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摘要:房地產是一種具有消費和投資雙重屬性的特殊商品,其需求和供給都會受到金融政策變化的影響。如果提高利率必將減少房地產市場的需求,如果降低利率必將增加房地產市場的需求。另外,貸款的首付比例,匯率的變化,股市的變化等,都和房價的變化具有十分明顯的互動效應。深入分析這些影響對于合理制定金融政策、控制房地產商品價格具有重要的意義。關鍵詞:房地產;金融政策;房價

房地產商品是家庭消費支出中最大的一部分,房地產商品具有消費和投資的雙重屬性,消費者可以通過購買或者租賃兩種方式享受住房服務,上述三個特征決定了房地產市場和金融的關系非常密切,金融政策的改變必然對房地產市場產生重大影響。一個國家房地產價格的快速上漲,必然提升人們對房地產投資的利潤預期,從而導致房地產投資的過度膨脹。尤其是在經濟全球化日益發展和人民幣升值預期不斷增強的情況下,國外資金也會更多地涌向中國的房地產市場。因此,合理制定金融政策,并有效利用其變化可能產生的積極影響,對于控制房地產市場價格的快速上升,引導房地產市場的健康發展,無疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個方面,從經濟學的需求和供給的視角,來分析房地產金融政策對房地產價格的影響。

一、金融政策與房地產需求

(一)利率與房地產市場需求

利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現在兩個方面:(1)當利率降低時,會迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進行其他投資,居民在尋找消費和投資出路時,可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民來說,會加快他們的行動步伐,進而增加對住宅的現實需求;(2)在利率降低時,住宅抵押貸款的利率同時降低,這在實際上降低了居民進行住宅消費或投資的成本,也會刺激居民擴大住宅需求。相反,當利率提高時,住宅需求會必然減少。

住宅是家庭最主要的資產。按照國際測算標準,住宅價格大約是一個家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個家庭需要7年的時間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅,而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現在1996年底1997年初,當時,政府為了鼓勵房地產市場的發展,解決老百姓家有所居的問題,出臺了一些相關政策措施,于是,五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數居民的資金積累有限,以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項業務時對風險的評估往往偏高,而居民也對住房貸款從觀念到習慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產市場發展道路上的一個主要障礙。進入新世紀后,隨著中央政府對民生問題的更多關注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來越多的居民開始通過按揭進行住房投資和提前實現住房消費,住房按揭貸款絕對數量和占總貸款比重都出現了迅速增加。

利率對家庭實際支出的影響,可以通過實際例子予以說明。一套總額100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對住宅的需求。

回顧中國房地產市場發展的歷史就可以發現,利率對消費者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產市場的需求,而降低利率將會降低居民的月均還款額,減少居民的負擔,從而增加對住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對房地產市場需求、從而對房地產市場價格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國家在一年之內多次提高利率,以抑制房價的過快上漲。

(二)貸款首付比例與房地產市場需求

2000年以來,銀行不斷降低房地產市場的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產需求得以在短期內實現,降低了住房消費或投資的成本,大大刺激了房地產需求的增加。對銀行來說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業務,另一方面卻也使銀行面臨的風險不斷增加,進而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對風險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度,銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風險,也會加大投機活動所需的資金周轉量,從而有效地抑制房地產市場上的投機活動。

具體到中國當前的房地產市場,我們認為,政府進行金融政策調控的目的,不應當是限制居民的正常需求(反而應當大力鼓勵),而應該是降低銀行的金融風險和減少房地產市場的投機炒作行為。根據國外的數據統計結果,在正常的房地產環境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現嚴重的房地產泡沫的時候另當別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款,因此一定要設立按揭貸款首付比例的門檻來保護儲戶的利益。當前在20%的基礎上繼續提高首付比例雖然可以進一步降低不良貸款率,但是同時會壓縮房地產市場的正常消費需求,所以政府的落腳點應該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。

(三)匯率、經濟全球化與房地產需求

房地產商品具有投資需求的基本屬性,中國處于經濟快速增長的階段,每年國民經濟保持10%左右的增長率。同時中國處于城市化率快速推進的過程,城市化進程的快速推進,這些因素的存在使房地產價格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后,隨著經濟全球化進程的深入,資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動機來購買中國的房地產商品。另外從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此,在冷卻國內房地產市場投資需求的同時,必須采取措施控制國外資金的涌入。

(四)樓市與股市的互動效應

從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價格快速上漲的房地產市場中,房地產市場的投資屬性體現的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動產;銷售不出去可以轉租;隨著經濟發展、周圍環境優化可以增值等),房地產投資(尤其在大城市)基本成為高回報、低風險投資的惟一渠道,投資房產的人群包括個人、企業、銀行、基金等等(顧建發,2005)。

需要特別注意的是2006年以來,中國股市一路上漲,致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段,資金并不會明顯轉向房地產市場,但是,一旦股市進入調整階段,股市的資金將會迅速轉向房地產市場,股市本身的財富效應也會增加房地產的消費需求,此時房地產價格又將出現上漲趨勢。這種狀況在2007年表現得非常突出。

二、金融政策與房地產供給

影響房地產供給的主要因素是房地產市場價格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發商在開發樓盤的過程中,其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會增加開發商在取得土地、開發樓盤中的現金流支出,加大開發的成本也即提高房地產市場的進入門檻。

住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點,其開發往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機構的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對住宅開發商的貸款,提高市場利率,這樣,住宅開發的借貸成本提高,住宅供給往往會減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲蓄愿望增強,進而減少對房產的消費需求與投資需求,也會影響住宅開發商的供給愿望。相反,國家采取寬松的貨幣政策,銀行擴大放款,市場利率下降,住宅開發成本降低,就會刺激住宅開發商增加住宅供給。同時,利率降低,人們的儲蓄愿望隨之下降,促使人們進行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會刺激人們使用消費信貸方式購房,增加住宅需求,推動住宅價格上漲,進而引起住宅供給的增加。

在人民幣升值預期的作用下,如果國家對于國外資本進入國內房地產市場沒有任何限制,也必然會導致房地產商品供給的增加。與此同時,根據股市和房市間的互動影響,可以想象,股市的波動也會直接或間接地對住房供給發生影響。

三、結論和政策建議

由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個方面對房地產市場發展產生重要影響的。因此,合理利用金融政策調控房價具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發揮作用,并不是象有人想象的那樣簡單。

首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購房欲望和實際投資,從而抑制房價的無序上升。然而,需要注意的是,政府出臺金融政策的目的,并非簡單地降低房價,而是使房地產價格充分反映供給和需求信息,降低房地產商品的投資和投機屬性,降低銀行的金融風險,促進房地產市場的健康發展。進一步說,銀行還可以針對不同的房地產投資貸款實施差別利率政策。

其次,由于房地產商品的特殊性,在使用金融政策調控房價時,必須同時考慮房地產投資的利潤預期走向。因為一般情況下,投資與否或多少取決于預期利潤和銀行利率的比較。假如房地產投資的預期利潤率居高不下,而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投資仍然不會減少,從而使金融政策對房地產市場價格的抑制作用就無法發揮出來。

再次,人民幣匯率上升預期會強化現已存在的流動性過剩的問題,而對匯率的調控并非一國之力可為,這無疑使得中央政府的政策效果受到影響。

總之,金融政策可以在抑制房地產價格上有所作為,但是要使房地產價格真正得到控制,還應綜合考慮各方面的情況,并配合使用其他相關的政策措施。