導(dǎo)語：房地產(chǎn)稅收制度改革論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

1．我國房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。為了剖析我國房地產(chǎn)稅制缺陷及其制度根源，先回顧我國建國以來房地產(chǎn)稅制的歷史沿革。大致經(jīng)歷了以下四個階段。

（1）房地產(chǎn)稅制初創(chuàng)階段（1949-1970年）：1950年新中國稅制建立，地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、契稅和遺產(chǎn)稅也隨之而建立。同年6月，中央政府決定遺產(chǎn)稅暫不開征，而房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。可見，此階段我國房地產(chǎn)稅制體系僅由房地產(chǎn)稅和契稅兩個稅種組成。

（2）房地產(chǎn)稅收萎縮階段（1971-1983年）：1973年，把對國有企業(yè)課征的城市房地產(chǎn)稅并入工商統(tǒng)一稅中征收。同時，隨著我國城市土地的全部國有化、國有企事業(yè)單位職工的住房所有權(quán)的國有化，房地產(chǎn)稅收的課稅范圍日漸萎縮。

（3）房地產(chǎn)稅制恢復(fù)與建設(shè)階段（1984-1990年）：1984年起，在國家經(jīng)濟(jì)體制的改革的大環(huán)境下，隨著城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度的改革，房地產(chǎn)商品化日趨完善。1984年將地產(chǎn)稅劃出，并更名為土地使用稅；1986年恢復(fù)課征房產(chǎn)稅；1987年開征耕地占用稅；1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅。

（4）房地產(chǎn)稅制的改革與完善階段（1991至今）：1994年我國稅制改革，對房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)和課稅范圍進(jìn)行了修改，同時增加土地增值稅；并提出計劃開征遺產(chǎn)稅，但至今未實(shí)行。此后，國務(wù)院及有關(guān)部委不斷有新修改的稅收條例頒布實(shí)施，使我國房地產(chǎn)稅收制度日漸完善。2006年國務(wù)院九部委的“國六條”規(guī)定：從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

2．我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架，是在1994年全面的結(jié)構(gòu)性稅制改革后形成的，涉及的稅種主要有13種，其中直接以房地產(chǎn)為課稅對象的5種（具體見下表），即房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中的主要稅種可分別歸入所得稅、商品稅、財產(chǎn)及其他稅三大稅類。所得稅中的房地產(chǎn)稅包括企業(yè)所得稅中的房地產(chǎn)稅、個人所得稅中的房地產(chǎn)稅、土地增值稅；商品稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅指營業(yè)稅中的房地產(chǎn)稅；財產(chǎn)稅及其他稅類中的房地產(chǎn)稅包括了典型的房地產(chǎn)稅種（如房產(chǎn)稅、契稅與印花稅）和資源稅或行為稅性質(zhì)的土地稅（如耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）。

二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題

一般而言，稅收制度應(yīng)遵循效率原則、公平原則和財政原則等三個基本原則。但就目前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度，在調(diào)節(jié)土地資源優(yōu)化配置方面未起到相應(yīng)的作用，且稅收流失問題嚴(yán)重，導(dǎo)致征收成本較高；在調(diào)節(jié)個人財富收入方面也收效甚微，且稅收負(fù)擔(dān)不合理；同時也未成為地方財政收入的主要來源，逐年增長的比例均低于GDP的增長比例，表現(xiàn)出不協(xié)調(diào)的關(guān)系。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系中存在的主要問題如下。

1．租稅費(fèi)界定不清，相互錯位，難以發(fā)揮土地稅種的調(diào)控作用

（1）以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅就帶有明顯的地租性質(zhì)。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，征收土地使用稅是為了調(diào)節(jié)土地級差收益而開征，且納稅人是土地使用者，采用定額稅率，按實(shí)際占用不同等級土地面積進(jìn)行征收，而不是按土地價值征收，從而可看出土地使用稅明顯具有地租現(xiàn)象。

下表是直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種

（2）以費(fèi)代稅。如土地閑置費(fèi)，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。這個土地閑置費(fèi)其實(shí)就是一種稅，具有稅收的強(qiáng)制性、無償性和固定性的特點(diǎn)。而以費(fèi)的形式出現(xiàn)，降低了其嚴(yán)肅性和規(guī)范性。

（3）稅費(fèi)并存。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定向土地使用者征收城鎮(zhèn)土地使用稅，而土地管理部門又對土地使用者按土地價值的一定比例征收土地使用費(fèi)。這無疑是重復(fù)收費(fèi)，稅費(fèi)并存的情況，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。2．地方稅制改革滯后，致使部分稅種政策過時，稅種政策設(shè)計不合理不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。如現(xiàn)行的房產(chǎn)稅，內(nèi)外政策不統(tǒng)一，不利用內(nèi)外資企業(yè)的公平競爭；按房產(chǎn)原值扣除一定比例后的余值征收的規(guī)定弊端日益突出，近幾年房價漲幅不斷提高，必然導(dǎo)致稅負(fù)輕重不一，新房稅負(fù)偏重，舊房稅負(fù)偏輕，起不到稅收杠桿應(yīng)有的調(diào)控作用；此外按租金征收房產(chǎn)稅也超出其調(diào)節(jié)范圍，且與按租金征收的營業(yè)稅有雙重征稅之嫌。

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重且內(nèi)外不平等。改革開放初期，我國為了引進(jìn)外資，出臺了一系列的優(yōu)惠政策，對外資、合資、合作企業(yè)采取相應(yīng)的減免稅費(fèi)規(guī)定。多年之后，政策依然如故，造成內(nèi)外資企業(yè)待遇差別大，缺乏公平競爭機(jī)制，致使許多地方、單位貪洋求外，本來不需涉外經(jīng)營的，也找個外商掛靠，搖身一變，成了外資企業(yè)，造成國家財政收入不必要的損失。

4．規(guī)范的房地產(chǎn)稅制太少。目前，我國獨(dú)立的房地產(chǎn)稅種只有5個。而其中城鎮(zhèn)土地使用稅具有準(zhǔn)土地租金性質(zhì)，是一種不規(guī)范的土地稅種，其征收的目的是調(diào)整土地級差收益，然而稅率較低，2006年底修改后稅率為原來的3倍；耕地占用稅也是一種不規(guī)范的土地稅種，其征收目的是禁止耕地的濫占，可是稅率太低，又是一次性課稅，根本達(dá)不到目的；土地增值稅則由于其計算過于復(fù)雜，難以操作，征稅成本高，在許多地區(qū)并沒有實(shí)際開征。可見，現(xiàn)實(shí)中真正發(fā)揮職能的、獨(dú)立的房地產(chǎn)稅種僅有2個。

三、我國房地產(chǎn)稅制改革的思路

需要改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種，恢復(fù)和新開征必要的房地產(chǎn)稅種，使我國房地產(chǎn)稅收體系得以完善。

1．城鎮(zhèn)土地使用稅具有地租性質(zhì)，宜納入城市地租或地價中；耕地占用稅也相應(yīng)地納入農(nóng)地地租或征地地價中。并在土地使用者獲取土地使用權(quán)時支付的地租或地價中體現(xiàn)出來。

2．土地增值稅的稅制設(shè)計需要簡化。可以確定一個適度的稅率或減少目前的稅率級數(shù)，簡化增值額的計算方法，以降低課稅成本。為了避免偷稅漏稅，土地增值稅適宜委托土地管理部門或房地產(chǎn)交易中心征收，因?yàn)樗麄兙哂惺煜し康禺a(chǎn)交易業(yè)務(wù)和資料的優(yōu)勢。

3．房產(chǎn)稅只對城鎮(zhèn)區(qū)域的經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，其范圍過于狹窄，改革后應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大征收范圍，增加對非經(jīng)營性房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，不過稅率適宜比經(jīng)營性房產(chǎn)低。最好將房產(chǎn)稅改為不動產(chǎn)稅（或物業(yè)稅），以擁有房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)，有利于對國民收入進(jìn)行再分配，有效抑制對房地產(chǎn)的投機(jī)性和投資性需求，并緩解日益增長的房價。

4．開征房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅和房地產(chǎn)贈與稅，房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅（或繼承稅）是對財產(chǎn)所有者死亡時遺留的房地產(chǎn)課征的財富稅；房地產(chǎn)贈與稅是對財產(chǎn)所有者生前贈與他人的財產(chǎn)房地產(chǎn)課征的財富稅。它們都屬于財產(chǎn)稅類。雖然單純的遺產(chǎn)稅和贈與稅不僅以土地和房屋為課稅對象，但現(xiàn)實(shí)中針對房地產(chǎn)課征的遺產(chǎn)稅和贈與稅卻占非常重要的地位。

5．新建地價稅、房地產(chǎn)租金稅、空地稅（或荒地稅）。地價稅是以城市地價為計稅依據(jù)，目的在于促進(jìn)城市土地的有效利用；房地產(chǎn)租金稅是對土地和房屋出租所獲得的租金課征的營業(yè)稅；空地稅（或荒地稅）是對城市土地或農(nóng)村集體土地閑置不用而課征的懲罰性的土地稅。

6．加快地方稅制改革，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，建立房地產(chǎn)評估制度，建立健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案，加強(qiáng)城市規(guī)劃，建立法定房地產(chǎn)稅收代扣代繳制度。

綜上所述，改革后的房地產(chǎn)稅制涉及到房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)持有和房地產(chǎn)利用三個環(huán)節(jié)的課稅。屬于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值稅、土地增值稅、契稅、房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅和贈與稅；屬于房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種有不動產(chǎn)稅（或物業(yè)稅）、地價稅、空地稅；屬于房地產(chǎn)利用環(huán)節(jié)的稅種有荒地稅、房地產(chǎn)租金稅。

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[摘要]本文通過分析我國房地產(chǎn)稅收制度的發(fā)展、現(xiàn)狀和存在的問題，得出了我國房地產(chǎn)稅制改革的基本思路。即建立以房地產(chǎn)稅交易、持有、利用三個環(huán)節(jié)來征稅的房地產(chǎn)稅收體系，形成科學(xué)合理的房地產(chǎn)租、稅、費(fèi)體系，同時加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的立法并適當(dāng)放權(quán)，建立完善的房地產(chǎn)稅收制度和房地產(chǎn)評估制度，以適應(yīng)不斷發(fā)展的社會主義市場經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)稅制地價稅不動產(chǎn)稅物業(yè)稅房地產(chǎn)稅