導語：房地產開發(fā)項目成本控制探索一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：商品房價格持續(xù)居高不下，房地產投資不斷增大，房地產開發(fā)項目成本控制對項目建設和管理起到非常重要的作用，是決定項目投資效益的重要因素，因此，必須加強對房地產開發(fā)項目成本控制工作的重視。本文將以目標管理作為切入點，對優(yōu)化房地產開發(fā)項目成本控制的措施進行了探究，希望可以為房地產企業(yè)成本控制工作提供一個參考。

關鍵詞：房地產開發(fā)；目標管理；目標成本；成本控制體系

在我國房地產業(yè)飛速發(fā)展、房地產市場逐漸呈現(xiàn)出成熟化發(fā)展狀態(tài)的情況下，房地產企業(yè)面臨的市場競爭更加激烈，在一定程度上促使房地產企業(yè)在開展項目開發(fā)的過程中必須加強成本控制，創(chuàng)造更大的經濟效益，促進整體競爭力的提升。因此，為了能夠推動房地產開發(fā)項目成本控制工作呈現(xiàn)出科學化發(fā)展狀態(tài)，可以嘗試引入目標管理思想，增強成本控制工作的科學性，為房地產企業(yè)的發(fā)展提供有效地支持。對房地產開發(fā)成本進行系統(tǒng)的研究，其主要是房地產開發(fā)企業(yè)在建設和發(fā)展實踐中，將一定數(shù)量的商品房作為核心所支出的全部費用，一般情況下房地產開發(fā)成本涉及到土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本以及財務成本幾個方面。按照成本屬性進行劃分，財務成本、土地成本以及管理費用等一般能夠在項目初期完成確定工作，在后期項目開發(fā)工作中也不會出現(xiàn)較大的變動，能夠實現(xiàn)有效控制。而工程成本、前期費用成本以及營銷成本等則會受到項目開發(fā)過程中多種因素的影響發(fā)生變化，往往會出現(xiàn)前后較大差異的情況，只有采取有效的措施才能提高可控性。所以在房地產開發(fā)項目中，應該加強對工程成本、前期費用成本以及營銷成本的控制，爭取為房地產項目開發(fā)提供良好的支持。同時，房地產開發(fā)項目中成本控制工作涉及到開發(fā)的全過程各個環(huán)節(jié)。因此為了促進成本控制工作的開展，就要對影響成本控制的因素進行系統(tǒng)的分析，并引入科學的控制方法。在本次研究工作中，嘗試通過建立基于目標管理的房地產開發(fā)項目目標成本管理體系加強成本控制，具體要采取以下措施和方法：

1建立目標成本管理體系

在對實踐研究結果進行整合分析的基礎上，可以發(fā)現(xiàn)在房地產開發(fā)項目中是否能夠實施積極有效的目標成本管理可以反映企業(yè)的管理水平，企業(yè)在綜合項目開發(fā)實踐中構建目標成本管控管理體系，實際上就是結合項目開發(fā)情況確定目標成本，將目標成本作為核心對成本結構樹進行科學的分解，最終借助預算計劃的支持將目標成本管理在各個部門執(zhí)行工作中落實，真正將目標成本控制轉變?yōu)轫椖块_發(fā)方面的行動計劃，并且在執(zhí)行過程中將結果與預期目標進行對比，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行有效改正。

2在分解目標成本的基礎上促進崗位責

任成本體系的建立在對目標成本進行明確的基礎上，還要嘗試結合管理需求探索崗位責任成本體系的構建，輔助目標成本管理工作的落實。在構建崗位責任成本體系的基礎上，能夠對房地產開發(fā)項目中涉及到的專業(yè)職能部門職責進行明確，使專業(yè)職能部門參與到成本管理工作中，并分析技術經濟指標反饋職責的履行情況，通過考核評價結果對職責的履行情況形成更為全面的認識。對于房地產開發(fā)項目而言，責任成本體系的構建，實際上能夠對目標成本管理體系中業(yè)務主體和業(yè)務內容加以明確，可以促進成本管理體系架構的分解和落實。

3項目論證階段的成本控制

針對項目拓展和論證階段的實際工作情況對成本控制方面的重點工作進行分析，發(fā)現(xiàn)主要工作內容在于促進土地成本的控制，在實際控制過程中將地價、各類補償費、土地動拆遷補償費等的管理和控制作為重點內容。一般情況下在房地產開發(fā)項目建設的整合過程中，土地成本的變動都相對較小，因此需要重點關注拿到土地時的成本工作，在實際工作中可以采用投標報價、嚴格控制交地及付款風險等增強成本控制的科學性和有效性。

4設計階段的成本控制

設計階段的成本控制工作涉及到多方面的內容，在實際工作中可以結合不同的方面制定相應的控制措施：（1）加強對設計供應商采購的管理，規(guī)范采購控制流程，爭取能夠在設計方面獲得最為理想的性價比。（2）通過限額設計手段促進目標成本要求的落實，確保能夠在提高設計質量的基礎上，有效避免鋼筋含量、節(jié)點設計不合理對工程造價的影響。此外，也要對裝飾用料和建筑材料封樣進行有效的控制，降低對房地產開發(fā)項目工程造價的影響。（3）加強對設計單位設計質量的控制，并且在控制過程中將規(guī)范化設計任務書和任務合同作為有效控制的載體，避免設計單位出現(xiàn)設計失誤的情況導致項目成本增加。（4）在設計及節(jié)點設計成果質量控制方面引入規(guī)范化設計評審手段，對不同設計節(jié)點設計情況進行有效的評價。（5）對施工圖進行有效的會審，促進設計質量和工程成本控制工作的落實。

5工程施工階段的成本控制

（1）工程承包商選擇管理、材料設備供應商管理：在已經初步建立目標成本的基礎上，房地產開發(fā)項目的成本管理部門要及時完成成本測算值拆分工作，如按照土建、消防、弱電、安裝等進行拆分，實現(xiàn)對成本控制指標的具體化處理，進而輔助開展工程承包商以及材料供應商的選擇和控制工作。同時，還應該在對投標單位資格預審制度以及評估考核制度進行完善的情況下對工程承包商以及材料供應商進行評估，促進承包商和供應商之間的公開、公平競爭，為成本控制工作的優(yōu)化開展提供相應的支持。（2）成本動態(tài)臺帳。所有開發(fā)項目必須建立單獨的成本動態(tài)臺賬，每季度末向總部成本管理部提交項目預控成本對應動態(tài)成本的分項差異分析，成本動態(tài)信息由成本管理部門負責及時錄入和整理，包括但不限于：成本動態(tài)報表、經審批的招標文件、已簽訂的合同、施工圖紙、經批準的設計變更以及工程簽證等。（3）工程款管理：工程款的支付包括合同定金、工程進度款、材料及設備到貨款、結算余款、退還履約保證金及保修金等，工程款的支付必須嚴格遵守合同約定，以合同為依據(jù)，執(zhí)行公司制度中對付款流程和審批權限的各項規(guī)定，申報付款的資料必須完整、及時、準確。（4）設計變更管理。設計變更是指設計部門對原施工圖紙和設計文件中所表達的設計標準狀態(tài)的改變和修改。所有的涉及施工圖紙的變更、完善、優(yōu)化等的設計變更，要求做到早發(fā)現(xiàn)、早變更，認真細致地做好施工圖紙會審，減少設計變更，減少返工浪費。如確需進行設計變更，必須經業(yè)主、設計、監(jiān)理等各方書面簽字確認，按程序辦理正式變更手續(xù)，出具設計變更文件，方可進行變更，并按規(guī)定履行簽批手續(xù)。承包商不得隨意提出設計變更。單項工程的設計變更以及現(xiàn)場簽證累計增加費用應控制在建安工程總造價的2.5%以內。（5）現(xiàn)場簽證管理。現(xiàn)場簽證必須必須按照審批程序與權限按有關流程執(zhí)行，應遵守提前報批，發(fā)生當時確認的原則。工程簽證的時限執(zhí)行相關規(guī)定。應努力減少現(xiàn)場簽證，爭取零簽證。現(xiàn)場簽證，簽證內容必須與實際一致，有圖片或視頻證據(jù)，原因、過程、結果描述清楚。做到誰負責，誰簽字，即時發(fā)生，即時簽證，不得他人代簽或過時補簽，至少2人以上復核等，簽證符合相關審計規(guī)定。（6）新增項目（或缺漏項工程項目）的單價核準。《缺漏項工程項目單價核準表》須經部門經理核準并加蓋部門公章方可生效，有效的《缺漏項工程項目單價核準表》，作為計算設計變更費用、工程簽證以及工程結算價的依據(jù)。

6營銷階段的成本控制

營銷階段涉及到的成本控制工作主要體現(xiàn)在對項目銷售過程中涉及到的廣告費、推廣費等進行控制，核心關鍵工作在于制定科學的營銷策劃方案，確保能夠以有限的營銷投入獲得較大的產出，為營銷成本控制提供良好的支持。

7進行有效的動態(tài)成本管理

動態(tài)成本能夠將房地產開發(fā)項目實施過程中產生的預期成本集中的反映出來，并且可以集中凸顯目標成本以及動態(tài)成本之間的差異性特征，為目標成本控制工作的優(yōu)化開展提供相應的支持。一般情況下，在實施目標成本控制的過程中要突出多方面的原則，即將合同管理作為中心（動態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本）、主抓三條線（“動態(tài)成本”“實際發(fā)生成本”“實付成本”）、建立成本分析預警機制、充分應用信息化手段等。以信息化手段的應用為例進行具體的解析，即由于動態(tài)成本的構成具有復雜性和系統(tǒng)性的特點，所以在組織開展成本管理工作的過程中，為了能夠全面掌握實施動態(tài)成本方面涉及到的相關數(shù)據(jù)信息，促進成本核算和控制目標的實現(xiàn)，就應該采用信息化手段促進房地產開發(fā)項目成本管理水平的提升，進而全面掌握目標成本和動態(tài)成本的差異，為科學成本控制措施的制定提供有效的支持。8結束語在基于目標管理思想對房地產開發(fā)項目實施積極有效成本控制的實踐探索中，房地產企業(yè)應該堅持改革創(chuàng)新的管理思想，全面把握項目開發(fā)工作的具體需求持續(xù)改進目標成本控制工作，爭取能夠取得理想的控制效果。在此過程中，房地產開發(fā)企業(yè)既要對成本管理體系架構進行完善，提高組織變革和職能調整效果，還要促進目標成本責任體系的構建，并在現(xiàn)代化信息技術的支持下對成本管理工作進行優(yōu)化，推動企業(yè)成本控制能力的提升，為企業(yè)市場核心競爭力的不斷提高奠定基礎。

作者:劉光全 單位:珠海橫琴華發(fā)房地產投資有限公司