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一、房地產企業會計核算發生的變化

(一)會計科目設置的變化。“營改增”前后會計科目的設置發生了很大的變化，由原來簡單的貸方只設置一個二級會計科目“應交稅費——應交營業稅”變為現在的在原來的基礎上還需要對于其他方面進行會計核算，而且在細節上更加注重，在核算稅金上更加具體、細致。與此同時，在會計核算科目上還增加了二級科目和三級科目，這使得房地產企業會計核算更加困難。(二)會計核算原則上的變化。在“營改增”實現以后，房地產企業由實現原來的營業稅改為現有的增值稅，前者為價內稅，而后者為價外稅。這是兩個完全不同的方法，因此導致了房地產企業在會計核算原則上發生了較大的變化。由于營業稅較易對企業的利益產生的影響，而增值稅則是在房地產企業的資產負債表上才能看出。因此總的來說，增值稅其實是購買者來支付的，這樣切實保證了價稅分離，從何大大減少了重復征稅發生的幾率。(三)會計賬務處理上的變化。由于實現“營增改”后，房地產企業會計財務的處理方式上也發生了些許變化。比如說，在“營增改”前企業需要交的稅金可以由計稅依據來進行簡單的計算，然而，在“營增改”以后，則必須依照“購進扣稅法”來進行較為復雜的計算，這在一定程度上增加了房地產企業會計核算的工作難度。因此，為了應對“營增改”，相關會計工作人員必須詳細掌握其有關稅改法律條文，并且根據其規定以及會計核算原理，來進行房地產企業會計核算工作，從而使企業的會計核算水平得到提升。

二、對房地產企業會計核算的影響

(一)在房地產企業資產負債表方面。“營增改”以后，對于房地產企業資產負債表產生了很大影響，尤其是在資產類項目、負債類項目、所以者權類項目的資產負債表中表現得十分明顯。拿所有者權類項目來說，雖然在以上實例中房地產企業的最終利潤上升了，但是這其實是在保證收入相等的前提下，在真實情況中，企業收入減少，從而造成最終的利潤是下降的。(二)在房地產企業利潤表方面。對于房地產企業而言，增值稅屬于價外稅，營業收入不含增值稅稅額，其結果就是企業在繳納增值稅下確認的收入比繳納營業稅時有所減少。另一方面，考慮到營業成本這一塊，“營改增”后房地產企業在采購環節的進項稅額能否抵扣也將影響到企業的會計利潤。受限于房地產企業的采購模式以及供貨對象，往往不能取得正規的增值稅發票，導致抵扣率過低，相應的稅金就會計入到房地產營業成本當中，這就使得會計利潤進一步減少。(三)在房地產企業現金流量表方面。其實在“營改增”前后，房地產企業在某些方面還是一致的，比如說企業在經營過程中收支的現金是不變的，然而由于需要交增值稅，使得在實際情況下企業經營過程中的現金流是不斷的變少的，但是投資以及籌資過程卻不受影響，產生的現金流量沒有變化。

三、對房地產企業會計核算建議

(一)提高房地產企業會計核算人員綜合素質。因為在實現“營改增”之前，房地產企業都是實行營業稅，而在此過程中對于發票方面并沒有非常注意，但是增值稅卻需要注重該方面問題。因此為了應付稅改，房地產企業應該提高對于房地產會計核算相關工作人員的選拔要求、栽培力度等，尤其是在于發票的管理與使用上。以此來提高工作人員的專業知識以及綜合素質，使房地產企業在“營改增”時期下能夠長期經營發展。(二)改善房地產企業內部的管理機制。在“營改增”的新形勢下，房地產企業面臨的各種機遇與挑戰，為了更好的發展，房地產企業不得不改善其內部的管理機制。為了加強企業的管理水平，房地產企業的管理人員必須進行學習交流更加高效的管理制度，并且配合企業真實情況來對企業內部的管理機制進行完善，從而使企業在新形勢下更好地經營發展。(三)重制企業稅收籌劃方案。不得不說，隨著“營改增”的全面實現，絕大部分房地產企業的稅收籌劃方案都不再符合當下的要求，然而稅收籌劃方案作為對企業的各項經營活動進行事先安排的過程來達到達到減輕稅收負擔和實現稅收零風險的目的的一份方案，在企業中的地位十分重要，因此企業必須按照自身發展情況以及稅收政策的改變來重制稅收籌劃方案，從而使企業在此新形勢下占有利地位。

四、結語

“營改增”作為我國有史以來最為重大的財稅改革舉措，受影響的范圍遍及各行各業，特別是在推動我國經濟發展上做出重要貢獻的房地產產業，在“營改增”后切實的減輕了相關企業的稅賦。相應的，財務人員需盡快適應“營改增”的大環境，明晰“營改增”對房地產企業會計核算的影響以及變化，積極做出有針對性的優化措施。只有努力提高企業的稅務籌劃、財務管理等相關能力，才能讓企業在日益激烈的市場競爭中穩步發展壯大。

參考文獻：

[1]張運賢.芻議“營改增”對房地產企業未來影響及對策[J].會計師,2014(14).

[2]黃玲,向文彬.論“營改增”對房地產企業的影響[J].財會月刊,2015(21).

[3]晏曉波“.營改增”對企業財務管理的影響[J].財會通訊,2015(8).

作者:公秀春 單位:銀豐地產集團有限公司