導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范策略一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

1．1房地產(chǎn)開發(fā)的資金來(lái)源

房產(chǎn)地開發(fā)的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)有60%的資金是來(lái)自于銀行的，從購(gòu)買土地，樓盤建設(shè)，流動(dòng)資金到消費(fèi)購(gòu)房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業(yè)發(fā)展所帶的利潤(rùn)，但同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)發(fā)展所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)始終處于發(fā)展時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)凸現(xiàn)，隱藏在銀行內(nèi)部并逐漸的積累起來(lái)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下降時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，各種問題開始顯現(xiàn)但不會(huì)立刻使金融體系癱瘓，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個(gè)金融體系的動(dòng)蕩．

1．2房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度

當(dāng)前，全社會(huì)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，持有貨幣的消費(fèi)者將會(huì)把多余的資金用于投資或是消費(fèi)，在消費(fèi)者從眾心理因素的影響之下，會(huì)增加對(duì)于房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資以求資產(chǎn)的保值甚至增值，這一過程可能導(dǎo)致市場(chǎng)需求驟然增加，甚至出現(xiàn)搶購(gòu)行為，推動(dòng)了貨幣轉(zhuǎn)化為商品的消費(fèi)行為，勢(shì)必推高房地產(chǎn)價(jià)格上漲。根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律變化，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與價(jià)值的脫離，加快了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入通貨膨脹的階段，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重超出居民購(gòu)買力水平，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的2011年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》就指出我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到8．76，目前中國(guó)85%家庭沒有能力購(gòu)買住宅。而令人擔(dān)心的是這種虛高的房?jī)r(jià)卻是由大量的投機(jī)需求所支撐的。在中國(guó)房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍十分嚴(yán)重。中國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，高位運(yùn)行，又沒有剛性需求作支撐，使中國(guó)面臨著房?jī)r(jià)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，開發(fā)商投入開發(fā)的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發(fā)面積的速度，導(dǎo)致大量現(xiàn)房的積壓閑置。這些都會(huì)成為出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。在資金大量涌入房地產(chǎn)的過程中，房?jī)r(jià)可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會(huì)就會(huì)產(chǎn)生泡沫，而泡沫一旦出現(xiàn)破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會(huì)成為損失的最終承擔(dān)者。

1．3對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為城市發(fā)展最主要的推動(dòng)力。同時(shí)地方政府為實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)，改善城市環(huán)境和面貌，其財(cái)政收入很大程度上是依靠房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為該區(qū)域多個(gè)城市快速增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展可以促進(jìn)投資規(guī)模的大幅度提高，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高地方政府的財(cái)政收入，因此各地政府都非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了過度的依賴，政府的支持促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也使得金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，房地產(chǎn)價(jià)格的提高，不僅會(huì)增加稅收，還會(huì)刺激了物價(jià)的上漲，甚至出現(xiàn)通貨膨脹．

1．4銀行貸款的發(fā)放

房地產(chǎn)貸款的投入屬于固定資產(chǎn)投資，被視為收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另外，房地產(chǎn)貸款額的增加可以使銀行的不良資產(chǎn)的比例減少，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，各個(gè)銀行之間競(jìng)爭(zhēng)很激烈，每個(gè)銀行都會(huì)提供一些優(yōu)惠政策來(lái)吸引按揭貸款購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商，這造成了銀行風(fēng)險(xiǎn)自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金，這導(dǎo)致銀行資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)．因?yàn)殂y行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，造成目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75%。這意味著開發(fā)商只是利用較小的自有資金就能進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，并獲得豐厚利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

2防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

2．1開拓多元化的融資渠道

房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行體系里，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，會(huì)快速的傳遞到銀行系統(tǒng)中，因此，我們必須對(duì)房地產(chǎn)金融工具進(jìn)行創(chuàng)新，開拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，如房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等融資模式，構(gòu)建多元化的融資體系。房地產(chǎn)投資基金是通過發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)來(lái)，委托專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)，選擇不同類型，不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過多元化的投資策略和專業(yè)集中的管理，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得高額回報(bào)，投資者因此可以間接地獲得房地產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金進(jìn)行投融資的過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化對(duì)公眾來(lái)說(shuō)是一個(gè)有固定回報(bào)，比較安全的投資工具，可以給銀行業(yè)帶來(lái)很多好處，可以拓寬房地產(chǎn)的資金來(lái)源渠道，降低銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)．

2．2加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對(duì)于整個(gè)金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對(duì)于政府維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)資金信貸市場(chǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。要加快建立全國(guó)性聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建相對(duì)完整的房地產(chǎn)個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫(kù)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方式，規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息和監(jiān)測(cè)分析，通過詳實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況與投機(jī)情況，通過具體的數(shù)據(jù)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行經(jīng)常持續(xù)的監(jiān)測(cè)與分析，提高對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景判斷的正確性，實(shí)行房地產(chǎn)信息披露機(jī)制，及時(shí)預(yù)警房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，采取及時(shí)有效的手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)調(diào)控，加大監(jiān)管力度。

2．3加強(qiáng)對(duì)信貸對(duì)象的資格審核評(píng)估

在提供信貸金融業(yè)務(wù)服務(wù)時(shí)，作為銀行的工作人員必須樹立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和堅(jiān)持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評(píng)估中調(diào)查、審查、管理的工作，及時(shí)分析并發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項(xiàng)目相關(guān)資料的審查工作，重點(diǎn)了解其經(jīng)營(yíng)實(shí)力，管理水平，運(yùn)作能力，開發(fā)業(yè)績(jī)，信用評(píng)價(jià)等，并對(duì)其開發(fā)的商品房項(xiàng)目要深入了解其市場(chǎng)定位，房型設(shè)計(jì)等，并重點(diǎn)分析其項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要，確保貸款評(píng)估有質(zhì)有量，做審查工作的時(shí)候，應(yīng)到其公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的勘察工作。貸款發(fā)放后，首先，要抓好對(duì)項(xiàng)目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對(duì)根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展分期撥付貸款的業(yè)務(wù)，一定要認(rèn)真審核其工程進(jìn)展是否達(dá)到條款要求，才能進(jìn)行撥付貸款，其次，加大對(duì)房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺(tái)帳，實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，既要加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，也要對(duì)公司的資金營(yíng)運(yùn)進(jìn)行監(jiān)控，確保貸款用途的真實(shí)合法，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。除此之外，銀行機(jī)構(gòu)還需建立和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析和監(jiān)測(cè)的體系，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)和預(yù)測(cè)能力，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)政策的研究，制定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策，全方位提高銀行把握風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3小結(jié)

綜上所述，在肯定房地產(chǎn)的發(fā)展給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的重要作用的同時(shí)，也要正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)金融存在的問題，只有正確分析和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)金融目前存在的問題以及其形成的原因，并采取相應(yīng)的對(duì)策，才能維護(hù)房地產(chǎn)和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行。

作者：舒雯工作單位：江西農(nóng)業(yè)大學(xué)南昌商學(xué)院