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一、引言

在信息不對稱理論方面,1961年,喬治•斯蒂格勒在《政治經濟學》雜志上發表的“信息經濟學”和威廉•維克瑞在《財經》雜志上發表的“反投機、拍賣和競爭性密封招標”兩篇論文,打破了此前一直統治著經濟學界的基礎假設——完全信息假設,開始強調信息的不完全性,也開創了信息經濟學的先河。20世紀80年代,一些經濟學家把信息不對稱理論引入金融市場的研究領域。2001年諾貝爾經濟學獎得主約瑟夫•斯蒂格利茨、喬治•阿克洛夫、邁克爾•斯賓賽分別在金融市場、商品交易市場和勞動力市場運用信息不對稱理論進行市場分析。隨著信息不對稱理論和我國房地產經濟的發展,國內學者對兩者進行了一些定性的研究。劉洪玉、鄭思齊在《城市與房地產經濟學》一書及相關文獻中,均指出了房地產市場的信息不對稱性,李建華(2003)、鄒曉光(2006)等利用信息不對稱原理對房地產市場進行了分析,并提出若干緩解信息不對稱,提高我國房地產市場效率的建議。

二、信息不對稱在房地產經濟中的表現

所謂的信息不對稱是指交易雙方掌握的與交易有關的信息在準確性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。而房地產信息不對稱則表現在置房者與開發商在信息的豐裕度方面存在著差異。信息不對稱體現在以下五個方面:

1、房產質量信息不對稱。房地產這一特殊的商品不僅結構相對復雜,而且包含的工藝過程亦十分的龐大,對于不具備有專業鑒別技術水平的置房者來說,是不能完全掌握房產的質量信息。房產質量信息的不對稱,為開發商創造了極大的議價空間。

2、房產價格信息不對稱。房地產業的開發商眾多,各個開發商的出示的價格存在較大的偏差,尤其是在非寡頭壟斷的情況下,價格的多樣化尤其明顯。

3、房產產權信息不對稱。我國的房地產商品權屬復雜,分為所有權、使用權、抵押權和典當權等,而且使用權年限也不同。而不同的產權信息對于房地產商品在未來的使用或是轉讓、投資中等都有著十分重大的影響,而這些信息大多不為置房者所擁有。

4、市場的供需信息不對稱。商品的價格是由商品的價值決定,并受到市場供求關系的影響。而在一個非完全競爭市場下,供求的關系愈發顯得重要,這在房地產市場體現的尤為明顯。置房者對于當前房地產市場的供需信息不了解,則在議價過程中容易處于被動地位。

5、市場未來信息不對稱。商品的價格除了受到價值、供求的影響,還受到政府的政策傾向、同行業的發展狀況以及國際市場的制約,這些因素在一定程度上對房地產商品的價格產生巨大的作用。尤其隨著國家宏觀調控力度的加大,政策性因素的影響不容忽視,而對未來信息敏感性方面,顯然置房者處于不利地位。

三、信息不對稱產生的原因

針對以上表現,究其原因,我們不難發現,造成信息不對稱的原因主要有以下五方面:

1、房地產自身屬性。房地產商品的生產涉及的領域廣闊,市場參與者紛繁復雜,社會分工細致不宜估量；其次,市場的多變性和分散性。多變性和分散性是非完全競爭市場的普遍特點,一方面使得價格的離散程度增加,另一方面也刺激了搜尋行為的發生。

2、信息資源的稀缺性。信息作為一種稀缺的資源,置房者如果想獲得與房地產的相關信息,需要付出較大的成本,置房者在尋求權益保護時也需要花費較多的成本。

3、羊群行為的影響。羊群效應是指市場參與主體在信息環境不確定的情況下,行為受到其他參與主體的影響,模仿他人決策,或者過度依賴于輿論(即市場中的壓倒多數的觀念)或信息,而不考慮自己私人信息的行為。由于置房者之間的信息也是不對稱的,若依靠別人的信息來加強自身的判斷,則加劇了信息不對稱程度和增加了其發生的可能性。

四、信息不對稱造成的影響

信息不對稱造成的主要影響有逆向選擇和道德風險。逆向選擇是指指由于交易雙方信息不對稱和市場價格下降產生的劣質品驅逐優質品,進而出現市場交易產品平均質量下降的現象。而在房地產也表現為空置房節節攀升,而房地產市場則呈現供不應求,房價飆升。道德風險指參與合同的一方所面臨的對方可能改變行為而損害到本方利益的風險。在房地產表現為開發商憑借自身的信息優勢,以違背合同的方式,損害置房者的利益。同時,我們不可否認的是,在信息不對稱產生的同時,信息搜尋就顯得有利可圖,在“經濟人”假設的前提下,信息的不對稱在一定程度刺激了信息搜尋行為的產生,這也是本文的著眼點和切入點。五、研究結論和政策建議房地產信息的不對稱性使得置房者增加了支付成本,擴大了管理部分的管理難度。雖然在短期內可能對于房地產開發商和中介商可以獲得某些眼前的利益,但從行業的發展和企業自身的長遠發展來看,都是極為不利的。當然,我們不能追求信息的完全對稱和交易的完全均衡。借鑒制度經濟學的觀點:市場均衡是市場參與者之間相互博弈的結果。也就是說只能消除信息不對稱的程度,達成相對的均衡狀態。為此,可以從以下四個方面來緩解房地產信息不對稱的現狀。

(一)從國家的角度來看

1、加強對開發商的規制和引導,建立進入門檻。開發商的數量越多,則價格的離散程度也就越高,信息不對稱的可能性也隨之加大。政府對房地產市場采取一定的門檻制度,“嚴進嚴出”,可以在一定程度上控制開發商的數量,提高開發商的整體質量。

2、建立信息傳輸和公布制度,發揮非盈利性組織的監督作用。對每一個企業進行信息登記,運用數據庫等技術對于房地產開發商的交易信息、投訴信息、反饋信息、信用信息等予以存檔歸案,方便管理部門和置房者在特定的網站便可以進行查詢。同時,可以借助12315等非營利性組織對開發商的行為進行監督,保障置房者和房產物主的利益和保護。

3、大力加強法律法規建設,完善領域法規。雖然我國目前針對房地產市場出現的問題都高度重視,及時反映,出臺了一系列的法規政策。但是這些大多是在事后進行具體問題的解決,沒有形成一個完善的法律體系。因此要保證房地產市場穩定運行,就要建立健全完善的法律法規體系。同時,要嚴格執法,增加市場的透明度、公信度,使房地產行業健康有序的發展。

(二)從開發商的角度來看

1、開發商要加強自身的宣傳作用和信息披露。一般來說,房地產商的信號往往是自身的優質信息或者是對房產進行質量承諾。而進行這些信息披露和產品質量承諾是需要一定的費用,甚至是短期內無法用效益來彌補的,但是對于一個優秀的開發商來說,如果采取了信息披露,不僅闡明了開發商的實力,為置房者提供了無形的保證,而且采取信息質量保證也更容易引起置房者的信任,從而最終達到銷售的目的。

2、企業要積極引導和參與行業規制,獲得良好的公關效果。隨著社會責任意識的深化,消費者對于負有強烈社會責任感的企業賦予了更多的青睞,這樣企業既利用了社會媒體的力量,又收到了良好的公關效果,還有可能成為行業的領頭羊,從而獲得巨大的后續效益。同時,目前國家正在規制房地產業的良性發展,如果開發商能自覺的進行規制甚至引導行業進行規范的行為,勢必能贏得管理部門得贊同,這在國家宏觀調控能夠起到重大作用的國度是十分有效的。

(三)從置房者的角度來看

1、搜尋大量信息,增強信息辨別能力。相對于房地產開發商而言,置房者僅掌握一定量的包括地理位置,交通狀況、戶型等在內的公共信息,以及自身的消費偏好、消費能力等私人信息。而從開發商、銷售商及中介商所獲得的房屋信息,大都帶有一定的主觀性,不能公平、客觀的反映市場的真實情況,加之房地產行業的專業性較強,絕大多數的置房者專業知識匱乏,造成了信息搜尋的成本較高。如果信息搜尋成本高于信息搜尋帶來的效益時,這就不是經濟人的理性行為。

2、努力建立自發性聯盟,增強維權意識。置房者可結成消費聯盟,通過這個組織既可以獲得更多的信息,降低置房者的信息搜尋成本,也可以對開發商進行監督。一旦發生房地產糾紛,消費聯盟可借助集體的力量與開發商協商調解,增強單個個體的談判抗衡能力,以更好的維護置房者的利益。置房者是信息不對稱問題的主要受害者,正當權利一旦受到侵害,就應當拿起法律的武器,積極主動爭取自己的正當權益。

(四)從房屋中介商的角度來看。

1、提高中介商準入門檻。房屋中介商是房地產二級市場上的主要參與者之一,其服務業貫穿于房地產經濟運行的全過程。目前我國房地產市場上充斥著形形色色的中介商,但是由于行業不規范,中介從業人員素質較低,誠信度不高、惡性競爭等因素,房屋中介商未能有效緩解信息不對稱的問題。基于此,有關政府部門要制定相應的法律法規來規范房地產中介企業的行為,提高入市門檻,嚴厲打擊欺瞞消費者的經紀行為,可采取房屋中介商及房地產經紀人從業資格認定制度等措施,使中介商真正成為解決開發商和置房者之間信息不對稱的橋梁。

2、樹立房屋中介行業的誠信作風,發展連鎖式經營,創建中介企業品牌。一方面,要提倡誠信為本的企業文化,增強對中介人員的誠信教育,另一方面,創建中介企業品牌,可實現跨區域連鎖經營,擴大市場的占有率,以優質的服務取得消費者的認可,這樣也可以把那些侵害消費者權益、追逐短期利益的企業擠出市場,有利于中介行業的長遠發展。

3、中介行業服務的創新。房地產市場信息的嚴重不對稱,要求中介行業有一個集中管理的權威行業協會。協會可以運用互聯網技術,把各自獨立的中介商組成一個信息共享的體系,防止惡性競爭及中介經紀人“兩邊吃”現象的出現。另外,協會可建立房地產開發商的信用等級評價制度,對信用等級低的開發商可拒絕相關的請求,以實現公開信息的公正性和客觀性。

作者：王孟柯李昕工作單位：中國地質大學(北京)