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摘要：隨著人民對美好生活需要的不斷增長，近年來，民宿旅游度假行業應運而生，并且在全國各地遍地開花，一時間風光無限。游客住宿一晚的費用從幾百元到幾千元不等，引起了大批中高端人群的關注，成為旅游的熱門選擇，同時，該行業也吸引了大量的企業和個人投資。但是民宿旅游度假行業作為新生事物，光鮮亮麗的外表下也存在著諸多問題，值得我們一起探討和完善。

關鍵詞：民宿；運營模式；融資；成本費用

1民宿的基本概念

民宿是指利用當地閑置資源，結合當地歷史人文、自然景觀、生態環境資源及農林漁牧生產活動，為外出郊游或遠行的旅客提供個性化住宿場所。民宿不同于傳統的旅館或飯店的特質，最大的優點就是親近自然，遠離城市的喧囂，能夠讓自己靜心思考和放松，同時，它能讓游客體驗當地獨特的人文風情、別具一格的自然環境以及感受民宿主人的熱情，給游客帶來一種全新的體驗。民宿既安全、干凈、便利，又追求個性化、品質化、差異化等特點，能夠滿足更高層次的需求。民宿作為一種舊鄉愁與新鄉土相結合的產物，被稱之為有溫度的住宿，有靈魂的生活。民宿的硬實力體現在住宿餐飲、室內裝修、配套設施，軟實力表現在人員素質、環境氛圍、服務、整體管理。

2我國民宿發展的現狀

隨著共享經濟的到來，民宿已逐漸進入大眾的視野，越來越多的人在旅游時開始選擇個性化的民宿，整個社會的潮流正在引導潛在消費者的消費習慣，推動民宿行業的發展。據統計，目前全國民宿客棧總量達到了6萬多家，民宿集群主要集中在著名的旅游景區。麗江民宿數量3500多家、大理2300多家。民宿從業者也從2012年的不到10萬人發展到現在的100萬人以上。民宿大多處于距離市中心30-50公里，大約一個小時的車程。民宿的客戶群主要是收入較高的中青年群體，中青年人占客戶群體的70%以上，主要以周末和節假日的家庭游居多。但是目前民宿在快速發展過程中也遇到了很多的問題，值得我們一起探討。

3民宿面臨的主要問題

3.1標準不明確，管理秩序混亂，缺少統籌規劃，發展無序。各地對民宿的界定標準不統一，對合格的民宿應具備哪些條件范圍不明確。有些地區的民宿存在無證經營的情況，發展方向和定位不明確，缺乏政府部門的指引和統籌。由于未形成一套行之有效的協調機制，致使某些民宿的優惠政策難以落地，也制約了民宿資源的有機整合和項目開發的快速推進。配套設施不足，道路及路標、環境衛生、停車場地、用水用電、通訊網絡等公共設施建設滯后。大部分地區尚未就民宿發展規劃出臺明確的政策指引，沒有對民宿以及民宿相關旅游配套產品、設施、交通等進行統籌謀劃，民宿經濟處于自我發展狀態。部分地區由于政府缺乏合理引導，民宿分布零散，各自經營，整體規模效應不明顯。民宿企業自身定位不清、同質化嚴重，很多項目千篇一律，讓人產生視覺疲勞。也有些民宿主題風格和當地一些其他旅游項目不協調，發展不能形成體系和規模。3.2融資難，渠道少。民宿行業作為新興產業，屬于行業發展的初級階段，確實存在較大的不穩定性。目前大多數精品民宿地處郊區、山區、農村，所以大部分房屋沒有產權，當地村民一般不具備投資實力，更缺乏管理經驗，所以大多數專業投資人投資民宿，采用的是租賃的形式獲得使用權，一般租期為10年到20年不等。投資人并對原有建筑進行了大規模的改擴建或新建，前期投資成本比較高。租賃期滿后，可以另行簽訂續租合同，如合同到期退租時，不動產及硬性裝修無償歸出租方所有。民宿投資回收期一般在4年以上，總體上民宿投資回報率并不高。民宿投資建設成本比較高，單間房間的綜合造價一般在30萬至100萬元之間，一般單體民宿項目綜合投資額約為1000萬元至3000萬元不等。中小型的民營企業融資難是一直普遍存在的問題，通過從銀行貸款的方式，能解決部分資金的問題，無疑是最優選的融資方式之一，資金成本低、融資速度快。但是銀行融資門檻高，民宿作為民營企業很難直接從銀行獲得貸款。小型民宿企業無健全融資渠道，擴張之路舉步維艱，難以形成連鎖型的民宿品牌。3.3項目比較單一，收入增長后勁不足。大部分民宿盈利模式比較單一，停留在農家樂和家庭旅館的層面，缺乏與生活習俗、生態資源、農業生產的深度融合；年平均入住率低，平均年入住率在35%到50%之間，淡季空置率比較高，面臨去庫存的問題，收入增長遇到瓶頸。非周末和節假日時間的客戶比較少，入住率一般在10%-30%。所以民宿看著很美，其實想賺到錢并不容易，能在淡季將客房塞滿的民宿才是真正會賺錢的民宿。3.4成本費用高，投資回報率低。民宿項目的成本費用較高，有項目前期選址考察支出、一次性投入的房屋建造成本或改擴建支出、軟裝成本、儀器設備等固定資產成本、開辦費及籌建費，還有人工成本、水電費、布草清潔等日常運營成本。民宿一般在自然環境相對惡劣的野外，鳥獸、蚊蟲、野草等動植物較多，既要保持天然的動植物氣息，又要保證客戶的健康和安全，所以需要付出的維護成本也相對較高。大部分地區惡劣的自然環境對建筑物、設備、布草等腐蝕性更強一些，為了保持這些設備儀器的使用壽命，企業往往要投入更多的人工維護、防腐漆等日常運營維護成本。較高的運營維護成本和攤銷成本，加上高昂的資金成本，導致企業實際利潤較低。市場運營方面，爬坡期比較長，導致資金回籠比較慢，市場回報并不理想。

4針對以上問題的主要解決措施

4.1建立健全法律法規，統籌規劃。制定統一的民宿建設標準，明確民宿的標準界限，要求企業按規定的標準興建或改擴建，達不到條件的要求整改，達到標準的房屋配合辦理相關房屋產權手續，協調各個部門協助辦理營業執照等相關民宿證照。讓企業合法合規的經營，并對民宿加強日常監管，協助解決民宿行業審批過程中存在矛盾和障礙的問題。政府對民宿的發展方向要盡快出臺明確的指引和規范，作為當地民宿發展的方向和依據，需要政府牽頭，統籌規劃、因地制宜、循序漸進，真正發揮精品民宿在促進城鄉融合發展、產業轉型創新、鄉村文化振興、生態環境保護、農民持續增收、農村治理有效的功能作用。4.2加強政府指導、協助企業融資，鼓勵銀行支持當地民宿的發展。首先是協助解決民宿合法性的問題，只有在合法合規的前提下才能進行經營和融資，降低投資風險，減少爛尾項目的出現。目前民宿行業資金來源主要有兩種方式，第一是權益籌資，創始人股東以自有資金，或直接吸收其他個人股東的閑置資金，作為合伙人，資金規模有限，難以形成規模優勢，形成全國性的品牌。第二債權融資，通過財務公司等中介服務機構籌集資金，方式靈活，以私募股權基金等方式取得，有可轉換債券、優先股等形式，大多以固定利息方式吸引個人和機構投資者，年利息在12%左右，對民宿企業來講財務風險高，還本付息壓力比較大，對投資者來講投資風險也較大。在尊重市場自由競爭的前提下，對于合規的民宿企業，政府要加大扶持力度，加強引導和日常監管，尤其是對當地旅游發展和生態環境有明顯改善的項目，應作為重點扶持對象。鼓勵當地的國有銀行、商業銀行為符合條件的民宿提供貸款，提供資金上的支持，降低民宿企業的融資成本，同時對貸款資金，嚴格監督，?？顚Ｓ?，嚴禁企業挪作他用，也可以同時要求民宿企業提供反擔保措施，定期向銀行和政府監管部門匯報經營情況報表。4.3提高營業收入。民宿企業管理者要積極學習國內外先進地區的管理方法和運作模式，并結合自己的實際情況摸索出一條適合自己的新發展模式。第一，盈利模式需要轉變，避免對客房收入依賴性較大，收入結構比例需要調整。在客房、餐飲收入外，大幅提高其他收入占比，尋找新的收入增長點，提高非客房收入所占的比重。第二，搭建專門的民宿營銷平臺，加強營銷力度，逐步擺脫OTA平臺的控制和依賴，通過多渠道營銷模式，擴大知名度和客戶群。第三，重點提高非節假日的營業額。如非節假日搞轟趴活動、親子教育活動、組織舉辦藝術交流會、吸引其他企業到民宿地舉辦團建活動、小型的婚禮、宴會、舉辦各類美食節、包裝銷售當地一些獨有的特色產品等，邀請一些劇組，來民宿拍戲，劇組的拍攝技術自然是不用說，起到令人向往的美化效果。還能通過劇組的宣傳效應，邀請一些明星大咖，發揮名人效應，吸引大批粉絲前來參觀旅游。4.4科學合理的控制成本費用。加強民宿成本控制意識，將成本控制貫穿企業全過程之中。民宿設計之初就要考慮到各種能耗的節省，設計的節省是最大的節省。運營過程中要加強對員工的培訓，成本控制是需要全體員工共同努力，強化責任意識。擴大規模經濟，發揮規模效應，從而降低單體的成本。充分科學利用電子設備，提高工作效率，減少人工成本費用，同時有效規避人工容易出錯的問題，如可以通過安裝電子監控設備，減少夜間保安人員的數量。樹立成本管控意識，加強企業成本控制，通過科學合理的方法達到降低企業成本，增加企業利潤的目的，才能實現企業的長遠的發展和壯大。

5結語

總之，民宿作為一種共享經濟，具有促進城鄉融合發展、產業轉型創新、村落文化傳承、生態環境優化、農民持續增收、農村治理創新的多維功能。民宿經濟是一項系統工程，涉及公安、消防、旅游、環保、市場監督、衛生等多個部門。需要政府牽頭，引導和規范民宿行業的健康良性發展，民宿作為新生事物需要政府的扶持和社會的廣泛監督，才能使一顆幼苗逐漸的成長為一顆參天大樹。相反沒有“園丁”的辛苦栽培，民名宿這個平臺也有可能成為雜草叢生的荒草地，被一些資本大鱷所利用，成為他們快速圈錢的工具，旋風過后一地雞毛，這樣既違背了民宿行業的發展初衷，同時也不符合我國經濟的多元化可持續發展的基本國策。

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作者:張建斌 單位:蘇州市墅家人文旅游度假有限公司