導語：不動產(chǎn)保險資金投資問題探析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、政策先行，允許保險資金投資不動產(chǎn)

為規(guī)范保險資金的用途，確保資金的安全性，國務院和保監(jiān)會都對保險資金的運用范圍進行了嚴格的限制。1995年，我國第一部《保險法》頒布實施,該法下禁止保險公司投資不動產(chǎn)。2002年對《保險法》進行了修訂，修訂后仍未提及保險資金可投資不動產(chǎn)，事實上保險資金仍禁止投資不動產(chǎn)。2006年經(jīng)國務院批準，保險資金允許投資基礎設施項目。2006年3月6日《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》首次提出允許保險資金間接投資基礎設施項目，但對投資范圍做了明確界定，主要包括通訊、交通、能源、環(huán)境保護、市政等國家級重點基礎設施項目，有關投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險法》首次允許保險資金進入不動產(chǎn)領域，這是對保險資金運用領域的一次擴展，這也是我國保險資金投資能力的進步和保險監(jiān)管逐漸理性的重要標志。2010年9月《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》進一步規(guī)范了不動產(chǎn)投資的具體要求,主要包括四個方面：一是要求投資主體是保險公司。二是規(guī)范了投資標的的范圍，保險資金只能投資成長期或成熟期的企業(yè)股權；創(chuàng)業(yè)期的風險投資基金，高污染、高耗能等不符合國家政策和技術含量較低、現(xiàn)金回報較差的企業(yè)股權、商業(yè)住宅等不能涉及，并且不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)、投資設立房地產(chǎn)企業(yè)；三是規(guī)范了投資方式，既可以直接投資也可以間接投資；可以直接投資不動產(chǎn)和企業(yè)股權。四是加強了風險控制機制。2012年保監(jiān)會《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關問題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強了風險控制要求。國家逐步放開了對保險資金運用的限制，從2006允許間接投資基礎設施項目，到2012年允許間接投資不動產(chǎn)，六年的時間保險資金投資范圍逐漸擴大，尤其是在不動產(chǎn)投資方面。

二、保險資金運用發(fā)展

保險業(yè)是我國國民經(jīng)濟中發(fā)展最快的行業(yè)之一。2013年我國保費收入已達到1.72萬億元，同比增長11.2%。保費規(guī)模已躍居全球第四位，并且與第三位十分接近。全國共有保險集團公司10家，保險公司143家，保險資產(chǎn)管理公司18家，其他公司3家。與保險業(yè)快速發(fā)展相伴的是保險資金積累量的不斷增長，2007年到2013年，我國保險業(yè)總資產(chǎn)以及保險資金運用余額連續(xù)快速增長，從27000億增長到76900億，增長2.85倍，這部分資源如果不充分加以利用將是個巨大的浪費。相比保險資產(chǎn)和保險資金運用余額的快速穩(wěn)步增長，投資收益差強人意。保險資金運用發(fā)展經(jīng)歷了曲折的過程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險資金的收益率持續(xù)走低。2003年以后,為了緩解這種局面，保險資金的投資渠道逐步被放寬，政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續(xù)上升了一段,并且由于股票市場的繁榮2007年資金運用收益率達到12.17%的歷史高位。然而2008年國際金融危機爆發(fā),全球股市大幅下跌,保險資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險公司投資結構的調(diào)整下,投資收益率又有所提升,恢復至6.41%。但在這之后到2012年,我國保險資金的運用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創(chuàng)下了金融危機以來的新低。2014年中國股市走牛給保險投資帶來了豐厚的收益，資金運用收益率率達到6.3%，是2010到2014五年來最高收益。保險業(yè)務利潤和保險資產(chǎn)投資管理收益是保險業(yè)收入的兩大主要來源，并且提高保險資金管理利用效率對提高保險業(yè)快速健康發(fā)展是意義重大的。然而相對國外發(fā)達保險市場的保險公司而言我國保險資金的利用率偏低，發(fā)達保險市場的保險公司資金運用率可以達到90%以上，而我國僅為30%-40%。發(fā)達保險市場保險公司的投資領域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔保貸款等；而我國保險資金運用限制多，法定投資渠道窄，這些都限制了保險資金運用發(fā)展。

三、保險資金進入不動產(chǎn)

目前大多保險集團仍然依靠保險業(yè)務收入產(chǎn)生的利潤，而投資收益較低。保險資金涉入不動產(chǎn)領域為我國保險行業(yè)完善資產(chǎn)管理提供了新的途徑。分析國外發(fā)達的保險市場，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟波動、法律監(jiān)管、公司資產(chǎn)負債結構等多種因素對保險資金在房地產(chǎn)的配置受有較大影響，并且各國差異較大。在美國保險資金可用于不動產(chǎn)投資的比例較低僅為1%到4%，英國的比例較高，在4%至8%的范圍；亞洲國家如日本、韓國的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監(jiān)管要求有關，美國對保險資金直接投資不動產(chǎn)有嚴格的監(jiān)管并且在投資方式和投資方面也有嚴格的限制，要求投資占總資產(chǎn)比例不高于10%。英國則較為寬松，并沒有明確規(guī)定投資的范圍和比例。此外，保險資金投資不動產(chǎn)比例還會受到行業(yè)景氣度和經(jīng)濟波動影響。一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期，各國保險資金都會加大不動產(chǎn)的配置；而在蕭條期，則主動降低房地產(chǎn)投資比例。例如美國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過快發(fā)展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產(chǎn)市場促使美國主要的保險公司降低房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。而亞洲作為新興的經(jīng)濟體，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較為廣闊，近年來的飛速發(fā)展帶動更多的機構資金涌入，保險公司不動產(chǎn)配置比例的加大正是上述因素驅(qū)動的結果。我國保險資金用于不動產(chǎn)投資，起步晚增長快。2010年放開不動產(chǎn)投資政策后，投資規(guī)模增長迅速，2011年保險資金用于不動產(chǎn)投資的資金為330億元，占投資總額的比例為0.59%；2013年增長為689億元，占比為0.90%。

四、我國四大險企投資房地產(chǎn)情況

我國四大上市保險企業(yè)2014年投資性房地產(chǎn)金額為269億元，較2013年微降3%。雖然投資額有所下降，但是涉房子公司數(shù)量卻翻了一倍，由16家增至32家。四大上市保險公司有三家略微縮減了投資性房地產(chǎn)的金額，但涉房子公司數(shù)大幅增加，可見在戰(zhàn)略上仍是計劃在不動產(chǎn)投資領域加大力度的。并且從報表中看盡管壓縮了投資性房地產(chǎn)的金額，但在地產(chǎn)股權投資上卻增加了投資。還需注意到的一點是，2014四大上市險企在投資性房地產(chǎn)金額的減少與保監(jiān)會的在2014年出臺的監(jiān)管政策有很大關系。2014年6月保監(jiān)會下發(fā)《關于清理規(guī)范保險公司投資性房地產(chǎn)評估增值有關事項的通知》，要求保險公司已經(jīng)采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，以2014年3月31日賬面余額為基準，不得再確認新的評估增值。并且采用成本計量的投資性房地產(chǎn)不得改用公允價值計量。這很大程度上影響了在房地產(chǎn)投資的金額確認，使得賬面上用于房地產(chǎn)投資的金額減少。

五、建議

保險公司經(jīng)營性質(zhì)是負債經(jīng)營，這決定了保險資金的運用安全第一，收益第二。因此為保證保險公司經(jīng)營的穩(wěn)健性，控制風險很重要，大多數(shù)國家或地區(qū)的法律對保險資金投資不動產(chǎn)都有比較嚴格的比例限制。但是也有較少數(shù)的國家沒有限制投資房地產(chǎn)的比例，比如英國。從美國來看，隨著經(jīng)濟發(fā)展保險資金的運用日益成熟，這種比例限制是逐漸遞減的,也就是說對于投資范圍、投資方式、以及投資比例都是在逐漸放松的。比如美國對保險資金投資不動產(chǎn)的限制也是一個不斷放松的過程。但是在經(jīng)歷重大挫折之后往往又會限制投資，比如2008年的經(jīng)濟危機美國因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的次貸危機致使其調(diào)整了保險資金投資不動產(chǎn)的比例。事實上,近十幾年很多發(fā)達保險市場上的保險公司投資不動產(chǎn)的比例是有所下降的。究其原因，是發(fā)達的保險市場往往也意味著完善發(fā)達的資本市場,資本市場上有種類豐富的金融工具，并且相對不動產(chǎn)收益更高，流動性更好好,比如股票和債券。不動產(chǎn)的投資回報周期更長,有一定的流動性風險,因此不動產(chǎn)的投資需求減少了。以財險為主的保險公司相對壽險公司對資金的流動性要求較高，為了確保保險公司的穩(wěn)健性,有時會降低不動產(chǎn)的投資比例。借鑒發(fā)達保險市場中保險公司的投資歷程可以猜想，在我國保險資金進入不動產(chǎn)投資的初期,各家公司必將表現(xiàn)出較大的熱情,但是在政策、經(jīng)濟的不斷調(diào)整、波動下會逐漸趨于理性。不動產(chǎn)投資是保險資金運用管理的新渠道，很好的平衡了股票、債券等風險高的特點，對于保險公司的穩(wěn)健發(fā)展有十分重要的意義。因此我建議逐漸放開保險投資范圍，加強對國外投資經(jīng)驗的研究，注重培養(yǎng)專業(yè)人才，加強投資不動產(chǎn)的風險管控。

作者:張夢佳 單位:對外經(jīng)濟貿(mào)易大學