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一、淮安市購物中心發展現狀

隨著淮安市舊城改造推進，人均收入水平快速提高，市中心大型購物中心的興建也越來越多。淮安進入21世紀后在舊城改造地塊上已開業和待開業的零售物業項目達到7個，如表1。表1中零售物業選址的集聚性高，表明通過舊城改造在城市核心地段建設大型購物中心和商業廣場的發展模式受到房地產開發企業的關注和追逐，也成為中小城市購物中心發展的主要模式。

二、淮安市舊城改造的特點

淮安市作為典型中小城市，舊城改造即達不到深圳城中村開發強度，也無法與國外相比在市中心進行大規模綠化建設。淮安市在舊城改造發展購物中心時，需要因地制宜、結合自身特點進行有序開發。因此，必須對淮安市舊城改造特點進行總結分析。

（一）淮安舊城改造過程中遵循“有機更新”原則

“有機更新”的概念是清華大學建筑學院吳良鏞院士針對北京舊城改造過程中出現的問題總結分析后提出的，概括的說就是“采用適當規模、合適尺度，依據改造的內容和要求，妥善處理目前與將來的關系———不斷提高規劃設計質量，使每一片的發展達到相對的完整性，這樣集無數相對完整之和，達到有機更新的目的。”這是北京通過教訓換來的經驗，作為中小城市在舊城改造過程中必須借鑒大城市發展經驗，遵循“有機更新”的原則，而在舊城改造基礎上發展的商業更需要遵循“有機更新”，從城市和社會經濟的整體利益出發，實現城市商業和社會經濟共同發展的目標。

（二）尊重淮安舊城的歷史文化

淮安位于黃淮平原、淮河下游，歷來是兵家必爭之地，歷史文化悠久，是一座富有歷史內涵的城市。淮安市在宋元時期得到長足發展，清明時期淮安境內置淮安府，扼漕運、鹽運、河工、榷關、郵驛之機杼，進入鼎盛時期，與揚州、蘇州、杭州并稱運河線上的“四大都市”。淮安城市的繁華，帶來了人文薈萃的局面。現在淮安市內仍保留著大量的明清建筑，歷史文化資源豐富，需要進行積極的保護。文物的保護不能是被動的，對淮安市區的歷史文物進行延續性的保護，不僅能夠為城市文化發展奠定基礎，也能夠為城市發展提供經濟收益。所以，淮安必須對城市文物建筑進行持續的保護，不能對其進行破壞。

（三）淮安市舊城改造的艱巨性

舊城改造是各城市進行城市建設的難點，高額的拆遷成本使政府資金捉襟見肘，特別是對于財政能力較弱的中小城市。2011年1月21日實施《國有土地上房屋征收與補償條例》后，使城市舊城改造演變成“政府為舊城改造項目立項、提供土地，開發商出資開發”的模式，房地產開發商也意識到通過參與政府主導的舊城改造項目，可以獲取廉價的土地，而且這些地塊基本位于中小城市中心，可以通過商業開發獲取高額利潤。從房地產的開發選址上看，一方面，在過去幾年的舊城改造過程中，開發商一般會選擇性價比高的地塊參與改造，導致市中心容易拆遷的地塊已經開發完成或正在開發，特別是市中心由于第二產業搬遷后空置的地塊。現在沒有進行拆遷的多是老舊居民區或者臟亂差的城中村，拆遷成本極高，無論進行商業地產開發還是住宅地產開發，開發商都需要面臨較大的資金壓力和較低的內部收益率。另一方面，由于中小城市居民的消費能力的提高慢于商業體量的增加，以及部分開發商招商運營能力差，導致部分商業項目出現半歇業狀態，如淮安匯豐CBD中央廣場一期。由此產生的連鎖反應是中小投資者對于商業地產的投資欲望降低，大部分商業項目出現空置，甚至關門歇業調整，出現北京SOHO尚都的運營困境。

（四）淮安市公共交通不足

淮安市作為中小城市，其公共交通的通達性及運營時間區間受到經濟、人口、運行成本的限制，無法像一、二線城市擁有密集的、全天候的公共交通網。淮安市公共交通在市區基本實現公交化，但是在郊區和晚八點以后公共交通便無法滿足居民的出行需要。盡管全國許多中小城市開始規劃發展軌道交通，但是由于人口總量的不足，建成后的軌道交通能否滿足郊區及晚上出行居民的需要，還需要一段時間驗證。目前，中小城市普遍采取的彌補措施是在人口流動大的區域加開公交車次、延長公交運行時間，例如淮安1路公交車貫穿淮安市區、運行時間從6:00-22:00。因此，淮安市的商業發展模式還必須考慮到公共交通的可達性，不能為節約土地費用急于郊區化。

三、結合淮安市舊城改造特點的中小城市零售物業發展模式

通過對淮安市舊城改造特點分析，中小城市在發展零售物業時應注重多樣化，不能模仿一二線城市一味的追求大體量、大規模的購物中心，借鑒以下開發模式。

（一）購物中心開發不應該僅注重規模，更應該注重項目建成后“培商”和“調商”

淮安市購物中心建設同許多中小城市一樣，追求購物中心規模。從表1中羅列的項目可以發現，除已運營的金鷹國際購物中心體量在10萬方以下，其他在建項目總體量都在10萬方以上。按照行業標準一個城市人均GDP超過3000美元，人均飽和商業面積是1.0平方米/人（城鎮人口）；淮安市區2013年末總人口482.69萬人、城鎮總人口265.77萬人，2014年GDP2455.39億元，人均GDP50868.88元/人，超過3000美元，其飽和商業面積約265.77萬方，表1中商業面積已達到186.2萬方，如果將淮安郊區及原有的商業面積計算在內，淮安市總商業體量將超過265.77萬方，這種現象在中小城市零售業發展過程中普遍存在。由此可見，中小城市購物中心不再是體量競爭，而是商業招商、運營、管理方面的競爭，良好的商業運營管理是商業項目成功的必要條件。例如，淮安匯豐CBD中央廣場一期雖然項目處于市中心，但招商、運營出現問題，商業氛圍慘淡，開業不到1年便出現商戶退租的現象。

（二）購物中心開發模式和項目定位要符合中小城市人口地域分布和經濟結構的特點

現在中小城市的城市化還處于第一階段，即人口大量向市中心流入，特別是富裕階層。淮安市近幾年通過舊城改造，城市中心形成了特有的社會結構：一方面，舊城改造使許多富裕階層有機會購買市中心住宅，居住在城市中心；而舊城改造過程中原有的居民通過原地安置，仍舊居住在城市中心；導致同一區域居民購買力參差不齊。另一方面，雖然城市中心富裕階層人數增加，消費能力強；但是，富裕居民在市中心人口占比中仍處于較低水平。所以，商業地產開發企業選擇開發模式和項目定位時，要結合市場調研，經過詳細論證，選擇符合企業和市場環境的項目定位，實現企業社會共贏。

（三）大力發展多樣化的社區商業

中小城市零售業發展不能僅依靠大型購物中心建設，畢竟城市中心土地資源有限。因此，在開發住宅小區時，應因地制宜的發展住宅底商———社區商業，實現社區商業小型化、多樣化，如在住宅底商開設社區超市、社區便利店、快餐店、美容美發、小型商業街等業態類型，主要服務對象有明顯的地域性，即服務于商品所在小區居民。這樣不僅可以緩解城市中心購物中心周圍人流、車流壓力，也能提升小區居住舒適度，并在一定程度上增加小區居民的就業機會。社區商業多樣化不僅促進中小城市零售物業健康發展，同時也實現中小城市社會經濟協調發展。

四、結語

中小城市舊城改造中零售物業開發模式的確定需要政府的規劃、開發商的參與、原有居民和社會的支持才能實現，正確的開發模式將實現三者共贏，有利于城市社會經濟和諧發展。同時，中小城市舊城改造過程中既要借鑒大城市的經驗，也要結合自身條件，只有這樣才能探索出適合每個城市的舊城改造中零售物業開發模式，實現政府、企業、社會共贏的局面。

作者:金巍 劉雙雙 單位:淮陰師范學院城環學院