導(dǎo)語：不動產(chǎn)公示制度沿革論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

【內(nèi)容提要】本文展示了法國不動產(chǎn)公示制度的修改和完善所經(jīng)歷的漫長歷程。從羅馬法入手，本文重點(diǎn)分析了法國舊法、法國大革命時(shí)期的法律、1804年法國民法典、1855年3月23日法律、1955年1月4日法令等重要的法國不動產(chǎn)公示法律。1955年1月4日法令至盡仍是法國現(xiàn)行最為重要的不動產(chǎn)公示規(guī)則，它是法國不動產(chǎn)公示制度日趨完善的標(biāo)志。

【關(guān)鍵詞】法國不動產(chǎn)登記公示

[Abstract]ThisarticleprobesintothehistoryofdevelopmentofthelegalsystemsoftheregistrationofrealpropertyinFrance.BesidesRomanLaw,thisarticleconcentratesontherelevantlegalsystemsindifferentperiods,suchastheancienttimes,theFrenchRevolution,1804,1855and1955.ThelawofJanuary4,1955playsanimportantroleinthedevelopmentofthepublicationofrealproperty;itisthesignalindicatingthatthelegalsystemsoftheregistrationinFrancehavebeenalmostperfected.

[Keywords]France;Realproperty;Registration;Publication

由于物權(quán)為支配權(quán)，具有排他之效力，對于物權(quán)之得喪變更，一方面第三人沒有參與之余地，另一方面其變動往往與第三人利益以及市場交易安全息息相關(guān)，因此這就要求物權(quán)的變動必須具有一定的外在表現(xiàn)形式，從而透明其法律關(guān)系，避免給第三人造成不測之損害，以保護(hù)交易之安全。這個(gè)原則就是物權(quán)公示原則。一般而言，動產(chǎn)的公示方式為交付，不動產(chǎn)的公示方式為登記。在大陸法發(fā)展的歷史長河中，不動產(chǎn)公示制度的歷史系于抵押權(quán)的歷史，法國的不動產(chǎn)公示制度同樣是以抵押權(quán)為核心逐步建立起來的。在經(jīng)歷了一個(gè)漫長的發(fā)展過程以后，法國于1955年1月4日不動產(chǎn)公示法令的頒布標(biāo)志著其不動產(chǎn)公示制度的基本完善，該法令至今仍是法國現(xiàn)行的最為重要的不動產(chǎn)公示規(guī)則。縱觀法國不動產(chǎn)公示制度的發(fā)展歷史，我們可以清晰地看到立法者以抵押權(quán)為中心，不斷擴(kuò)大公示范圍、不斷完善公示手段的立法過程。我國目前正在制定物權(quán)法，研究法國不動產(chǎn)公示制度的歷史沿革對建立我國的不動產(chǎn)物權(quán)公示制度應(yīng)有一定的借鑒意義。

一、羅馬法

既然法國民法典被恩格斯稱為是以“羅馬法為基礎(chǔ)”的“典型的資產(chǎn)階級社會的法典”。我們就有必要考察一下羅馬法中的不動產(chǎn)公示制度。盡管羅馬法對世界法律尤其是大陸法系的貢獻(xiàn)是舉世矚目的，但羅馬法中并沒有創(chuàng)建不動產(chǎn)公示制度。羅馬人雖然建立了所有權(quán)、役權(quán)、地上權(quán)、永租權(quán)、典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)制度，但無論是不動產(chǎn)所有權(quán)的讓與還是抵押權(quán)的設(shè)定都是秘密進(jìn)行的，無需辦理任何公示手續(xù)，但羅馬法欠缺公示制度的缺陷在當(dāng)時(shí)就已經(jīng)漸露端倪，而在抵押權(quán)領(lǐng)域尤其突出。由于羅馬法并不是根據(jù)標(biāo)的物以及公示方式的不同來區(qū)分質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)，而是根據(jù)債權(quán)人是否占有擔(dān)保物而確定，對擔(dān)保物移轉(zhuǎn)占有的就是質(zhì)權(quán)，不移轉(zhuǎn)占有的就是抵押權(quán)。由于沒有建立抵押權(quán)登記制度，不僅抵押權(quán)的追及效力會傷害第三人，而且債務(wù)人也可能與設(shè)定時(shí)間在后的抵押權(quán)人惡意串通侵害設(shè)定在先的抵押權(quán)人的利益。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，民間作了一些努力試圖消除這類弊端，諸如抵押土地上立碑記載抵押的事實(shí)和日期等。可見，當(dāng)時(shí)羅馬的抵押制度還處于初級階段。

惟應(yīng)注意的是，在遺產(chǎn)繼承領(lǐng)域，其登記制度則相對比較完善。在羅馬古代，民風(fēng)敦厚，雖然實(shí)行遺囑自由，但家長還是按照習(xí)慣給其法定繼承人保留一定的財(cái)產(chǎn)以盡養(yǎng)育之責(zé)。但在羅馬共和國末葉，世風(fēng)日下，遺囑人常常不按照傳統(tǒng)的良好風(fēng)俗行事，上不養(yǎng)老，下不扶幼，往往把財(cái)產(chǎn)全部通過遺囑轉(zhuǎn)讓給第三人，使其父母、子女無法維持生活。針對這種現(xiàn)象，大法官認(rèn)為，若遺囑人沒有正當(dāng)理由違背人倫道德，不把一定的財(cái)產(chǎn)給自己的子女、父母等近親屬繼承，反而遺贈給第三人，其遺囑應(yīng)是在精神錯(cuò)亂中所立。如果遺囑人的近親屬提起訴訟，法官往往以意思表示有瑕疵為理由，宣告這種遺囑不能發(fā)生法律效力，從而將遺產(chǎn)判歸繼承人，這種訴訟被稱為是“遺囑逆?zhèn)愒V”（querelainofficiositestamenti）。所謂遺囑逆?zhèn)愒V，就是遺囑人的近親對違背人倫道德的遺囑提起訴訟，請求予以撤銷，以保護(hù)他們的繼承權(quán)。遺囑逆?zhèn)愒V顯然是對遺囑自由原則的限制，這樣便使遺囑人不能隨便地處分其遺產(chǎn)。但是，道高一尺，魔高一丈，有些家長為了避免遺囑逆?zhèn)愒V的制裁，便在自己生前通過贈與或其他辦法將自己的財(cái)產(chǎn)處分掉，使法定繼承人既得不到遺產(chǎn)，又無法提起訴訟。為了糾正此種弊端，亞歷山大?塞維魯斯帝（AlexanderSeversus，公元222-235年在位）便將遺囑逆?zhèn)愒V擴(kuò)大適用于贈與，這樣對贈與也作了法律上的限定。公元527年優(yōu)帝一世執(zhí)政，在總結(jié)歷代司法實(shí)踐的基礎(chǔ)上，正式規(guī)定了“遺囑逆?zhèn)愒V”（querelainofficiositestamenti）制度，對于死因贈與（donatiomortiscausa），優(yōu)帝一世時(shí)又規(guī)定，凡死因贈與超過法定數(shù)額者，必須向官廳登記（insinuuation），否則超過部分不生效力。這樣就在后期羅馬帝國（leBas-Empire）時(shí)期建立了登記制度，其方式是將贈與證書復(fù)制在一個(gè)公開的登記簿中，如果不進(jìn)行登記，將會導(dǎo)致贈與無效，但是后期羅馬帝國建立的登記制度和我們今天的不動產(chǎn)登記制度是完全不同的，羅馬法中的登記只是適用于贈與，且登記的目的在于為贈與行為提供證據(jù)，以維護(hù)家庭之利益；今天的不動產(chǎn)登記制度廣泛適用于不動產(chǎn)物權(quán)變動，而登記的目的在于向第三人進(jìn)行公示，以維護(hù)交易之安全。

二、法國舊法

法國舊法（anciendroit）繼續(xù)采用了原來的習(xí)慣做法，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以及抵押權(quán)的設(shè)定都是秘密進(jìn)行的，這樣抵押權(quán)的秘密性就稱為舊法中不動產(chǎn)制度的主要缺陷。同時(shí)，基于公證書享有的抵押權(quán)可以享有一般抵押權(quán)，這就意味著抵押權(quán)可以存在于債務(wù)人現(xiàn)存的甚至包括將來的全部不動產(chǎn)上。如果說原本處于秘密狀態(tài)的抵押權(quán)已經(jīng)對第三人構(gòu)成了風(fēng)險(xiǎn)，那么一般抵押權(quán)的存在更是使第三人的風(fēng)險(xiǎn)雪上加霜。不過，在以下兩個(gè)地區(qū)屬于例外，一是在弗郎德勒（Flandre）、阿爾多瓦（Artois）、部分庇卡底（Picardie）地區(qū)以及法蘭西島（IledeFrance）地區(qū)，人們的習(xí)慣作法是對不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓要在登記簿中進(jìn)行登錄，這可以使領(lǐng)主了解不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓情況以及不動產(chǎn)所征收的租金情況。二是布列塔尼地區(qū)（Bretagne）地區(qū)，人們的習(xí)慣作法是，先進(jìn)行公告，而后在登記簿進(jìn)行登錄，通過這種途徑使人們知悉不動產(chǎn)的變動情況。柯爾柏（J.B.Colbert）是法國重商主義的鼓吹者，他深知公示具有保證交易安全的功能，在1673年他試圖通過政府法令強(qiáng)制性地規(guī)定在整個(gè)法蘭西實(shí)行登記制度，但是由于土地所有者認(rèn)為在登記上所花費(fèi)的開支對他們的土地毫無意義，柯爾柏的努力最終在不動產(chǎn)所有者的抵制下遭到了失敗。

不過應(yīng)該補(bǔ)充說明的是，由于法國古代立法中這樣一個(gè)特殊的觀念，即為了維護(hù)家庭成員和繼承人的利益，應(yīng)盡量限制財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人通過生前贈與處分他的財(cái)產(chǎn)，因此法國舊法在羅馬法的影響下，對于贈與行為繼續(xù)沿用了登記制度（l’institutiondel’insinuation），即：達(dá)到一定數(shù)值的贈與，無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，都必須在法院的書記室辦理登記。只有贈與行為在法院書記室的登記簿中進(jìn)行登記以后，受贈人才能成為所有權(quán)人，這個(gè)程序?qū)嶋H上發(fā)揮了登記的作用。和羅馬法一樣，登記是贈與有效的一個(gè)條件，如果不符合這個(gè)程序就會導(dǎo)致贈與無效，登記的首要作用在于保護(hù)家庭成員的利益。

三、法國大革命時(shí)期的法律

法國大革命時(shí)期頒布的兩個(gè)對建立不動產(chǎn)公示制度至關(guān)重要的法律。一個(gè)是法蘭西共和國3年檣月9日（法蘭西共和歷3年10月9日）法律，該法律建立了抵押權(quán)的公示制度，但是該法律把不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公示置于法律的規(guī)制之外，這是該法律的一個(gè)重要缺陷。根據(jù)該法的制度設(shè)計(jì)，不動產(chǎn)公示機(jī)關(guān)所提供的信息無疑的很不完善的，即使對抵押權(quán)本身而言也無法滿足當(dāng)事人的需要，對于抵押權(quán)人而言，他不僅要知道某一宗不動產(chǎn)上是否已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)，自己的抵押權(quán)處于什么順位，而且還要知道抵押權(quán)的設(shè)定人是否就是抵押不動產(chǎn)的所有權(quán)人。將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓排除在公示制度之外，無疑使交易當(dāng)事人以及第三人所獲取的信息只能是支離破碎的信息，而依據(jù)這些信息試圖維護(hù)交易的安全是難以達(dá)到的，可以說，這個(gè)時(shí)期的抵押權(quán)公示制度尚不完善。

比較完善的不動產(chǎn)公示制度開始于法國督政府制定的法蘭西共和國7年霧月11日（法蘭西共和歷7年2月11日）法律。霧月法律不僅規(guī)定了抵押權(quán)的公示制度，而且規(guī)定了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公示制度。可以說，霧月法律在法國歷史第一次建立了比較完善的不動產(chǎn)公示制度。根據(jù)該法律，法國的每一個(gè)行政區(qū)都要建立抵押登記機(jī)關(guān)（conservationdehythèques），并設(shè)立了兩種不同的登記冊，一個(gè)是副本登記簿（registredestranscriptions），用來登記不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓以及可抵押物權(quán)之設(shè)定；另一個(gè)登記簿就是登錄登記簿（leregistredesinscription），用來登記抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)。這兩個(gè)登記簿的區(qū)別就在于，前者對不動產(chǎn)存續(xù)期間的所有行為都進(jìn)行登記，而后者只對優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)進(jìn)行登記。霧月法律第26條規(guī)定，物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為以及可抵押物權(quán)都應(yīng)當(dāng)辦理登記，具體由不動產(chǎn)所在地行政區(qū)的抵押登記機(jī)關(guān)辦理。對于已經(jīng)與出賣人訂立契約并依法辦理了公示的第三人，未經(jīng)登記的物權(quán)不能產(chǎn)生對抗效力。也就是說，對于欠缺公示的制裁就是使物權(quán)的轉(zhuǎn)讓和設(shè)定不能對抗第三人。據(jù)此我們可以得知，如果有兩個(gè)抵押權(quán)人，那么誰先登記誰的權(quán)利就優(yōu)先；假如抵押權(quán)成立在先，但沒有辦理登記，而抵押不動產(chǎn)的買受人先于抵押權(quán)人辦理的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，那么抵押權(quán)就不能對抗買受人。霧月法律將登記的效力限制于對第三人的對抗效力，就當(dāng)事人之間而言，登記與否對契約的效力不生影響。

霧月法律建立的不動產(chǎn)公示制度相對比較完善，但并非完美無缺，它也一定的缺陷。由于立法者將登記的對象限于可抵押的物權(quán)，這就使不可用于抵押的物權(quán)免于登記，但事實(shí)上，不用于抵押的物權(quán)對不動產(chǎn)交易并非沒有影響，例如役權(quán)，雖然不能夠設(shè)定抵押，但是可以減損不動產(chǎn)的價(jià)值并對抵押權(quán)的擔(dān)保產(chǎn)生影響。另外，霧月法令沒有對有償轉(zhuǎn)讓行為和無償贈與行為進(jìn)行區(qū)別處理，這樣，不動產(chǎn)的贈與既要遵守不動產(chǎn)公示的規(guī)定在抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理移轉(zhuǎn)登記（transcriptin），又要根據(jù)贈與的規(guī)定在法院書記室辦理登記手續(xù)（insinuation），登記手續(xù)未免有些重復(fù)繁瑣。

四、1804年法國民法典

法國民法典的編纂者在不動產(chǎn)公示的模式上采用了霧月法律所創(chuàng)建的制度，但它并沒有全部接受。對于優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)，法國民法典基本上維持了大革命時(shí)期法律的作法，法國民法典還維持了不動產(chǎn)贈與的登記制度，畢竟不動產(chǎn)贈與的公示制度已經(jīng)成為慣例了。但是，對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及物權(quán)的有償設(shè)定，它們的公示卻沒有得到沿用，反而恢復(fù)了舊法的作法，這就等于在立法上允許當(dāng)事人在秘密狀態(tài)下進(jìn)行不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和物權(quán)的有償設(shè)定。對于法國民法典中的不動產(chǎn)公示制度，后世的學(xué)者往往因其“標(biāo)志著一種深刻的歷史倒退”而感到遺憾。立法者之所以放棄對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及物權(quán)的有償設(shè)定的公示，其主要原因在于其公示遭到了土地所有者和實(shí)務(wù)界人士的反對。法典的編纂者之間就此問題發(fā)生了很大分歧，無法彼此達(dá)成統(tǒng)一的意見，以致于最終無法確立公示制度。在整個(gè)民法典中除了在2108條、2180條、2181條和2189條就賣方的優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)的清除、抵押權(quán)的時(shí)效問題附帶地提及移轉(zhuǎn)登記（transcriptin）以外，整個(gè)民法典中再也找不到要求不動產(chǎn)買賣和設(shè)定不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行公示的硬性規(guī)定。

從民法典的編纂時(shí)起，理論界和實(shí)務(wù)部門仍堅(jiān)持認(rèn)為建立一個(gè)健全的不動產(chǎn)公示制度確有必要，也始終在考慮民法典要不要采用霧月法律的不動產(chǎn)公示制度，尤其是對于有償?shù)牟粍赢a(chǎn)轉(zhuǎn)讓，更應(yīng)當(dāng)履行必要的登記義務(wù)。不過，法學(xué)界和實(shí)務(wù)界最終還是作出了沒有能夠就這個(gè)問題有所突破。因?yàn)樵谵k理登記手續(xù)時(shí)國庫要征收一定的稅款，因此不動產(chǎn)的買受人為了避免交稅也都不愿意辦理登記。不過，盡管法國民法典在制定之際沒有建立完善的登記制度，但在法國民法典制定以后通過立法上還是采取了一些有關(guān)的措施以便在有限的范圍內(nèi)對這個(gè)缺陷進(jìn)行彌補(bǔ)，例如：1807年《法國民事訴訟法典》第834條和1816年的《財(cái)政法》第54條就是試圖對不動產(chǎn)買賣的移轉(zhuǎn)登記進(jìn)行改進(jìn)的例證。

五、1855年3月23日法律

雖然立法者著手對建立整體的公示制度進(jìn)行改革，但是持續(xù)了很長時(shí)間沒有成功。1852年地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)（Créditfoncier）建立，地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)通過發(fā)行土地債券的方式向公眾借款，然后將這筆錢提供給土地所有權(quán)人，這筆貸款是“按年償還本息貸款”，可以逐步獲得本金和利息的償還，同時(shí)在借款時(shí)由土地所有權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)以供借款之擔(dān)保。不動產(chǎn)的信用機(jī)構(gòu)的建立，目的在于為不動產(chǎn)所有權(quán)人從事房地產(chǎn)建設(shè)和耕種土地提供資金。在這種情況下不動產(chǎn)公示制度的缺陷就變得更加突出，因?yàn)榈禺a(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)無法在不動產(chǎn)秘密轉(zhuǎn)讓的情況下保證抵押權(quán)的安全性，所以地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)便對不動產(chǎn)公示制度的改革提出緊迫性的改革要求。在這種情況下，立法者匆匆地通過了1855年3月23日法律。

1855年3月23日法律重新建立了不動產(chǎn)公示制度，該法令要求公示的內(nèi)容與霧月法令相比更加全面，它不僅要求不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)以外的其他物權(quán)的設(shè)立要進(jìn)行公示（例如：役權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)），該法令甚至要求某些債權(quán)行為也要進(jìn)行公示（例如：長期租賃契約）。1855年法律主要建立了如下規(guī)則：1，公示的內(nèi)容不是不動產(chǎn)上的權(quán)利，而是產(chǎn)生權(quán)利的法律行為（leactejuridique）。這些法律行為的證書在原則上應(yīng)當(dāng)全文復(fù)制在公共登記簿中。2，公示只涉及某些證書，包括不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的判決、優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)以外的不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定證書、18年以上的租約等。3，公示并不是強(qiáng)制性的，當(dāng)事人可以不辦理公示，但是，如果當(dāng)事人不辦理公示，雖然法律行為在當(dāng)事人之間仍為有效，但不能對抗第三人。4，公示并不消除法律行為中存在的瑕疵，即使已經(jīng)辦理了公示，法律行為仍可以被宣布為無效或被撤銷。法律行為一旦被宣告無效，公示便不再有任何價(jià)值，已經(jīng)讓與的權(quán)利被追溯性地消失。5，公示在行政機(jī)關(guān)辦理，具體由抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。登記員作為管理人員，并不裁決法律行為是否有效，他只是負(fù)責(zé)將現(xiàn)存在登記機(jī)關(guān)中的登記資料提供給查詢申請人。6，不動產(chǎn)登記是按照人的姓名進(jìn)行公示的，而不是按照不動產(chǎn)進(jìn)行的。

1855年3月23日法律與1804民法典相比，尤其是在公示的范圍方面，的確有不少改進(jìn)，不過1855年法律還是遭到了一系列的批評。第一，制度設(shè)計(jì)過于復(fù)雜。人們指責(zé)它的首要缺陷就是制度設(shè)計(jì)過于復(fù)雜，例如：民法典的可抵押物權(quán)的贈與制度與1855年法律其他物權(quán)（抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)以外的物權(quán)）的讓與制度二者并存，造成適用上的困難；雖然法律明文規(guī)定沒有登記的法律行為不得對抗第三人，但第三人的界定十分是很棘手的；對無償贈與行為和有償法律行為采取了區(qū)別對待的方式，似乎沒有必要。第二，公示的內(nèi)容不夠全面。1855年法律對不少物權(quán)變動的公示情況沒有考慮，例如：因死亡發(fā)生的物權(quán)變動、宣告性的法律行為、宣告性的判決。第三、不能為不動產(chǎn)的交易提供安全保障。1855年法律只是給人們一個(gè)安全的外表，但實(shí)際上它無法保證不動產(chǎn)的交易安全，因?yàn)榈怯洸⒉磺宄尚袨榈蔫Υ茫@樣不動產(chǎn)的權(quán)利人即使經(jīng)過了公示仍被認(rèn)為沒有取得權(quán)利。它就無法阻卻“任何人不得轉(zhuǎn)讓超過自己原有的權(quán)利”（Nulnepeuttransféreràautruiplusdedroitsqu’iln’alui-même）這一原則。另外，由于不進(jìn)行公示的法律行為在當(dāng)事人仍為有效，所以當(dāng)不動產(chǎn)的價(jià)值較小時(shí)，當(dāng)事人往往會規(guī)避登記程序。第四、檢索困難。登記按照當(dāng)事人的姓名進(jìn)行，因此要想確切地知道一個(gè)不動產(chǎn)的法律狀況，必須要知道依次取得不動產(chǎn)所有權(quán)人的姓名，例如：不動產(chǎn)的買受人不僅要向登記員詢問根據(jù)出賣人的名義進(jìn)行的當(dāng)前登記情況，而且還要在取得時(shí)效期間內(nèi)追溯以前交易的鏈條，在這個(gè)鏈條中，他還將會遇見諸如因死亡引起物權(quán)變動等無需登記的情況，這無疑都造成了檢索的困難。由于1855年法律的諸多弊端，因此交易當(dāng)事人無法確定其交易的安全性，作為不動產(chǎn)的買受人，他只能在經(jīng)歷了長達(dá)10年或20年的時(shí)效取得（laprescriptionacquisitive）期間以后才可以確定他的所有權(quán)徹底得以實(shí)現(xiàn)，因此，對于1855年法律，人們不無諷刺地說，不動產(chǎn)物權(quán)的真正基礎(chǔ)不是合法的公示，而是取得時(shí)效。

1855年3月23日法律實(shí)施了80多年沒有進(jìn)行太大的修訂，法國于1935年和1938年先后通過兩個(gè)法令對該法律進(jìn)行了較大的修改，修改的內(nèi)容主要集中于不動產(chǎn)公示的適用范圍，隨著法律的不斷修訂，公示的適用范圍也就越來越大。1935年10月30日法令是對1955年3月23日法律所作的第一次重大修改。新法令在沒有修改1855年法律的一般原則的條件下，采取了多種措施，試圖更好地發(fā)揮抵押制度的功能，建立更為準(zhǔn)確的地籍，從而確保在不動產(chǎn)交易中的安全。其采取的主要措施就是擴(kuò)大了不動產(chǎn)公示的適用范圍，對于因死亡以及諸如分割、判決等引起的物權(quán)變動的宣告行為（actsdéclaratifs）也要辦理登記。1938年6月17日法令又將不動產(chǎn)公示制度擴(kuò)大適用于不動產(chǎn)扣押令。該法令規(guī)定，從登記時(shí)起，被扣押人不得自由處分該不動產(chǎn)或加重該不動產(chǎn)上的物權(quán)負(fù)擔(dān)，而且，自扣押令提出登錄申請以后發(fā)生的一切不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)，即使已經(jīng)辦理了登記，均不得對抗扣押權(quán)人。1938年6月17日法令大大改善了無擔(dān)保債權(quán)人的狀況，因?yàn)?855年3月23日法律規(guī)定，只有在不動產(chǎn)上依照公示規(guī)則取得了權(quán)利的第三人才可以以欠缺公示為理由提起抗辯，由于無擔(dān)保債權(quán)人無法辦理公示，所以無擔(dān)保債權(quán)人無權(quán)提起抗辯，這無異于剝奪了對無擔(dān)保債權(quán)人的保護(hù)。1938年6月17日法令使無擔(dān)保債權(quán)人可以對扣押令進(jìn)行登記，這樣，從扣押令被公示時(shí)起，無擔(dān)保債權(quán)人就屬于在不動產(chǎn)上享有權(quán)利并有權(quán)提起抗辯的第三人。

六、1955年1月4日法令

1955年1月4日法令在法國的不動產(chǎn)公示制度中居于舉足輕重的地位。基于法國政府的開拓精神，1955年1月4日法令廢除了1855年3月23日的法律，對法國民法典中不少關(guān)于優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)的條款進(jìn)行了修改。該法令于1956年1月1日開始生效。1955年法令繼承了過去不動產(chǎn)公示制度的基本原則：（1）不動產(chǎn)公示繼續(xù)采用雙重性，其公示（publicité）是由登錄（inscription）和公告（publication）兩部分組成，登錄適用于優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)，公告適用于不動產(chǎn)的其他權(quán)利證書；（2）不動產(chǎn)登記由抵押權(quán)登記員負(fù)責(zé)，而不是由法官負(fù)責(zé)；（3）公示制度的目的在于保護(hù)第三人利益，對欠缺公示的制裁就是不能對第三人產(chǎn)生對抗效力。由于登記員僅僅證實(shí)公示法律行為形式上合法，而不是證實(shí)它究竟是否有效，因此，公示不能清除法律行為中的瑕疵。

相映地，1955年法令在“守成”的同時(shí)又進(jìn)行了下列“創(chuàng)新”，通過以下方面的改革，法令力圖對公示制度進(jìn)行改善：（1）法令將不動產(chǎn)公示的范圍擴(kuò)大適用于一切涉及不動產(chǎn)的有關(guān)行為，其中不僅包括幾乎所有的不動產(chǎn)抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)，而且包括優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)以外的其他不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定與轉(zhuǎn)讓、12年以上的租約、司法裁決、宣告行為、扣押令等。（2）法令修改了不動產(chǎn)的公示機(jī)制，同時(shí)法令還規(guī)定登記員要為其轄區(qū)內(nèi)的每一個(gè)市鎮(zhèn)建立不動產(chǎn)卡片（fichierimmobilier），這種卡片作為不動產(chǎn)公示的輔助手段，以保證公示的一致性，并便于公眾查詢；（3）法律采取了一系列措施以保證公示的準(zhǔn)確和效率，例如：證書必須采用認(rèn)證形式、提高對當(dāng)事人身份和對土地鑒別的準(zhǔn)確性、采用相對效力原則等。

1955年法令以后，法國又頒布了一系列法律、法令對其進(jìn)行充實(shí)、修改和完善，例如：1959年1月7日法令對法國民法典、鄉(xiāng)村法典、森林法典、稅務(wù)法典等法定和法令中的一些條款進(jìn)行了修改，以便使這些法典和法令與1955年法令之間保持協(xié)調(diào)；1967年9月28日法令規(guī)定了抵押權(quán)或優(yōu)先權(quán)的登錄期間，并在其適用法令中規(guī)定了有關(guān)證書、登記簿、資料的送達(dá)等相關(guān)措施；1998年4月6日法律則對登記簿的管理制度進(jìn)行了改革，還對非法國貨幣的換算等進(jìn)行了規(guī)定，以便使不動產(chǎn)公示方式更為現(xiàn)代化和簡單化以適應(yīng)信息時(shí)代的要求。1955年1月4日法令雖進(jìn)行了多次修改，但至今仍然是法國不動產(chǎn)公示制度的核心，該法令的頒布標(biāo)志著法國不動產(chǎn)公示制度的基本完善。

七、阿爾薩斯和洛林地區(qū)不動產(chǎn)公示的特別制度

不動產(chǎn)公示制度和物權(quán)變動模式息息相關(guān)，法國民法典采債權(quán)意思主義模式，認(rèn)為債權(quán)行為是物權(quán)變動的原動力，公示只是產(chǎn)生對當(dāng)事人的對抗效力，自1804年《法國民法典》實(shí)施以來，日本、比利時(shí)、盧森堡、意大利民法以及英國的貨物買賣法采納了法國民法典的債權(quán)合意主義方案。與法國不同，德國則采用物權(quán)形式主義，認(rèn)為公示是物權(quán)行為，物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為而存在，且物權(quán)行為不受債權(quán)行為效力之影響，物權(quán)行為具有無因性。自德國制定《德國民法典》以來，瑞士、列支敦士登、土耳其等國家的民法典采用了德國的物權(quán)形式主義方案。由于法國和德國等過采用了不同的理論基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)了不同的物權(quán)變動模式，因此必然導(dǎo)致其不動產(chǎn)公示制度各具特色。法國的不動產(chǎn)公示制度和德國（德國民法典第873條及以下條款）、瑞士（瑞士民法典第656條）、列支敦士登、土耳其等國家的不動產(chǎn)公示制度相比，具有明顯的差異。我們將兩種不同特色的不動產(chǎn)公示制度進(jìn)行一下比較，以示清晰明了。

法國

德國

登記的內(nèi)容法律行為權(quán)利

登記的方式按當(dāng)事人姓名登記按不動產(chǎn)登記

登記的機(jī)關(guān)行政機(jī)關(guān)司法機(jī)關(guān)

登記人員的責(zé)任只進(jìn)行形式審查對登記的合法性進(jìn)行確認(rèn)

登記的效力登記僅產(chǎn)生對抗效力登記可以產(chǎn)生公信力

登記對權(quán)利瑕疵的影響登記不清除法律行為之瑕疵登記產(chǎn)生權(quán)利的正確性推定

登記對取得時(shí)效的影響可以基于取得時(shí)效取得權(quán)利不能根據(jù)取得時(shí)效取得權(quán)利

登記的全面性登記簿并不必然反映不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的全貌登記簿全面顯示不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)

法國民法和德國民法關(guān)于不動產(chǎn)公示制度的設(shè)計(jì)因?yàn)闅v史的原因出現(xiàn)了一個(gè)比較有戲劇性的一幕。1870年普法戰(zhàn)爭開始，結(jié)果法國在色當(dāng)戰(zhàn)役中失敗，1871年德國占領(lǐng)了整個(gè)阿爾薩斯（Alsace）和三分之一的洛林（Lorraine）地區(qū)。第一次世界大戰(zhàn)中德國和法國分屬不同的戰(zhàn)爭同盟，結(jié)果德國成為戰(zhàn)敗國，于是法國于1918年收復(fù)了被德國占領(lǐng)的阿爾薩斯和洛林地區(qū)。截止到法國收復(fù)這兩個(gè)地區(qū)時(shí)止，這兩個(gè)地區(qū)適用德國的不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)有30年的歷史。法國頒布了1924年6月1日法律，恢復(fù)法國民法在在這兩個(gè)地區(qū)的適用，不過，法律一方面采用了法國法的一般原則，另一方面又保留了當(dāng)?shù)卦瓉淼牟粍赢a(chǎn)登記制度。這兩個(gè)地區(qū)的不動產(chǎn)公示制度可以說是法國法和德國法的融合，這就使法國出現(xiàn)了一個(gè)“法律特區(qū)”，其主要規(guī)則是：（1）在不動產(chǎn)登記簿中所進(jìn)行的不是法律行為的登記，而是權(quán)利的登記，這與法國民法典具有明顯的差異。（2）不動產(chǎn)登記由小審法院的不動產(chǎn)登記法官負(fù)責(zé)。每個(gè)市鎮(zhèn)都要設(shè)置不動產(chǎn)登記簿（registre），登記簿按照所有權(quán)人設(shè)置頁碼，在頁碼上要標(biāo)明該所有權(quán)人在本轄區(qū)內(nèi)擁有的每一宗不動產(chǎn)上的權(quán)利。（3）根據(jù)法國民法典的規(guī)定，欠缺登錄只是導(dǎo)致權(quán)利不能對抗第三人，而在當(dāng)事人之間權(quán)利依然可以設(shè)立或轉(zhuǎn)讓。一方面，該地區(qū)的法律規(guī)定，除了所有的物權(quán)外，對某些債權(quán)特別是12年期限以上的租約以及對處分權(quán)進(jìn)行限制的禁止轉(zhuǎn)讓條款、解除權(quán)、撤銷權(quán)、買賣的允諾等，也要進(jìn)行登記；另一方面，為了避免登記簿中產(chǎn)生登記鏈條的脫節(jié)，該地區(qū)的法律又采用了相對效力原則。所謂相對效力原則，就是指，只有在轉(zhuǎn)讓人對權(quán)利已經(jīng)進(jìn)行了登記的條件下，受讓人的權(quán)利才可以辦理登記。登記本身并不能從法律上清除權(quán)利瑕疵，但是登記經(jīng)法官證實(shí)以后則可以清除權(quán)利瑕疵，這樣就可以通過登記推定權(quán)利取得人的權(quán)利存在。對查詢?nèi)藖碚f，登記的準(zhǔn)確性推定是安全的重要保證。

由于1855年3月23日法律存在著諸多缺陷，所以有人希望在整個(gè)法國推行阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，但有兩個(gè)難以克服的主要障礙。第一個(gè)障礙來自于不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。長期以來法國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都屬于行政部門管轄，具體隸屬于法國財(cái)政部，而如果推行阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，勢必要將不動產(chǎn)公示機(jī)構(gòu)改為由司法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。這種建議首先就遭到財(cái)政部的反對，法國財(cái)政部希望自己能夠繼續(xù)保持自己長期以來對不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的管理。第二個(gè)障礙來自于法國的地籍。如果采用阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，那么必須使每一天的地籍當(dāng)日了結(jié)，否則就不能保證它的準(zhǔn)確性，但是在法國，不動產(chǎn)往往被分成很多小塊，而且頻繁地發(fā)生轉(zhuǎn)讓，這就使整修地籍成為一項(xiàng)長期而耗資巨大的工作。因此，試圖在法國推行阿爾薩斯和洛林地區(qū)不動產(chǎn)登記制度的愿望終究沒有能夠?qū)崿F(xiàn)。值得注意的是，1955年1月4日法令并不適用于阿爾薩斯和洛林地區(qū)，該法令第52條明確規(guī)定，法令并不減損1924年6月1日法律規(guī)定的效力，而根據(jù)法國1924年6月1日法令的規(guī)定，阿爾薩斯和洛林地區(qū)在采用法國法的一般原則的同時(shí)，可以維持其不動產(chǎn)登記制度，這就意味著在法國，阿爾薩斯和洛林地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度可以繼續(xù)適用。為了支持該地區(qū)不動產(chǎn)登記簿的完善，法國2002年3月4日法律還規(guī)定要建立一個(gè)國家公共機(jī)構(gòu)以支持該地區(qū)不動產(chǎn)登記簿的信息化，該機(jī)構(gòu)將于2006年1月1日建立。看來阿爾薩斯和洛林地區(qū)“法律特區(qū)”的地位還將依然繼續(xù)存在。

注釋與參考文獻(xiàn)

法國的不動產(chǎn)公示機(jī)構(gòu)直到今天仍被稱為是抵押登記機(jī)關(guān)（conservationdeshypothèques），抵押權(quán)在公示制度中的核心地位由此可見一斑。另，參見尹田著：《法國不動產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第551頁。

馬克思、恩格斯：《馬克思恩格斯選集》（第四卷），中共中央馬克思、恩格斯、列寧、斯大林著作編譯局，人民出版社1972年版，第248頁。

周枏著：《羅馬法原論》，商務(wù)印書館，1994年6月版第427頁。

AlexWeill,DroitCivil,Less?retés,lapublicitéfoncière,PrécisDalloz,1979,no642.

周枏著：《羅馬法原論》，商務(wù)印書館，1994年6月版第524、532、624頁。

AlexWeill,DroitCivil,Less?retés,lapublicitéfoncière,PrécisDalloz,1979,no642.另，關(guān)于登記制度（L’insinuation）參見尹田著：《法國不動產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第552頁。

法國舊法(anciendroit)是指法國大革命以前的法律。有的學(xué)者將其翻譯為“古代法”，參見尹田著：《法國不動產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第552頁。有的學(xué)者將其翻譯為“舊法”，參見[德]K?茨威格特、H?克茨著：《比較法總論》，潘漢典、米健、高鴻鈞、賀衛(wèi)方譯，貴州人民出版社1992年版，第144頁。

YvesPicod，S?retés,Publicitéfoncière，Montchrestien，7eéd.,1999，paris，no227et356.

J.B.Colbert,在17世紀(jì)提出重商主義的觀點(diǎn)，被稱為柯爾柏主義。

YvesPicod，S?retés,Publicitéfoncière，Montchrestien，7eéd.,1999，paris，no650.

法國督政府（LaDirectoire）存在于1795年至1799年。

在當(dāng)前的法國民法中，不動產(chǎn)公示（publicité）具有雙重性，它是由登錄和公告兩部分組成的，一是對優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)的登錄（inscription），一是對抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)以外的不動產(chǎn)權(quán)利變動的公告（publication）。這種雙重標(biāo)準(zhǔn)的公示方式在法國大革命時(shí)期的立法中就已經(jīng)有所體現(xiàn)。

尹田著：《法國不動產(chǎn)公示制度》，載于梁慧星主編：《民商法論叢》第16卷，金橋文化出版（香港）有限公司2000年版，第553頁。

法國民法典第2265條規(guī)定：“以正當(dāng)名義善意取得不動產(chǎn)的人，如真正的所有權(quán)人居住在該不動產(chǎn)所在地的上訴法院的管轄區(qū)內(nèi)，經(jīng)過10年，因時(shí)效完成而取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)；如果真正的所有權(quán)人居住在該法院的管轄區(qū)以外，經(jīng)過20年，善意取得人可以取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。”

AlexWeill,DroitCivil,Less?retés,lapublicitéfoncière,PrécisDalloz,1979,no649.

法國在1918年和1921年曾對不動產(chǎn)登記簿的管理作了一些小規(guī)模的修改。

1959年1月7日法令正式用”公告”（publication）取代了“副本”(transcription)字樣。

1955年1月4日法令頒布以后，又頒布了一系列的法律、法令和實(shí)施法令對其不斷地進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善，請參考1955年10月14日實(shí)施法令、1955年12月30日法令、1956年11月15日法令、1959年1月7日法令、1967年9月28日法令、1967年12月22日實(shí)施法令、1998年4月6日法律。

孫憲忠：〈〈德國當(dāng)代物權(quán)法〉〉，法律出版社1997年版，第56頁以下。

阿爾薩斯大區(qū)有兩個(gè)省組成，即上萊茵省（Haut-Rhin）和下萊茵省（Bas-Rhin）；洛林大區(qū)由四個(gè)省組成，摩澤爾（Moselle）是其中的一個(gè)省。

小審法院制度的前身是法國的治安法官制度，1958年法國廢除了治安法官制度，由小審法院取而代之。小審法院是審理民事案件的初審法院，不過，其與大審法院不同的是，小審法院管轄的案件涉及的金額較小，而且審理的程序簡易、迅速，費(fèi)用也比較低。

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Loino2002-306du4mars2002,Loiportantréformedelaloidulerjuin1924mettantenvigueurlalégislationcivilefran?aisedanslesdépartementsduBas-Rhin,duHaut-RhinetdelaMoselle,danssesdispositionsrelativesàlapublicitéfoncière.

本文的主要資料來源為YvesPicod，S?retésPublicitéfoncière，Montchrestien，1999，paris；Alexweill,DroitCivil,Less?retés,Lapublicitéfoncière,Dalloz,1979；PhilippeSimleretPhilippeDelebecque,DroitCivil,less?retés,lapublicitéfoncière,3éd,Paris:Dalloz,2000。