架構、部門職能，以及人員設置修訂制度，相關人員共同參與意見制定詳細的工作指引及成本管控責任文件，明確劃分各職能部門成本管控要點，負債人等細則，防止只關注進度、質量等目標，而忽略對應的成本控制，優化流程提高工作效率。其次，將目標成本進行橫向以及縱向分解。縱向分解是指將目標總成本按照成本核算科目進行分解，將目標總成本分解至明細或輔助的末級科目。橫向分解是指依據企業內部架構，將目標成本費用根據實際情況和分工分解落實到各相關部門，可以細化到具體負責人員，將成本執行計劃精細化，使全體人員參與到成本管理中。再次，房地產公司在開發項目時投入的資金量很大，項目的各個環節都會產生成本。在確保數據及時更新的前提下，通過類似或周邊項目數據對比，采用合理有效方法對尚未發生且未訂立合同的數據進行充分評估，對項目成本進行動態控制。實現全過程動態成本控制，在保質保量的前提下最大程度挖掘潛在的產能，以確保企業的目標成本實現。

（三）建立ERP系統

工程項目在開發和建設過程中會產生各類信息，例如實際發生的成本信息、目標成本信息、產生成本偏差的信息等，信息量大且非常復雜。ERP是一種集生產資源管理，質量管理，業務流程管理，產品數據管理和財務管理等功能于一體的企業管理軟件，數據具有可延展性，為管理層做經營決策提供依據。首先，ERP打破信息壁壘整合各模塊之間的信息，對企業資源進行了全面綜合管理，突出了資金的重要地位，在防止信息孤島的同時避免各模塊之間數據傳輸人工轉錄造成的錯誤，保證信息及時性。其次，通過對數據整合加工和成本分析使業務財務逐漸融合，數據更加真實準確，信息傳遞及時，提高整體工作效率。使財務由事后記賬向事前分析籌劃的方向推進，推動財務會計向管理會計轉化。再次，ERP可以根據自身實際情況對模塊進行設置，通過部門間的工作需要優化業務流程，整合各種資源減少部門之間的溝通障礙，加強相互合作，避免人情關系帶來的掣肘，促進企業規范化，提高整體管理水平。［4］

（四）采用掙值法對工程進度與成本構成進行考核分析

在房地產項目開發過程中，項目的進度、成本和質量是成本控制的關鍵問題，如若有一方面出現錯位未能及時發現都有可能會導致項目的損失，造成嚴重的后果。掙值法是一種分析實際成本與目標成本之間差異的偏差分析方法。通過對差異原因分析制定對應策略協調進度、成本、質量之間的關系，保證項目建設順利開展，目標利潤實現。首先，建立詳細精確的WBS（工作分解結構）根據工作指南明確工作范圍，對相應的內容進行細化分解至單獨的工作單元明確參與人員，并確定對應的目標成本和起始日期。其次，收集信息定期對數據進行掙值分析，通過對BCWS即預算成本，ACWP即實際完成任務對應的實際成本，BCWP即實際完成任務對應的預算成本，（掙值EV）之間的成本差異CV，進度差異SV，通過對成本績效指數CPI，進度績效指數SPI，的計算分析對項目下一步進展情況進行科學研判，有針對性的解決項目在建設過程中存在的成本失控、進度偏離的問題。例如，辦理《建設用地許可證》中包括了3個具體步驟，計劃用時5周，列明每項任務完成時間節點，計劃成本和負債人。每周對實際完成情況和實際成本與目標成本進行比對，分析差異原因，找出解決方案，及時調整。觀察幾次掙值結果的改善情況，對改善方案及時調整，做到各子項目節點計劃有序可控，保證下一階段進度和成本控制在合理范圍內，確保目標利潤的實現。［5］

三、結語

房地產成本管理將財務工作由以往的事后記賬，轉變到從事前到事后的全程跟蹤，以核算清楚、管控得住、合理降低為目標。通過ERP系統對數據的高效處理，使用掙值法，將伴隨著每一環節的資金投入實行嚴格把控，實現對成本的全過程動態管理。實時反映項目投資運行情況，及時發現問題并采取有效的控制措施，保證資金不偏離軌道，縮小項目總體投資偏差，降低投資風險，保證利潤實現。

參考文獻

［1］鄭繼蓮.房地產項目成本控制管理的思考［J］.現代經濟信息，2018（19）.

［2］張素芳.房地產開發項目全成本管理運用分析［J］.中國集體經濟，2020（36）.

［3］李濤.房地產企業開發項目全成本管理運用思考［J］.財會學習，2020（25）.

［4］魏紅萍.基于項目全壽命周期的房地產企業成本管理［J］.建筑經濟，2020（7）.

［5］薛中秋.對房地產企業開發項目全成本管理研究［J］.時代經貿，2019（1）.142

作者：劉懿 單位：天津博亞投資發展有限公司