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[摘要]在1998～2004年席卷全國的房地產開發熱潮中，中國東中西部地區房地產業發展的軌跡與機制在房地產開發、房地產價格、房地戶開發企業資金來源和征地狀況等關鍵指標等方面有很多不同的地方。東中西部地區房地產業區域差異性強，應該采取差別化的宏觀調控政策才能取得最佳的效果。

[關鍵詞]房地產；東中西部；比較研究

中國自1998年實施住房體制轉軌，取消了福利分房轉向發展商品房市場，從而刺激了房地產市場的復蘇，可以說，1999-2003年這5年是中國房地產業的高速增長時期。在這期間，東中西部地區房地產業的發展態勢既有相似之處，又有不同的地方。對這5年來東中西部。房地產業的異同進行比較研究，有助于國家制定更有針對性的防范房地產增長過熱的宏觀經濟政策。

一、房地產開發情況比較

房地產開發投資是決定整個房地產市場走勢的關鍵因素，它不僅決定了房地產業的總產出，而且影響著其上下游產業的效益，包括上游的鋼鐵、水泥、電解鋁產業以及下游的裝修、家具、物業管理業等。圖1描述了東中西部地區各省市房地產投資額變化的平均水平②。

可以看出，東部地區投資額起點高，增長幅度大；中、西部地區投資額的起點與增幅都遠低于東部地區。圖2給出的東中西部地區房地產業產值占區域生產總值的比重，同樣是東部地區比重的起點值高于中、西部地區，但5年來的增長幅度卻沒有西部地區大。在西部地區這幾年的發展中，房地產業起到了不可忽視的帶動作用。

二、房地產價格與經濟基本面比較

房地產業不僅帶動著區域經濟的發展，而且也深受區域經濟水平的影響。表1詳細列出了東中西部地區房地產價格與兩項國民經濟指標的比較。其中人均GDP能較好地反映一個地區的生產能力，而城鎮居民人均可支配收入則與房地產價格具有很強的可比性。從表1中可以看到東中西部地區經濟狀況的差異，人均GDP即區域生產能力由東向西遞減，這就是改革開放在空間上形成梯度差異的結果。越靠近沿海，改革開放越深入，技術創新就越是活躍，形成了經濟發達的高梯度地區。就人均GDP的增長率而言，東部地區是最高的，西部地區由于實施了“西部大開發”戰略，經濟發展較快，人均CDP的增長率高于中部地區。

如果說人均CDP與房地產價格之間的關系還不好描述的話，那么城鎮居民人均可支配收入則直接關系到居民的購房能力。這幾年東中西部地區城鎮居民人均可支配收入的增長率遠高于房地產價格的增長率，但是居民收入的基數太小，即使增長速度快，也難以趕上房地產這種高價值消費品價格的增長。西部地區城鎮居民人均可支配收入的增長率是最低的，5年以來總共增長36．92％，而房屋平均售價增長率卻比東部地區高3．14％，這不能不說是一個反常的現象。

房地產價格形成機制中一個重要問題就是房價和地價的關系，對于西部地區來說，土地價格的決定作用更明顯。西部10省、市、自治區(不包括內蒙古和廣西)土地面積為538萬平方公里，約占中國陸地面積的56％，人均土地面積遠高于全國平均水平，但在全部土地資源中，約有48％的土地是沙漠、戈壁、石山和海拔3000米以上的高寒地區等非耕地面積，而平原、盆地面積則不到10％。由于光、熱、水、土組合條件不佳，相對降低了土地資源利用價值及其增值空間，很多地方并不適宜人類居住和城市開發。由于西部地區可開發土地資源貧乏，且該地區農民依戀土地，政府征地費用增加，這些都勢必造成了土地價格在房地產開發熱潮中上揚過快，進一步拉動了西部地區房地產價格的上漲。這些現象在中部和東部就不常見，因為中、東部多為平原地區，城市擴展的余地比較大，土地開發的成本也不會太高。

三、房地產開發企業資金來源比較

房地產開發屬于資金密集型產業，開發企業容房地產開發企業資金來源中利用國內貸款的比例差別不大，這5年大都在20％左右，東部地區略為高一點。然而銀行貸款并不是最佳的融資渠道，房地產開發企業與銀行之間形成的債務關系不利于企業靈活發展，而且房地產開發具有一定的風險性，這種風險很容易通過債務關系轉嫁給商業銀行，不利于國家金融的穩定。東中西部地區房地產開發企業利用外資的比例這5年來一直都呈下降趨勢，這主要是由房地產業的特殊性所決定的。房地產業具有極強的區域特征，外資企業由于深刻的文化背景差異，不能很快熟悉當地的文化與風俗，也難與地方政府打通關系，再加上當地企業的競爭排擠，項目運作困難重重。外資企業在房地產領域里難以競爭過內資企業，久而久之，對房地產業的投資就會逐漸下降。在自籌資金比例中，東部地區要低于中部與西部地區。這是由于東部地區金融改革要比中部及西部地區更深入，企業的融資手段更豐富。房地產開發企業可以很便捷地通過發行債券、股票等手段來籌集資金。而中、西部地區金融市場開放程度不夠，房地產開發企業難以通過更多的手段來融資，只能加大自籌資金的比例，這無疑加大了中、西部地區房地產企業融通資金的難度。

四、征地狀況比較

土地作為一種供給無彈性的稀缺資源，是房地產開發的根本所在。1999年房地產開發熱潮剛剛來臨之時，東中西部各地區征地面積相差不大，從2000年開始，各地的征地面積都大幅度攀升，西部地區上升的幅度最大。到2002年征地面積達到頂峰后，中、西部地區開始下降，東部地區增幅也趨緩。地方政府的征地行為在一定程度上并不是為了城市發展需要，而是為了緩解財政壓力，賺取更多的土地出讓金，這在西部貧窮地區表現的尤為突出。在表3中，西部各地區每年的財政收入遠遠低于東部地區，與中部地區的差距也不小。就各年征地面積的數值來看，1999年、2000年及2003年西部地區平均征地面積都比東、中部地區小，但是需要明確的是，西部地區可供開發利用的土地面積很少，在這個前提下，西部地區的征地水平并不比東、中部地區低。尤其是2001和2002年，西部地區的征地面積更是超過了東、中部地區。西部地區地方政府這種為了擴大財源而征用并大量出讓土地的行為無疑助長了房地產開發的熱潮。

五、結論

由以上比較分析可以得出結論，在1999～2004年中國房地產業的高速增長時期，東中西部這三大地理區房地產業發展的軌跡與機制是不同的。東部地區由于開發早，經濟基礎雄厚，也是國際游資投資房地產的熱衷之地，所以房地產開發投資要比中、西部地區活躍；西部地區由于可開發利用的土地資源稀缺，導致房地產價格增長過快，與區域經濟水平不相符；中部地區則介于東、西部地區之間，兼有兩者的特征。鑒于此，國家在制定調控房地產業的宏觀經濟政策時，應該充分考慮到東中西部地區的差異，對東部地區主要應該遏制其房地產投資的增加，并著重擠壓投資性購房；對于西部地區則要嚴把土地關，防止重復建設、耕地流失，同時要加快中部和西部地區的金融體制改革，目的是使房地產企業能夠有更多的融資渠道。對待房地產業這種區域差別很強的產業，只有采取差別化的宏觀經濟政策，才能獲得最佳的調控效果。

[注釋]

①本文按照地理位置與國家宏觀經濟戰略差別來劃分東中西部。東部地區包括北京、天津、上海、山東、江蘇、浙江、福建、廣東；西部地區包括陜西、四川、重慶、云南、貴州、廣西、寧夏、甘肅、內蒙古、青海、新疆、西藏；中部地區包括黑龍江、吉林、遼寧、河北、山西、安徽、河南、湖北、湖南、江西。海南省由于受1992年房地產泡沫破裂打擊，房地產市場至今難以復蘇，所以沒有將其納入考察范圍。

②本文中的所有原始數據均取自《中國統計年鑒》。將東中西部各省市指標求算術平均數代表整個區域水平。

[參考文獻]

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