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一、主題文化商業地產項目的價值鏈

主題文化商業地產項目的價值鏈就是將所有相關的利益主體串連在一起，從而創造出共同的價值和利益。商業地產就是利用建立價值鏈的方式將所有存在利益關系的主體都串連起來，使開發商與其他有利益關系者同時獲得利益。商業地產的運營是要滿足多方面人員的利益需求，對市場消費者、投資者、開發商、運營商以及政府的利益都要考慮。在滿足了不同主體的利益時就可以使所有人都參與進來，相互依賴，共同創造價值，共同獲得利益，在這一點上商業地產體現了它的商業價值，讓所有相關人都能通過商業手段獲取利益，完美的實現了利益兼容，讓人們受益的同時求得多方面的發展。這也就是主題文化商業地產項目價值鏈存在的意義。商業物業價值是一種投資形式，它是通過生產、交易、消費等商業經營手段來將地產和商業價值融合，從而創造它的金融價值。商業物業的價值是需要長時間的經營和發展來實現價值的最大化，商業物業價值同樣可以使利益兼容，使利益相關者通過商業物業價值的提升來獲取利益。商業地產的價值鏈活動在開發前期要使投入人員共同來開發設計商業規劃與建筑規劃方案，綜合完成項目的開發與運行，才能共同創造價值。

二、投資模式與投資主體合作方式分析

傳統的地產開發項目利益化較明顯，并沒有特別的主題模式。而高速公路服務業主題文化的商業地產項目則是根據實際地區情況建設主題文化類的商業地產項目開發，增添城市主題文化色彩。充分發揮城市新功能，提升城市的經濟繁華程度，創新商業地產的項目類型，實現區域經濟可持續發展目標。（一）備選的投資模式。在主題文化商業地產的開發中首先就是要進行項目融資工作，主題文化商業地產的項目融資與一般私人企業項目開發融資一樣，要在項目啟動之前向政府機關申請，獲得許可之后方能進行融資、建設和開發等活動。融資是通過多種渠道獲得資金后進行資金融合，其最實用的模式是BOO(Build－Own－Operate)模式，BOO代表某一基礎設施項目的建設、所有與經營。主題文化商業地產具有一定的金融價值，進行融資的渠道有商業性金融機構貸款、資本市場融資、相關產業民營機構資金、財務投資者和自有資金等多種渠道。最后在投資人的項目財產所有權問題上與其他傳統的私人企業的模式相同。（二）投融資主體的合作方式。商業地產項目的開發是由多種利益關系組成的，就是之前所說的商業價值鏈，將市場消費者、投資者、開發商、運營商以及政府的利益同步化。商業地產項目就是一個合作者共同發展的舞臺，所有的利益主體都在舞臺上發揮自身的價值和作用，將房地產開發與商業經濟這兩個領域的特點結合起來實現主體間的互利共贏。在進行文化商業地產融資之前要先進行項目調查，將項目的開發預算、能讓消費者消選擇的優勢、投資者能夠得到的回報預算以及投資者關心的所有問題進行事先調查。其中在消費者方面要從消費群體、消費經濟層次、消費模式和消費選擇方面進行詳細調查分析。然后進行項目融資，將參與項目的主體進行組織協商，共同設計項目具體的執行方案，組建完美的商業合作團隊。融資結束后，多家合作企業要共同參與項目的設計與開發，在進行項目方案研究時要注意研究重點是要保證市場營銷的承受力，同時還要考慮顧客消費的自由選擇權能否得到滿足。要圍繞文化主題進行前期定位、項目招商、運營管理三個階段的工作，做到主題特色鮮明、產品形式新穎，項目結構完整，品質有保證，才可以實現長期戰略經營，讓消費者的物質與精神都得到滿足。在招商引資前期，要根據備選投資模式分析來開展。在上面介紹過的投資模式是對建設、經營主題文化商業地產合作方式的協商，對于項目設施財產權方面是不會有變動的。這就與普通私人企業的BOT模式基本相似。以此方式進行合作商討，推出能夠使所有合作商共贏的項目方案。

三、關于主題文化商業地產投資方案的設計

（一）服務區建筑的設計要求。服務區的建設不能對自然環境產生破壞，要在保護自然環境的前提下進行建設。在此前提下將民族文化的特點、文化主題科學合理的設計進去，要有商業空間設計的特點，在空間設計時利用天然的空間環境，將主題文化融入自然景觀，將空間賦予濃郁的藝術感。服務區就是為人們提供休息、娛樂服務的一個區域，而主題文化商業地產服務區是結合了服務區與商業地產兩個領域特點，再加入主題文化元素進行設計。在建設中要讓消費顧客體驗到自然景色與民族文化特色完美的結合，滿足消費者的藝術審美需求。從而實現在保護環境的前提下成為城市歷史文明的標志建筑，將商業項目變成富有文化藝術氣息的服務空間。（二）服務區多元化發展。將服務區向著多元化的趨勢發展趨勢，改變商業以購物消費為主要形式的現狀，將服務區項目內容進一步開發，增加文化、休閑、娛樂等元素。尤其是文化元素，將自然環境與文化特色進行組合，引入新型業態,增加文化性、知識性的體驗空間，將具有地域文化特色的項目形式增加進去，例如增添藝術展覽、茶道、陶藝等文化元素，讓消費者體驗多元化的服務區建設。（三）維護統一文化主題形象進行招商。企業可以考慮圍繞一定的文化主題進行統一招商,確保業態布局主題突出、結構合理、打造品牌。同時,注重長線經營,進行文化氛圍的長期培育,平衡消費者對物質與精神的雙重追求。要完成以民族文化為特色的業態布局,有賴于前期的招商推廣是否圍繞統一文化主題定向進行。在招商過程中將堅持寧缺毋濫、優中選優的精細原則,圍繞統一文化主題進行統一招商。圍繞文化主題進行定向招商,特殊商戶給予招商優惠。結合“以點帶面、特色經營”的功能定位,針對具有較高文化、藝術、科技含量的商家,將對其給予優惠，確保商業項目的文化主題得到充分體現。

四、革新城市面貌助力區域增長

主題文化商業地產建設有開放式交通展示窗口和交流平臺、符合時展趨勢、商業文化特色突出、促進城市經濟發展等幾大優勢。在建設中對本地自然資源充分的利用，民族文化氣息濃厚，提高文化主題經濟發展效益，成為當地城市經濟的核心競爭力。革新城市面貌，對區域增長提供助力。（一）推進文化傳承與發展。主題文化商業地產建設對文化傳承與發展有巨大的貢獻，可以說是將文化主題以商業的形式展現在大眾面前，將文化底蘊加入到引領時代潮流的服務區里，既弘揚了中華民族文化，也實現了商業經濟的長期發展，也為人們提供了更高端、更優質的服務品質。（二）對區域經濟發展的有力推動。主題文化商業地產建設因其民族文化特色突出、自然環境條件優美等優勢成為城市文明的標志性建設。再加上項目開發企業對外界的大力宣傳推廣，就不難增加其知名度和影響力，也會有很好的發展平臺，吸引各地消費者前來，在市場上贏得更好的發展前景。如此一來，就會帶動地區文化產業的發展，帶來更多的經濟效益，增加地區知名度，促進地區開發更多的文化服務產業，擴大地區發展市場，對區域經濟發展有力推動。（三）對商業地產行業形象的大力提升。建設高速公路優良的商業地產，增強服務區建設的形象與品質對整個行業來說都是有助益的，讓廣大司機、乘客消費者對商業地產行業的建設與服務更加認可，將商業地產行業的形象通過建設良好的管理體制、優秀的服務團隊以及良好的精神風貌等方式得到提升。從而增強社會各界對主題文化商業地產行業的認可度。通過將主題文化與商業地產建設完美的結合，完成高速公路新形勢下的文化服務建設。對主題文化商業地產項目進行開發建設，通過一系列開發流程，建設出促進行業和城市經濟發展的文化產業，傳播優秀的文化主題，增添商業地產特色，推進高速公路服務業的發展，也可以為城市經濟發展提高核心競爭力。

參考文獻：

[1]張蒙蒙.基于服務型建造的建筑企業商業地產開發運營模式研究[D].西安建筑科技大學,2014.

[2]趙莞君.企業價值創造視角下醫療服務行業輕資產運營績效分析———以愛爾眼科為例[D].北京交通大學,2016.

作者:黎海林 單位:云南建設基礎設施投資股份有限公司