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［摘要］在當前的經濟環境下，房地產企業經營環境較為復雜，企業盈利呈現持續下降趨勢，不斷增加的成本和逐漸縮減的收入之間的沖突加大了房地產企業的財務風險，對企業財務管理水平提出了更高的要求，構建一套適宜、高效的財務管理體系是房地產企業接下來財務管理的主要目標。

［關鍵詞］房地產企業；財務管理體系；現代化管理

1當前市場環境下房地產企業財務管理改革方向

從政策環境來看，房地產企業是拉動我國經濟增長的重要力量，但相比以往，房地產企業“暴利”經營時代已經結束。在進入經濟發展新常態時期后，國家為管控房價、調整房地產企業的非理性繁榮現象，先后提出了“房住不炒”“三條紅線”等政策意見，宏觀調控房價。而從市場環境來看，房地產企業的進入門檻較低，尤其是在多年的蓬勃發展期，房地產企業不斷涌現，行業競爭性較強。對于房地產企業而言，現階段企業需要重視資金的動態管理，嚴格控制成本，并實現多元化發展，企業戰略發展推進中所需的財務管理方式、理念等也大有不同，企業財務管理需快速從以財務會計為核心過渡到以管理會計為核心的模式，財務工作脫離實體束縛，深入業務一線，實現業財融合，參與企業決策，挖掘數據背后的信息，并借助信息技術手段，提高財務工作效率和推進財務人員從基礎核算向管理型、決策型轉變。

2房地產企業財務風險相關分析及財務體制建設關注點

2．1投資效率不高，財務分析不到位

投資是企業經營獲利的重要途徑，但企業間信息的不對稱性和市場變化莫測加大了企業對投資項目的認知難度，一項投資活動的合理開展需要前期做好各項資料準備，由財務人員進行投資可行性分析。但目前來說，多數房地產企業財務人員能力受限，財務活動和業務活動相割裂，財務數據不夠真實、準確，投資可行性分析有效性不強，項目投資沒有合理的規劃，投資回報率預估偏差過大，難以實現預期收益，影響企業償債能力，給企業帶來資金鏈斷鏈危機。

2．2籌資成本較高，債務結構不合理

房地產企業多數屬于負債經營，在前期的樓盤開發、施工建設等環節都需要大量的資金投入，再通過房產銷售回流資金。在過去，人們的“炒房熱情”使房地產企業從項目開發到銷售完成整個環節的時間較短，企業資金回流速度較快，而“暴利”的經營收益也使房地產企業資金流動性較強。但在當前經濟形勢下，房地產企業資金回流速率下降，房產項目利潤不復從前，而且國家對房地產行業的宏觀調控，也使銀行等金融機構嚴抓房地產行業的房貸，房地產企業籌資難度加大，籌資成本不斷攀升，且負債期限的判定也不夠明晰，債務短、中、長期期限配置錯誤情況時有發生，臨時借貸問題嚴重，額外籌資成本較高，引發籌資風險［1］。

2．3財務管理制度不健全，管理效率較低

房地產企業內部管理建設還不夠完善，企業財務內控水平不高，所建立的管理制度仍然存在沿襲以往管理流程、模式的舊習，現有財務管理制度較為粗放，對企業各項活動的約束不足，對各環節流程的監督也不夠全面、深入，實際管理中存在的問題難以得到及時發現，滋生管理人員閑散情緒，工作積極性不強，成本控制效果有限，且財務管理改革實際推進進程小于預期，財務管理真空和重復問題并存，不僅影響財務工作效率，還不利于企業追責問效。

2．4資金管理與規劃缺乏統籌性

在房地產企業經營中，其投入資金的回收效率和房產銷售速率掛鉤，在當前“房住不炒”以及“三條紅線”等宏觀政策的調控下，國家有意控制房價和空房率，雖然人們仍然有理財投機傾向，但整體上，房屋購置率出現明顯下降，企業房產向資金的轉換時間較長，其中存在的銷售風險和信用風險更使得企業資金回收具有不確定性，給企業帶來經濟損失的可能性。

2．5財務信息化建設緩慢

隨財務管理改革的推進，房地產企業也在不斷引入核算軟件與系統管理軟件，如用友財務軟件、明源銷售軟件等，但整體上企業在信息化建設上的投入較為有限，雖然引入了先進的財務系統軟件，但考慮成本問題，多數房地產企業并未請軟件開發商在軟件開發時結合企業財務流程、業務流程等，多數是根據需求找系統，這就使得多數企業的財務系統軟件功能還有待精進。且大部分企業建設進程緩慢，還處在信息化初級建設階段的財務共享平臺構建上，經營數據還不能實現實時共享，信息傳遞真實性以及財務工作自動化程度還有待完善［2］。

3房地產企業現代化財務管理體系構建思路

3．1完善全面預算管理體系，強化投資分析

預算管理是財務管理中的重要組成部分，而全面預算管理則是將預算拓展到對企業財務資源、非財務資源共同進行分配、考核等，全面預算管理也是重要的管理會計工具之一，通過對企業經營全過程信息數據的分析，對企業業務、項目開展所需資源做出合理預估。在全面預算管理體系的構建上，房地產企業首先應從預算管理環境構建出發，在內部樹立新型的財務管理理念，采用新穎的管理手段，并培養專業的管理型、決策型財務人才，同時借助云計算等信息技術來科學編制預算及指標，分析企業資金鏈管理情況、投資項目經濟收益、成本等信息，并制定科學、適宜的資金使用計劃。其次，完善內部組織管理結構。房地產企業需建立“三級”管理組織結構，包括預算管理委員會、管理層級以及執行層級，從而有序開展事前調研、預算執行以及預算評估等工作，在內部建立以現金流預算為核心的全面預算管理體系，合理規劃企業資金資源，保證企業償債能力［3］。

3．2構建全成本管理體系，提升資金投入產出比

成本控制是當前環境下房地產企業財務管理的重點內容，和企業效益息息相關。首先，房地產企業應在企業內部樹立成本效益觀念，提高管理層、基層人員對成本控制的重視，在滿足市場需求產品的基礎上，重視內在管理。其次，以目標成本為導向，結合企業經營目標、各項目預算指標，以及市場環境等信息情況下，全面分析企業各項目投資成本，制定出相應的成本控制目標，并細化到各流程環節，精細投資項目立項前、施工過程中以及施工完成后全過程的成本費用支出控制。同時，房地產企業還需根據不同的產品、不同階段的工作任務，構建相應的監督機構，對工作中的成本控制過程進行監管，及時發現問題，幫助企業提升資金投入產出比，獲得更高的經濟效益。

3．3健全財務內部控制管理體系，提升財務管理效率

財務內控是企業財務管理的基礎和保障。房地產企業應先完善財務內控制度，及時組織人員學習政策法規，深度了解和分析內部控制管理、風險管理的重點以及難點，根據企業戰略經營目標、業務規模、業務特點等明確財務內控目標，再結合房地產企業經營現狀以及市場趨勢，從戰略的角度統籌規劃內部控制管理活動，構建一套完整的財務管理制度，保證企業各部門人員都可以敬畏、遵守和其工作相關的規章制度，自我約束行為，規范操作，規避會計舞弊、腐敗、人為錯誤等問題，有利于企業財務管理效率的提升［4］。

3．4強化資金管理體系，維持資金鏈的穩定

對于資金管理體系的完善，結合房地產企業經營中所面臨的財務風險，主要從強化企業現金流轉率的角度出發。首先，房地產企業應加強融資管理，在和銀行搞好關系、爭取銀行低息貸款的同時，還需結合國內金融市場的發展，不斷拓展融資手段，比如信用證、股權融資、股票發行以及公司債券發行等，由財務人員進行融資信息整理，明確可借貸各渠道的借貸要求、貸款利息以及額度等。在此基礎上，企業財務人員應結合預算指標、目標成本、企業現有流動資金、資產負債結構等，分析企業融資需求、長短期負債期限的配置，在融資成本最小化的目標下，選擇合適的融資組合，優化資本結構。其次，加強投資管理。企業管理者在對投資項目進行決策前，應由專業的復合型財務人員結合財務數據、非財務數據，評估投資項目的必要性，并就其收益率進行合理預估，編制投資可行性分析報告。管理者在決策時，需結合該項報告來慎重開展投資。最后，加強現金流管理。通過對現金流的分析，房地產企業可以及時把握投融資的最佳機會。為此，企業應借助信息化平臺來動態地追蹤現金流變動情況，及時掌握企業各經營時間點的現金流凈額，計算資金流轉率，進而評估出企業資金收支管理效率，識別資金管理漏洞，協助管理層不斷提升資金管理水平，完善資金管理體系。

3．5構建財務信息化管理體系，推動財務自動化管理

在信息時代下，信息傳遞、交流的效率直接關系到企業管理手段采取的及時性和有效性。針對當前房地產企業財務信息化建設情況，首先企業應加大在信息化建設上的投入，及時引入市面上適用于房地產行業、滿足管理會計運行的財務系統軟件，革新業務、人力資源等其他管理信息系統。同時邀請專業研發機構，在自身財務人員的協助下，掌握企業財務流程、業務流程等，進而對財務系統軟件功能、模塊程序進行針對性優化，統一財務系統和其他系統間的數據編碼、標準等，構建一個共享平臺，建立健全系統和數據庫的訪問日志審計制度等，實現企業經營各環節數據的共享，給財務人員提供一手真實、全面的數據材料，也實現了財務自動化管理，進而提升企業財務管理效率。

4結語

在經濟發展新常態背景下，房地產企業面臨的發展形勢越發嚴峻，財務風險居高不下，加快財務管理改革、優化財務管理理念、方法等是企業應對市場沖擊、政策變動的核心要點。而除管理意識、人員能力等外，面對當前房地產企業財務管理現狀，企業還可以從預算控制、成本控制、內部控制以及信息化等多個核心管理角度出發，細化分析各階段建設需求，快速彌補財務管理漏洞，搭建現代化財務管理體系架構，隨后續發展不斷細化、完善，幫助企業實現可持續發展。

主要參考文獻

［1］劉偉．建筑企業財務管理精細化的路徑探討［J］．財經界：學術版，2020（3）：150－151．

［2］王梓超，李柱柱．“互聯網＋”產業融合背景下企業財務管理創新［J］．現代營銷：經營版，2019（12）：185．

［3］任鳳芝．“互聯網＋”時代的房地產企業財務管理研究［J］．現代經濟信息，2019（21）：187，189．

［4］張波．關于打造現代化企業財務管理體制的思考［J］．現代商業，2019（26）：111－112．

作者：戴寬 單位：邛崍市天際山水文化旅游投資集團有限公司