導語：房地產市場加息后論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要無論是從房價還是從房地產主要開發指標開看，我國房地產市場均顯示出過熱的跡象。2007年，央行連續六次加息，這必然對房地產市場產生不容忽視的影響，本文針對房地產過熱的現狀及危害，分析了加息對房地產市場的影響并得出相應結論。

關鍵詞加息；房地產市場；影響

一、引言

2007年12月21日起，金融機構人民幣存貸款基準利率進行調整，一年期存款基準利率由現行3.87%提高到4.14%，上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現行的7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點，這是2007年央行的第六次加息。與此同時，今年以來央行還通過提高二套房房貸首付，6次發行定向票據、發行特別國債等措施收緊銀行信貸，緩解流動性壓力。可以說，房地產過熱是央行持續加息的重要理由之一。房地產過熱的直接表現就是不斷上漲的房價，這已經不僅是上海，北京等大城市存在的問題，更是全國大中城市普遍存在的問題。從房地產主要開發指標來看，我國房地產市場也顯示出過熱的跡象，除2004年的土地開發面積出現了負增長，國內貸款增幅不大之外，2002-2006年房地產完成投資額、土地開發面積、國內貸款均較上年有大幅增加。我國的經濟處于上升階段，房價上升也屬于正常現象。但是對于我國的人均收入，房價近年的上升已經超過正常范圍，形成過熱。從多個指標都可以判定我國房地產泡沫的存在，尤其是我國高懸的房價收入比以及空置率問題。造成我國房地產過熱的因素很多，長期以來我國將房地產作為支柱產業，這本身就起到了政策上的促進作用。早期眾多的刺激政策由于時滯效應對現在的調控造成阻礙。金融業將房地產貸款視為優質資產，大力放貸，在資金上促進了這一行業的興起。預期因素在房地產泡沫中起到了推波助瀾的作用，外國熱錢因強烈的人民幣升值預期而流入房地產又加速了房地產的過熱。房地產過熱對我國經濟的危害是巨大的，不僅降低了人民生活質量，而且影響到經濟結構，阻礙實業經濟發展。如果資金鏈條斷裂，則會誘發金融危機，進而引起嚴重的社會危機。

二、加息對房地產市場的影響

1．加息對房地產供給市場的影響。央行的此次加息，提高了貸款利率，一年期貸款基準利率上調0.18個百分點，由現行的7.29%提高到7.47%。央行加息，必定會使房地產企業的貸款也就是其資金成本相應上升，但主要還是為了削減放貸沖動。在抑制商業銀行的放貸沖動的同時，不過多的增加房地產企業的利息負擔，對經濟不致造成高強度的“降溫”。

（1）對房地產開發企業的影響。此次加息，對于多數房地產開發企業來說，短期內影響不是很大。對于那些資金比較緊張、現金流不是很順暢的房地產開發企業來說，可能會有比較大的影響，比如資金的有效供給和周轉，資金鏈的暢通等。但從長期來看，房地產企業利息支出變大，使得其融資成本增加，但財務費用存在轉嫁的可能，從而進一步提高房價。目前A股上市房地產企業貸款規模為總資產的20～25％左右，按照信貸規模800億左右來計算，貸款利息上調將會使這些公司每年利息支出增加1.44億左右。房價的持續上漲早已抵消了略微的加息對此帶來的成本。因此，對上市公司實際的業績影響完全可以忽略不計。

（2）對二手房市場的影響。央行連續加息使投資型購房者的月供壓力會進一步增加，對投資住房靠出租獲取收益的人來講，收益本身沒有明顯的增加，還有可能下降，而他的投資成本如貸款的利息等都在增加，凈收益趨向減少，因此，這部分業主將有可能選擇出售房屋，從而有利于促進二手商品房房源的供給。由此可見，對于房地產供給市場來說，加息會增加房地產企業的融資成本，而融資成本的增加，又會進一步影響房價。短期來說，對于資金實力雄厚的房地產企業來說，加息帶來的影響不是很明顯。從長遠來看，一方面加息引起銀行信貸口的緊縮，會從資金供給方面淘汰一些規模不大、勢力不夠雄厚的房地產企業，進一步規范了房地產市場；另一方面，加息引起的房價持續上漲而帶來房地產企業利潤的增加，會彌補因加息帶來的融資成本的增加。加息不會減少房地產市場的供給。

2．加息對房地產需求市場的影響

（1）對于已貸款購房者的影響。加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。有業內專家計算過，以總額50萬，期限20年的住房按揭貸款為例，按等額本金的還貸方式，加息前后每月還款額分別為3828.62元、3909.58元，加息后每月需多支付80.96元的放貸月供；加息前后20年總利息支出分別為418868.91元、438298.53元，共需多支付利息19429.62元。單從數據上來看，每月多增加的幾十元錢對于貸款買房者的壓力并不會顯著增大，違約發生的機率也相對較小，但是據新浪財經的一項調查顯示，有七成左右的被調查者認為央行未來還將繼續加息，而央行的連續加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。

（2）對于潛在購房者的影響。加息所帶來的心理負擔要遠大于其實際作用，并且這種心理影響往往會改變其消費投資決策。一部分急需住房的消費者，擔心利率的繼續增加而選擇住房固定利率貸款來規避未來利率上升所帶來的風險。另一部分對住房需求并不強烈的潛在購房者則會調整投資理財計劃，將本應投入房地產的資金轉作他用，如儲蓄保值，或干脆購買日漸升高的人民幣理財產品，或投資有價證券等。其實，0.18個百分點對于潛在購房者來說，并非是無法逾越的鴻溝，只是從這0.18個百分點中顯示出的更多的是國家繼續緊縮經濟的宏觀政策導向，而近一段時間過熱的房地產業必然是首當其沖。在如此的宏觀經濟政策調控下，依然執著熱衷于房地產，對于潛在購房者來說顯然不是明智之舉。

3．對房地產融資市場的影響。房地產作為資金密集型產業，金融支持是房地產得以發展及繁榮的關鍵所在。而金融對房地產的支持不僅表現在房地產市場的供給方，比如房地產開發企業的融資，而且表現在房地產市場的需求方。而隨著國家的宏觀經濟調控，不斷出臺的金融緊縮政策加息會加大房地產開發企業融資成本，削弱了企業對銀行信貸的依賴。自從央行提高貸款門檻，房地產企業從銀行貸款已十分不易，未來開發企業通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的發展。而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合影響下，當前房地產融資市場呈現出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發展方向；三是房地產融資市場體系尚不健全①。

4．加息對房地產抑制作用明顯。不論在經濟發展上，還是具體的房地產泡沫調控上，美國都是一個很好的例子。研究美國的案例，可有助于我們更好的把握當前的形勢，并得到政策啟示。自1991年初以來，美國房地產市場經歷了前所未有的強勁成長。新屋開工率和銷售量，二手房的成交量以及房價等多項衡量房地產行業的指標均連續數年保持上升勢頭。但是這樣的繁榮景象已經開始逆轉，不難看出在數據上已經出現了明顯的變化。1991年開始的美國房地產牛市，僅僅經歷了2次小幅調整，分別是1994至1995年和1999年至2000年。來自各方面的因素延續支撐著這一波上漲，例如針對出售自住屋后所獲資本利得的減稅優惠，較低的房屋貸款利率以及更多元化的房貸金融產品。但隨著美聯儲連續16次加息，不但短期利率上揚，長期國債券的利率也已經攀升，在它的帶動下，目前美國30年固定房屋抵押貸款利率已大幅上升，2005年7月份的低點5.53%上揚到2006年5月中旬的6.5%。這給房屋抵押和再融資帶來很大的負面影響，據由美國政府支持的房貸機構FreddieMac稱，2006年美國房屋抵押貸款金額約為2.45兆美元，較上年下降13%②。房地產降溫引發的財富縮減效應，將緊縮消費者的消費能力，從而使以消費為主的美國整體經濟成長受阻。

三、結論

利率是市場經濟中最重要的經濟杠桿，房地產是資金密集型產業，對利率變化的反應比較靈敏，此次加息通過對房地產各主體行為的影響，進而影響房地產市場供求關系的變化，使之向宏觀調控目標靠近。從短期看，加息可以改善房地產開發企業的資金熱點聚焦效應，促使企業加快在建工程的建設進度，縮短運作周期，某種程度上將增加房地產供給。從長遠看，將迫使開發企業提高經營管理水平和資金使用效率，促進房地產行業的結構調整和重組，使資源向優勢企業集中，提高房地產業的整體水平。加息促使房產需求者重新審視房地產價格的走勢，改變對房價預期，其對心理預期的影響要大于實質性的影響，將影響購房者的決策。對于自住購房者，要觀看一下房價的走勢再作決策，推遲購房的時間。對于房產投資者，是以追逐利潤為目的，如果預期房產價格將回落，投資收益下降，資金將向其他領域轉移。同時，加息改變了消費者手中金融資產的價格，增加了貸款購房的成本，提示了貸款購房的風險，使其消費行為更謹慎，安排購房計劃和選擇購房時機將更合理，減少盲目跟風的成分。因此，短期內，加息會使一部分人持觀望態度，將延緩購房者的熱情，起到抑制需求的作用。長期來看，加息將使自住購房者消費行為更合理，投資者投資行為更理智，最終將使房地產的價格形成更加合理，從而有利于房地產市場的健康發展。

①資料來源：王西軍，利率市場化對我國房地產企業融資的影響[J]，技術經濟，2007年第6期

②資料來源：房地產資源網

參考文獻

[1]汪紅駒，中國貨幣政策有效性研究[M]，中國人民大學出版社，2003

[2]施兵超等，利率理論與利率政策[M]，中國金融出版社，2003

[3]黃達，貨幣銀行學[M]，中國人民大學出版社，2000

[4]多恩布什，費希爾，斯塔茲，宏觀經濟學[M]，中國人民大學出版社，2003

[5]謝國忠，貨幣緊縮和全球房地產泡沫[J]，國際經濟評論，2006

[6]王西軍，利率市場化對我國房地產企業融資的影響[J]，技術經濟，2007年第6期

[7]李揚，美國房地產價格趨勢及其對中國的啟示[J]，中國地產市場，2006年第7期

[8]易憲容，加息對房地產市場影響深遠[J]，中國投資，2007年第10期

[9]王秋石，加息對我國住宅價格影響的經濟學分析[J]，2006年第11期

[10]楊純，加息對房地產市場是一把雙刃劍[J]，上海房地，2007年第10期

[11]陳淮，鄭翔，利率調整對房地產市場的影響[J]，新金融，2007年第3期

[12]謝經榮，地產泡沫與金融危機：國際經驗及其借鑒[M]，經濟管理出版社，2002

[13]盧凱，央行加息對房市影響的經濟學分析[J]，商業研究，2007年第2期