導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理考慮以及意見(jiàn)一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

自1998年我國(guó)住房貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升，從指數(shù)上看，2004年達(dá)到高峰。即便是面臨席卷全球的金融危機(jī)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過(guò)后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷(xiāo)售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展的政策性因素分析

1．某些地方政府的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控行為失當(dāng)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還是壟斷性市場(chǎng)，主要表現(xiàn)為土地所有權(quán)壟斷、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式壟斷。出于最大限度掠取壟斷利潤(rùn)的考慮，房地產(chǎn)商通過(guò)各種手段壓縮住房供給數(shù)量，人為拉大供求差距，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)飆升。

構(gòu)成房?jī)r(jià)的無(wú)非就是土地成本、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)、建安成本、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、財(cái)務(wù)成本這幾個(gè)主要方面。另一方面，政府從土地拍賣(mài)中也取得巨大收益，同時(shí)還有一系列的各類稅費(fèi)，僅土地及稅費(fèi)就占據(jù)房?jī)r(jià)的30％－50％。經(jīng)過(guò)多年的改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)，人們的收入水平得到很大的提高。企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大，各行業(yè)也都爭(zhēng)相利用大城市的優(yōu)勢(shì)地位來(lái)壯大自己，這些都對(duì)住房產(chǎn)生強(qiáng)大的需求，城市土地的巨大商業(yè)價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)。于是城市本身成了政府最大的投資資源。

2．宏觀金融政策調(diào)控失當(dāng)

許多分析表明。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的直接融資比例很小，大多數(shù)資金來(lái)源于銀行的貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)大部分都轉(zhuǎn)嫁給了銀行。多年來(lái)，我國(guó)實(shí)際利率經(jīng)常在低位或負(fù)位運(yùn)行。實(shí)際負(fù)利率將產(chǎn)生“通貨膨脹加速機(jī)制”，刺激貨幣需求，從而使固定資產(chǎn)投資尤其是房地產(chǎn)投資加快。

低利率或負(fù)利率會(huì)使社會(huì)大量閑置資本存到銀行的機(jī)會(huì)成本加大，加之我國(guó)目前的資本市場(chǎng)尚不完善，風(fēng)險(xiǎn)性較大，再加上近年來(lái)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度得到緩慢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資，于是這部分資本紛紛進(jìn)人具有巨大利潤(rùn)空間的房地產(chǎn)行業(yè)從事投資與投機(jī)，與真實(shí)消費(fèi)群體搶奪房產(chǎn)資源，哄抬房?jī)r(jià)，原本屬于民生用品的商品房開(kāi)始深化為資本品，成為許多大資本和中小資本投機(jī)的樂(lè)園。由于房地產(chǎn)真實(shí)供給和虛假需求的矛盾愈演愈烈，必然會(huì)使房?jī)r(jià)脫離真實(shí)價(jià)值，所謂的房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始逐漸膨脹，這又進(jìn)一步惡化了供需矛盾。

3．國(guó)家住房保障政策

“國(guó)家住房保障政策”攸關(guān)國(guó)計(jì)民生，然而，在以往的嘗試中，由于政策操作執(zhí)行層面自由度過(guò)大，缺乏硬性措施的約束，因而出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。又如保障性住房多選建在偏遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及郊區(qū)，雖價(jià)格相對(duì)便宜，但因基礎(chǔ)設(shè)施不到位，類似交通費(fèi)用等生活成本的上升卻加重了中低收入群體的負(fù)擔(dān)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)應(yīng)然走向

城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的非理性行為，用科學(xué)發(fā)展觀引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)應(yīng)然走向，下面主要談四點(diǎn)。

1．合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營(yíng)”

很多人認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)”就是“炒地皮”，地方政府單純通過(guò)土地出讓增加財(cái)政收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有的是短獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長(zhǎng)期出租或經(jīng)營(yíng)獲利，比如期通過(guò)出售直接大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等；在城市什么位置?建什么樣的房子?達(dá)到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復(fù)制和再生?這些問(wèn)題都要求我們一切從實(shí)際出發(fā)。以科學(xué)發(fā)展觀看待城市建設(shè)。

2．強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能，市場(chǎng)將逐漸走向成熟化

綜合當(dāng)前房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國(guó)房地產(chǎn)投資目前還處于繁榮期，整個(gè)房市還處在有利的上升階段。但從市場(chǎng)表現(xiàn)看。近期、國(guó)家在科學(xué)發(fā)展觀的指引下加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)整，這種調(diào)整并不是指樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)人一個(gè)成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來(lái)越多的性價(jià)比優(yōu)越的產(chǎn)品，市場(chǎng)將逐漸走向成熟化。

3．加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，地價(jià)將趨于合理水平

如前所述，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用，同時(shí)又依賴于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場(chǎng)需求，取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所決定的居民住房支付能力。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)土地與金融兩種要素緊密結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無(wú)限供給且極具流動(dòng)性的要素。一旦房地產(chǎn)業(yè)深人投機(jī)要素，將會(huì)在短期內(nèi)形成經(jīng)濟(jì)泡沫，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈突然中斷，泡沫經(jīng)濟(jì)將會(huì)立刻崩潰。自然將會(huì)給關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及整個(gè)城市發(fā)展帶來(lái)致命破壞。

三、對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理具體項(xiàng)目的思考和建議

1．要核算并確定公司的投資總額

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成并獲得批復(fù)后，由公司選擇適宜的項(xiàng)目經(jīng)理部去實(shí)施落實(shí)，以獲得批復(fù)的可行性研究報(bào)告為基本依據(jù)，并結(jié)合公司資金實(shí)力情況綜臺(tái)確定對(duì)該項(xiàng)目的投資總額。通過(guò)工程人員的初步估算后，提出項(xiàng)目資金流量表，取得公司認(rèn)可，與其它測(cè)算確定后定下的指標(biāo)一并以文字的形式確定下來(lái)，作為實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的依據(jù)性文件執(zhí)行。

2．要控制開(kāi)發(fā)成本，確定費(fèi)用支出

控制開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵。某一項(xiàng)目的投資總額一經(jīng)確定，開(kāi)發(fā)成本的控制就是實(shí)現(xiàn)效益的主要途徑。正常的必要支出比較便于控制，而業(yè)務(wù)費(fèi)用的開(kāi)銷(xiāo)彈性較大，報(bào)帳標(biāo)準(zhǔn)難掌握，控制起來(lái)難度較大。解決的方法首先要增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，自主的最大限度節(jié)約開(kāi)支；其次是通過(guò)制度嚴(yán)控一切漏洞，查缺補(bǔ)漏；再次要采取費(fèi)用合理包干的辦法，費(fèi)用節(jié)約歸己。

3．在項(xiàng)目定性前先行核算預(yù)完成利潤(rùn)

實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)是經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的多少是檢驗(yàn)企業(yè)業(yè)績(jī)的根本標(biāo)志，獲取利潤(rùn)也是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，利潤(rùn)指標(biāo)的確定是一項(xiàng)硬指標(biāo)，直接影響到各方面的利益，涉及到多部門(mén)的關(guān)系，如果實(shí)現(xiàn)合理預(yù)算并分配利潤(rùn)，將會(huì)激發(fā)各部門(mén)的情緒和積極性，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)有建設(shè)性意義。