導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制綜述一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：城市化進(jìn)程的加快以及經(jīng)濟(jì)體量的增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入了快速發(fā)展的新常態(tài)，為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，使其充分滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)生活的基本訴求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理體系的優(yōu)化完善。成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的重要組成，其在實(shí)踐階段中的應(yīng)用，減少了資源浪費(fèi)與成本支出，在增強(qiáng)管理效能，提升管理治理等方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。基于此，文章以成本控制作為研究對(duì)象，從多個(gè)維度出發(fā)，將成本控制納入到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程之中，期望借助這種方式，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的有序進(jìn)行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；成本控制；途徑

房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)生活等方面發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用。從1998年開始，房改工作啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到發(fā)展的快車道，房改工作的深入進(jìn)行，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨向。但是這一過程中，諸多問題也浮現(xiàn)出來，例如房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不完善，房?jī)r(jià)控制難度過高等現(xiàn)象，這些問題如果在一定時(shí)間內(nèi)得到有效處理，將會(huì)大大制約房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，壓縮行業(yè)自身的發(fā)展空間，同時(shí)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與繁榮帶來極大的消極作用。在此基礎(chǔ)上，為了更好地梳理房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，使其服務(wù)于居民生活與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀訴求，我國(guó)從2016年開始，出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)管控政策，這些政策實(shí)現(xiàn)對(duì)了房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境呈現(xiàn)出新的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)空間受到壓縮。為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)就需要進(jìn)行必要的成本控制，構(gòu)建起一個(gè)完善的成本控制機(jī)制，通過這種方式，著力增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力與經(jīng)濟(jì)效益。借助于成本控制的模式，為企業(yè)自身營(yíng)造良好的盈利空間。

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制構(gòu)成分析

全過程成本控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決策、準(zhǔn)備、施工、銷售四個(gè)階段之中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本的有效控制需要對(duì)其基本構(gòu)成進(jìn)行厘清，明確各個(gè)階段成本構(gòu)成的特點(diǎn)，廓清全過程成本控制的基本訴求，為后續(xù)成本控制工作的穩(wěn)步進(jìn)行創(chuàng)設(shè)了條件。1.1決策階段成本控制。現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段成本控制的組成較少，主要集中于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置的合理性、盈利能力等問題進(jìn)行客觀分析，并對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的地址以及融資方式進(jìn)行必要的評(píng)估。具體來看，房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段，為了保證成本控制的科學(xué)性，需要進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)的構(gòu)建，例如對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用地總面積、建筑物分布密度、居住容積、植被覆蓋率、停車位梳理、公共設(shè)施等基本因素進(jìn)行考量，結(jié)合建筑性價(jià)比、居住舒適度、配套設(shè)施完善度等，劃定全面科學(xué)的決策階段成本控制指標(biāo)，在成本控制指標(biāo)確定之后，為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，在決策階段還需要開展必要的市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)機(jī)制，在評(píng)價(jià)機(jī)制確定的過程中，需要根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)以及市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果等數(shù)據(jù)信息作為必要的參考，實(shí)現(xiàn)決策階段成本控制體系的動(dòng)態(tài)性與實(shí)時(shí)性，使其能夠最大程度地增強(qiáng)決策階段成本控制的有效性與完整性，為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的穩(wěn)步進(jìn)行創(chuàng)設(shè)了便利條件。1.2施工準(zhǔn)備階段成本控制。房地產(chǎn)施工準(zhǔn)備階段成本控制，主要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目使用的各類資金，例如房地產(chǎn)土地出讓金以及與其有關(guān)的稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款等相關(guān)費(fèi)用成本，費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜多樣，成本控制難度較高。同時(shí)，為了確保施工工作的穩(wěn)步進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織專業(yè)化勘察人員對(duì)施工區(qū)域進(jìn)行勘察，在勘察過程中進(jìn)行項(xiàng)目施工的可行性分析，在勘察工作開展過程中，由于產(chǎn)生了部分勘察費(fèi)用以及評(píng)估費(fèi)用，也需要進(jìn)行必要的成本控制工作。施工準(zhǔn)備階段成本控制工作在開展的過程中，除了進(jìn)行上述成本控制之外，對(duì)于施工項(xiàng)目的通水、通電以及通路過程中產(chǎn)生的費(fèi)用厘清，作為重要的輔助生活設(shè)施，在現(xiàn)階段需要投入大量的費(fèi)用用于相關(guān)建筑結(jié)構(gòu)的開發(fā)與維護(hù)。對(duì)上述準(zhǔn)備環(huán)節(jié)所帶來的費(fèi)用進(jìn)行全面梳理，才能夠確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段所涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用支出均能納入到成本控制管理之中，增強(qiáng)了施工準(zhǔn)備階段，成本控制工作的針對(duì)性以及有效性，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作的穩(wěn)步開展以及控制效能的增強(qiáng)，有著極為深遠(yuǎn)的影響。1.3施工階段的成本控制。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作的重要組成，施工階段成本控制在全過程成本控制中占有較高的比例，從現(xiàn)階段施工階段成本控制工作開展的情況來看，成本主要覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工費(fèi)用、附屬工程施工費(fèi)用以及其他配套設(shè)施施工費(fèi)用，例如建筑排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等，同時(shí)在施工過程中所產(chǎn)生的人工費(fèi)用以及建筑材料費(fèi)用數(shù)量巨大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本支出的主要環(huán)節(jié)[1]。由于施工階段成本控制工作的重要性，因此在實(shí)際施工階段開展成本控制工作的工作之中，需要明確相關(guān)施工階段成本費(fèi)用的組成以及控制工作的重難點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，采取適當(dāng)?shù)某杀究刂剖侄危€(wěn)步推動(dòng)施工階段成本控制工作的有效性以及針對(duì)性，滿足不同施工階段不同施工成本控制工作的多元化訴求。1.4銷售階段的成本控制。銷售階段成本控制主要針對(duì)于人員費(fèi)用支出，例如銷售過程中產(chǎn)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等，同時(shí)還包括了銷售過程中產(chǎn)生的一部分稅費(fèi)，考慮到房地產(chǎn)銷售周期較為漫長(zhǎng)，成本的可變性較強(qiáng)，因此成本控制難度較大，在很大程度上制約了銷售階段成本控制工作開展的實(shí)際水平，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控工作的有效性帶來極為不利的影響。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制存在的問題

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制過程中存在的缺陷梳理，明確現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中存在的相關(guān)問題，為后續(xù)成本控制工作的開展，創(chuàng)設(shè)了一個(gè)完整性的框架機(jī)制，為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作的開展提供了極為便利的條件。增強(qiáng)了整個(gè)成本控制工作的有效性與便捷性，確保成本控制工作的準(zhǔn)確性，發(fā)揮成本控制工作在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作用的充分發(fā)揮。2.1施工決策階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的過程中，項(xiàng)目決策階段成本控制的效能將會(huì)直接影響到后續(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)成本控制工作開展的便捷性與可操作性，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本以及利潤(rùn)有著直接的影響。但是從實(shí)際情況來看，受傳統(tǒng)成本控制思維以及成本控制方法的影響，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于決策階段成本管理的重要性認(rèn)知不足，在施工決策與策劃階段采取隨意安排的方式，這種安排方式無形之中限制了決策階段成本控制工作的效能，對(duì)于后續(xù)各項(xiàng)成本管控工作的進(jìn)行帶來了極大的限制作用。2.2施工準(zhǔn)備階段。施工準(zhǔn)備階段作為施工方確定時(shí)期，目前采用招標(biāo)的方式，最終確定施工方近些年來我國(guó)政府逐漸認(rèn)識(shí)到施工方確定的重要性，因此出臺(tái)一系列招標(biāo)規(guī)范策略以及政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)工作進(jìn)行規(guī)范。但是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招標(biāo)過程中，仍然出現(xiàn)不公開招標(biāo)、串標(biāo)、施工方內(nèi)定的情況，這些情況的出現(xiàn)導(dǎo)致招標(biāo)難以發(fā)揮自身的作用。在招標(biāo)過程中，一部分項(xiàng)目承包商為了確保自身的盈利以及經(jīng)濟(jì)收益，往往會(huì)采取降低建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、降低施工成本，最終導(dǎo)致施工質(zhì)量無法保證的情況，消費(fèi)者在購(gòu)房之后沒有獲得足夠滿意的居住體驗(yàn)，進(jìn)而影響整個(gè)后續(xù)房地產(chǎn)的銷售以及維護(hù)工作，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了極為不利的負(fù)面影響。2.3施工階段。施工階段成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的核心組成部分，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作開展的重點(diǎn)與難度。由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工費(fèi)用組成較多，構(gòu)成較為復(fù)雜，傳統(tǒng)的施工成本控制模式無法滿足現(xiàn)有施工階段成本控制要求，如果沒有采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)手段來處理施工階段成本控制工作的各項(xiàng)需求，將會(huì)大大影響整個(gè)施工階段成本控制工作的有效性。同時(shí)施工階段所采取招標(biāo)式的施工方確定方式，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目成本預(yù)算重視程度日益增加，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本以及后期費(fèi)用預(yù)算較為全面，相關(guān)成本控制考核工作也較為完善。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)過程中，對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制工作認(rèn)知不足，導(dǎo)致目前施工階段成本支出增加以及資源浪費(fèi)的情況較為突出，影響了整個(gè)施工階段成本控制的效能，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益產(chǎn)生了極為不利的影響[2]。2.4銷售階段。房地產(chǎn)銷售作為企業(yè)資金回籠的主要手段，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最后環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段成本支出主要是用于人員費(fèi)用支出。現(xiàn)階段銷售階段成本控制呈現(xiàn)的主要問題表現(xiàn)在銷售人員的流動(dòng)性較大、銷售管理系統(tǒng)較為欠缺，導(dǎo)致工作人員的工作熱情、銷售積極性較差。這些因素的出現(xiàn)，無形之中延長(zhǎng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售周期，使得整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本呈現(xiàn)出大幅度增加的趨勢(shì)，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)收益下滑，企業(yè)自身的利潤(rùn)空間壓縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以保證自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其市場(chǎng)表現(xiàn)力進(jìn)一步降低，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展起到了一定的限制作用。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的手段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作的穩(wěn)步進(jìn)行，需要成本控制人員立足于成本控制工作開展的現(xiàn)實(shí)意義，明確科學(xué)高效的全過程成本控制工作進(jìn)行的必要性。借助于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作存在缺陷的全面廓清，在認(rèn)知層面，明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作之中存在的相關(guān)問題，吸收過往的有益經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)性地開展成本控制工作，以期完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作模式，滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于管理工作開展的基本訴求，實(shí)現(xiàn)管理體系的現(xiàn)代化以及管理能力的高效化。3.1加強(qiáng)決策階段成本控制。為了有效增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段成本控制工作的有效性，管理者需要在明確決策階段成本控制重要性的基礎(chǔ)上，逐步厘清成本控制的基本特點(diǎn)以及框架，在廓清決策階段成本控制存在問題的基礎(chǔ)知識(shí)，采取必要的應(yīng)對(duì)手段，形成成本控制的長(zhǎng)效機(jī)制。在實(shí)際操作過程中，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)行之初，立足于本地市場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行情，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全面的調(diào)研評(píng)估與科學(xué)分析，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情以及政策環(huán)境，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的位置以及建設(shè)規(guī)模的決策提供的數(shù)據(jù)參考[3]。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段進(jìn)行成本控制的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須破除過往的定式思維，明確成本控制工作并不是單純意味著壓縮成本，而是應(yīng)該保證房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，滿足消費(fèi)者居住需求的前提之下，盡可能控制資金的使用量，使后續(xù)的成本控制工作能夠穩(wěn)步推進(jìn)；還需要進(jìn)行投入成本預(yù)算的編制，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中各類成本進(jìn)行有效預(yù)估，并制定出完整詳細(xì)的資金使用方案。在完成上述操作之后，對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間以及企業(yè)盈利進(jìn)行評(píng)估，并將其與項(xiàng)目成本投入進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋阌诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者進(jìn)行各項(xiàng)開發(fā)決策，借助于這種操作模式，穩(wěn)步增強(qiáng)了決策工作的準(zhǔn)確性、科學(xué)性。3.2施工準(zhǔn)備階段成本控制措施。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段的主要工作內(nèi)容是根據(jù)施工決策階段各項(xiàng)決策方案來進(jìn)行。在準(zhǔn)備階段，為了保證成本控制工作的穩(wěn)步進(jìn)行，需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行合理化控制，對(duì)招標(biāo)投標(biāo)工作進(jìn)行必要的監(jiān)督以及管理。在這一思維框架的影響之下，施工準(zhǔn)備階段成本控制需要以決策階段各項(xiàng)工作成果為依據(jù)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模以及位置，設(shè)計(jì)科學(xué)高效的設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)方案之中應(yīng)該較為全面的反映出建設(shè)開發(fā)區(qū)域的土地情況、居民消費(fèi)能力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模以及政府政策等一系列因素，在這一前提下，對(duì)規(guī)劃區(qū)域的空間進(jìn)行規(guī)劃，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與環(huán)境相適應(yīng)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，避免房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目超出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)承受能力，為后續(xù)銷售工作的開展帶來了極為不利的影響[4]。在招標(biāo)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在國(guó)家相關(guān)政策的要求之下，開展各類招標(biāo)工作，秉持公平、公正、公開的招標(biāo)原則進(jìn)行招標(biāo)工作，在選擇開發(fā)商的過程中，應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的企業(yè)信譽(yù)以及綜合能力進(jìn)行評(píng)估，避免過度控制成本，導(dǎo)致開發(fā)商報(bào)價(jià)過低，開發(fā)質(zhì)量下降的情況，確保整個(gè)施工環(huán)節(jié)的穩(wěn)步進(jìn)行，避免出現(xiàn)各類問題影響施工進(jìn)度，導(dǎo)致施工成本的增加。3.3施工階段成本控制措施。施工階段成本控制的著力點(diǎn)在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)最大程度避免工程變更以及承包商索賠情況的出現(xiàn)，如果上述情況沒有得到處理，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的增加。因此在施工階段，企業(yè)需要與開發(fā)商劃定明確的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，避免責(zé)任的缺失，通過這種方式，構(gòu)建起完善的施工成本管控體系。同時(shí)對(duì)整個(gè)施工過程中出現(xiàn)的人員費(fèi)用、設(shè)備使用費(fèi)用等進(jìn)行必要的監(jiān)督，嚴(yán)格把控，避免費(fèi)用的隨意增加，同時(shí)為了保證施工材料的合理化使用，需要組織人員進(jìn)行專門管理，并進(jìn)行施工材料的驗(yàn)收[5]。3.4銷售階段成本控制措施。銷售階段成本控制需要著眼于人員費(fèi)用的控制，在實(shí)際處理中，可以加強(qiáng)人員的管理，減少人員流動(dòng)，同時(shí)加強(qiáng)活動(dòng)策劃以及市場(chǎng)推廣能力，壓縮銷售周期，確保資金快速回籠。

4結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作的開展，對(duì)于增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著最為直接的作用。基于此，文章對(duì)全過程成本控制的構(gòu)成進(jìn)行厘清，明確決策、施工準(zhǔn)備、施工、銷售各個(gè)階段成本控制工作的特點(diǎn)以及存在的問題。以此為切入點(diǎn)，吸收過往有益經(jīng)驗(yàn)，對(duì)成本控制工作的方法進(jìn)行優(yōu)化，構(gòu)建起一個(gè)完善的全過程成本控制策略，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作開展的基本訴求，充分發(fā)揮成本控制工作的效能。

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作者:鞠少俊 單位:金地集團(tuán)南京置業(yè)發(fā)展有限公司