導(dǎo)語：略談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)存的問題一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)分析

1.投資房地產(chǎn)波動(dòng)大我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于消費(fèi)需求缺乏時(shí)期，是因?yàn)楦＠址康淖》恐贫热∠?，不管是處于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的高峰的年份，還是低谷的年份，房地產(chǎn)消費(fèi)供求差幾乎是保持一致的。雖對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益前景很光明，但房地產(chǎn)投資需求具有一定程度上的投機(jī)性，因此，也就缺乏消費(fèi)需求的長期穩(wěn)定性，結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期處于波谷階段時(shí)，由于缺乏消費(fèi)需求，加速了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退惡化的速度，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大幅度的波動(dòng)。當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的高峰階段，加劇的投資需求影響了開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。另外，投資結(jié)構(gòu)的不合理，進(jìn)而造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)需求受到了嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)種類包括:中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、高檔商品房和別墅等，相比之下中低檔商品房的波動(dòng)幅度和頻率都底于高檔商品房，高檔商品房?jī)A斜性波動(dòng)表現(xiàn)明顯。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還有效益過低的弱點(diǎn)，投資效益低則乘數(shù)效應(yīng)就小，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益低，再而影響了下一年的資本形成，投資擴(kuò)張推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)增長的鏈條出現(xiàn)了中斷，不可預(yù)期的導(dǎo)致了行業(yè)增長地下降。

2.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)是不合理的，尤其是經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)不足。從目前的住房保障政策干預(yù)的結(jié)果，經(jīng)適房供應(yīng)不僅沒有增加，反倒是出現(xiàn)供給逐年下降，經(jīng)適房開發(fā)投資明顯低于房地產(chǎn)開發(fā)投資總量增加。對(duì)經(jīng)適房供應(yīng)不足的主要原因是政府價(jià)格的嚴(yán)格控制，經(jīng)濟(jì)適用住房限制開發(fā)商的利潤空間，使他們選擇的住宅建設(shè)投資利潤率跑偏。同時(shí)，缺乏有效的監(jiān)督，地方政府就增加經(jīng)適房，增加土地出讓收入價(jià)格。有一個(gè)缺陷，住房保障制度本身使實(shí)施過程中所造成的住房保障政策的缺失，它是難以區(qū)分的對(duì)象的外觀，經(jīng)適房不經(jīng)濟(jì)和不適用等現(xiàn)象，影響了住房保障政策發(fā)揮解決低收入家庭住房困難。

3.規(guī)劃脫離市場(chǎng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，選擇哪塊的位置，規(guī)模、范圍和時(shí)機(jī)，是市場(chǎng)需求決定的，而不是政府的決定的供給。但是現(xiàn)在我國的很多地方政府工廠用的房間、住宅小區(qū)、交通、商業(yè)住宅區(qū)、環(huán)境衛(wèi)生等預(yù)先計(jì)劃實(shí)施，優(yōu)惠條件投資者，居民家庭來投宿，美其名為“引鳳窩”，這種做法也獲得了成功，但不成功者多。這說明了市場(chǎng)的實(shí)際需求的盲目的“筑巢風(fēng)”與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則相反。政府對(duì)這個(gè)問題的正確做法是需求供給的原則，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的運(yùn)行保持一種良性狀態(tài)。

4.調(diào)整脫離了市場(chǎng)化在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)導(dǎo)向既有不合理的一面，但是也有理性的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調(diào)整其不合理性，平均利潤規(guī)律作用的結(jié)果是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。政府利用批租權(quán)實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)市場(chǎng)中其一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段上的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，發(fā)揮城市聚集經(jīng)濟(jì)的功能?，F(xiàn)在的問題是，要不顧投資者的經(jīng)營方向，下命令定指標(biāo)，誰出高價(jià)就批租給誰;還是不尊重投資者的市場(chǎng)取向，強(qiáng)行改變投資方向，片面追求高科技和高消費(fèi)的高層次產(chǎn)業(yè)。

5.有兩個(gè)很突出的問題:①高的盲目行動(dòng)，表面上看來，國家財(cái)政收入，高房?jī)r(jià)，是這樣嗎?事實(shí)上，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，是地價(jià)太高會(huì)使房地產(chǎn)投資成本，商品房的價(jià)格限制了生產(chǎn)和消費(fèi)，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)萎縮和房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。因此，高的土地價(jià)格的盲目性，不利于經(jīng)濟(jì)增長，是一種非理性的行為。②行政和政策，具有較低的土地價(jià)格，從而導(dǎo)致土地投資的盲目性，這種無謂損失租金行為暴露了現(xiàn)行政治體制不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)管理短期性近幾年來，我國多次的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理都是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的平衡，限制房?jī)r(jià)的過快增長，使居者有其房，這是對(duì)我國所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不深刻，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的認(rèn)識(shí)上和長期的規(guī)劃上還是很明晰的，單方面性的和不正確性的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致政策缺乏遠(yuǎn)見性且具有短期性。政策的模棱兩可，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路的不相輔，出現(xiàn)相抵觸的現(xiàn)象，政策的不連續(xù)性和不科學(xué)性，都是造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)政策出現(xiàn)上下浮動(dòng)的原因。擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，政策的紕漏也給投機(jī)者帶來了可趁之機(jī)。近幾年來，為調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列的政策，如2005年的“國八條”和2006年的“國六條”等一系列的稅收和金融政策，但房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但的價(jià)格反彈恢復(fù)速度之快，讓人看不到調(diào)控的效果。2008年的金融危機(jī)使得國內(nèi)貨幣政策出現(xiàn)了戲劇性的變化，上半年貨幣政策由適度以緊改為適度以緊，下半年金融危機(jī)的影響持續(xù)擴(kuò)大，貨幣政策開始由適度以緊改為適度寬松。2008年，由于前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)的投資迅速減少，國際投資也紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量減少，房?jī)r(jià)下降。

2009年，房地產(chǎn)在政策刺激下逐漸復(fù)蘇過來，并且引來爆發(fā)式增加。為了房?jī)r(jià)過快上漲，2009年12月以來，中央連續(xù)發(fā)出房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)，取消了2008年年底出臺(tái)的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，同年年底，中央出臺(tái)了國四條結(jié)束地產(chǎn)刺激政策，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》結(jié)束寬松的土地政策等。從2009年末開始，調(diào)控政策開始逐漸加強(qiáng)。2010年4月，國務(wù)院出臺(tái)了國十條，被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但各部門落實(shí)問題和地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，國十條的威力顯現(xiàn)不足，加上前幾次調(diào)控政府搖擺不定，購房者對(duì)政策調(diào)控失去了信心，導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)過4個(gè)多月的僵持觀望又出現(xiàn)大幅上漲。2009年末開始，地產(chǎn)調(diào)控不斷加大。限購，加大保障性住房建設(shè)，提高二手房貸首付比例和貸款利率，營業(yè)稅由差額征收變成全額征收，公布房?jī)r(jià)年度制約，動(dòng)用政策工具數(shù)量之多，屬歷史罕見。但政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右、忽上忽下，不能從根本上解決房?jī)r(jià)高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，不利于穩(wěn)定民生。先是出臺(tái)降稅費(fèi)居民買房，不到一年又出臺(tái)二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對(duì)的一系列調(diào)控感到麻木了。

2.體制不完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)歷了多年，房地產(chǎn)是我國政府經(jīng)濟(jì)管理的熱點(diǎn)。近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重重出手，政策短時(shí)間里緊集推行。但是效果不佳，政策與規(guī)定只流于表面，走走形式，執(zhí)行不徹底，很多失敗、變形的例子出現(xiàn)。政策可操控性不強(qiáng)，細(xì)則的頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上原則的頒布。與此同時(shí)，我國現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理體制管理部門間職能劃分不清晰、職能不相互適應(yīng)，缺乏相應(yīng)的制約機(jī)制，特別是土地管理部門上下級(jí)之間、土地管理部門與地方政府之間及土地管理部門與房管部門之間管理職能交錯(cuò)的矛盾，使得城市政府人員在利益的誘使下，借管理體制上的“空洞”，錯(cuò)位、越位和缺位管理。利用手中的權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商秘密合作，從而導(dǎo)致了內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作失控現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商的鏈條無數(shù)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度也不斷加大，宏觀政策也注定流于表面形式，難發(fā)揮重要作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中金融業(yè)、企業(yè)、地方政府等日常工作中各自為政，各抒己見，各自決策，決策間脫軌，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于表面形式。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)展到過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政來源，地方政府過度依附與土地收入。

縱體制不完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)歷了多年，房地產(chǎn)是我國政府經(jīng)濟(jì)管理的熱點(diǎn)。近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂緊房貸，抑制投資投機(jī)性住房，加大保障性住房建設(shè)，進(jìn)展公租性住房。把調(diào)控放在了不需求上，之所以不觸動(dòng)高地價(jià)因素，是我國地方政府有地方債務(wù)，一旦失去土地收入，那必將引發(fā)地方債務(wù)危機(jī)。要解決高房?jī)r(jià)的問題，就要以現(xiàn)在體制入手，轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的體制，對(duì)超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等創(chuàng)造財(cái)政收入，保證了政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入。房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的構(gòu)成，具有產(chǎn)業(yè)鏈較長的特點(diǎn)，革新開放以來，在推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中發(fā)揮了作用。在國際金融危機(jī)時(shí)，出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對(duì)我國在國際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增加更起到了積極作用。正因?yàn)槿绱?，我國地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)成經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增加的拉動(dòng)作用。過分依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增加的作用很難具有長期性和持久性。

3.法律法規(guī)系統(tǒng)不完善從世界上各國房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展歷程和經(jīng)驗(yàn)看，完善的法律法規(guī)系統(tǒng)是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件。在我國，房地產(chǎn)法律法規(guī)系統(tǒng)正處于發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)法律法規(guī)的有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)個(gè)以最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整系統(tǒng)，在我國還未形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理法。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程關(guān)乎我國房地產(chǎn)高速的進(jìn)展。我國還是依靠行政權(quán)力對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，大多數(shù)的文件以國務(wù)院名義頒發(fā)的，或是以部委辦的名義頒發(fā)的，如國八條、新國十條等等，都缺乏法律的嚴(yán)厲性、穩(wěn)定性和適用性的特點(diǎn)。即便在特定領(lǐng)域的法律法規(guī)已初步形成，但與此相配套的條例、細(xì)則不完善，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地市場(chǎng)上政令不通暢、不遵守法律、執(zhí)行法律不嚴(yán)明，陷入惡性循環(huán)。已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律效力大打折扣。

作者：?jiǎn)萄鄦挝唬哄a林郭勒盟住房公積金管理中心