導(dǎo)語：房地產(chǎn)項目投資財務(wù)控制管理措施一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：建立基于項目全過程背景下的房地產(chǎn)投資項目財務(wù)控制機(jī)制，不但可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展，也能促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的提高，緩解并管控當(dāng)前房價大幅度上漲狀況，推動社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：項目全過程；房地產(chǎn)投資項目；財務(wù)控制

在城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加快的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，帶動我國社會經(jīng)濟(jì)的快速增長，并且成為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇，國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加大，大部分小規(guī)模企業(yè)遭受社會的淘汰，諸多大規(guī)模的房地產(chǎn)開始朝著“民生房企，責(zé)任房企”的方向邁進(jìn)，在此過程中，做好房地產(chǎn)投資項目造價成本控制工作是非常重要的。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到房地產(chǎn)投資項目財務(wù)控制的必要性，并且結(jié)合實(shí)際情況，構(gòu)建一套完善的財務(wù)控制機(jī)制，在幫助企業(yè)節(jié)約成本的同時，也能提高整體效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。房地產(chǎn)項目造價失控影響當(dāng)前，房地產(chǎn)項目造價失控，給群眾購房帶來一定影響，增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)項目造價失控，使得房價快速上漲，現(xiàn)階段我國一些發(fā)達(dá)城市在房地產(chǎn)項目上呈現(xiàn)出“一房難求”的狀況，給普通群眾生活和經(jīng)濟(jì)增加壓力，住房問題成了國民比較關(guān)注的內(nèi)容。例如，當(dāng)前我國北京、廣州、上海等地區(qū)，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通人可以承受的范疇，并且，房地產(chǎn)項目造價的失控，使得房價極速升高，導(dǎo)致大部分群眾不愿意把有限的資金放在購房上，更無法支付起高昂的房地產(chǎn)價格。因為房子無法順利賣出，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，建造中的工程項目開始暫停，在這種情況下，將會出現(xiàn)諸多爛尾工程，造成資源的消耗，房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)拖欠工資、資金周轉(zhuǎn)不靈等問題，讓其陷入倒閉危機(jī)中。

房地產(chǎn)項目造價財務(wù)控制現(xiàn)狀

1.缺少專業(yè)組織機(jī)構(gòu)

因為我國房地產(chǎn)發(fā)展時間相對較短，因此房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理組織機(jī)構(gòu)建設(shè)上處于一個不完善的狀態(tài)，企業(yè)成本管理組織機(jī)構(gòu)對企業(yè)房地產(chǎn)項目財務(wù)造價管理有著直接影響，決定房地產(chǎn)項目財政收入。但是，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有成立獨(dú)立的成本管理組織機(jī)構(gòu)，只是安排少部分成本管理人員，并將其分配到不同部門中，如財務(wù)部門、技術(shù)部門等，其在這些部門不享有絕對話語權(quán)，不占據(jù)主體地位，不能參與到?jīng)Q策活動中，使得企業(yè)成本管理組織機(jī)構(gòu)缺失，不注重對房地產(chǎn)項目造價財務(wù)的控制，讓企業(yè)整體效益受到影響。

2.成本管理認(rèn)知錯誤

在房地產(chǎn)成本管理中，企業(yè)對成本管理認(rèn)知存在錯誤，依然把施工環(huán)節(jié)中造價當(dāng)作總成本，但是在實(shí)際中，這種思想顯然是不正確的。傳統(tǒng)企業(yè)對成本管理認(rèn)知停留在房地產(chǎn)項目施工環(huán)節(jié)中款項支付上，忽略對整個項目全過程造價管理。例如，對前期決策、方案設(shè)計等環(huán)節(jié)的成本控制，最終工程項目建設(shè)質(zhì)量無法提高，造成項目施工環(huán)節(jié)中成本支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際質(zhì)量費(fèi)用支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化思想意識，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理理念，成立專業(yè)的成本管理組織機(jī)構(gòu)，保證企業(yè)項目效益。

基于項目全過程的房地產(chǎn)投資項目財務(wù)控制措施

對于房地產(chǎn)項目來說，作為一個繁瑣性且復(fù)雜的工程項目，不但會受到質(zhì)量、成本、進(jìn)度等因素影響，同時也會受到人為因素、環(huán)境因素。政策因素等影響。所以，在房地產(chǎn)項目投資建設(shè)中，為了控制工程造價，需要從全過程入手。

1.決策階段造價財務(wù)控制

為了減少成本支出，注重投資決策環(huán)節(jié)中工程造價管理。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，在進(jìn)入到投資決策環(huán)節(jié)中，應(yīng)對項目造價進(jìn)行可行性研究，計算出精準(zhǔn)的投資價值，合理選擇投資方案，實(shí)現(xiàn)對工程造價的科學(xué)把控。一方面，項目評估和決策。項目評估和決策通常是由投資決策部門組織并授權(quán)相關(guān)咨詢部門，代表項目業(yè)主及出資人對房地產(chǎn)項目可行性探究進(jìn)行評估和審核，其工作職責(zé)在于對擬建項目可行性探究報告進(jìn)行分析，提出評估意見，確定該項目投資是否具備可行性，選擇最佳投資方案。項目評估和決策一般建立在可行性探究報告基礎(chǔ)上，涉及的內(nèi)容包含全面審核可行性報告中各種內(nèi)容是否真實(shí)，分析項目可行性報告中各項指標(biāo)計算結(jié)果是否精準(zhǔn)，包含各項指標(biāo)是否真實(shí)，如各種參數(shù)、基本數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率等。從國家及社會發(fā)展角度入手，對投資項目整體效益進(jìn)行調(diào)查和分析，判斷房地產(chǎn)項目可行性探究的真實(shí)性和有效性，對項目做出最終投資決策。另一方面，模擬設(shè)計方案項目成本。在確定好房地產(chǎn)項目設(shè)計方案以后，需要在ERP系統(tǒng)的作用下，結(jié)合項目設(shè)計方案確定生產(chǎn)作業(yè)鏈制作過程中涉及的工藝線路文件及作業(yè)量，設(shè)計各作業(yè)環(huán)節(jié)的成本庫和成本率，結(jié)合設(shè)計方案對生產(chǎn)作業(yè)量進(jìn)行確定，并根據(jù)設(shè)計項目結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、工藝性能來展現(xiàn)出設(shè)計項目各項功能，讓生產(chǎn)作業(yè)鏈可以真實(shí)展現(xiàn)出項目設(shè)計方案，給作業(yè)管理工作開展提供依據(jù)。

2.設(shè)計階段造價財務(wù)控制

在項目方案設(shè)計階段，應(yīng)該做好深入調(diào)查和探究工作，在對項目發(fā)展和市場需求有一定了解的情況下，從中選擇適宜的項目設(shè)計方案，工作重點(diǎn)放在設(shè)計方案編制、內(nèi)容細(xì)化、深度分析等方面，做好設(shè)計招標(biāo)、投標(biāo)管理工作，選擇專業(yè)的設(shè)計單位。在對建筑方案進(jìn)行招投標(biāo)過程中，通過競爭進(jìn)行比較，挖掘涉及人員工作潛能，在設(shè)計上改革創(chuàng)新，最終方案可以匯集多個方案的優(yōu)勢。

3.施工階段造價財務(wù)控制

首先，加強(qiáng)物料清單和成本核算管理。在房地產(chǎn)項目中，物料清單一般會以數(shù)據(jù)報表的形式來展現(xiàn)出項目整體結(jié)構(gòu)，其根據(jù)項目實(shí)際情況從加工裝配到包裝流程列出項目結(jié)構(gòu)層次和相關(guān)屬性。BOM數(shù)據(jù)自身涉及了諸多直接材料消耗定額，所以需要對BOM中直接材料賦予計劃單價，逐步累加零件、部件等直接材料標(biāo)準(zhǔn)成本，形成一個完整的成本物料單。在具體計算中，公式為：單位項目目標(biāo)成本=單位項目市場售價目標(biāo)單位毛利-預(yù)計稅收-預(yù)計分?jǐn)偟絾挝豁椖康母黜椘陂g費(fèi)用。單位項目目標(biāo)材料費(fèi)用=單位項目目標(biāo)成本-預(yù)計單位加工費(fèi)用-預(yù)計分?jǐn)偟絾挝豁椖康墓S服務(wù)成本。在上述公式中，預(yù)計分?jǐn)偟礁鱾€單位項目中的費(fèi)用項目也就是指各期間費(fèi)用預(yù)算數(shù)額根據(jù)各項目銷售收入占總銷售收入比例分配到單位項目中的成本，預(yù)計分?jǐn)偟絾挝豁椖恐械姆?wù)成本項目指的是項目服務(wù)成本預(yù)算數(shù)額根據(jù)作業(yè)成本環(huán)節(jié)分配到單位項目中的成本。房地產(chǎn)項目結(jié)合計算出的某個項目目標(biāo)材料成本，和該項目實(shí)際材料成本比較分析，通過對項目結(jié)構(gòu)分析結(jié)果來確定外購材料價格，結(jié)合材料價格下降情況來和供應(yīng)商簽署采購協(xié)議。其次，合同管理。房地產(chǎn)項目造價作為項目合同管理中重要部分，做好合同管理工作，可以有效提高造價財務(wù)控制水平。在實(shí)際中，應(yīng)加強(qiáng)合同備案審核，審核其內(nèi)容是否滿足國家法要求，和招投標(biāo)環(huán)節(jié)中履約內(nèi)容是否保持統(tǒng)一。部分房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中的履約內(nèi)容隨意調(diào)整，私下簽署價款結(jié)算方法、施工期限、供應(yīng)材料范疇等協(xié)議，這些行為都會容易導(dǎo)致違約風(fēng)險。因此在合同管理中，應(yīng)該加強(qiáng)合同履約追蹤管理機(jī)制建設(shè)，做好全過程管理工作，提高合同履約率，及時找出問題并處理，實(shí)現(xiàn)對工程成本的把控。最后，完善項目后財務(wù)評估機(jī)制。房地產(chǎn)要想保證造價財務(wù)控制工作有序進(jìn)行，需要建立完善的項目后評估機(jī)制。在房地產(chǎn)項目竣工結(jié)算完成以后，需要對工程造價財務(wù)管理情況進(jìn)行調(diào)查，對各項造價控制指標(biāo)完成情況進(jìn)行分析和匯總，對開發(fā)環(huán)節(jié)中造價財務(wù)管理問題進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的改進(jìn)建議，并在下個環(huán)節(jié)中進(jìn)行應(yīng)用，讓房地產(chǎn)項目造價財務(wù)管理水平隨之提升，實(shí)現(xiàn)造價全過程管理。與此同時，房地產(chǎn)投資項目造價管理不只是開發(fā)商的職責(zé)，還要把咨詢部門、設(shè)計部門、施工部門、監(jiān)理部門融入其中，一同開展工程造價財務(wù)管理工作，形成一個完整的財務(wù)控制格局，保證財務(wù)控制的主動性和動態(tài)性。總而言之，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要意義，其同時也會面臨各種問題，通過對國內(nèi)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比較分析，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有待調(diào)整。結(jié)合項目全過程管理要求，構(gòu)建房地產(chǎn)投資項目財務(wù)控制體系，能夠幫助企業(yè)節(jié)約成本，在促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的同時，提高國家整體經(jīng)濟(jì)效益。

作者：李瑤