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一、房地產中介服務業的含義及業務范圍

房地產中介服務業有廣義和狹義之分。狹義的房地產中介服務業僅包括房地產經紀業、房地產價格評估業和房地產咨詢業。廣義的房地產中介服務業則包括為房地產經濟活動提供信息咨詢服務和事務服務的各類服務性機構，如經紀、估價、咨詢、金融服務、研究、培訓、軟件和網絡等。本文所說的房地產中介服務業僅指其狹義部分。

我國房地產中介市場服務的主要業務范圍包括:(l)提供房地產法律、法規、政策與業務技術咨詢服務；(2)提供房地產開發項目轉讓、房屋買賣、租賃、房地產市場分析等信息服務；(3)提供房地產價格評估與開發項目可行性研究服務；(4)提供商品房經紀及租賃服務；(5)提供代辦房地產過戶、備案、登記、抵押、保險等手續與代領房地產權屬證書服務。

二、我國房地產中介服務業的發展現狀

(一)房地產中介市場發展的規模特征

首先，房地產中介服務業發展不平衡。地區間房地產市場發展的不平衡，直接到房地產中介服務業的發展不平衡。無論是從深度或是廣度來看，沿海地中介服務業規模都遠遠超過了內陸地區。

其次，中介企業絕對數童多，相對規模小。多種原因促使了我國房地產中介服務業的迅速膨脹。然而，就相對規模而言，我國的房地產中介服務業遠遠不能適應房地產市場發展的需要，這主要表現在：一是奉行市場化經營原則的中介企業受到資金、專業技術的限制，規模普追偏小。一是我國房地產中介服務的質量和層次還處在低水平人力取勝的粗放發展階段，專業分工不夠細致，企業缺乏駕馭市場與組織業務的才能。房地產作為不動產，是一種特殊商品，其交易是產權交易，不僅有一套嚴格而復雜的規程，涉及眾多的法律法規，而且還需要具有相當的專業知識。隨著房地產業的發展和市場機制的日趨完善，對房地產中介服務機構的專業化會有更高要求，開發商和消費者對專業化的中介商會更加依賴。

（二）房地產中介市場的結構特點

首先，體系結構徑渭分明。除了由政府管理部門派生或設立的房地產交易中心(市場)基于信息來源、業務爭取、專業人才、專門技術等優勢，有能力開展多功能和多方位的服務以外，其他中介企業一般只能從事某項單一的服務業務。這種體系結構的缺陷表現為多個服務業各自為戰、相互割裂、業務缺乏創新，存在某些服務領域欠缺和一些常規性服務惡性競爭并存的現象。與開放的、充分競爭市場條件下的中介服務業內部專業化再分工截然不同的是，我國這種徑渭分明的房地產中介市場體系結構形成于由行業發展、行政管理和技術創新等構成的多重壁壘。從根本上來說，它是中介服務業低水平發展的一種反映。

其次，地域性特征突出。我國的房產中介企業不僅差、小，而且具有很強的地域性。在一個地區同時存在多家同類企業競爭局面，這些房地產中介服務機構對外聯絡不廣，處在信息阻塞、各自為政的狀態中，不僅缺乏情報、信息源，而且缺乏必要的信息處理手段，很少有嘟家可以壟斷一個地區或城市市場，并成功地把自己的品牌打入外地市場。

最后，業務結構以生產型和數量型為主。我國房地產投資需求在很長時間內的增長速度一直快于消費需求的增長速度，這直接引起了房地產供求雙方對中介服務播求意識上的差別。另一方面，我國房地產中介服務的發展還是以數量為主，質量不高，介入產業的層面還顯得非常膚淺和有限。市場上的大多數房地產信息咨詢中介操作水平低，資料不全，手段簡陋，服務范圍窄，業務主要是二手房屋買租賃的中介，沒有幾家中介機構能夠提供市場分析、投資咨詢、營銷、廣告策劃等高質量、高層次的服務。

三、入世后房地產中介服務業進一步發展的對策建議

（一）政府要堅持扶持和開放并重，促進行業發展

加入世貿組織后，政府一方面要展行其承諾，開放市場；但是另一方面又要促進本國產業發展尤其是要保護和扶持本國的幼稚產業。房地產中介服務業就是一個應該被政府扶持的產業，政府應該充分利用WTO的規則，促進它的發展。具體來說，政府可以從以下幾方面著手:

首先，建立健全行業法規，優化市場競爭環境。使房地產中介規范化，盡快建立和健全房地產中介行業的法律、法規，是房地產市場對其提出的客觀要求和中介業本身規范發展的必然要求，同時也是國際市場公平競爭的必須條件。加入WID，意味著我們必須按照國際準則和游戲規則操作，讓國外公司進入后有規可據，有章可循。這樣才能建立完善、透明的符合國際慣例的市場競爭機制。不過法規的完善過程中應掌握兩個準則:一必須強調絕不是削足適履地制定迎合國外中介服務行業進入中國的行業法規，甚至更應強調對等和公平。二充分利用國門互開的條件，學習國外經營，以期以較高起點縮短我國行業法制建設完善的歷程。

其次，確立房地產中介合理的開放模式，運用服務貧易壁壘控制開放度。在國際貿易實踐中，服務貿易的開放模式可以歸納為三種，即積極型、保守型和限制型。當前我國該行業存在競爭力太弱的限制，我們的開放模式選擇保守型較合理。加入世貿組織，各個國家都會采用各種形式的服務貿易壁壘限制外國行業的進入和保護本國行業發展，對于房地產中介行業而言，主要保護方式為選擇開業權限制、就業限制。入世后外資中介進入我國基本不存在行業限制，加入WIO后這種直接限定外資進入的規定將更不復存在。但基于房地產中介行業的特殊性，開業權可以通過行業管理條件加以限制。根據我國當前法規，房地產中介機構的成立是需要專門資格要求的，因此，房地產中介機構最佳的壁壘措施主要表現在對個人執業資格許可、機構資質許可和設立條件限制上。

（二）房地產中介企業要借鑒國外先進經驗，苦練內功，走創新之路

房地產中介企業是房地產中介市場的微觀主體，加入WIO對房地產中介企業的影響無疑是十分巨大的，面對入世后外國房地產中介企業的大舉進入，我們的中介企業只有全方位地提高自己的素質，才能在市場競爭中立于不敗之地。筆者認為以下幾方面是值得重視的。

首先，要走向國際化和規范化。企業走向國際化，這不單純是企業主觀意愿的問題，更是環境變化所提出客觀要求。為了適應環境的國際化，在越來越多的行業，國內企業相繼進入外市場。中國房地產中介企業盡管尚處于初級發展階段，但面臨國際和國內的市場競爭，可以利用技術創新上的后發優勢，采取靈活的策略聯盟，發揮本土優勢，根據自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合企業內外要求和條件的國際化目標。筆者認為，對單個企業而言，應當樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發展遠景，以應對中國加入WTo之后本行業的機遇與挑戰。

其次，房地產中介服務要注重業務創新。中介機構的大量增加必然導致行業之間的激烈競爭，單憑傳統的中介業務品種，我國中介機構將很難面向經濟全球化的競爭。為此，中介商將不得不以營銷為主導，以技術為基礎來創新業務品種，尋找市場新的空白點。當前人們提到的樓宇轉按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的業務范圍包括住宅、寫字樓、公寓、商業用房等的買賣、置換、租賃、政策咨詢、法律咨詢等全方位服務，并統一對外承擔法律責任，它既能發揮經紀人靈活機動、熱情服務的優勢，有利于公平競爭，又能體現大公司規范、誠信的品牌形象。而房地產虛擬經營和“網上中介城”的發展則是對信息技術和經營模式的。

最后，企業要重視人才，合理利用人才。服務是中介企業的生命線，而房地產中介服務人員的素質則決定了中介業的未來發展。而我國房地產中介行業由于發展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使各個企業在人力資源方面必須投入更多的資本，因而企業決策者就需要根據自身條件，有效地開發人力資源，實行有效的激勵機制，創造具有特色的企業文化環境，形成一套獨特的經紀人培訓系統，從而精心打造出一支“房地產中介服務人員的精英隊伍”。

參考文獻：

1、廖俊平、方建國主編:《房地產中介實務》，廣州經濟出版社，2001年版。

2、張圣翠，趙維加:《國際服務貿易法》，上海三聯出版社，2000年版。

3、陳憲:《國際服務貿易—原理、政策、產業》，立信會計出版社，2000年版。

4、顧經儀，侯放:《WTO法律規則與中國服務貿易》，上海財經出版社，2004年版。

摘要：在我國，房地產中介服務業與發展規范化的房地產市場的要求還有一定的距離，在現階段中國加入WTO的條件下，這種情況對房地產中介服務業的發顯得更加不利。因此，本文欲從房地產中介服務業的基木概念出發，具體分其現存的問題并結合WTO的新形勢提出自己的對策。

關鍵字：房地產中介服務業WTO