導(dǎo)語(yǔ)：地區(qū)的商品房空置差別思索一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來(lái)，中國(guó)商品房空置量持續(xù)增加，商品房空置規(guī)模不斷增大。截至2008年12月末，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%。①商品房的大量空置，導(dǎo)致資金積壓，影響到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，威脅到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，成為當(dāng)前社會(huì)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn).

業(yè)界人士、專業(yè)學(xué)者分別從不同的角度，對(duì)中國(guó)商品房空置問(wèn)題進(jìn)行了系列探討[1]，其中，中國(guó)商品房空置面積、空置率是探討的一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容。圍繞著中國(guó)商品房空置規(guī)模是否過(guò)大、空置率是否過(guò)高這一核心問(wèn)題，專家學(xué)者們主要從商品房空置面積的指標(biāo)定義、空置率的計(jì)算方法等方面進(jìn)行了比較充分地研究[2～4]，但是，這些研究多將中國(guó)視為一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，中國(guó)幅員遼闊，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等方面存在著顯著的差異，省際間的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平存在明顯的不平衡，進(jìn)而導(dǎo)致省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面也表現(xiàn)出各自的獨(dú)特性。就商品房空置而言，廣東省2007年的商品房空置面積在中國(guó)大陸省區(qū)中位居首位，在總面積中所占份額達(dá)12.5%，②是當(dāng)年商品房空置規(guī)模最小的青海省的43倍。在這樣的背景下，即使采用了正確的總量指標(biāo)，也不足以反映中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房空置現(xiàn)象的真實(shí)面貌.

現(xiàn)有文獻(xiàn)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房空置上的差異關(guān)注不夠，一些相關(guān)問(wèn)題沒(méi)有得到深入分析。將中國(guó)大陸一個(gè)省級(jí)行政單位（省、自治區(qū)、直轄市）視為一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，下同），那么，省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房空置上差異的現(xiàn)狀如何？這一差異是否隨時(shí)間變化？目前，東部、中部和西部地區(qū)是中國(guó)最基本的宏觀空間格局，商品房空置的省區(qū)差異主要取決于三大地區(qū)的區(qū)內(nèi)差異還是區(qū)間差異？對(duì)空置面積和空置率的認(rèn)識(shí)，事關(guān)宏觀調(diào)控的方向[2]，顯然，上述問(wèn)題的探討將有助于加深對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房空置現(xiàn)象的理解.

文章分為四個(gè)部分。第二部分對(duì)商品房空置規(guī)模省區(qū)差異的特征進(jìn)行概括，第三部分運(yùn)用泰爾指數(shù)對(duì)商品房空置規(guī)模省區(qū)差異的時(shí)間變化進(jìn)行分析，第四部分為結(jié)論.

一、商品房空置規(guī)模省區(qū)差異的特征

空置面積是描述商品房空置的一個(gè)常用指標(biāo)，本文以各省區(qū)商品房空置面積來(lái)衡量省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房空置上的差異。商品房空置面積數(shù)據(jù)為2003—2007年期間30個(gè)大陸省區(qū)的年度數(shù)據(jù)（由于數(shù)據(jù)缺失，不含西藏自治區(qū)，下同），由住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等六類(lèi)商品房空置面積構(gòu)成，來(lái)源于2004—2008年《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》.

按現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度，空置面積是指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積[5]。由定義可知，空置面積數(shù)據(jù)不包括以前售出或租出而現(xiàn)在重新空置的情況，并不是商品房的實(shí)際空置狀況，反映的是商品房增量市場(chǎng)上的空置。雖然，基于上述商品房空置面積數(shù)據(jù)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房空置存在一些缺陷。但是，國(guó)家正式公開(kāi)的空置面積均是按上述定義的數(shù)據(jù)；再者，增量市場(chǎng)商品房空置與商品房實(shí)際空置有著密切的聯(lián)系。所以，本文仍使用空置面積來(lái)分析問(wèn)題，并認(rèn)為定義上的缺陷不對(duì)結(jié)論產(chǎn)生大的影響。2003—2007年期間中國(guó)大陸省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房空置面積頻數(shù)柱狀圖見(jiàn)圖1.

圖1顯示，2003—2007年期間，中國(guó)大量的商品房空置面積主要集中在少數(shù)省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，差異特征顯著并表現(xiàn)出穩(wěn)定性。讀圖可知，30個(gè)省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品房空置面積份額不超過(guò)平均值3.3%的省區(qū)一直不少于19個(gè)。進(jìn)一步計(jì)算表明，省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房空置面積的排名中，前五位面積之和在全國(guó)所占份額均超過(guò)40%，前十位面積之和的份額均在60%以上.

由于省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房空置規(guī)模上存在著巨大的差異，大規(guī)模的商品房空置集中在少數(shù)幾個(gè)省區(qū)，所以，不考慮巨大的差異而籠統(tǒng)地僅從總量上評(píng)述中國(guó)商品房空置，可能會(huì)在一定程度上夸大商品房空置問(wèn)題的嚴(yán)重性，致使結(jié)論與實(shí)際情況有一定偏離。2003年，省區(qū)商品房空置面積平均值為448萬(wàn)平方米，但是，如果不把排名前五位的省區(qū)計(jì)算在內(nèi)，其余省區(qū)商品房空置面積平均值僅為289萬(wàn)平方米，平均值降低了159萬(wàn)平方米；2007年，省區(qū)商品房空置面積平均值為485萬(wàn)平方米，不包括排名前五位省區(qū)的其余省區(qū)商品房空置面積平均值僅為333萬(wàn)平方米，平均值降低了152萬(wàn)平方米.

商品房空置面積的空間差異特征同樣表現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)定性.

2003—2007年期間商品房空置面積排名前十位的省區(qū)詳見(jiàn)表1。表1顯示，雖然商品房空置面積的省區(qū)位次排名表現(xiàn)出變化，但是商品房空置規(guī)模排名前十位的省區(qū)均主要集中在珠江三角洲地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、環(huán)渤海灣地區(qū)、四川盆地地區(qū)和東北地區(qū)，這一基本空間格局在時(shí)間上表現(xiàn)出“慣性”特征.

二、商品房空置規(guī)模省區(qū)差異的變化

進(jìn)一步分析圖1可知，各省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房空置面積占全國(guó)的份額隨時(shí)間而變化，這種變化必然引起中國(guó)商品房空置規(guī)模的省區(qū)差異程度發(fā)生變化。那么，商品房空置面積的省區(qū)差異在如何變化呢？本文采用泰爾指數(shù)（TheilIndex）來(lái)分析這一問(wèn)題。泰爾指數(shù)計(jì)算公式詳見(jiàn)文獻(xiàn)[6]，所需的人口數(shù)據(jù)來(lái)源于中經(jīng)網(wǎng)，計(jì)算得到的省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房空置面積的泰爾指數(shù)見(jiàn)圖2.

泰爾指數(shù)0.200.160.120.080.040.002003年2004年2005年2006年2007年全國(guó)西部東部地區(qū)間中部圖2省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房面積泰爾指數(shù)圖2表明，中國(guó)商品房空置面積的省區(qū)差異程度正以波動(dòng)的方式朝著降低的方向演進(jìn)。商品房空置面積省區(qū)差異程度的降低源于東部省區(qū)之間及其東、中和西部三大地區(qū)之間的商品房空置面積差異的減小。數(shù)據(jù)計(jì)算表明，在東部地區(qū)內(nèi)部，廣東省、江蘇省和浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房空置面積在全國(guó)所占份額變化明顯，廣東省商品房空置面積在全國(guó)的份額顯著下降，由2003年的18.5%下降至2007年的12.5%；江蘇省與浙江省則顯著上升，由2003年的3.7%、2.4%增長(zhǎng)至2007年的7.7%、6.1%。三個(gè)省區(qū)商品房空置面積的變化是導(dǎo)致東部地區(qū)內(nèi)部省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房空置面積上差異減小的關(guān)鍵。東、中和西部三大地區(qū)之間在商品房空置上的差異程度也呈減小趨勢(shì)，商品房空置面積比例由2003年的59∶19∶22變化成2007年的57∶20∶23；商品房空置面積省區(qū)差異變化的波動(dòng)特征得以突顯的主要原因是中部、西部省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)間的差異在2004—2006年期間持續(xù)增大，致使泰爾曲線形成一個(gè)明顯的波峰，促使波動(dòng)特征得以顯現(xiàn).

值得指出的是，雖然，省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房空置上的差異性在波動(dòng)中呈現(xiàn)減小的變化趨勢(shì)，但是，結(jié)合圖1可知，這一趨勢(shì)并沒(méi)有改變中國(guó)商品房空置省區(qū)差異的基本特征.

結(jié)語(yǔ)本文基于2003—2007年期間的年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析了中國(guó)大陸省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房空置上的差異問(wèn)題。結(jié)果表明，中國(guó)大量的商品房空置面積主要集中在少數(shù)省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商品房空置面積中2/3左右的份額集中在商品房空置面積排名前1/3的省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，差異特征顯著并表現(xiàn)出穩(wěn)定性。這些商品房空置規(guī)模大的省區(qū)在空間分布上具有相對(duì)穩(wěn)定性，主要集中在珠江三角洲地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、環(huán)渤海灣地區(qū)、四川盆地地區(qū)和東北地區(qū)。中國(guó)省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房空置上表現(xiàn)出顯著差異性的同時(shí)，2003—2007年期間，差異性在波動(dòng)中隨時(shí)間呈現(xiàn)減小的趨勢(shì)。但是，這一趨勢(shì)并沒(méi)有改變中國(guó)省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房空置上差異的基本特征。由于中國(guó)省區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在商品房空置上存在著顯著的差異性，不同省區(qū)各類(lèi)物業(yè)空置的邊際費(fèi)用又存在明顯差異，所以，不考慮巨大的差異而籠統(tǒng)地僅從總量上評(píng)述中國(guó)商品房空置，可能會(huì)在一定程度上夸大商品房空置問(wèn)題的嚴(yán)重性，致使結(jié)論與實(shí)際情況有一定偏離。關(guān)于差異的原因既可能源于不同省區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不同的發(fā)展階段，也可能受社會(huì)、文化、地理環(huán)境等因素的影響而致，這有待于進(jìn)一步研究.