導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存會(huì)計(jì)核算研究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存狀況

目前我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很大的結(jié)構(gòu)性難題，從全國(guó)的房地產(chǎn)整體架構(gòu)及發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，目前整體現(xiàn)狀呈現(xiàn)出商品房存貨囤積嚴(yán)重，依據(jù)最近幾年數(shù)據(jù)顯示：2015年末我國(guó)的商品房待售面積7.2億平方米，房地產(chǎn)庫(kù)存總量為3213億平方米，庫(kù)存去化周期為30.2個(gè)月，超過庫(kù)存合理區(qū)間上限67.8％。2010年以來(lái)我國(guó)商品房空置率(增量空置）持續(xù)攀升，2014年空置率超過40％，2015年進(jìn)一步攀升至46％，近兩年已進(jìn)入嚴(yán)重空置狀態(tài)。由數(shù)據(jù)分析可以得出這樣的結(jié)論，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系明顯處于失衡狀態(tài)，房子庫(kù)存過多。去庫(kù)存問題已經(jīng)成為我國(guó)目前需要重點(diǎn)解決的問題之一。

2房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存過程中對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

2.1經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)庫(kù)存過多，此時(shí)的問題除了把房子銷售出去的同時(shí)，也要持續(xù)平穩(wěn)的去庫(kù)存，使得不至于房屋庫(kù)存不足以及庫(kù)存過剩，在這個(gè)問題上免不了要對(duì)房地產(chǎn)的源頭進(jìn)行有效的合理的資源配置，進(jìn)行合理的會(huì)計(jì)核算來(lái)減少不必要的支出，來(lái)確定房子真正的價(jià)值，從而加快去庫(kù)存的速度。但房地產(chǎn)開發(fā)本身的特點(diǎn)就是開發(fā)周期長(zhǎng)，需要資金較多，事項(xiàng)復(fù)雜，從最開始房地產(chǎn)項(xiàng)目的確定，到動(dòng)工開發(fā)，到最后的銷售，時(shí)間跨度都比較長(zhǎng)。而且房地產(chǎn)建造期間，核算內(nèi)容涵蓋了與建造房子有關(guān)的所產(chǎn)生的各種支出費(fèi)用。因此在核算時(shí)，成本范圍的合理劃分和如何核算都相對(duì)煩瑣。2.2成本高。房地產(chǎn)企業(yè)建造房子，投資多、風(fēng)險(xiǎn)高、售價(jià)高、難于去庫(kù)存。根據(jù)調(diào)查顯示，只有很少的一部分購(gòu)房者會(huì)選擇一次性支付全款用于購(gòu)買房屋。相比之下，由于多種因素所導(dǎo)致的綜合性結(jié)果，使得多數(shù)購(gòu)房者愿意采用分期付息的方式去購(gòu)買住房，所以這就使得在房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的核算方式更為復(fù)雜，更為特殊，使得開發(fā)商在進(jìn)行成本核算上具有更多的可能性，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在收入利潤(rùn)等方面核算的困難程度。

3房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容及存在的問題

3.1房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算情況。（1）材料核算。材料核算是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的重要組成部分，其主要針對(duì)建筑中所購(gòu)買的材料，固定資產(chǎn)等物資以及提前預(yù)處理和儲(chǔ)備保管等方面的內(nèi)容進(jìn)行的核算。這一部分內(nèi)容是核算內(nèi)容的主要部分。（2）固定資產(chǎn)的核算。固定資產(chǎn)核算是企業(yè)核算工作中必不可少的部分，固定資產(chǎn)是在建設(shè)房子過程中所使用的各種機(jī)器設(shè)備、種類多、價(jià)值大，所以固定資產(chǎn)在使用過程中，采用建立固定資產(chǎn)備查簿的方式進(jìn)行固定資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)登記，有利于固定資產(chǎn)的清查和管理，這也是固定資產(chǎn)核算工作的主要內(nèi)容，除了這項(xiàng)基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)還要編制盤盈、盤虧、發(fā)生毀損等情況登記表，及時(shí)有效地對(duì)固定資產(chǎn)各方面進(jìn)行監(jiān)察。同時(shí)，為了保證現(xiàn)有固定資產(chǎn)的使用狀況，我們應(yīng)該對(duì)固定資產(chǎn)的核算進(jìn)行系統(tǒng)化的管理。防止在固定化資產(chǎn)核算的過程中出現(xiàn)紕漏、出現(xiàn)登記監(jiān)管不及時(shí)、管理松懈、登記滯后等各種情況發(fā)生。（3）成本核算。成本核算首先要確定要核算的項(xiàng)目，在成本核算過程中，屬于成本費(fèi)用的項(xiàng)目有房地產(chǎn)初步設(shè)計(jì)費(fèi)、土地資源開發(fā)利用費(fèi)、工程建安費(fèi)、綠化設(shè)計(jì)費(fèi)以及其他設(shè)施費(fèi)等。同時(shí)要將各種費(fèi)用的核算情況匯總，統(tǒng)計(jì)整理，利用財(cái)務(wù)軟件將核算情況統(tǒng)計(jì)出來(lái)，最后編制財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)行成本方面的核算。（4）利潤(rùn)核算。利潤(rùn)核算是企業(yè)會(huì)計(jì)核算的最后環(huán)節(jié)，利潤(rùn)是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所從事項(xiàng)目獲得的最大的效益，是工程的關(guān)鍵。會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)在于，分類匯總建造房地產(chǎn)期間發(fā)生的各種支出，計(jì)算銷售住房的銷售收入以及生產(chǎn)銷售過程中產(chǎn)生的相關(guān)稅金，從而計(jì)算出企業(yè)的凈利潤(rùn)，同要時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員積極參與到銷售規(guī)劃及利潤(rùn)目標(biāo)制定中去。而且會(huì)計(jì)人員要認(rèn)真做好利潤(rùn)的核算工作，在保證利潤(rùn)核算真實(shí)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，合理合法地利用生產(chǎn)資金，爭(zhēng)取為企業(yè)取得更大的利潤(rùn)。3.2房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問題。（1）會(huì)計(jì)核算科目復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)建造過程中需要的材料等物資多，造成房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目過于復(fù)雜，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)每年要建立新賬。由于房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)間長(zhǎng)，需要跨年度，一個(gè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算應(yīng)有其連貫性，應(yīng)連續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的各種核算。如果建立新賬，加之會(huì)計(jì)科目多的情況下，容易造成賬目混亂，影響了會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，不利于成本的核算。（2）企業(yè)不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源于籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、資金營(yíng)運(yùn)活動(dòng)等過程中，在籌資過程中，企業(yè)通過借款、發(fā)行債券的方式籌集資金，必然會(huì)有相應(yīng)利息支出，有些利息會(huì)發(fā)生變化，造成企業(yè)無(wú)法支付利息；在投資過程中，有些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低但有些風(fēng)險(xiǎn)很高，投資低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目有利于企業(yè)的發(fā)展，如果不能預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)大小，投資高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，將給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)危機(jī)；在資金營(yíng)運(yùn)過程中，企業(yè)沒有準(zhǔn)確預(yù)測(cè)企業(yè)需要多少的儲(chǔ)備資金來(lái)使資金運(yùn)行更流暢地運(yùn)行下去。這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)很難維持房地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)定的進(jìn)行下去，由此可能造成房地產(chǎn)企業(yè)將虧損轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)出售過程中，有意抬高價(jià)格，更不利于房地產(chǎn)的去庫(kù)存，同時(shí)也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（3）企業(yè)增值稅發(fā)票管理體制不完善。2017年5月1日起，我國(guó)全面實(shí)行“營(yíng)改增”，房地產(chǎn)企業(yè)也開始進(jìn)行了相關(guān)的會(huì)計(jì)核算。增值稅是環(huán)環(huán)征稅，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料，固定資產(chǎn)等物資，只要有進(jìn)項(xiàng)稅額，也就是有增值稅專用發(fā)票，企業(yè)就可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，進(jìn)項(xiàng)稅額的大小，影響了增值稅最后的應(yīng)納稅額，從而影響了利潤(rùn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在建造過程中所需物資多，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)存在著相同的問題，很多企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票管理不嚴(yán)格，造成發(fā)票丟失，讓企業(yè)相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣，增加了企業(yè)的應(yīng)交稅金，給企業(yè)造成了巨大的損失。影響了企業(yè)的正常資金運(yùn)轉(zhuǎn)，給企業(yè)的發(fā)展以及成本核算造成更大的困擾。（4）有些收入來(lái)源不明。房地產(chǎn)在后期銷售中所產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì)算較為復(fù)雜，并且企業(yè)在銷售時(shí)，有些房子通過預(yù)售的方式賣出的，還有些房子是通過其他促銷活動(dòng)賣出。有許多企業(yè)將會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，會(huì)計(jì)法律置之度外，更有某些企業(yè)為了自身利益虛報(bào)銷售收入來(lái)減少稅收的，達(dá)到少交稅的目的，這些不合理，不合法的行為都會(huì)給會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性制造障礙，造成企業(yè)資金流的不完整。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金得不到準(zhǔn)確的記錄，企業(yè)整體財(cái)務(wù)報(bào)告就會(huì)失真，具有虛假成分，不利于去庫(kù)存，不利于企業(yè)健康的發(fā)展。（5）多方合作導(dǎo)致的分配問題。房地產(chǎn)的開發(fā)過程是一項(xiàng)規(guī)模極大的工程，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的利潤(rùn)不可能僅由一個(gè)房地產(chǎn)投資商承擔(dān)。多個(gè)企業(yè)之間合作的行為使得房地產(chǎn)財(cái)務(wù)賬單的核算更加復(fù)雜，因?yàn)橘Y金來(lái)源的多向性，以及具體生產(chǎn)活動(dòng)中資金使用的分散性所造成的成本核算復(fù)雜、資金不明流失等現(xiàn)象屢見不鮮。利潤(rùn)分配的矛盾不僅會(huì)出現(xiàn)在成本核算階段，即便是工程完工后的各個(gè)投資商之間的利潤(rùn)分配階段，也會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)分配不均等不良現(xiàn)象。

4房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化

4.1優(yōu)化會(huì)計(jì)核算科目。房地產(chǎn)企業(yè)在核算過程中，科目復(fù)雜，企業(yè)應(yīng)該在稅收法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)科目按用途等進(jìn)行分類，優(yōu)化會(huì)計(jì)中的科目，使會(huì)計(jì)科目更簡(jiǎn)單，讓核算內(nèi)容更明了。4.2優(yōu)化企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確率。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，需要會(huì)計(jì)人員具有較好的會(huì)計(jì)職業(yè)素養(yǎng)，能夠憑借自多年的經(jīng)驗(yàn)去預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，企業(yè)不能盲目地去跟風(fēng)籌資投資，同時(shí)企業(yè)應(yīng)該培養(yǎng)大量會(huì)計(jì)人才，幫助企業(yè)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)造成的傷害，從而減少企業(yè)不必要的支出，使房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)正常化進(jìn)行下去，從而有利于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售。4.3優(yōu)化增值稅發(fā)票管理體制房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面征收增值稅后，進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，減少了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)票管理方面應(yīng)建立管理體制，無(wú)論是低值易耗品還是機(jī)器設(shè)備都應(yīng)同等對(duì)待，收到發(fā)票認(rèn)真保管，全面加上發(fā)票的管理控制。4.4優(yōu)化收入的管理方法。企業(yè)應(yīng)加上會(huì)計(jì)核算法制觀念，禁止進(jìn)行以減少稅收為目的內(nèi)部交易，提高自身素養(yǎng)，健全內(nèi)部管理體制，有利于企業(yè)去庫(kù)存的需要，有利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。4.5完善企業(yè)制度。根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，來(lái)合理制定符合企業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn)的企業(yè)管理制度，不僅使得財(cái)務(wù)工作能夠順利地進(jìn)行，更可以為企業(yè)的資金管理提供一個(gè)合理規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)管理制度。企業(yè)規(guī)章制度應(yīng)當(dāng)盡量將財(cái)務(wù)人員的具體工作形式以及工作權(quán)限作出明確的規(guī)定，同時(shí)應(yīng)當(dāng)制定監(jiān)管監(jiān)察制度，及時(shí)定期地進(jìn)行財(cái)務(wù)對(duì)賬。使得財(cái)務(wù)能夠進(jìn)行規(guī)范化管理，以此來(lái)減少實(shí)際生產(chǎn)中財(cái)務(wù)人員產(chǎn)生中飽私囊、虛假報(bào)賬的違法亂紀(jì)行為。同時(shí)還要明確企業(yè)的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)在生產(chǎn)中表現(xiàn)優(yōu)異的員工作出經(jīng)濟(jì)或其他方面的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)犯有嚴(yán)重失誤的員工以及對(duì)公司生產(chǎn)產(chǎn)生重大影響的員工應(yīng)當(dāng)處以適當(dāng)?shù)膽土P，以此來(lái)激勵(lì)員工積極投入到生產(chǎn)中來(lái)，從而達(dá)到增加員工做事積極性，提高員工生產(chǎn)效率的目的，使得增加企業(yè)利潤(rùn)的同時(shí)，員工能夠得到更多的福利與回報(bào)。與此同時(shí)還要大力強(qiáng)化對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，加深對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析研究，細(xì)致的建立相應(yīng)的市場(chǎng)監(jiān)管信息平臺(tái)，以保證能夠及時(shí)掌握其發(fā)展動(dòng)態(tài)。還應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)排查力度，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，從多方面密切關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)企業(yè)的動(dòng)向。為保證質(zhì)量及各方面的合法權(quán)益，做到公平公正，加大執(zhí)法力度并從嚴(yán)處罰那些惡意拖欠工程款和閑置爛尾現(xiàn)象的制造者，讓開發(fā)商不能違約、不敢違約。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述,剛剛落下帷幕，在有關(guān)房地產(chǎn)的言論中，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”再次成為百姓所熱議的話題。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存嚴(yán)重，國(guó)家非常重視房地產(chǎn)的去庫(kù)存，針對(duì)于此也提出了相應(yīng)的對(duì)策，比如供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等等，企業(yè)當(dāng)然也要為去庫(kù)存做一些努力，企業(yè)從建造住房到銷售都對(duì)去庫(kù)存產(chǎn)生影響，建造過程材料物資記賬的混亂，增加房地產(chǎn)本身的成本，票據(jù)的管理不善，不利于稅收的抵扣等等問題都對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存產(chǎn)生了影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，健全房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，使企業(yè)走上健康的發(fā)展道路，對(duì)于房地產(chǎn)的去庫(kù)存也有很多的好處。同時(shí)也是響應(yīng)國(guó)家政策，積極推進(jìn)國(guó)家進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大政方針，完善和優(yōu)化我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

參考文獻(xiàn)

[1]李鳳蓮.房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算探討[J].財(cái)經(jīng)界，2016（20）.

[2]汪永忠，劉多.“營(yíng)改増”對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響與改革建議——以房地產(chǎn)開發(fā)為例[J].經(jīng)管空間,2010（5）.

[3]楊雪芳.淺談房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的完善與健全[J].財(cái)經(jīng)界,2013（9）.

[4]黃元麗.探討房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題和對(duì)策探究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2017（10）.

[5]牛犁，胡祖銓.探討我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀及去庫(kù)存[J].發(fā)展研究,2016（4）.

[6]郭棟林，湯惠君.淺析我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存存在的問題及對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)師,2016（8）.

作者:張潁 胡國(guó)慶 單位:吉林工商學(xué)院