導(dǎo)語(yǔ)：不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得探究一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢(xún)客服老師，歡迎參考。

一、案例簡(jiǎn)介

1999年借款人王興業(yè)向工商銀行瓊海支行貸款18萬(wàn)元，以位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)元亨街共有房產(chǎn)“海國(guó)用(96)字1730號(hào)土地使用權(quán)證”和“海房權(quán)證海字第2305號(hào)房屋所有權(quán)證”作為貸款抵押物，雙方簽訂了《抵押合同》。后王興業(yè)無(wú)力還款，工商銀行瓊海支行訴至法院，通過(guò)處置抵押物償還了貸款。事隔10年后，王興業(yè)的姐夫許世佳向法院申請(qǐng)?jiān)賹彛鹪V稱(chēng)該抵押房產(chǎn)為其所有，王興業(yè)無(wú)權(quán)處分該抵押房產(chǎn)，請(qǐng)求法院確認(rèn)王興業(yè)與瓊海工行簽訂的抵押合同無(wú)效。一審法院認(rèn)為：被申請(qǐng)人(即原審被告)王興業(yè)是用他人的財(cái)產(chǎn)，通過(guò)不正當(dāng)手段辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，以違法取得的產(chǎn)權(quán)證為自己的借款設(shè)置抵押，其不是該抵押房產(chǎn)的真正權(quán)利人，無(wú)權(quán)處分該抵押物。

由于借款抵押物不符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，其抵押行為無(wú)效。判決被申請(qǐng)人王興業(yè)與工商銀行瓊海支行訂立的《抵押合同》無(wú)效。工商銀行瓊海支行不服，提出上訴，理由如下：(1)上訴人在與被上訴人(原審被告)王興業(yè)簽訂《抵押合同》的當(dāng)時(shí)，手續(xù)完備，證件齊全，抵押真實(shí)合法有效，上訴人不存在任何過(guò)錯(cuò)。(2)基于公示公信原則，上訴人有理由相信瓊海市政府和瓊海市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的權(quán)利證書(shū)是真實(shí)有效的。(3)上訴人作為貸款人、抵押權(quán)人，合法處置抵押物，收回貸款本金利息的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。(4)根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定，善意占有人可以取得權(quán)利的類(lèi)型不僅僅限于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，還包括了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，以及動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的其他物權(quán)。上訴人善意取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，合法權(quán)利應(yīng)該受到法律保護(hù)。正是利用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得這個(gè)切人點(diǎn)，工商銀行瓊海支行最終取得二審法院的支持，扭轉(zhuǎn)了訴訟局面，反敗為勝。這是銀行利用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度維護(hù)自身權(quán)益的一個(gè)經(jīng)典案例，很有借鑒意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得制度的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得，是指無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押。善意第三人信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿從而取得抵押權(quán)．在真正權(quán)利人行使權(quán)利時(shí)，善意第三人可以抵押權(quán)的善意取得而優(yōu)先行使受償權(quán)。

(一)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的法律變遷

1．《物權(quán)法》頒布前善意取得制度評(píng)價(jià)。傳統(tǒng)的善意取得制度存在兩個(gè)方面的缺陷：一是保護(hù)的標(biāo)的物僅為動(dòng)產(chǎn)，并不包括不動(dòng)產(chǎn)；二是保護(hù)的僅為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，不包括用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，出現(xiàn)了很多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的糾紛，若仍?xún)H是對(duì)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)施以善意取得保護(hù)，顯然已經(jīng)不能滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要了，在這種情況下。建立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度勢(shì)在必行。

2．《物權(quán)法》頒布后，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度有了法律依據(jù)。2007年l0月1日頒布施行的《物權(quán)法》，實(shí)現(xiàn)了動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的善意取得制度到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的突破．是立法觀念上一個(gè)質(zhì)的飛躍。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(1)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(2)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?3)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。《物權(quán)法》第二條規(guī)定：本法所稱(chēng)物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有卣接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第二條規(guī)定：在借貸、買(mǎi)賣(mài)、貨物運(yùn)輸、加T承攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，債權(quán)人需要以擔(dān)保方式保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)的，_以依照本法規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。本法規(guī)定的擔(dān)保方式為保證、抵押．質(zhì)押、留置和定金從以上：￡條法律規(guī)定我們可以看，抵押是擔(dān)保的一種方式，擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)。故《物權(quán)法》的頒布就為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得制度確立了法律依據(jù)

(二)確立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的必要性

1．不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度支持融資市場(chǎng)的有序發(fā)展，有利于保障銀行合法權(quán)益據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國(guó)抵押信貸資金超萬(wàn)億冗人民幣，銀行信貸資金安全對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易具有不町忽視的作用。銀行在開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)的過(guò)程中，辦理抵押記前，只要盡到了謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，貸款登記辦理手續(xù)合法合規(guī)，那么基于抵押登記所產(chǎn)，卜的優(yōu)先受償權(quán)就應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。如果銀行在進(jìn)行查詢(xún)抵押人政府記部門(mén)的極屬登記后發(fā)放貸款，有人站…米j長(zhǎng)h己才是抵押物的真正權(quán)利人，銀行的抵押權(quán)就被認(rèn)，邯整個(gè)市場(chǎng)交易秩序?qū)⑹幦晦檀妗Ｔ噯?wèn)存這樣的公權(quán)濺信危機(jī)下，還有哪家銀行敢開(kāi)展信貸業(yè)務(wù)?這對(duì)我經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將造成非常負(fù)面的影響．基于這樣的景，必將呼喚不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得制度．這是對(duì)整個(gè)市場(chǎng)交易秩序的保護(hù)，體現(xiàn)了法從關(guān)注個(gè)人本位到社會(huì)本位的嬗變。

2．承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度符合公示公信的物權(quán)變動(dòng)原則。眾所周知，物權(quán)是一種對(duì)抗世人的權(quán)利，這種對(duì)抗是以對(duì)方知情為前提，在不知情的情況下，即無(wú)對(duì)抗效力因此物權(quán)必須具有向世人公開(kāi)的手段，該手段便是登記。人們往往通過(guò)登記的情形判斷所有者或他項(xiàng)權(quán)人是誰(shuí)．因?yàn)榈谌诵刨?lài)登記的公信力，所以他們是善意的，不能因?yàn)橄蚴廊斯_(kāi)的信息與事實(shí)有沖突而否認(rèn)交易的事實(shí)，這樣會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)很大的沖擊。所以，承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度是登記的公示力和因?yàn)榈谌说男刨?lài)而產(chǎn)生的公信力的具體要求。

3．不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度有利于維護(hù)無(wú)過(guò)失的交易者的利益。在現(xiàn)實(shí)生活中，除了少數(shù)物品外，大多數(shù)物品都可以從市場(chǎng)上獲取替代品。在這一背景下，與其保護(hù)靜的安全，摧毀已存的法律關(guān)系的效力．以犧牲業(yè)已形成的穩(wěn)定的社會(huì)秩序?yàn)榇鷥r(jià)來(lái)保護(hù)原權(quán)利人的利益，不如保護(hù)動(dòng)的安全，使善意受讓人取得物品的所有權(quán)或其他權(quán)利而由原權(quán)利人向無(wú)權(quán)處分人主張不當(dāng)?shù)美颠€或民事責(zé)任的承擔(dān)，從而補(bǔ)救其損失更為妥當(dāng)。

4．不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度有利于證據(jù)的收集，及時(shí)解決民事糾紛。當(dāng)無(wú)權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)以后時(shí)問(wèn)一長(zhǎng)，標(biāo)的物很可能在多個(gè)當(dāng)事人之問(wèn)轉(zhuǎn)手．因此．使得證據(jù)難以收集。若不保護(hù)善意第三人的利益，而允許權(quán)利人輕易否認(rèn)第三人的權(quán)利，勢(shì)必將推翻現(xiàn)有的秩序使大量的人力、物力、財(cái)產(chǎn)陷入無(wú)休止的舉證之中，使大量的民事糾紛不能及時(shí)解決，浪費(fèi)有限的司法資源

(三)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的條件

1．抵押權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)是善意的．不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得的善意，是指抵押權(quán)人客觀上不知道抵押人無(wú)抵押不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)的事實(shí)。這種“善意”產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力原則之下，應(yīng)界定為“不知且_無(wú)重大過(guò)失的客觀善意”，其認(rèn)定所依據(jù)的是不動(dòng)產(chǎn)登記這_。客觀事實(shí)，完全有別于當(dāng)事人主觀心態(tài)為判斷基準(zhǔn)的善意。它是一種易為公眾所感知的權(quán)利推定的“客觀標(biāo)準(zhǔn)”。善意的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)，是指確定第三人是否善意的具體時(shí)間。其確定的意義在于，以時(shí)點(diǎn)為分界線(xiàn)，要求抵押權(quán)人在抵押權(quán)設(shè)立之時(shí)是善意的即可。時(shí)點(diǎn)之后，即便債權(quán)人知曉了不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或瑕疵，其已享有的抵押權(quán)仍然可以受到保護(hù)。

2．抵押雙方當(dāng)事人已就抵押行為依照法律規(guī)定辦理了登記，并將抵押事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅．經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種．其設(shè)立必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。如果抵押權(quán)未經(jīng)登記．真正權(quán)利人仍能追及物之所在，否定抵押權(quán)設(shè)立的效力，而不能適用善意取得制度。

3．抵押權(quán)人支付了合理對(duì)價(jià)。合理對(duì)價(jià)是對(duì)“有償取得”的進(jìn)一步延伸，并且“合理的價(jià)格，也是衡量財(cái)產(chǎn)取得是否是善意的標(biāo)準(zhǔn)”嘲。即使事后法律確認(rèn)，登記簿上登記的所有權(quán)人并非真正所有權(quán)人，權(quán)屬登記錯(cuò)誤登記名義人在沒(méi)有處分權(quán)的情況下在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)的行為。但如果抵押權(quán)人在辦理妥抵押登記手續(xù)后，及時(shí)發(fā)放了貸款，支付了獲得抵押權(quán)的對(duì)價(jià)，則可依據(jù)善意取得維護(hù)自身權(quán)益。

三、銀行如何運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度保護(hù)自身權(quán)益

《物權(quán)法》明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)及動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，銀行在業(yè)務(wù)操作中應(yīng)注意運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度維護(hù)自身權(quán)益。如果銀行與無(wú)權(quán)處分人辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，當(dāng)有權(quán)人向銀行主張抵押無(wú)效時(shí)，銀行應(yīng)利用善意取得制度主張對(duì)善意受讓的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先受償。

1．銀行要充分履行謹(jǐn)慎審查的義務(wù)銀行在發(fā)放貸款前，要多管齊下，全方位地了解借款人和擔(dān)保人的資信情況。加強(qiáng)與客戶(hù)的溝通，通過(guò)直面客戶(hù)了解其基本情況，分析、甄別客戶(hù)所提供信息的準(zhǔn)確性。對(duì)客戶(hù)提供的抵押物，除了到實(shí)地進(jìn)行充分的調(diào)查了解外，還要到有關(guān)登記部門(mén)核實(shí)情況，充分盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)。這是適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度保護(hù)銀行利益的重要前提。

2．銀行要嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。在進(jìn)行完相關(guān)的審查手續(xù)后，銀行要及時(shí)辦理好抵押物的抵押登記手續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)必須經(jīng)登記才能生效．這是銀行利益的一道重要防線(xiàn)，如果銀行沒(méi)有根據(jù)法律要求辦理抵押登記，也就失去了適用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的前提。

3．銀行要注意保全相關(guān)材料，證明自己是善意的。銀行在平時(shí)辦理業(yè)務(wù)的過(guò)程中，要注意保全相關(guān)資料，包括調(diào)查、審查、辦理登記、發(fā)放貸款、貸后跟蹤的資料等等。若出現(xiàn)關(guān)于抵押權(quán)的糾紛，在主張善意取得時(shí)應(yīng)注意證明以下事實(shí)：(1)銀行是善意的，即不知抵押人是無(wú)處分權(quán)人；(2)銀行支付了合理的對(duì)價(jià)；(3)不動(dòng)產(chǎn)抵押依照法律規(guī)定已經(jīng)辦理登記。

4。加強(qiáng)與法院的溝通，建立銀法聯(lián)系暢通渠道。在出現(xiàn)涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的糾紛時(shí)，由于銀行業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)性，法官可能不甚了解，未必能準(zhǔn)確適用法律。銀行的工作人員要主動(dòng)加強(qiáng)與法院的溝通．向法官闡明觀念上不太清晰的業(yè)務(wù)知識(shí)點(diǎn)，通過(guò)主張不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得，爭(zhēng)取法院的支持，維護(hù)自身合法權(quán)益。