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摘要：近幾年來，隨著房地產調控政策的不斷加碼，行業集中度越來越高，規模房企平臺優勢明顯，中小房地產企業的生存空間受到極大挑戰，如何修煉內功，突破重圍是中小企業亟需思考的問題。高質量的財務管理可幫助中小房地產企業提高市場競爭力，益于其健康發展。本文闡述了中小房地產企業在財務管理中存在的主要問題，并結合實際，提出相應改進措施。本文認為，中小房企應充分認識財務管理的重要性，讓業務與財務有機融合，并通過科學的方法進行財務決策，利用合理的制度保障財務活動，使用強有力的手段控制財務風險，全面提升財務管理質量，有效發揮財務管理的各項職能。

關鍵詞：中小企業；房地產；財務管理

一、引言

財務管理是組織企業財務活動，處理財務關系的一項經濟管理工作。近幾年來，隨著房地產調控政策的不斷加碼，行業集中度越來越高，規模房企平臺優勢明顯，強者恒強，中小房地產企業的生存空間受到極大挑戰，面臨著銷售業績滑坡、庫存壓力大、融資難、現金流短缺等諸多問題。在此背景下，如何修煉內功，突破重圍是中小企業亟需思考的問題。高質量的財務管理可幫助中小房地產企業理性投資、科學決策、全面預算、合理規劃、客觀分析，有利于中小企業改善融資結構、優化資金配置、降低成本費用、控制財務風險、提高經濟效益，從而大力增強中小企業的競爭優勢，促使其良性發展。

二、中小房地產企業財務管理中存在的問題

（一）投資決策不科學。中小房地產企業多為民營企業，一般所有權和經營權都掌握在家族成員的手中，所以家長制作風較為明顯和突出，很多企業的大小決定甚至由董事長一人說了算，其個人意志和行為習慣決定著企業未來的發展方向。因此，中小房地產企業在管理上隨意性較大，項目投資決策往往憑借個人經驗和主觀臆斷，缺乏科學性。在復雜多變的外部環境下，企業高層若不能掌握足夠多的背景知識和相關信息，則很難辨別投資決策的正確性和適當性。決策失誤是企業最大的失誤，若一個房地產項目，僅憑家族成員的人脈關系和企業家個人判斷，而不通過科學、合理的方法進行深入細致的市場調查、實地研究和對比分析，則很可能因信息不對稱而導致誤判，給企業造成不可挽回的重大損失。中小企業原本底子就薄弱，有時一個項目的投資失敗會拖垮整個企業，這也是眾多中小房企倒閉的原因之一。（二）融資渠道狹窄。由于房地產開發項目體量大，建設周期長，往往需要巨額資金投入。然而，中小企業規模小，自有資金不足，信用等級較低，擔保能力有限，不能像大企業那樣可以通過銀行、信托、基金、債券、保險、上市等多種方式進行外部融資，只能依靠傳統的銀行開發貸。近幾年，信貸政策收緊，貸款門檻大大提高，鮮有中小企業能滿足銀行貸款要求，很多企業被迫轉向民間融資。如此一來，中小企業融資成本大幅上升，導致財務風險加劇，利潤侵蝕嚴重，企業經營壓力巨大。融資渠道不暢、資金周轉困難已成為中小房地產企業經營與發展的致命傷，極大阻礙了企業的健康成長，很多中小企業因此裹足不前，甚至被淘汰出局。（三）財務預算管理不到位。經營計劃是企業財務預算的基礎。很多中小房地產企業領導對預算管理沒有概念，他們認為財務人員最大的作用就是記賬和報稅，而業務方面的行動計劃和目標責任等與財務部門無關。所以，財務部門往往對企業經營活動后知后覺，很多時候只知其然卻不知其所以然。財務人員的被動滯后致使財務預算無從談起，嚴重降低了企業資金的使用效率，削弱了成本控制力度。另一方面，很多中小房地產企業財務人員自身管理意識和管理水平有限，加之對房地產業務不甚了解，無法設計出與企業規模和實力相匹配的預算管理制度，也無力向企業領導提供建設性的意見或建議，導致財務部門人微言輕，財務預算管理不受重視。（四）財務風險控制能力不足。近幾年來，房地產行業下行壓力顯著，市場風險加劇，中小房地產企業規模小、實力弱，資源和能力有限，較大企業而言，抗風險能力明顯不足。另一方面，很多中小房地產企業奉行機會主義和經驗主義，他們富于冒險、勇于拼搏，重業務、輕管理，對風險管理既不了解也不關注，以致危機來臨時，猝不及防，應對無策；還有些中小企業雖然建立了風險管理和控制制度，卻因操作不便、實用性不強、執行不到位等諸多原因無法落到實處，以致風險控制流于形式，不能真正起到監管作用。（五）財務集中化管理程度低。中小房地產企業一般會因不同項目分別設立子公司，總部就逐漸演變為投資性的集團公司。然而，因中小企業長期以來注重項目開發，忽略總部建設，所以財務集中化管理程度普遍較低。很多中小企業集團母體只是個空殼，除少量人員和費用外，幾乎沒有業務，項目子公司則人員齊備、各自為政、資金自理，以致集團整體資金使用效率低下，投融資缺乏競爭力；母子公司及各子公司間財務核算標準、體系各不相同，造成合并數據采集、匯總、整理和分析的困難；財務內部審計的缺失，導致整個集團財務風險上升；項目公司財務負責人不受集團約束，極大削弱了集團財務指令的執行力度；全面預算管理不到位，致使集團總部難以及時了解各項目公司的行動計劃，無法落實目標責任，更不能全面把握企業未來發展趨勢。

三、優化中小房地產企業財務管理的措施

（一）建立科學的投資決策機制。首先，中小房地產企業負責人應改變粗放式管理理念和行為習慣，由一人決策轉為團隊決策，集思廣益，分散決策風險。其次，中小企業應成立投資決策委員會或類似機構，并賦予機構中每個人不同的權利和義務，分清職責職能，使決策成員各司其職、發揮專長。再次，中小企業應通過相應制度來確保項目投資的嚴肅性和規范性，運用合理的權限設置和審批流程來控制和約束項目投資的隨意性。此外，中小企業應以市場為導向，對擬投資項目進行市場調研和可行性分析；還要不斷完善企業信息管理系統，利用現代技術對市場信息加以甄別并有效整合，使用專業的投資決策方法（如：凈現值法、內含報酬率法等）進行科學預測，合理判斷，提高企業決策質量。（二）拓寬融資渠道。中小房地產企業應先修煉內功，提高自身品牌知名度和美譽度，贏得社會地位和市場信譽，穩步積累自有資金，合理占用預收房款和應付賬款。其次，應大力拓展外部融資渠道。鑒于中小企業目前的實際情況，通過股權融資，引進戰略合作伙伴是不錯的選擇。但在選擇合作對象時，中小企業應認真思考合作的目的和意義。比如：是抱團取暖還是取長補短，抑或用明股實債的方式進行短期過渡等等。合作前需事先明確合作各方的權利和義務；合作過程中要注意信息溝通的及時性和有效性，避免因交流不暢而引起矛盾或誤會，還要以互惠互利、合作共贏為宗旨，防止沖突和內耗。此外，中小房地產企業應在困境中謀求變化，考慮戰略轉型。比如：由傳統單一的房地產開發項目轉變為文化地產、旅游地產、養老地產等。這些主題地產的好處是能吸引產業基金的目光，為中小企業融資帶來更多機會。同時，中小房地產企業還應及時關注融資成本和財務杠桿比率，有效規避財務風險。（三）加強財務預算管理。財務預算有助于企業完成業務計劃，達成經營目標。所以，中小房地產企業領導應與時俱進，改變落后的管理理念，深刻認識到預算管理的重要性，為企業預算管理創造優質環境。另一方面，打鐵還需自身硬，財務人員若不懂業務，只能為企業提供低附加值的服務。所以，中小房地產企業財務人員應不斷提升自己的業務知識和管理能力，通過實地觀察、部門溝通、業務培訓等方式深入了解企業各房地產項目的運營情況，并結合企業實際資源和能力，制定與經營發展相適應的預算管理制度，提出預算管理所需要的應用環境，建議并協助領導改善企業治理結構和管理體系，讓財務預算管理充分發揮其應有的功效。（四）提高財務風險控制能力。首先，中小房地產企業高管應加強財務風險防范意識，并自上而下進行推廣，讓企業中的每個人都能理解和贊同。比爾•蓋茨有句名言：“微軟離破產永遠只有18個月”，大如微軟公司尚且有如此危機意識，更何況中小企業。在房地產新形勢下，市場風險一路攀升，中小企業更應時刻保持警惕，以防陷入困境。其次，中小房地產企業應根據自身規模和實力制定行之有效的財務風險管控制度，利用信息技術建立風險預警機制，設定財務重要指標（如：資產負債率、存貨周轉率、應收賬款周轉率等），并運用先進、科學的管理方法和控制手段，對財務風險進行識別、分析和評估，進而尋找合適的風險應對措施（如：風險規避、風險分擔、風險降低等），將財務風險降至企業可承受的范圍之內。（五）強化財務集中化管理。中小房地產企業集團應結合自身實際情況（如：集團功能定位、管控模式等），夯實總部建設，設計與企業發展水平相適應的財務控制方法和體系，具體建議如下：第一，實行資金統籌管理制度。因房地產項目建設周期不同，有的子公司資金短缺，有的卻資金閑置，資金統籌管理可通過合理配置，大幅提高資金的使用效率，降低集團整體融資成本，增強企業總體實力。第二，統一會計核算體系（如：會計準則、會計報表、財務預算、分析報告、財務軟件等）。有了相同的核算標準，集團總部不僅能改善會計核算質量，提高財務信息的安全性、可靠性和有效性，還能運用軟件技術定期或不定期獲取子公司的各項財務數據和分析資料，及時了解項目公司的生產經營情況，為企業高層決策提供依據。第三，強化內部審計。內部審計是集團實施內部監督、事后控制的重要手段。集團可定期對子公司進行內部審計，及時防范企業財務風險。第四，實行財務負責人委派制度。集團可對子公司財務負責人進行統一招聘、選拔、考核和調配，以確保集團各項財務方針和政策能夠落實到位。第五，實行全面預算管理制度。該制度可將總部戰略目標與項目公司業務計劃相結合，使企業全盤掌控目標任務的完成情況，并對集團上下各類資源進行整合、優化、分配、考核和控制，提高企業整體競爭優勢。

四、結語

影響中小房地產企業發展的因素很多，其中財務管理薄弱是制約其發展的一個重要內在因素。中小房企應充分認識財務管理的重要性，讓業務與財務有機融合，并通過科學的方法進行財務決策，利用合理的制度保障財務活動，使用強有力的手段控制財務風險，全面提升財務管理質量，有效發揮財務管理的各項職能。

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作者:袁方 單位:上海恒實投資集團有限公司