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【論文關鍵詞】房地產行業特征資金管理

【論文摘要】針對近幾年過熱的房地產業，我國政府出臺一系列管制措施；同時，受國際環境的影響，我國經濟出現一定減速跡象，居民對房地產的消費熱情急劇下降。在這種非常不利的背景下，房地產企業的資金管理就成為企業生存和發展的關鍵。本文基于對房地產行業特征的分析，討論當前企業在資金管理上存在的問題，提出優化企業資金管理的相關對策。

自改革開放以來，我國經濟由計劃逐漸向市場轉軌，政府針對房地產業的管制也從完全管制轉為開始逐步放松，我國房地產業得以迅速發展。但在20世紀90年代開始，全國房地產開發投資的增速加快，特別是最近幾年，全國大部分地區的房價急劇飆升，房價出現失控狀態，國家針對過熱的房地產業實施從緊的宏觀調控政策。在一系列宏觀調控和管制之下，全國各地房價先后出現回落。與此同時，源于美國次級債引發的金融危機和經濟衰退席卷全球，我國經濟也出現減速，伴隨經濟減速，國內居民對房地產的消費熱情也急劇下降。在這種非常不利的大環境下，房地產企業如何擺脫困境，企業現金流成為解決這個問題的關鍵。優化企業現金流管理，不但可以幫助企業熬過這次行業寒冬，還可以為即將到來的春天打下良好的基礎，使得企業在未來競爭中處于優勢。

一、房地產行業特征分析

1.房地產項目成本高。房地產業是一個高度資金密集性行業，所需成本高。由于土地資源稀缺且不可替代，供給是有限量的，但人類對土地的需求卻與日俱增，使房地產的土地價格不斷上升。同時，作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，需投入一定的人力、財力和物力進行開發，加之土地的拍賣、招標造成的價格競爭，往往大幅度地抬高市場價格，從而造成房地產投資者的投資金額較高。此外，房屋的建筑、安裝需要雇傭大批工程技術人員和施工管理人員，需要使用大量大型施工機械設備，從而造成房屋建筑成本高于一般企業產品成本。

2.房地產項目周轉期長。房地產企業投資要受到房地產市場各個組成部分的制約，包括土地投資市場、綜合開發市場、建筑施工市場和房產市場等四個相互聯系的市場。一旦將資金投入于房地產市場，需要經過這幾個市場的一次完整流通才能獲得利潤。通常，開發一宗房地產，從選擇地塊到規劃設計、興建完工，直至出售需3-5年時間，如通過出租獲得租金收回投資則時間更長。當企業遇到宏觀經濟調控等因素導致的房價下跌，則會加劇現金流動緩慢的狀況。

3.房地產項目風險性大。由于房地產投資占用資金多，資金周轉期長，其投資風險很大。由于房地產不像一般商品、股票那樣可以輕易脫手，其資產很難在短期內變現，這樣房地產項目就存在變現力風險。房地產市場是一個較為復雜的特殊市場，具有許多可變的不確定性因素，這就需要房地產企業不斷提高投資決策及經營管理水平，降低經營性風險。同時，房地產投資效果會受到社會政治、經濟發展的影響，存在較大的宏觀經濟風險。

4.易受國家法規政策影響。房地產行業的發展和房地產項目的建設，事關國民經濟和國計民生，國家和地方政府根據現實情況對房地產行業進行宏觀調控和政策引導，使得房地產項目從立項開始，各個環節都受到直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策，服從城市統一規劃，房地產售價受國家有關法規政策調控等。例如，2003年中國人民銀行通知,規定對手續不全、自有資金不全的項目不得發放貸款；2004年國務院要求房地產開發項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。這些宏觀調控政策的出臺勢必會對房地產企業的發展和行業布局產生深刻影響。

二、當前房地產企業資金管理問題

1.負債比例過高。房地產經營活動具有周期長、耗費大等特點，房地產企業幾乎不可能完全依靠自有資金進行發展，由于政府對房地產企業進行IPO和股權再融資的限制較高，企業大多從銀行借款進行負債融資，這導致企業資產負債率過高。據統計，當前我國房地產開發資金的70%～80%直接或間接來源于銀行。房地產企業資金缺口增大，2008年我國房地產商的資金缺口為6730億元。過高的債務比率使得房地產企業承擔較大的財務費用壓力和風險。

2.資金沉淀嚴重。房地產企業一方面深受資金不足之苦，另一方面企業對資金的無效占用不斷增加，投入的資金未形成有效產出流回企業，而是轉化為產品積壓。根據國家統計局的數據，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算，2009年全國商品房空置率將達30%以上，這將大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線,全國35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月。這些空置商品房無疑大大占用房地產企業的資金，造成企業資金的嚴重沉淀。

3.投資行為盲目。由于前幾年房地產的理論投資回報率較高，使得部分房地產企業關注行業利潤時，沒有考慮到行業存在的潛在風險，忽視行業發展的周期性，對未來行業困境估計不足。部分房地產企業在未能科學分析開發項目所處的宏觀經濟環境，未能分析房地產市場的消費趨向、消費者的購買能力和市場上的供求情況的前提下，就按企業主觀臆斷，盲目進行項目投資，在這種投資理念和策略下，房地產企業的投資很難得到合理回報，投資行為的盲目性勢必會使得企業陷入資金上的窘境。

4.融資形式單調。由于我國企業債券市場發展進程很慢，企業很難通過發行企業債券籌集資金。同時，我國證監會對企業IPO有較為嚴格的規定，特別是近兩年，監管部門控制房地產企業上市，使得房地產企業，特別是中小企業企圖通過發行股票方式籌集資金成為不可能。房地產企業的融資方式往往只能停留在短期和長期銀行貸款，這樣對房地產企業的資金運作和發展非常不利，使企業的融資風險高、償債壓力大。

5.資金管理不善。房地產企業在我國還是個新興行業，一些房地產企業的管理人員資金意識淡薄，并未在頭腦中樹立資金成本、利息、時間價值等觀念，使資金管理成為企業管理中的一個薄弱環節，具體表現在企業內部資金管理的責任不明確，前期開發拖沓，建設工程質量不過關，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時回籠，造成企業資金的短缺。

6.投融資主體不明。在加快城市建設和舊區改造中，一些房地產企業承擔了危棚簡屋的拆除和市政基礎設施的建設。這些項目投資額大，建設工期長，屬公益性項目，建設資金理應由市、區二級政府財政來負擔。但鑒于財力不足，項目只能靠銀行貸款來解決資金問題，而銀行貸款的主體只能落到房地產企業身上，房地產企業通過政府信用進行銀企合作放大貸款規模。受宏觀經濟環境影響，“以路帶房”的效果不明顯，投入和產出未能同步增長，反而使企業背上了沉重的包袱。這種政企不分，投融資主體不明，導致了房地產企業承擔了不應承擔的責任和風險。三、優化房地產企業資金管理對策

1.實施多渠道融資。房地產企業既可以按照政府有關規定，以投資者入股的方式向社會公開或定向招募資金，也可以一定的開發項目為基礎，通過有關金融機構，向社會公開發行一定期限的債券。需要注意的是，企業債券雖償還期較長，但由于到期時償還金額巨大，企業壓力較大，為緩解企業償債壓力，債券期限應盡量與房地產項目的開發經營周期相一致。同時，企業還可以向銀行及有關金融機構進行貸款，但需要嚴格掌握貸款數量、合理組合貸款形式，以防止企業舉債過度而帶來財務風險。

此外，房地產企業還可以通過開展項目合作與參建，吸引國內外資金。例如，通過進行項目合作吸收資金，與國內外企業合作投資或組織項目開發公司，共同開發，共享利潤;或通過參建籌集資金，將其中部分房產以商定價格吸收其他企業參與建設，參建單位按協議定期支付參建款，待項目竣工交付后，參建單位可按協議獲得部分房產所有權。

2.強化內部資金管理。加強企業內部流動資金管理，減少資金閑置，在充分估計風險的前提下，將資金投資于高收益項目。針對企業應收賬款管理，應設立房款臺賬，記錄每個客戶的信息，同時財務部門要定期與銷售部門核對客戶情況，積極催款以保證資金回收。應貫徹并執行分期滾動開發的理念，減少在建工程成本的占有量。同時，強化利息觀念，并在企業制定和實施生產經營目標中運用。企業內部對資金占用應建立完善的結算機構與制度，準確核算占用量及占用期，努力降低企業資金的占用成本。

3.優化項目投資管理。投資項目優劣直接關系到企業資金回收和利潤大小，因此企業在投資的前期必須針對項目做大量可行性研究。同時，房地產市場與國民經濟發展狀況、人口規模與結構、居民收入、政策法規、產業結構、通貨膨脹率、國家金融政策等方面存在較強的關聯性，因此，在房地產項目開發方案選擇時，應按一定的操作程序，從各個角度對房地產市場與項目進行詳細的調研和分析。房地產企業在投資前期應該充分了解國家關于房地產業發展的最新政策、宏觀經濟環境、城市規劃發展情況、擬開發項目的周圍環境、消費群體的定位等事項，做好充分的市場調研，再由專業人員設計開發方案，包括開發規劃、開發步驟、項目投資融資方案、開發進度安排等，并測算出建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標等相關的技術經濟指標，使項目的開發適應市場需求，實現預期利潤。

4.完善項目資金監控。完善房地產企業項目的資金監控，包括期前預控和期間監控。期前預控的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預測，以“防患于未然”。企業根據開發經營的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計劃，對企業每一個具體開發項目的資金收入和資金投入情況，按時間、數量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節點，分析造成缺口的原因，擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業正常生產經營的資金管理全過程，包括對商品房預銷售收入和項目開發資金支出的監控、資金收支大類的監控和統籌資金收支等方面。通過項目的期前預控和期間監控，最終實現對房地產企業項目資金的良好管理。

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