導語：房地產開發項目成本控制探究一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：隨著房地產市場在我國由成長期逐漸轉為成熟期，地產界的競爭也逐步規范化，不會有獨裁壟斷的現象出現。房地產開發作為商業投資，追求利潤的最大化是無可厚非的，但如果能在房價和利潤之間尋求到一個合適的點，達到買賣雙贏的局面，控制好房地產的開發成本就非常有意義。文章著重對影響房地產開發項目成本控制的各種問題以及項目成本控制措施進行了詳細的探討。

關鍵詞：房地產項目；成本控制；成本分析

成本控制是企業管理的重中之重，它在整個項目工程的運作中都起到至關重要的作用。在項目開發以及施工過程中制訂良好的目標成本控制計劃、在項目開發過程中嚴格按照規定目標實施成本控制并且將項目的全過程控制作為重點，研究構成房地產開發成本的各個因素，依據房地產開發設計施工流程，以項目的決策、規劃設計、招標、投標、訂立合同工程施工等各個階段的具體情況為依據，制定出嚴謹的項目開發控制成本的方法和措施，尤其是在控制項目工程成本方面，建立以房地產企業為核心的成本控制模型，并且將供應鏈管理理論貫徹其始終。

1房地產開發項目成本的因素及影響

房地產開發單位在商品開發、生產以及經營的過程中所需支出的費用總和，我們統稱為房地產開發所需的成本。它包括了許多方面，例如：土地征用、拆遷費用補償、工程的前期費用、工程基礎設施建設費、項目配套設施費用、項目管理費用以及正常的財務支出。我們對項目成本的風險分析為項目工程中的成本控制工作提供了有力的指導，同時，它又是企業論證項目是否成功的關鍵。隨著市場經濟的高速發展，房地產開發企業已經進入了微利時代，項目開發企業能夠在市場經濟中立足的核心因素就是對目標項目的成本控制。成本控制對于房地產開發企業的戰略意義已經比企業本身規模的擴張更加重要。房地產開發企業必須從房地產商品的特殊性以及房地產開發企業自身的管理模式和管理實施措施入手。著重分析構成項目成本的關鍵性因素以及其控制開發項目成本的思路，并且從對項目風險的管理，組織管結構管理和技術創新等方面分析成本管理的方法，對于房地產開發企業成本控制主要集中在管理制度上，具體理論和典型的案例目前尚不多見，從管理層面上去規范管理項目的可行性管理需要，將風險分析、財務成本控制、工程管理的科學方法等綜合在一起用于企業的成本管理之中，并運用到房地產成本控制的現實管理中去。

2房地產開發企業項目成本控制措施

根據我們對房地產開發項目的深入調研得到的風險分析結果、目標項目可行性研究報告、宏觀經濟指標、內部收益情況以及企業利潤核算等一系列指標；我們要從項目管理方面入手，組織研究單項目和多項目有機結合的管理模式，并且制定高效率、低成本的企業組織管理結構；在最初的土地競買階段，要合理的預測土地成本，根據實際情況完善施工工藝，在保質保量的前提條件下盡量縮短工期，這些都是我們需要討論的內容，另外，效率的提高以及技術創新都可以減少房地產開發項目實施過程中的各種不確定性，既規避了市場的不確定性風險，又以在一定程度上降低了企業融資成本。我們要從企業的融資成本、施工程序的合理優化、項目管理辦法和切實有效的成本控制這些方面不斷的實施、驗證，并且進行細致的研究，以此來對房地產開發項目的成本控制問題進行詳實有力的說明。

2.1項目決策階段

項目決策階段是決定項目大方向的階段。項目的選址決定了拆遷補償、安置費等費用的控制，此過程中選址一定要符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素等。用地上一定不能有太多的建筑物及地下管線等。同時還要符合國家對和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策。前期工程費的控制很重要，將前期費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠政策、爭取各種有利的補助項目來降低；對于后一部分通過提高管理團隊的能力及完善管理程序來控制。工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應，不要一味追求高、新、美，積極推行價值工程管理。要結合我們自己的實際去定設計標準，只有我們的標準符合實際，貼切項目本身，我們才會規劃出為我們創造最大利潤的好項目。

2.2規劃設計階段

規劃設計階段一定要考慮成本的控制。此階段的成本控制關系到整個項目過程的成本控制。目前很多知名的大企業在規劃設計階段將開發實行方案設計落實到人頭，方案設計與施工圖設計分開的做法。這樣可以在將兩部分成本分開控制，有利于成本的有效控制。三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點，在規劃設計階段一定要對其成本加以控制。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質量要求，在規劃時可以實行總價招標，以此來降低過程中不必要的成本開支。施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。以上兩項都是規劃設計階段需要重點控制的地方。

2.3土地成本控制

在土地成本控制方面，土地作為一級開發交易的“產品”。房地產商要想獲得更高的利潤，要想不被現實所淘汰，就必須嚴格控制企業項目的支出成本同時降低土地開發的成本。我們有一個固定的公式，即：“利潤=收入—成本”，這個公式直接地反映了項目開發成本已經成為我國房地產企業的工作重點。以我國目前房地產開發企業中成本控制的現狀進行分析，并根據房地產產業特點，其中不可避免的成本輸出構成：前期工程費（包括：土地費用、招標費用、管理費用及稅務費用等等）可控制成本包括：銷售費用、財務費用及不可預見費等；通過技術方案比選，經濟分析等，把成本控制的獨特見解與實際相結合的屬于自己方法投入到企業的管理措施當中。通過對多個典型項目、典型案例的分析，使房地產開發企業清楚的明白，開發各環節的成本控制在整體成本控制中起到至關重要性的作用，“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領域走在前面，有自己的獨特之處，誰就在競爭中占據優勢，從而最終營造成本領先的競爭優勢，以此為企業帶來不可估量的高額利潤。

2.4招投標及簽訂合同階段

招標是后續成本控制的重要活動，勘探、設計等前期工程任務的發包，后期施工工程的發包等招標過程，一定要符合新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，在滿足基本要求，沒有太大區別的前提下最大限度壓低承包價格，以此實現項目利益的最大化。簽定合同時，注意成本控制，在符合法律法規的條件下將費用一次性付清，后續條款規定后款由承包商負責。

3房地產開發項目成本管理

近年來，我國房地產業競爭的焦點正在悄然演變，由于房地產開發企業利潤相對較高，房地產開發單位有時會降低對成本控制的警惕性。傳統的預結算審算模式，顯然已不能滿足企業發展的需要，目標成本管理成為房地產成本管理的發展方向和趨勢。研究住宅項目成本時要著重利用價值鏈理論，用價值鏈理論結合價值鏈模型對房地產開發項目各個環節的特點進行分析，準確地找出影響成本控制的決定性因素。為房地產開發企業購買土地提供測算依據的主要方面就是項目全過程動態成本管理。房地產市場的迅猛發展給國內房地產企業提供了良好的發展契機，以目標成本管理為前置核心，動態成本管理為過程控制，及責任成本管理為保障和補充的主動型的房地產成本管理體系，能夠靈活、快捷地適應房地產項目開發的復雜性和特殊性，從而具有較強的可操作性，通過預先制定合理可行的目標成本，并將目標成本層層分解、落實，達到主動和事前管理成本的目的。

4結束語

隨著中國房價的不斷上漲，促使國家政府出臺相關的法律法規，抑制房地產過熱的政策也在不斷的修整與完善，房地產開發企業要在市場競爭中長期的處于盈利狀態，我們必須加大力度研究房地產開發項目的成本控制措施，提高自身企業管理水平，從而取得良好的經濟效益，使得企業擁有美好的明天。

作者:汪陽 單位:希格瑪工程造價咨詢有限公司

參考文獻：

[1]梁慶恩.中遠房地產公司項目成本控制的研究[D].西北大學,2006,(3).

[2]趙長征.房地產開發經營風險分析與對策研究[D].東北農業大學,2001,(5).