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摘要：房地產業是我國國民經濟的重要產業，經過十幾年的發展，中國房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期。尤其是近年來，在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下，房地產投資持續保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟動，呈現供求兩旺的發展勢頭。房地產市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動相關產業發展，拉動經濟增長作出了重要貢獻。但當前房地產市場由于開發商們為獲得利益最大化，借招商引資之機，利用廉價土地和大量金融貸款，玩著空手套白狼的手段，不斷使投資規模和住房價格上升幅度升溫，造成老百姓購房難、住房難的矛盾日益突出。為努力促進房地產業健康發展，維護廣大人民群眾的切身利益，國務院雖然相繼出臺了一定的政策，但見效甚微。就從當前稅務部門征管現狀來看，大部份房地產企業就存在著虧損或稅負較低的問題。因此，如何發揮稅收杠桿的調節作用，提高房地產業所得稅管理水平一直是我們關注和深思的課題。

關鍵字：房地產所得稅管理思考對策

一、當前房地產業所得稅管理中存在的問題

1、納稅人自覺申報意識不強。從調查情況來看，絕大部份企業以工程尚未決算，收入成本費用無法確定為由，將已實現的商品房銷售款長期掛在“應付帳款”、“其他應付款”和“預收帳款”等往來科目，作為收入的“蓄水池”，把預收購房款變為購房訂金，或者墊付款項，不結轉收入,達到不申報或滯后申報的目的。

2、改變用途不作銷售處理較多。如將自建房轉作經營性資產或用于捐贈、獎勵、抵償債務、對外投資或分配給股東、以及將完工的房產換取其他單位或個人的非貨幣資產等均不視同銷售處理。

3、成本費用分攤不實。年終未把所有的成本費用在完工產品和在產品之間分配，合理結轉成本，而是把當年度成本、費用全部列入已完工產品成本，人為減少了會計利潤。對連續滾動開發的項目，不劃分成本負擔對象，模糊應納稅所得額。企業自用房產僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房屋承擔，造成成本結轉不實。建安成本重復入帳。建安工程施工復雜，項目繁多，專業性強，企業在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發票重復進入開發成本。有的工程項目決算有意無意滯后，致使成本難以及時結算。

4、鉆“兩稅合并”的空子人為將銷售推后，以謀取合并后低稅率的優惠，達到少繳稅甚至不繳稅的目的。

5、以招商為保護傘，過多行政干預加大了征管難度。一些地方政府為了兌現招商引資時的承諾，除給予特惠的土地和資金政策外，在稅收上實行地方保護，使主管稅務部門處于兩難境地。

6、職能部門間的配合協作還不夠，造成各部門間的管理信息不實、不全，數據不清，動態不明，監控不到位，給房產商提供了寬松的空間。

二、房地產業所得稅征管對策

1、注重部門配合，拓展宣傳寬度，在自覺納稅意識上做文章。房地產開發企業涉及多個稅種，應該多加強部門配合，在宣傳形式上要不拘一格，除通過新聞、媒體等形式外，作為稅務部門更應注重企業老板、會計的稅收和財會知識的培訓，尤其是類似行業的成功案例宣傳，讓企業從現實中體會到偷逃稅收的代價。同時，建立相應的社區協稅護稅組織，來贏得更多的老百姓支持和配合。特別是對少數地區存在的地方保護和行政干預，應多加強與黨政的溝通和交流，努力營造一個和諧的、良性的、健康的發展環境和治稅環境。

2、注重隊伍建設，在培養專業管理人才加大投入。房地產業的興起歷史不長，由于稅收管理人員缺乏一定專業知識，沒有足夠的管理經驗，稅收征管質量較上級要求相差甚遠。如對房地產業務核算不熟悉、管理戶源的不清、責任心不強等一些列因素，使當前房地產業稅收管理還處于一個起步探索階段。因此，注重知識更新、培養專業人才、實行專業化管理是強化房地產行業稅收管理的一個重要手段。

3、發揮評估與稽查（審計）的效能作用。應轉換管理理念，將日常的監管逐步向分析、評估、審計稽查轉化。對那些長期虧損或低稅負的，應及時開展評估審計，逐步建立科學的評估指標體系和行業參數，不斷提升精細管理水平。同時還應堅持教育與懲戒的原則，對那些涉嫌偷逃稅行為，管理部門應及時移送稽查查處，不能姑息遷就，要充分發揮稽查的震懾作用。

4、多加強部門配合，逐步建立房地產稅源信息數據庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。當前我們應充分利用現有的技術設備和資源，對從房地產管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，不斷充實、完善房地產企業戶籍資料和其他納稅人戶籍資料，最大限度地做到各部門間數據集中，信息共享，方便查詢，比對分析，共同管理。