導(dǎo)語(yǔ)：物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金增值與管理一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

摘要：我國(guó)城市化進(jìn)程的加快帶來(lái)了住宅面積的不斷增大，建筑物在居住過(guò)程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)損壞而需要不定期維修，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的設(shè)立是提高業(yè)主居住體驗(yàn)、維護(hù)業(yè)主切身利益很好的手段，但是由于這部分資金數(shù)額較大而使用時(shí)間不定，所以在資金增值和管理上存在一些問(wèn)題，本文對(duì)當(dāng)前物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的實(shí)際使用情況進(jìn)行分析，并基于此給出了提高資金增值和管理效率的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；增值方式；物業(yè)管理

一、引言

建筑物及其附屬設(shè)施在使用過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)老化或者損毀等問(wèn)題，建筑物的內(nèi)部維修是業(yè)主自己來(lái)負(fù)責(zé)，而建筑物的公用部分及電梯等共用設(shè)施的維修和改造等則是由業(yè)主向政府定期繳納一定費(fèi)用，政府將這筆資金交給專(zhuān)門(mén)的資金管理中心管理，這種資金就是物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。當(dāng)前我國(guó)建筑面積大，每年收繳的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金數(shù)額龐大。資金管理中心可以使用合法的手段使這些資金流動(dòng)起來(lái)而獲取一定的增值收益，但因資金來(lái)自業(yè)主，關(guān)乎其切身利益，因此在管理和增值的過(guò)程中必須要遵循一定的原則：一是確保資金安全性。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的基數(shù)較大，如果能有效利用使其增值固然很好，但如果在管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)會(huì)是一筆巨大的損失，也不利于社區(qū)的和諧發(fā)展。因此在管理和增值過(guò)程中，首要的是確保資金的安全。一方面，管理中心要慎選增值的手段，不能為了高收益而選擇風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高的方式；另一方面，應(yīng)用制度明確資金管理中心專(zhuān)項(xiàng)管理負(fù)責(zé)人的責(zé)任和權(quán)利，防止私自挪用等現(xiàn)象的發(fā)生。二是增值收益歸業(yè)主所有。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金是業(yè)主為了獲得更舒適的生活體驗(yàn)而向政府繳納的，管理中心只是起到代為保管統(tǒng)一使用的作用，資金的本金和取得的增值收入仍屬業(yè)主，不得私自投資而將增值據(jù)為己有。住宅公用部分出現(xiàn)維修問(wèn)題時(shí)，其花費(fèi)的費(fèi)用應(yīng)與資金支出相對(duì)應(yīng)，不能虛報(bào)維修費(fèi)用或欺騙業(yè)主，資金的增值和使用都應(yīng)以業(yè)主利益為根本出發(fā)點(diǎn)，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。三是資金管理的民主化。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金要想高效的運(yùn)轉(zhuǎn)和流動(dòng)起來(lái)，科學(xué)管理是關(guān)鍵，而且管理中要注重民主化。首先資金的收支情況應(yīng)公開(kāi)透明并向民眾披露，方便業(yè)主實(shí)時(shí)監(jiān)督；維修中資金的使用明細(xì)及對(duì)外投資的對(duì)象和收益也要定期向業(yè)主匯報(bào)，使業(yè)主知曉自己所繳納的費(fèi)用是怎么使用的和用在了哪里；最后，業(yè)主代表應(yīng)參與到資金規(guī)劃和使用中，提出合理建議并進(jìn)行監(jiān)督。

二、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理現(xiàn)狀分析

（一）資金增值渠道單一收益較低。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金雖然數(shù)額比較大，但是在2007年建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的165號(hào)令中已經(jīng)規(guī)定了物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金只能存定期和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，而購(gòu)買(mǎi)國(guó)債必須是購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債并持有到期，還需要經(jīng)業(yè)主大會(huì)雙三分之二以上業(yè)主同意。故資金管理中心一般是將其存入銀行收取定期利息。近年銀行的存款利率逐年走低，所產(chǎn)生的利息不足以抵消通貨膨脹對(duì)貨幣的貶值作用，有些省市的管理辦法中雖然提到這些資金在閑置期間可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或在法律準(zhǔn)許范圍之內(nèi)進(jìn)行投資，但其中能夠明確的只有購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，其他方式雖然也可以嘗試但必須承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)，而資金管理中心也缺乏專(zhuān)業(yè)的投資人才和相關(guān)的理財(cái)知識(shí)，所以一般不會(huì)將資金投入到銀行存款或國(guó)債之外的理財(cái)項(xiàng)目中去，這就導(dǎo)致了手中雖有大量的閑置資金但卻無(wú)法使其有效地流動(dòng)起來(lái)創(chuàng)造價(jià)值。（二）資金使用過(guò)程中存在監(jiān)管漏洞。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金在繳納、使用、分配過(guò)程中所牽涉到的利益主體比較多，資金管理中心在專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用中必須要考慮到各方的利益與訴求。但由于客觀條件的限制，當(dāng)前的資金使用仍然存在著監(jiān)管不力的問(wèn)題，有一些漏洞亟待解決。首先是住宅公用設(shè)施需要進(jìn)行維修時(shí)，一般都是申報(bào)單位委托一家維修公司負(fù)責(zé)維修工作，存在相關(guān)維修項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與維修公司勾結(jié)故意，提高維修費(fèi)用而從中牟利的可能性；其次是維修過(guò)程中會(huì)使用到很多物料，業(yè)主和管理中心對(duì)這些專(zhuān)業(yè)知識(shí)并不了解，可能任由維修公司自行處理，維修中可能會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，這不僅是財(cái)務(wù)問(wèn)題了，不達(dá)標(biāo)的維修是對(duì)業(yè)主人身安全的不負(fù)責(zé)任，這些都是由于存在監(jiān)管漏洞造成的隱患。（三）相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善。自1998年規(guī)定居民在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)要繳納物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金起，國(guó)家相繼出臺(tái)了一些規(guī)章制度規(guī)范資金的收繳、使用以及分配等事項(xiàng)。但在資金增值相關(guān)問(wèn)題上，相應(yīng)的法律法規(guī)還不夠完善，這主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府明確規(guī)定該項(xiàng)資金只有銀行儲(chǔ)蓄和購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)的國(guó)債可以作為增值手段，其他方式無(wú)說(shuō)明，這極大限制了維修資金閑置時(shí)增值收益的獲取，如能擴(kuò)大資金可采用的增值方式并制定政策加以監(jiān)督，資金的利用率和收益率就可大大提高，對(duì)于業(yè)主和社會(huì)來(lái)說(shuō)都是好事；另一方面，物業(yè)維修專(zhuān)項(xiàng)資金在增值和管理過(guò)程中所牽涉到的利益相關(guān)者很多，但現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)于增值收益如何分配無(wú)明確說(shuō)法，這也是亟待解決的問(wèn)題。

三、提高專(zhuān)項(xiàng)資金增值和管理效率的建議

（一）優(yōu)化資金增值保值的渠道與模式。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金只有建筑物公共部分在超過(guò)了建筑商保修年限發(fā)生損壞時(shí)才需要啟用，且其單項(xiàng)維修工程費(fèi)用額度相比較于整個(gè)資金儲(chǔ)備額來(lái)說(shuō)是非常小的。但是建筑物發(fā)生損毀的時(shí)間無(wú)法預(yù)測(cè)，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)也需及時(shí)拿出資金用于維修，從物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的這一特點(diǎn)來(lái)看，資金管理中心可以通過(guò)對(duì)增值渠道和管理模式的優(yōu)化來(lái)提高資金收益率。可將資金可以分為兩部分，一部分根據(jù)以往維修所需費(fèi)用和設(shè)備維護(hù)成本確定要留出的資金比例作為突發(fā)情況的準(zhǔn)備金，以確保一般的維修工作能夠正常開(kāi)展；另一部分就是準(zhǔn)備金以外的剩余資金，這部分資金可不再僅限于銀行的活期存款，可用于周期較長(zhǎng)的增值項(xiàng)目的投資，這樣專(zhuān)項(xiàng)資金就可以更好的流動(dòng)起來(lái)獲得更佳的收益。（二）靈活利用存款政策提高資金收益。雖然目前國(guó)家對(duì)于物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的投資方式只明確了銀行存款和國(guó)債，但是銀行存款的形式也是非常多元化的，針對(duì)于資金較雄厚的顧客，銀行也有一些專(zhuān)門(mén)的政策，如能深入研究這些政策并有效加以利用，那么即便資金全放在銀行里也可獲得比活期存款更高收益。較常用的方式是協(xié)議存款，通過(guò)與銀行約定存放利率而進(jìn)行的一定數(shù)額以上一定期限的存款業(yè)務(wù)。再次是協(xié)定存款，與銀行商定協(xié)定存款基本額度，帳戶(hù)中超過(guò)基本額度的存款按照協(xié)定存款利率計(jì)息。另外還有通知存款的方式，這是一種兼具有活期和定期存款特點(diǎn)的業(yè)務(wù)，客戶(hù)存在銀行的資金要想取出必須要提前通知銀行，這給了銀行資金回收的時(shí)間，也給了不定期取款客戶(hù)提高收益的機(jī)會(huì)，通知存款的利率根據(jù)存款數(shù)額而定，一般介于活期和定期之間，也是一種既能保證資金流動(dòng)性又能提高收益率的可行辦法。（三）完善資金繳納和收益分配的制度。在對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理的過(guò)程中，除去比較關(guān)鍵的增值保值部分之外，還有資金的繳納和收益分配也是值得關(guān)注的問(wèn)題，這兩方面的優(yōu)化也有助于提高資金管理成效。信息技術(shù)的飛速發(fā)展和大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)為專(zhuān)項(xiàng)資金的繳存提供了便利，資金管理中心可以以先進(jìn)的技術(shù)為依托，借助銀行等實(shí)現(xiàn)維修資金的自動(dòng)繳存，從而避免業(yè)主拖欠資金或利用人際關(guān)系減免繳納額問(wèn)題的出現(xiàn)。而在專(zhuān)項(xiàng)資金增值收益的分配問(wèn)題上，就需要政府和相關(guān)部門(mén)制定比較明確的規(guī)章制度，各地區(qū)可在不違背國(guó)家大的方針政策下，根據(jù)本地區(qū)資金的繳納情況和收益率進(jìn)行合理的規(guī)劃，根據(jù)各利益主體在資金增值過(guò)程中的貢獻(xiàn)程度確定收益分配方案，在此過(guò)程中，各主體可以參與進(jìn)來(lái)共同探討，制定出各方都滿(mǎn)意的最優(yōu)方案。（四）加大政策宣傳力度提高資金繳、用成效。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心要采取有力的措施和有效的方式加大對(duì)維修資金相關(guān)政策的宣傳力度。一是要最大限度提高維修資金政策知曉度，讓廣大業(yè)主，尤其是以前未繳納過(guò)維修資金的老舊住房的業(yè)主知道這項(xiàng)政策的存在及繳納的意義，目前我們?cè)圏c(diǎn)通過(guò)本地報(bào)刊欄目及電視臺(tái)的黃金時(shí)段進(jìn)行相關(guān)政策的播放，下一步要在用好傳統(tǒng)媒體的基礎(chǔ)上利用好手機(jī)APP、微博等新媒體加大宣傳力度。二是重點(diǎn)加大資金繳納、使用、收益有利好處的宣傳，提高業(yè)主自主參與意識(shí)、自覺(jué)繳納意識(shí)以及自身的維權(quán)意識(shí)。三是在開(kāi)展維修工程中，要積極推行公開(kāi)招投標(biāo)方式，讓更多的維修公司參與進(jìn)來(lái)，優(yōu)中優(yōu)選，選取合乎規(guī)范的優(yōu)質(zhì)維修公司，最大程度維護(hù)業(yè)主的切身利益。四是在維修資金的使用過(guò)程要建章立制，資金使用的全程實(shí)行公示、公開(kāi)，增強(qiáng)使用的透明度，讓業(yè)主享有充分的知情權(quán)、建議權(quán)和決策權(quán)，增強(qiáng)業(yè)主維權(quán)意識(shí)。

四、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金一個(gè)作為建筑住宅使用過(guò)程中比較特別的存在，關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益以及社區(qū)的和諧穩(wěn)定，其中最關(guān)鍵的增值保值問(wèn)題一直沒(méi)有得到很好的解決，仍需要資金管理中心以及物業(yè)管理等政府職能部門(mén)不斷去探索最優(yōu)的管理方式和最佳的增值方式。

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[4]建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的165號(hào)令（2007年）

作者:彭曉玲 單位:衡陽(yáng)市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心