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一、中國房地產價格失控的原因

（一）人多地少的國情限制

中國有13億人口，國土面積雖然也很大，但人均占有土地面積不足世界平均數的1/3。其中，人均耕地面積僅為世界人均占有量的1/3強，如果與俄羅斯、加拿大、美國這些國家比，差距就更明顯了。在土地問題上，我們的國策是“一要吃飯，二要建設”，農業是第一位。這么大個國家，如果糧食短缺，需要大量進口，可能就不是一個經濟問題了。國內的穩定問題不說，中國還必然會受到西方大國的要挾，在政治上、外交上付出大的代價。

另一方面，中國的人口卻在繼續增長，估計不到15.5億～16億停不下來。在這種人口的機械增長過程中，城市人口必然增長，對房地產的需求就要增加。另外還有結構變化問題，也就是城市化問題。城市化也需要二三十年的過程。它帶動了投資熱，當前中國80％左右的中長期投資都與城市住房、公共基礎設施建設有關。它也帶動了重工業的再次發展和消費升級。而消費升級又帶動服務業的高速發展，當然這也要房地產作支撐。

（二）供求失衡

在市場經濟條件下，房地產作為一種商品，其價格必然受到供求關系的影響，在供給不能夠滿足需求的情況下，房地產價格必然上漲，反之則下跌。引發住房需求增加的原因是多方面的，主要是以下幾個方面：

1．城市化進程加快，大量農村人口進入城鎮，以及農民工進程，他們需要住房。

2．自1998年以來終止福利分房，隨著住房分配貨幣化的全面實施，城鎮居民的住房需求集中釋放，不斷增加購房需求。

3．舊城區拆遷速度過快，加劇了住房的被動性需求，因為舊城區的改造而被迫購房的城市居民及為拆遷提供的大量拆遷剎償，直接為房地產市場提供了巨大需求。[①]

4．銀行存款的低利率和寬松的住房貸款政策，使得大量資金進入房地產領域，房地產成為居民投資的一種手段。

（三）房地產投機

房地產投機主要表現為：一是炒地皮。不少地方政府盲目地成片批租土地，相互壓價，有的免收地價，甚至賠本開發轉讓。投機者從政府手中低價或者無償取得土地使用權，稍做前期工程開發，有的甚至不進行任何開發，即轉手高價倒賣。二是炒樓花。開發商將尚未建成的樓盤或干脆將設計施工圖紙向外發售。樓花售價低于現房售價，并且購買樓花者也無需付清全部價款，僅需預付一部分，其余部分在樓盤竣工后付清。在高額利潤的誘惑下，大量資金流入房地產領域，炒買炒賣，跟漲追風，投機盛行，價格信號被嚴重扭曲。

二、控制房地產價格的對策

（一）加強制定和實施以提高住宅有效供給為主要目的調控政策

1．謹慎調整利率水平。由于前面所述的原因，目前我國對住宅的投資和投機性需求的抑制不應通過提高利率水平來實現，應著眼于尋求一系列非利率的信貸手段來如進一步提高購買多套住宅的首付等措施，增加投資或投機者的成本，壓縮其預期的利潤空間，在此基礎上，維持或小幅上調現有利率水平，以保證住宅開發投資資金的供給。

2．鼓勵住宅小高層化的趨勢，深化技術和資本對土地的替代程度，提高土地利用效率，從而解決地價升高對房價可能產生的推動作用，同時也緩和住宅用地供給和土地資源稀缺這一根本矛盾。

3．在穩步增加住宅建設用地供應總量的同時，應注意優化供地結構，加快存量地的盤活，以緩解住宅開發用地供應不足的壓力。

（二）支持和保護合理的消費型住宅需求，抑制被動的消費需求和不合理的投機需求

1．加強規范房屋拆遷管理，抑制被動需求不合理的增長。城鎮危舊房改造以解決困難群眾住房問題為目的，由此帶來的住房需求是合理的，應當從政策上加以扶持，但要與拆遷帶來的住房需求區別對待。要嚴格控制房屋拆遷面積，除保證能源、交通、水利、城市重大公共設施等建設項目，以及重大社會發展項目、危房改造、經濟適用住房和廉租住房項目外，一律停止拆遷，集中力量解決拆遷問題。[②]

2．注重調控住房各類型需求。將抑制投機性需求作為短期內控制房價的主要手段。在住宅轉讓環節，可以有針對性地提高住宅轉讓稅率，例如韓國規定，對擁有3套以上住宅的居民戶轉讓房地產課以60%的高標準轉讓稅：另外在住宅價格增長過快的地區，實施禁止住宅預售權轉讓制度：

3．逐步建立住宅實際交易價格申報制度，進一步改善房地產稅制，科學合理開征物業稅，逐步建立有效調控住宅實際需求的稅收機制。

（三）完善住宅市場制度建設，強化住宅市場秩序管理，為各種政策的有效實施提供有力保障

1．加強市場監管，嚴肅查處房地產開發、交易、中介服務中的違法違規行為。建立完善住宅市場信息系統，實現了房住宅信用檔案信息的查詢，逐漸形成失信懲戒機制。

2．加強對住宅市場運行趨勢的研究。建立地方和全國性的住宅電子信息系統，加強市場運行監測、及時判斷房價變動趨勢，整合各地相關政府部門的信息資源，保證了住宅市場分析數據的全面性與可*性。

參考文獻

1．梁榮：《中國房地產業發展規模與國民經濟總量關系研究》，北京經濟科學出版社，2006年

2．曲波：《房地產經濟波動理論與實證分析》，中國大地出版社，2003年

3．高汝熹，宋忠敏：《上海房地產泡沫實證研究》上海社會科學院出版社，2005年

4．曹振良等：《房地產經濟學通論》，北京大學出版社，2003年

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[①]方梅、王劍秋：《房地產市場與政府失靈》，《房地產市場》2006年第1期

[②]高曉慧：《中國住房價格機制研究》，中國物價出版社，2003年版，第206頁。