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摘要:文章對房地產企業的負債經營做了詳盡的分析,提出了有效的風險防范機制。只有規避了諸多風險,企業才能健康發展。

關鍵詞:房地產負債經營控制策略

一、房地產發展的背后

1.1業內數據信息

據相關統計數據,1998年以來國內房地產市場迅速發展幾乎完全是銀行信貸支撐的結果,無論是房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款、土地儲備貸款及個人住房消費貸款等,都是通過間接或直接的方式把銀行信貸資金集中到了房地產業。盡管央行曾出臺121文件試圖對銀行信貸格局有所調整,但實際結果卻并不理想。2007年房地產開發貸款余額占整個金融機構貸款余額的比重同比上升了22.30%(而2006年為20.90%、2005年為16.03%、2004年為18.20%、2003年為21.33%)。這不僅說明了央行的政策對房地產業的作用很弱,而且說明了銀行對房地產業信貸的迅速擴張。

2007年統計資料顯示,我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例,2003-2007年北京市房地產開發企業平均資產負債率為83.6%。

1.2行業風險

房地產領域已經成為我國財富聚集最為迅速的領域,說明其平均利潤率已經遠遠超過其他領域,而且不斷出現大案要案。房地產開發企業負債經營的問題也凸顯出來。由于房地產開發企業良莠不齊,隨著房地產市場競爭日益激烈,監管力度不斷加大,開發貸款門檻提高,房地產開發企業資金鏈條日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風險就會暴露。

同時,由于房地產貸款所占比例較高,在當前國內資產證券化等金融產品缺乏的情況下,預計市場房價下跌可能使房地產市場波動風險高度集中于銀行體系,導致從事房地產金融業務的銀行出現呆壞賬。

二、企業負債經營風險

2.1企業風險與負債經營

企業風險是指企業作為一個社會經濟主體,在存續期間面臨的自然、政治、經濟、文化等因素影響,使實際情況與公司目標發生偏離的可能性。企業風險包括安全風險、經營風險、突發事件風險、社會責任風險、公司文化風險等方面。而公司是一個經濟組織,其目標主要是經濟目標,其面臨的風險主要是經營風險,經營風險反映在價值上就是財務風險。企業在各種財務活動中,由于各種難以或無法預料、控制的因素作用,使企業的實際財務成果與預計財務成果相背離,因而有蒙受經濟損失的機會或可能性,即認為公司財務活動的組織和管理中的,某一方面和某個環節發生了問題,都可能促使這種風險轉變為損失,導致企業財務風險的出現。

負債經營是指企業通過銀行貸款、發行債券、租賃和商業信用等方式籌集資金的一種經營方式,具有所有權與經營權分離、償債義務固定、負債經營的資金成本是時間的函數以及負債經營的收益與風險并存等特征。如果企業對負債的籌資規模、渠道和方式選擇不合理,對債務資金使用不當,則會給企業帶來負面影響,甚至是毀滅性的災難。

2.2風險形成的內外因

2.2.1風險形成的內因

負債規模的大小。一般情況下,在期望資金利潤率高于借入資金利息率時,借入資金在全部資金中所占的比例越小,企業自有資金收益率就越低,自有資金收益率的標準差也越小,從而企業的財務風險也越小。在期望資金利潤率高于借入資金利息率的條件下,負債比率越大,自有資金收益率越高。反之在期望資金利潤率低于借入資金利息率的條件下,負債比率越大,自有資金收益率越低。

負債利息的高低。當負債成本、負債規模一定時,負債利息越高,企業財務風險也越大。

籌資組合狀況。籌資組合即短期資金與長期資金的比例。長期資金成本高,缺少彈性,企業在借款期內,即使有一段時間無需資金也要付息;而短期資金卻正好相反,資金成本低,彈性好,風險大。兩者不同比例的組合會形成不同的風險程度。

預期現金流入量。即使企業盈利狀況良好,若現金流入量不足,也會導致資金短缺。因此,企業進行負債籌資時,必須對未來償付本息的現金流量有充分的估計,防止較大財務風險的發生。

資產變現能力。資產變現能力也稱資產的流動性。一般來說,流動資產的獲利能力較固定資產低。如果企業資產流動性較強,企業獲利能力就會下降,到期不能償還債務支付利息的風險就越高;反之若資產的流動性較弱,企業喪失現金償付能力就越大。

2.2.2風險形成的外因

經濟發展狀況。每一個國家和地區發展都存在著周期性的波動,經濟蕭條時期較之繁榮時期,負債經營的風險更大。

金融市場狀況。企業籌資面臨瞬息萬變的金融市場,利率、匯率的變動都會導致企業財務風險的產生。比如,西方各國普遍實行浮動匯率,在一定時期,有的貨幣對外價值呈上升趨勢,稱為“硬貨幣”,有的貨幣則出現下降趨勢,稱為“軟貨幣”。因此,我國企業在向國外借入資金時,不僅要考慮借款的貨幣是硬貨幣還是軟貨幣,還要考慮借款利率的高低,兩者應當綜合起來進行分析。

企業的籌資能力。一個企業的籌資能力強弱,表明企業應付財務風險能力強弱。企業的經營狀況好,它的籌資能力強,應付風險的能力也強。

三、房地產企業負債經營風險的控制

企業決策者和財務管理人員應對負債經營的財務風險應有充分認識,建立有效的風險防范機制,并從財務風險產生根源入手,采取合適有效的風險防范策略。

3.1企業樹立風險意識,建立有效的風險防范預警機制

在市場經濟體制下,企業是自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體,要承擔相應的經營風險。營業必須樹立風險意識,科學預測并針對可能出現的風險,設計如何應對遠期風險,否則風險來臨時,企業毫無準備,必然會遭致失敗。因此,企業必須認真分析不斷變化的內外部環境,制定多種應變措施,適時調整經營管理策略,提高企業對生存環境的變化的適應和應變能力。

一個健康有活力的、可持續發展的企業,首先要樹立正確的風險意識和誠信意識,特別是高層管理人員、財務人員、經營人員,更需要有正確的風險理念和誠實經營的理念,這是防范"不當負債"的最佳手段。同時,企業必須立足市場,建立一套完善的信息網絡和風險防范預警機制,及時地對財務風險進行預測和防范,并制定適合企業實際情況的風險規避方案。

3.2負債規模要適度,建立科學的投資決策體系

企業要想獲得負債經營帶來的財務杠杠利益,必須保持合理的負債總額和資產負債率,做到適度負債,量力而行。企業要隨時衡量自身的資金結構是否合理,企業負債比率是否與企業實際情況相適應等,以實現風險與報酬的最優組合。同時要建立科學的投資決策體系,以拓展市場、追求投資收益回報為基本出發點,防止盲目投資,擴大負債規模。

3.3科學分析資金結構,確定最優資金結構

資金結構的確定總的來說就是確定負債比率。企業負債時,首先要對負債規模權衡,需要與負債效益、負債結構等進行調研和分析,使企業經營資金來源穩定,資金結構優化。通過收益最大分析或資金成本最低分析來解決最優資金結構的確定。

3.4加快我國金融體制的改革,建立內控體系

建立健全與房地產金融業務相關的法律體系,引導房地產金融機構的有序競爭。國家應該完善房地產金融的法規和制度,規范其行為,完善現行的法律法規,確定房地產金融的法律地位。建立內控體系,在設計業務流程時充分考慮風險控制因素,并強調風險控制體系應該能夠根據市場變化情況不斷進行修正。

四、總結

房地產企業負債經營,就必須承擔風險,它的基本功能是在擁有一定的自有資金條件下,可以有效擴大企業經營規模。企業應依據國家宏觀經濟的變化而有序地調整其經營策略,充分認識負債經營的利與弊,適度舉債,樹立風險意識,根據企業實際情況,制定風險防范預警機制,有效利用負債經營手段,提高自有資金的收益率,適度的負債規模,科學的投資決策體系,將風險降到最低限度以促進企業的健康發展。

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