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摘要：這幾年來，房地產行業的發展逐漸從高峰邁入低谷，在面臨人口結構以及高庫存的雙重壓力下，房地產要想謀得生存與發展，必須擁有強大的、多元化的融資結構。本文主要分析房地產企業融資存在的問題，主要包括：長期融資比例偏低、房地產企業融資渠道窄、內源融資偏少等問題，提出了房地產企業融資的對策。

關鍵詞：房地產企業；融資；內源融資

現在，我國房地產市場并不如之前那么有發展前景。當前，房地產的供應和需求基本已經完全平衡，短時間分析，樓市依然需要降低庫存量，就算取消限購，降低利息等幫助房地產提升活力的政策，也不能改變中國樓市需要降低庫存的事實。現在房地產融資渠道非常單一，房地產外部環境需要進一步健全，風險防范體系很脆弱，融資結構缺乏協調性。這給房地產投資者、金融業、房地產業帶來了非常大的安全問題。政府要盡力給金融市場建立比較好的外部環境；房地產企業也要不斷分析其他融資渠道，創建科學的融資風險防范體系和融資結構，從而增強房地產企業融資的能力，提供穩定的資金鏈條給企業發展和生存。

1房地產企業融資存在的問題

1.1長期融資比例偏低

短期融資和長期融資，按照融資的期限來劃分融資，房地產行業的一個重要特點是資本比較密集。因為房地產企業開發一個項目需要非常長的時間，在進行融資時，必須要非常高地長期負債比例。因為，如此，就會有比較穩定的資金，可以讓企業資金鏈完整，從而讓房地產企業生產經營需求獲得滿足。一直以來，我國房地產上市公司沒有很高的長期融資比例，就算是一些大型的房地產上市公司的長期融資比例在20%～30%之間，這些大型的房地產上市公司對于短期負債更加依賴，如此的融資結構會造成資金非常不穩定，由于需要在短期來還款，更容易讓資金周轉不靈，無法防范市場風險能力。

1.2房地產企業融資渠道窄

房地產投資信托、股權融資、銀行貸款共同組成了現在房地產企業主要融資渠道。現在，不斷上升的融資成本，以及經濟的不斷下行，讓房地產行業更加惡劣，房地產企業融資更加艱難，現在需要不斷調整房地產企業過去高杠桿和大規模發展的模式。同時，房地產企業缺乏金融知識，這樣房地產企業不會利用其它的融資方式，導致現在，我國房地產企業還是以銀行貸款為主的融資方式。但是實踐反映，房地產企業在進行間接融資時，金融機構審查房地產企業的資格非常嚴格，導致房地產企業發展環境非常惡劣。

1.3內源融資偏少

我國房地產上市公司的融資渠道包括內源融資和外源融資兩種方式，外資、股權融資、銀行借款、共同構成了外源融資渠道。內源融資只有比較低的融資比率。從2010年到2015年每年的全部融資額內源融資占全部融資額的比例為0.166748、0.187274、0.186946、0.187667、0.227779、0.181128，都保持在大約18%，其中最低為2010年的16%左右。而2014年的數值達到了22%。房地產外源融資中，都是依賴外部融資，股權融資和銀行借款更沒有大的差別，但是相對于整個行業而言，相比股權融資，銀行借款所占比例要高一些。

2房地產融資的對策

2.1運用各種融資手段降低成本和風險

在經濟的不斷全球化發展下，市場競爭越來越激烈，更多的房地產企業都利用多渠道進行融資。在這種狀況下，怎樣將融資成本降低，怎樣保持其融資成本是最低的，逐漸變成了房地產行業最重視的問題。應該讓其他融資方式逐漸代替銀行貸款，不斷健全和培養企業債權和商業票據的企業債券等融資的方式。資金占用減少，資產資金流轉是非常有幫助的。項目融資，因為具有風險分擔和多元融資的優勢，讓一些只有有限財力的公司也可以參與到這項投資中，得到更多的收益。總而言之，很多種類的融資工具彼此間是可以互補的，并讓資源配置得到優化，這些對于房地產企業減少風險，降低融資成本非常有幫助。

2.2借金融監管突破增加渠道優化融資

一些比較大型的房地產企業，很早就開始創新融資手段了，但是還是處于創新融資的早期階段。雖然，我國對于金融創新，非常鼓勵，而非常大的公信力大型房產企業擁有很強大的整體資金背景，在大型房地產企業中，實驗成果后，將這些創新的融資手段能更好地推廣到中小型房地產企業，從而促進房地產企業的發展，特別是對養老、產業、商業的長期發展有很大幫助，也能提高房地產企業的運營能力。

2.3加大企業內源融資比例

企業在進行內源融資的時候，完全不用支付利息給外界，因此就沒有產生融資費用，這讓內源性融資比外源性融資的融資成本低，同時，可以防止免普通股稀釋控制權。所以，在西方國家，內源融資成為了最重要的融資方式，只有當內源性融資不能達到企業的融資需求時，企業才可以轉向外源性融資。

3結束語

伴隨著不斷升高的經濟水平，城市化建設需要更深層次地加強。房地產行業也在飛速地發展。因為房地產行業需要大量資金覺得才可以推進發展。所以，融資信貸功能，提供了大量資金給房地產企業，房地產企業遇到此融資信貸能夠為房地產提供大量的資金。要加強房地產企業融資，關鍵是要運用各種融資手段降低成本和風險、優化融資、借力金融監管突破，增加融資渠道、加大企業內源融資比例。

作者:孫文偉 單位:瀘縣不動產登記中心

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