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摘要：最近十幾年，我國房地產行業得到了飛速發展，房地產企業開發量和銷售額屢創新高。但房地產屬于資金密集型行業，涉及的資金巨大，財務風險很高，其通過加強企業內部控制，作為控制風險的重要手段。但是長期看來，很多房產開發企業存在一味注重項目開發，而忽略了內部控制的狀況，以至于內控環節比較薄弱，給管理造成了很大阻礙，降低了工作效率。并且，讓貪腐分子在挪用企業資產、侵吞企業資金方面有了可乘之機。所以房地產開發企業內控管理對于房地產行業的健康發展，有著重要的價值。

關鍵詞：房地產；開發企業；內部控制研究

一、房地產開發企業內部控制存在的問題

(一)內控管理具有復雜性的特點

地產開發企業，因為自身業務的情況，內控活動和風險評估比較復雜。第一，企業本身業務的復雜性使其內控的風險評估及控制活動的建立也會很復雜。房地產開發的周期長、過程復雜、牽涉面廣，是一個存在一定投資風險的行業。其涉及的業務有很多，包括項目投資、工程施工、銷售管理等。多項業務的組合，使得房地產企業內部控制的風險評估，及其后的控制活動的建立變得較為復雜。第二、地產開發企業在工程建設時會有大量的發包工程，發包工程在招投標及工程款支付審核環節專業性要求較高，稍有疏忽就容易造成企業的重大損失，因此進一步加大了企業內部控制風險評估及控制活動的復雜性。

(二)房地產企業內部控制及風險管理的意識比較淡薄

我國的房地產開發企業大都有著開發和管理輕重不一，效益和控制不平衡的毛病。由于內部控制不能直接產生經濟價值，間接效益也需要較長的周期才能看出，導致企業對內部控制的重要性在認識上意識比較淡薄，過于追求眼前利益，把主要精力放在了房產的開發和銷售上，沒有把內部控制制度的重要性提高到一個應有的認識高度。最近幾年，房地產行業快速發展，企業銷售數量也逐年遞增，但是企業所面臨的各類風險問題也逐步凸顯出來了。首先沒有制定完善的風險評估系統，因此無法有效的采取相應的風險預警機制；其次是房地產內部控制意識薄弱，執行力度不到位。此現象主要表現在民營企業中，民營企業是我國房地產企業十分重要的一部分，然而其重視業績提升而忽視了對于企業內部控制的建設，當今很多房地產企業具有現代企業應具備的管理模式，卻不具備相應的理念和完整地控制體系。存在諸多問題，比如企業發展的時間不長，管理模式欠缺完善，對內部控制的力度不夠，對于風險的防范和管理的意識不夠，無法重視現代市場強烈的競爭等等，嚴重影響著企業未來的發展。

(三)房地產開發企業內部控制實施環境較差

現在我國地產開發企業的內部控制環境有待優化，根本原因：第一，內部控制可實施性的文件有待完善。最近幾年，政府部門頒布了一系列內部控制方面的政策規范，包括《企業內部控制基本規范》和配套指引，但其內容仍較為寬泛，缺乏可實施性，以至于在操作過程中與企業的生產經營有所脫節;從執行范圍層面，根據上述規范文件執行時間表，除了一些海外和主板上市的公司已經開始實施外，其他公司包括大量的房地產企業仍未真正開展。第二，內部控制操作主體素質有待提高。隨著我國房地產調控的不斷深入，房地產企業的發展面臨新的挑戰，管理要求也越來越嚴格。而房地產企業往往缺乏專門的人才來負責實施內部控制，房地產業務涉及工程、法律、金融、財務、管理等多方面學科知識，員工素質已經不能夠滿足現有房地產企業內部控制的需求，直接影響到了內部控制的效果。

(四)內部控制體系與業務流程不健全

分析我國的房地產行業，可以發現其普遍存在以項目獲利起家的現象，且在短時間內迅速發展。企業在內部控制等問題上的意識不夠深入，并且相關體系和流程在管理方面的力度也不夠，并且企業自身的設計與企業實際不符，偏離了管理的重點。有些企業套用了不適合的管理模式，企業制度缺乏合理性并且內部不完善，對于財務和業務等重要的方面的管理和認知也是相當欠缺的。很多企業只是具有一部分的內控環節，對于企業的關鍵部分例如流程和制度方面卻不夠重視，沒有形成一個適用地完整地體系。

二、房地產開發企業內部控制要點

(一)資金活動與運營管理

資金在企業的生產經營中占據著不可或缺的地位，其直接決定著企業的生存能力和競爭能力，以及企業未來的發展趨勢，企業應對其有一定的重視。尤其是房地產企業，對于資金的要求比其它企業更高，其業務更復雜，對于企業而言資金風險和資金問題有著不可分割的關系。企業的總體環境以及領域的特殊性和業務的復雜性等都影響著資金，其涉及面廣，并且具有不確定性，導致其成為企業內部控制中一個比較薄弱的環節，同時被視為重要領域。房地產開發的重點在于融資和投資兩大塊，資金運營影響著企業的生產經營，對于風控方面也有著不可小覷的影響。降低資金風險，提高企業資金的使用效率以及利潤是企業應該好好思考的一個問題。

(二)全面預算與工程項目管理

房地產開發具有資金風險高以及運營風險高的特性，企業普遍存在對現金流量和運營成本缺乏管理的問題，而導致資金周轉不暢且斷鏈的最基本原因是業務活動不切實際。就此現象，企業需要進行全面并且科學的預算和管理，尤其的成本和資金收支這一塊。唯有通過對預算管理全方面的控制把握，將資源整合優化，提升企業的運營效率，促進企業的生產經營和持續發展。企業在項目開發的前期、項目執行及項目落實完成的后期階段，都應該嚴格按照政策和管理制度執行。預算的編制和執行以及最后的考核，對于項目開發中資金的使用和預算的制定及比例要有固定的模式規范。將財務信息作為主導，制定合理詳細的方案，并且對該方案進行到位的監督實施。工程以預算為導向，在招投標及資金收支方面盡量從管理的源頭觸發，盡可能的降低風險。房地產開發內部控制管理實質上就是對項目的控制和管理。在開發運營中應該對項目的風險和重要的節點加之更多的關注，并且注意成本和質量，以及安全和進度等方面，對財務有一定的把握，在經營的風險方面有著一定的控制。特別是項目的立項以及項目研究階段對于操作的規范性以及資金的落實，以及對于項目的施工、竣工方面都需要加大管理力度。

三、控制建議的對策

(一)優化房地產企業內控環境，加強內控執行與監督

首先，應該要加強公司的監督和管理水平，完善當前的結構，創造良好的環境。在內部控制和自我評價以及風控管理方面的宣傳時，要和內部進行溝通和評價，監督和管理是的內部控制作業深入與部門及環節，建立有效并且有技術含量的內部控制體系，利于及時地發現并且解決問題，尤其是公關方面可以建立良好的體系，在原有的工作方法上進行改進，做到真正的風控，是企業健康持久的發展。其次，企業要做的是積極收集和自身相關的行業情況，分析市場的情況找出需求，并且在技術方面進行創新，對于項目在投資和運行過程中可能會產生的風險以及重要的業務環節都要重視，做出相應的數據報告和信息判斷，還有評估分析以及項目建議和決策。對內部控制和風險控制方面的管理要加強引導、發揮作用并且做出績效，漸漸形成一個高效科學的的管理體系，做到職責分明以及權利制衡，提高各部分的工作效率，相互配合使得企業的業績和利潤達到最好的效應，在監督評價體系以及內部建設和執行方面加強力度，使得企業的在風控管理這一塊真正落實并做出成績。

(二)從財務角度把握內控要點降低

企業風險，實現可持續發展1.以財務分析為基礎，動態管理資金活動企業的內部控制和財務管理的重點在于資金管理。企業在融資方面要多關注投資報酬的利率等經濟方面的數據，利用數據來制定計劃進行企業的資金運行活動。融資方案的戰略風險和經濟方面的評估并且被進行論證。在管理信息系統模式下，建立財務模式進行分析、發現投資機遇并且降低資金風險，對于成本方面要進行充足的考慮，將資本的效益發揮到最大。將信息通過登記的方式格式化，利用軟件分析檢測財務管理方面是否存在漏洞，盡量避免資金危機，加強對資金的管理力度。企業在市場中獲取利益的能力，對于資金運作的效率以及在市場中占有的比份，都應該是企業應該多花精力的地方，尤其在內部控制和風控、防范方面。利用企業內部控制的管理系統，在科技化的管理模式下精確的掌握企業的情況并做出數據分析，在企業成本等方面加強控制。建立一套健全的管理體系，規范好職工內部的行為，從根本上防范經濟犯罪，確保公司的安全和資金的穩定。人力和體系必須同時得到控制，報表和數據一致化，實施監控管理。對財務的走向要有嚴格的標準實施相應的監督，保證企業內部控制的有效性。2.通過全面預算管理，降低財務成本，實現企業效益最大化企業中設計資金的重要地方都要編制預算計劃方案，實施全面的管理，定期對情況進行分析提出決策，建立財務中心對內部情況進行統一的管理。利用軟件，針對不同的費用做出不同的管理方案，對于占重較大的費用應該要有明確的限定。根據各個部分上交的數據包包做成一份完成的計劃，形成草案，加強管理和控制。通過財務預算合理控制現金，成本和效益都要顧全，規避風險，引導項目運營和企業管理更好的發展。3.加強采購與付款循環會計控制，降低關鍵環節資金風險公司在定價和采購方面應該制定機制，建立相應的數據庫，制作相應的報表，對采購流程和資金走向有一個完整地記錄，尤其是發票和時間的核對。各部門相互配合，做好市場分析，盡量降低成本。結合企業自身的財務情況等做出客觀的分析，在每一個環節中都嚴格把關確保真實性，對賬款的收支也要加強審計力度。與此同時，依據企業的財務狀況和資金流向等應該選擇信貸等最大限度的為企業增效。4.完善項目銷售與收款環節的內部控制，實現資金有效循環公司要在企業的指導下根據項目自身的情況來制定指標，通過市場調查等分析和論證形成報告，通過專業人士和高層審批，嚴格執行，指導項目的相關工作。建立項目框架，各部門合力，成立相應的小組對重要和重大的業務進行審核，銷售中可能存在的風險都要進行審核，將風險降到最低。在合同中的條款應該要有明確的規定，尤其是回款率要加入業績考評。公司的市場部和銷售部要建立相應的轉賬平臺，采取相應的措施防范風險。及時掌握客戶的信用狀況和相關的繳費清況，對于財務項目進行準確的核對和管理，防止缺失漏項的情況發生，尤其是收款部分要加大力度。

四、結尾

總之，在日益激烈的市場競爭中，房地產開發企業必須充分重視內部控制，提高管理水平，這樣才能在復雜的市場環境中做大做強。

作者:王璐 單位:中信興業投資集團有限公司

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