導語：房地產(chǎn)估價經(jīng)濟發(fā)展探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要改革開放20多年來,房地產(chǎn)市場在我國得到前所未有的發(fā)展。房地產(chǎn)價格評估工作在推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展中,起著舉足輕重的作用;從事房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)人員,在完善房地產(chǎn)市場中做出了積極的貢獻。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展對策

一、房地產(chǎn)估價行業(yè)的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步于上世紀80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及我國的特殊國情,整個房地產(chǎn)估價行業(yè)一直處于政府主導的狀態(tài),因而具有濃厚的行政色彩,其應用范圍也相對狹窄。近年來,房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易活動以及房地產(chǎn)與資本市場的結(jié)合日益頻繁,房地產(chǎn)估價業(yè)務得到了廣泛的拓展,服務對象和服務形式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價服務成為涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)個人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟活動中小可缺少的基礎性工作。

我國的房地產(chǎn)評估從無到有,已發(fā)展為一個富有生命力的朝陽行業(yè)。2008年,我國房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員已經(jīng)超過25萬人,取得房地產(chǎn)估價師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價機構(gòu)近5000家,其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)168家,一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評估師隊伍已經(jīng)基本形成,估價機構(gòu)的業(yè)務活動也進入了市場競爭。

但是,由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快,估價機構(gòu)和從業(yè)人員的素質(zhì)還不能完全適應社會的需要,一些非市場化和有悖于估價獨立、客觀、公平原則行為的出現(xiàn),制約著房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題

(一)有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和管理體制建設尚不健全。

目前在房地產(chǎn)估價中存在許多行業(yè)的估價機構(gòu),一些估價機構(gòu)并沒有完全走專業(yè)化的道路,一些估價機構(gòu)和從業(yè)人員缺乏自律和執(zhí)業(yè)能力。國家雖然制定了一些相關(guān)的法律法規(guī),但基本上是針對供給主體的約束,對估價市場構(gòu)成中的需求和協(xié)調(diào)等主體的約束性法規(guī)尚未建立。而目前需求主體對房地產(chǎn)估價市場的影響較大,因而只約束供給主體,不但無法維護正常的市場秩序,反而會給供給主體增加許多麻煩,以致影響房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。

(二)行業(yè)監(jiān)管不力。

審批管理部門把關(guān)不到位,流于形式。不少從事業(yè)務的估價機構(gòu),工商局未經(jīng)嚴格審查隨意發(fā)放《營業(yè)執(zhí)照》,缺乏規(guī)定數(shù)量的專職估價師,估價師在注冊時開具虛假的勞動人事檔案虛假轉(zhuǎn)移證明和社會保險證明,只要估價師數(shù)量達標,均許可通過其資質(zhì),而且長期缺乏業(yè)務監(jiān)管,造成“非法”的估價機構(gòu)數(shù)量泛濫,具有執(zhí)業(yè)資格的估價師通過掛靠形式淪為“假”估價師。

(三)房地產(chǎn)估價市場不規(guī)范。

目前部分脫鉤改制的評估機構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系,同時兼營事業(yè)性評估和中介性評估,背離了脫鉤改制的目標而一些行政部門則對執(zhí)業(yè)活動進行行政干預,與之產(chǎn)生了權(quán)錢的交易,超出了行政機構(gòu)本身的行政職權(quán),引發(fā)了市場的不公平競爭。

由于估價機構(gòu)的“非法”成立、估價師的非法掛靠,導致出現(xiàn)“印章隨便蓋、簽名隨便代”的虛假估價報告。為了迎合委托方的不合理要求,《房地產(chǎn)估價規(guī)范》形同虛設,估價機構(gòu)普遍存在重視業(yè)務招攬、忽視報告質(zhì)量的情況,歪曲甚至捏造事實的“客戶定價法”成了估價方法中無奈的方法。

同時也有一些估價機構(gòu)為了多爭取業(yè)務,估價機構(gòu)之間往往在評估結(jié)果和收費上大打價格戰(zhàn)、關(guān)系戰(zhàn)、回扣戰(zhàn),形成了估價機構(gòu)的惡性競爭,導致估價收費越來越低,回扣形式的商業(yè)賄賂戲愈演愈烈。

三、房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展建議

(一)完善法律法規(guī)體系。

完善法律法規(guī)體系,并且法律法規(guī)的建設要有利于房地產(chǎn)評估業(yè)的長遠發(fā)展。當前我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)的各個方面的法律法規(guī)都不太健全,某此領(lǐng)域甚至是空白的。為了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠健康的發(fā)展,應該頒布相關(guān)的一此法律規(guī)范,從而解決房地產(chǎn)評估的管理問題,實行統(tǒng)一管理;解決房地產(chǎn)評估行業(yè)的竟爭問題,實現(xiàn)真正的政企分開,使評估行業(yè)健康有序地竟爭;解決房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德不高問題,提高房地產(chǎn)估價師的責仟感和風險意識;解決房地產(chǎn)評估結(jié)果客觀合理問題,規(guī)范房地產(chǎn)評估力一法和程序。

(二)建立健全行業(yè)協(xié)作,共同監(jiān)管體制。

由于受我國體制所限,房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門,房地產(chǎn)估價師主管部門是建設部,資產(chǎn)估價師主管部門是財政部,而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同,但“三師”的職能卻有許多共同之處,估價業(yè)務領(lǐng)域沒有非常明顯的分界線,相反“三師”間估價業(yè)務的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面,給估價執(zhí)業(yè)人員的管理帶來了不小的難度,所以我們應盡快促使房地產(chǎn)估價師行業(yè)組織、資產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會及土地估價師協(xié)會三會聯(lián)盟,相互協(xié)作,共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現(xiàn)象,還能進行相互間技術(shù)交流,促進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

(三)培養(yǎng)高素質(zhì)人才,提高執(zhí)業(yè)水平。

房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展壯大,要求執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不斷提高。房地產(chǎn)估價師應積極提高業(yè)務素質(zhì),在理論研究、實務分析、政策法規(guī)、學術(shù)與國外動態(tài)等力面進行培訓和學習,還應強調(diào)的是,作為房地產(chǎn)估價師,不應僅僅鉆研業(yè)務知識,還應強化法律意識,嚴格把握合法與違法的界限。

參考文獻:

[1]楊希琴.芻議房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢.建設科技,2010,(2).

[2]劉志華.我國房地產(chǎn)估價行業(yè)管理中存在問題及對策建議.內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學學報(社會科學版),2009,(5).

[3]吳炳灝.略論房地產(chǎn)估價行業(yè)的健康發(fā)展.中國房地產(chǎn),2008,(8).