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房地產稅收的征管歷來都是稅收工作的重點，也是難點。一方面，隨著房地產市場的快速發展，房地產稅收收入逐年大幅增長，已成為地方財政收入的重要來源和主要增長點。特別是在一些經濟發達地區，地方稅收收入對房地產頁業已經形成了較強的依存性。另一方面，由于房地產稅收涉及稅種多、征管難度大，有法不依、變通稅法、征管不到位等問題較為突出。為了提高征管水平，整合現有征管資源、對房地產稅收實施一體化管理，十分必要。

由于建筑安裝業具有開發和生產項目的流動性、單件性、長期性、產業的關聯性及對政策的敏感性等特點，而且工程項目持續時間多在一年以上，存在收入成本費用難以準確核實等客觀因素，這就給現有的稅收政策和稅收管理帶來新的挑戰。

一、根據《營業稅稅目注釋》的規定，建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業的營業稅率均為3%。但是，在日常財務管理中，建筑業營業稅的籌劃空間卻是大有可為的。

（一）設備安裝公司的稅收籌劃——充分利用建筑業營業額的有關特殊規定。

根據《營業稅暫行條例》的規定，從事安裝工程作業，凡所安裝的設備價值作為安裝工程產值的，營業額包括設備價款。這就要求建筑安裝企業在從事安裝工程作業時，應盡量不將設備價值計入所安裝工程的產值，可由建設單位提供機器設備，企業只負責安裝并取得安裝費收入，從而使得營業額中不包括所安裝設備價款，進而達到節稅的目的。

如某安裝企業承包某單位傳動設備的安裝工程。方案有兩個：方案一，由安裝企業提供設備并負責安裝工程總價款為200萬元，其中設備款為150萬元；方案二，設備由建設單位負責提供，安裝企業只負責安裝業務，收取50萬元安裝費。根據有關規定，采用方案一，企業應繳納營業稅=200×3%=6萬元；方案二，企業應繳納營業稅=50×3%=1.5萬元。采用方案二，該企業可節稅4.5萬元。

（二）建筑工程承包公司的稅收籌劃——把握建筑業與營業稅其他稅目劃分問題。

根據《營業稅暫行條例》的規定，工程承包公司承包建筑安裝工程業務，如果該公司不與施工單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協調業務，對工程承包公司的此項業務應按“服務業”稅目征收營業稅；如果該公司與施工單位簽訂承包建筑安裝工程合同，無論其是否參與施工，均按“建筑業”稅目征收營業稅。其應稅營業額均為扣除轉包或者分包款后的價款。

據此，假如A工程承包公司得知B單位將發包一建筑工程，A公司如果采用協助方式讓C施工單位中標，由B單位與C施工單位簽訂工程承包合同，總金額為110萬元，A公司從中收取服務費用10萬元，則A公司對該筆業務收入應按“服務業”稅目計算繳納營業稅=10×5%=0.5萬元。而在合同金額相同的情況下，如果采用A公司直接與B單位簽訂合同，然后，A公司再將該工程轉包給C施工單位，分包款為100萬元，則A公司按“建筑業”稅目應繳納營業稅=（110－100）×3%=0.3萬元，少繳稅款0.2萬元。

（三）建筑公司所用原材料的稅收籌劃——精通建筑業營業額的基本規定與特殊規定。

《營業稅暫行條例》規定，從事建筑、修繕、裝飾和其他工程作業（即除安裝以外的業務），無論怎樣結算，營業額均包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款。也就是說，無論是包工包料還是包工不包料工程，應計稅營業額均要包括工程所使用的原料及其物資材料的支出。這就要求企業嚴格控制原材料的使用效率，盡可能降低工程材料、物資等的總價款，進而達到營業稅的節稅目的。

二、近年來，國家實行住房制度和用地制度的改革，同時，隨著人口城市化進程的加快，給房地產業發展帶來了巨大的生機，作為與房地產業密切相關的產業，建筑安裝行業有了更大的發展空間，從而成為許多地方財政收入的主要來源。

建筑安裝行業具有施工地點分散、流動性強、工程承包形式、經營方式多樣化等行業特點，使得稅務部門對其稅收管理的難度增大。因此，建筑安裝企業的涉稅違法問題一直以來倍受稅務部門的關注。

建筑安裝企業與房地產開發企業大都是“兩塊牌子、一套人馬”的關聯企業,一方面其簽訂的合同價格、結算方式是否公正、合理值得查證；另一方面建筑安裝行業施工地點分散、流動性強，有個比喻比得好,叫做——“雞飛蛋打”。它們主要采取“關聯交易”、“合同做假”、“暗渡倉”、“拖延申報”等四種手法逃避建筑安裝稅收。如果稅務部門“疏于管理”，必將造成建筑安裝稅收的巨大損失。上莊地稅局采取以下辦法強化建筑安裝稅收征管取得顯著成效。

(一)加強建筑安裝稅收的管理，建立監控手段。

采取“一聯動”：房地產開發稅收與建筑安裝企業稅收聯動控制，即建筑安裝發票、房地產銷售發票聯動控制。“兩核對”：一是核對建筑安裝合同，防止在《建筑安裝合同》上做手腳，主要是對“合同金額、履約方式”的核對，防止造成稅收管理上的混亂；二是核對項目登記、項目清算的管理，沒有辦理項目登記不能發售和代開發票，沒有清算稅款不得辦理項目注銷手續。“三評估”：一是日常巡查評估，掌握工程動向和總體情況；二是逐項目分析、比對，單個項目評估,防止“暗渡陳倉”；三是綜合納稅評估，防止“拖延申報”，特別是對零申報的項目，一律進行實地評估。

采取這些措施以來，效果非常明顯，并且大大的遏制了偷逃建筑安裝稅收方法新的動向。

（二）建立完善稅收管理制度

1、建安項目登記制度。制定了統一的建筑安裝項目登記制度,專管人員根據建筑項目的實際情況,按照統一的格式,對每一個項目根據建設單位、承建單位、投資金額、完工進度、稅款的申報、入庫及欠稅進行詳細的造冊登記,并且做到一戶一冊。

2、完善建安企業檔案管理。嚴格對建安企業的檔案進行規范化管理,實行"一戶一盒"和"一項一袋"制,即每一個建筑安裝企業嚴格按照戶管檔案的要求建立征管資料,每一個工程項目的資料歸積一個資料袋,以免不同項目之間的資料信息混裝。

3、加強建筑工程稅收申報制度。嚴格按照建筑安裝營業稅的有關政策進行管征,采取按照工程完工進度申報建安稅收的制度,有效地減少了欠稅和申報不及時等問題的發生。

4、加強了完工工程稅款結算與開票管理。每一項工程完工后,要求納稅人在稅款結算與開票時,提供與建筑安裝工程有關的完整結算資料,并附建設單位的相關證明材料,由專管員詳細審核完稅情況。

三、建安稅收征管中存在的問題

1、企業賬證不健全,申報稅款不真實。由于建筑企業掛靠戶多,財務制度不健全,賬證不規范,誠性度不高是普遍現象。有的單位僅就需要開具建筑安裝專用發票的收入入賬,對于涉私建筑項目,例如私人合伙建房等部分的收入入賬價格五花八門,有的按合同價格入賬,有的按稅務機關確定的最低申報價格或者弱低于最低申報價入賬,有的干脆就不入賬,進行賬外經營,有意偷漏稅款。甚至個別單位根本就不建帳,這類單位無帳可查。在成本列支方面的隨意性比較大,特別是借款利息、業務招待費、人工費、材料費、廣告費等,在申報企業所得稅時沒有按照稅法規定的辦法進行調整。

2、稅款申報不及時,稅款拖延普遍存在。企業承建的工程已經完工,甚至已投入使用多年,長期不進行工程結算,也不進行稅款申報。借口是工程款項拖欠、資金困難或者工程未結算等原因。工期較長的在建工程,沒有按照稅收政策規定按完工進度申報稅款。這種情況主要發生在一些工業企業或者政府、學校、事業單位的建設項目上。

3、企業提供的合同、協議等基礎資料不真實,申報稅款的計稅依據不準確。承建私人合伙建房、私人房地產開發商的建筑工程,所簽訂工程合同、協議、工程完工結算資料等的真實性較差,工程造價與建筑面積和實際情況出現明顯不符,有的甚至在合同協議、結算資料中沒有體現建筑面積和價格。有的企業提供的合同僅為地面工程部分,不含地下工程、"三通一平"部分等輔助工程。

4、建筑企業流動性強,容易形成欠稅。建筑安裝企業流動性大,穩定性差,企業的開立與關停頻繁,這些企業一旦在工程完工結算后,沒有承包其他工程的情況下,既不辦理稅務登記注銷手續,也不辦理稅款結算手續,即卷鋪蓋走人,造成實際上的欠稅。這種欠稅人難找,是形成建筑稅款死欠的主要原因。

5、協稅護稅網絡有所削弱,源頭控管開始松動。通過建安行業稅收的專項稽查發現,建安企業的欠稅問題普遍存在,且欠稅時間較長,但是這些單位依然能獲得新的工程項目招投標權,直觀地說明了稅收的控管力度在減弱。

四、對策及建議

1．重視協稅護稅工作。稅務機關要加強同城建、招標、規劃、建委等部門的聯系，摸清工程項目底數，有的放矢地開展稅務稽查。

2．實行工程報備制度和分工程項目申報納稅制度。要求建安企業將工程情況及時報稅務機關備案，稅務機關專門為其設計一套跟蹤管理軟件，及時掌握項目的詳細信息并按企業分工程項目進行分類建檔。

3．實行統一納稅義務發生時間制度。要按“建安施工企業采取預收備料款或預收工程款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收備料款或預收工程款的當天”規定執行，還應明確所有的工程應從工程開工后的次月起，根據工程的形象進度（依權責發生制），申報交納有關的稅收。

4．嚴格被掛靠單位核算的管理。一旦發現被掛靠單位“以料抵工”虛列工資等抵消工程款的現象，一律要仔細審核嚴格處理。

5．加強對分包工程進行管理。一方面要求總承包人在代扣代繳報告表上按工程項目及不同的分包人進行納稅申報，代扣代繳稅款；另一方面建議建筑安裝業營業稅實行由建設單位扣繳，確保稅款及時、足額入庫。

6．加強發票的管理。應加強源頭管理，加強稅務機關對發票領、購、存、用的管理。另外，對于偽造假發票、販賣假發票的不法行為必須堅決打擊。

當前，在土地使用權出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節征收營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等13個稅種。實施一體化管理，就是要求各征收機關，依托房地產管理部門，加強各稅種的申報管理，充分掌握各稅征管所依據的基礎信息，通過征收機關之間的溝通協調，準確、快捷地傳遞信息，逐步實現各管理部門、各稅種間的信息共享，充分掌握稅源，創新納稅評估；同時簡化辦稅手續，優化納稅服務，方便納稅人。實施一體化管理總的原則是，以契稅管理先納稅、后辦理產權證書為把手，以信息共享、數據對比為依托，以優化服務、方便納稅人為宗旨，通過部門配合、環節控制，實現房地產業諸稅種間的有機銜接，不斷提高征管質量和效率。一體化管理的初步目標是，在房地產交易環節實現相關稅種的“一窗式”征收。

五、以票管稅，堵塞房地產銷售的漏洞

規范地方各稅征管應以房地產發票管理為主線。稅收征管歷來最簡單而有效的辦法就是以票管稅。將現有的不動產銷售發票改為房地產銷售發票，一式四聯：存根聯、發票聯、登記辦證聯、記賬聯，并加印一份登記辦證聯，將其與契稅票一同作為辦理房屋產權證的必備要件。房屋的裝修也要求戶主索要并保存發票，新房的裝修可以一并計入戶主的房屋價值，舊房裝修發票由業主自己保存，在房屋轉手銷售過戶時作為計算個人所得稅的扣除依據，否則不予扣除。這樣才有利于房地產稅收的源泉控管，節省征管成本，提高辦事效率，遏制炒房行為，并能為銀行抵押貸款提供真實依據，為以后的家庭財產登記作好鋪墊。]

六、強化稅收管理，加強稅法宣傳

（一）突出宣傳效果。把轄區內土地“招、拍、掛”所涉及契稅、耕地占用稅及房地產開發、建筑的有關政策作為宣傳重點。充分利用報紙、廣播、電視等新聞媒體和板報、標語、宣傳資料等形式，大力宣傳銷售不動產、建筑業稅收及土地契稅、耕地占用稅有關政策的內容以及地稅部門加強契稅征管的意義、方式和方法。征收窗口設立了契稅政策公示欄，免費向納稅人發放有關宣傳資料，讓納稅人明白為什么交稅、應怎樣交稅。

（二）做好稅務服務。一是對外公示房地產開發、建筑業稅收業務流程和稅收管理員管戶責任區域；二是對重點企業、外來企業的房地產稅收，分企業、分工程項目送達稅收告之函，做好稅收咨詢服務；三是所長及分管所長定期和不定期深入企業、施工現場，服務上門，送政策上門，現場發放稅收宣傳資料，努力構建和諧的征納環境。

（三）抓好稅收環節控管。從征地、建筑、銷（預）售、辦證等環節，步步為營，實行建設、銷售兩個決算書。加強新開工工程基礎資料的落實，實施棟號與片區管理相結合，做到不漏一個工程，不漏一個項目。

房地產業涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。但房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息大致相同，利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門取得的信息，可以加強房地產稅收諸稅種的稅源控管，減少稅收流失，有效提高房地產稅收管理的科學化、精細化水平。

七、改進措施

部門協調配合應由地方政府牽頭制定長期有效的行業管理辦法。首先應由稅務、財政部門制定初步的《房地產稅收管理辦法》，由地方政府組織稅務、財政、計劃、國土、城建、房管等相關部門共同認可，再以地方政府文件的形式下發各職能部門，由地方政府監督部門監督執行，對不按規定辦理的，地方政府應制定具體的處罰糾正措施。

1.部門應將房地產開發立項審批及年度投資計劃情況定期向稅務、財政部門通報。

2.部門應將國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、拍賣等信息向稅務部門和財政契稅管理機構事前通報，稅務部門和財政契稅機構則應在土地使用權拍賣、轉讓交易過程中了解有關情況。國土部門憑納稅人持有的各種稅收完稅憑證和銷售發票方可辦理土地使用證書及劃轉土地拍賣、轉讓資金手續。《土地增值稅條例》中明確規定先稅后證。

3.部門應憑稅務部門報驗登記證明辦理房地產開發施工許可證，并定期向稅務、財政部門通報。稅務機關有權建議有關部門取消欠稅的施工單位或個人的招投標資格。施工企業在與建設方簽訂合同后10日內必須辦理稅務登記，以便于稅務機關及時進行稅收管理。

4.部門是該辦法的重要把關單位，應憑納稅人持有的房地產銷售發票、契稅完稅憑證方可辦理房屋權屬登記或變更登記，并將其辦證聯一并歸檔保管，定期向稅務部門、財政部門通報房屋權屬登記分類情況。

以上是加強對建安房地產精細化管理的幾點探討，如要規范整個建安房地產業的納稅行為，還應借助各種社會力量建立協稅、護稅網絡，推進稅制改革以及加大稽查力度雙管齊下，加強對建安房地產的稅收征管稽查。