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一、研究前景

房地產作為一種高消費品，在市場的價值很大，因此也可以視為一種投資品。而當它成為投資品時，房地產金融便應運而生了。有人曾這樣說中國房地產，五年以內，房地產靠政府的補助；五年到十年，市場供求規律開始能發揮作用，供過于求使房地產經濟步入低迷；十年之后家庭和人口結構將導致房子絕對剩余，房子將成為不值錢的東西，房價大跌。房地產經濟是國民經濟增長的三大支柱之一，中國的房地產綁架了中國的經濟。本文主要是針對有可能出現的因房地產銷售滯后而影響整個國民經濟的情況，對中國的金融市場和房地產市場之間的關系進行深入的研究，以房地產價格、房地產景氣循環等為研究的主要內容，同時還將對房地產產業與金融業的關系進行一些有用的說明。

二、各國住房金融政策模式比較

（一）美國的住房抵押貸款模式。住房抵押貸款方式是美國商業銀行主要的信貸方式。這種模式的顯著特點：第一，金融機構抵押貸款形式多種多樣，并不斷進行創新；第二，住房抵押市場高度完善，住房抵押市場運行機制相當成熟，不僅具有充分有效的競爭機制，也形成了運作規范和銜接緊密的兩極市場體系；第三，政府在住房抵押市場上發揮了重要的調節作用。該模式優點在于市場化程度高，但這種模式要求銀行等金融機構有足夠的資金，有發達的住房抵押貸款二級市場和證券市場。（二）德國的住房儲蓄體系與抵押貸款相結合模式。德國住房金融實行依靠政府和市場相結合的辦法，儲蓄者購、建房融資建立在自愿參加、互助互利、國家鼓勵的基礎之上。該模式有如下特點：一是具有嚴格的法律界定，德國法律規定，只有建房互助儲蓄信貸社方能經營住房儲蓄業務，居民自愿參加儲蓄；二是政府對個人住房投資實施獎勵政策；三是具有封閉運行的融資體系，即德國的住房儲蓄機構只能從事住房儲蓄融資，不得參與其他金融業務。

三、稅收減免的扶持

住房占有要實現按x2分布演進，離不開政府的金融政策。如果說“重保有”的稅收政策起到了“激勵”的作用，“輕交易”的稅收政策起到了“疏通”的作用，那么，金融政策就起到了“扶持”的作用。政府的金融扶持實際上就是一種“暗貼”?？梢姡诿绹淖》渴袌錾?，這是美國政府對住房市場調節的重要手段，所得稅越高，購房者的相對實際負擔就越小，通過抵押貸款購房者的實際負擔更小。政府調節住房市場離不開房地產稅、所得稅和住房抵押貸款利息減免的三者配合。

四、政府擔保的扶持

住房信貸是銀行信貸業務中風險比較小的一種業務。盡管如此，經營住房抵押信貸的“利薄期長”的特點使經營住房抵押信貸仍然會面臨一些風險，主要包括經濟周期風險、資產流動性風險、利率風險、房地產價格風險、房地產產權風險、交割風險、借款人信用風險、借款人還款能力風險等。對于中低收入者的借款行為，金融機構面臨更大的信用風險。

五、住房公積金的探討

職工個人對交存公積金的使用，就其法律特征而言，是住房公積金所有權人對其個人資產占有、使用、收益和處分權利的體現。從建立公積金制度的總體目標出發，對職工個人使用住房公積金做出必要的規定是完全需要的，但必須體現所有權人的主體資格和主體行為。與此相反，住房公積金管理機構是依法成立的管理機構，特別是在住房公積金實行義務性或強制性交存的前提下，其吸收的住房公積金區別于商業銀行等其他金融機構吸收的社會資金，不能作為法人所有資產來管理和處分。

六、房地產信托（REITs）的探討

（一）國內外REITs的發展概況。隨著新一輪的宏觀調控，房地產開發商對房地產信托表現出極大的興趣；同時，金融業對房地產信托卻褒貶不一。從某種程度上說，房地產信托給中國目前的房地產行業和金融行業帶來了更大的風險。房地產信托是降低和分散風險，還是加劇風險，決定了房地產信托是否有存在的價值。（二）我國房地產信托的主要問題及其建議。我國常把房地產信托按照最終投資項目可分為資金型和資產型兩種。我國目前的房地產信托主要是資金型。其目的是為房地產開發項目融資，而不是投資有產權契約的收益型項目融資。

七、結束語

由于目前國內外對房地產的相關研究不多，可供參考的文獻很少，同時由于受經濟增長和市場管理的限制，也沒有對房地產經濟增長和房地產金融結構之間的關系進行深入研究的試驗。所以本文擴大了對房地產金融結構和經濟增長關系的研究的范圍，從而得出房地產金融結構和經濟增長之間是彼此相互作用的關系。

參考文獻：

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[4]李力，王博.短期資本、貨幣政策和金融穩定[J].金融研究.2016（09）

作者:劉濤 單位:中國建設銀行股份有限公司石家莊分行