導(dǎo)語：房地產(chǎn)拆遷企業(yè)成本管理論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

我國房地產(chǎn)動拆遷行業(yè)企業(yè)眾多，競爭非常激烈。為了更好地適應(yīng)競爭，提高公司效益，房地產(chǎn)動拆遷公司必須根據(jù)自身經(jīng)營特點(diǎn)，尋找適合自己的管理模式，強(qiáng)化經(jīng)營管理。其中，成本管理是公司管理系統(tǒng)中非常重要的部分。房地產(chǎn)動拆遷公司成本主要有三大部分組成，一是公司內(nèi)部管理成本，這部分成本與普通其他公司相同；二是動遷成本，由政府規(guī)定的動遷補(bǔ)償政策決定，以及公司內(nèi)部根據(jù)動遷項(xiàng)目而發(fā)生的人力成本等；三是拆遷工程成本，主要指拆除建筑物所花費(fèi)的材料、人力等成本。目前房地產(chǎn)動拆遷公司在成本管理上還存在許多問題，這就要求從戰(zhàn)略高度分析成本管理的問題，轉(zhuǎn)變成本觀念。

一、房地產(chǎn)動拆遷公司的成本組成及存在的問題

相比于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)動拆遷行業(yè)的成本管理更為復(fù)雜，一個項(xiàng)目的時間可能比較長，尤其是動遷的工作既要求細(xì)致又要求效率。因此，房地產(chǎn)動拆遷公司的成本具有其自身的特點(diǎn)，成本核算上也存在一些問題。

1、由于動拆遷工作歷時較長，加上相關(guān)財務(wù)人員水平不高等，往往不重視建設(shè)過程的成本管理，致使財務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實(shí)，造成公司財務(wù)狀況及經(jīng)營成本無從考核。

2、成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)偂Ｓ糜诓疬w的商品房成本沒有根據(jù)實(shí)際用途轉(zhuǎn)出，在同一筆費(fèi)用用于支付不同成本對象時，相關(guān)科目有時根本不做任何分?jǐn)偂Ｓ捎诔杀举M(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性，造成拆遷工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際，無法及時提供真實(shí)完整的成本資料。

3、拆遷工程的實(shí)物工作量與財務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在購買或自建拆遷用房等項(xiàng)目上，沒有一套規(guī)范的操作程序，造成賬面與實(shí)物的數(shù)量嚴(yán)重不符。

4、拆遷工程成本核算的依據(jù)無法及時取得。拆遷工程如果采用外包形式，其成本的核算必須先取得施工方開具的發(fā)票。公司有時會出現(xiàn)不能及時取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算的情況，導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性，給經(jīng)營決策造成影響。

5、動遷工作中人力成本難以計(jì)量。動遷工作涉及大量的人力成本，需要時間和耐心與被動遷對象進(jìn)行講解政策、說服、簽約和安置工作。工作中不確定性較大，花費(fèi)的人力和其他成本難以具體計(jì)量，相關(guān)費(fèi)用難以審核，這部分成本既不透明也難以控制。

二、成本控制策略及程序

房地產(chǎn)動拆遷公司是以資金和人才資本，整合土地資源、政策資源、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等資源，來實(shí)現(xiàn)自身目標(biāo)。因其產(chǎn)品具有社會屬性、技術(shù)屬性及產(chǎn)品生產(chǎn)的復(fù)雜過程屬性，造成了其產(chǎn)品成本控制的復(fù)雜性。對于其成本管理工作的開展，應(yīng)從戰(zhàn)略高度給予重視，首先轉(zhuǎn)變成本觀念，設(shè)計(jì)符合公司特點(diǎn)的成本管理程序和指標(biāo)，然后開展具體的成本控制工作。

（一）成本控制觀念的轉(zhuǎn)變

1、全員成本管理觀念的創(chuàng)新

很多人認(rèn)為，成本管理是專設(shè)的成本管理機(jī)構(gòu)及成本管理人員的職責(zé)。但事實(shí)上，他們只是公司成本控制的組織者，比如房地產(chǎn)動拆遷公司的拆遷工程管理部門，只靠他們單方面的努力，難以實(shí)施好成本控制。這就是說，公司成本的發(fā)生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關(guān)，他們都應(yīng)對職責(zé)范圍內(nèi)的成本負(fù)有管理與控制的責(zé)任。因此，成本控制的主體應(yīng)該是個全員概念。

2、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新

長期以來，公司進(jìn)行成本管理時往往比較重視某一領(lǐng)域或階段成本的控制，而忽視對其他領(lǐng)域或階段的成本的分析與研究。公司應(yīng)該樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析與研究。

（二）預(yù)算管理

實(shí)行預(yù)算管理是進(jìn)行成本控制的有效手段。公司的管理工作始于預(yù)算的編制，結(jié)束于預(yù)算的執(zhí)行分析。全面預(yù)算管理是普遍采用的現(xiàn)代管理模式，全面預(yù)算管理系統(tǒng)為公司預(yù)算的事前編制、事中控制和事后分析提供了一個平臺。

（三）成本控制程序設(shè)計(jì)

想要進(jìn)行有效率的成本控制，首先必須要有明確的思路，不僅要有符合實(shí)際的考核指標(biāo)，還要有有力的監(jiān)督，兼顧效率與公平。對于房地產(chǎn)動拆遷公司而言，進(jìn)行成本控制可以采取上圖程序。

根據(jù)上圖，成本控制是一項(xiàng)涉及公司各個部門、每個員工的系統(tǒng)工程，在轉(zhuǎn)變公司成本觀念后，對員工進(jìn)行充分的思想動員。由公司高級管理層發(fā)起，與財務(wù)部門一起設(shè)計(jì)預(yù)算和考核指標(biāo)，具體分析公司實(shí)際情況，找出控制成本的幾個關(guān)鍵點(diǎn)。財務(wù)部門將控制成本的指標(biāo)層層分解至部門、項(xiàng)目、員工，形成科學(xué)有效的責(zé)任成本體制。每個員工在保障公司利益的前提下，都承擔(dān)一定的責(zé)任成本。至一個會計(jì)期限或項(xiàng)目結(jié)束，指標(biāo)結(jié)果反饋回財務(wù)部門，進(jìn)行考核與獎勵，這樣有利于發(fā)現(xiàn)成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)一步改善、加強(qiáng)控制的措施和方法。公司高管層在整個成本控制的過程中，要盡力給予支持，并起到關(guān)鍵的監(jiān)督作用。

三、具體成本控制方法

（一）財務(wù)部門成本控制

1、嚴(yán)格執(zhí)行年度經(jīng)營計(jì)劃及財務(wù)預(yù)算

嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，將總成本控制在預(yù)算內(nèi)。對于超出預(yù)算的費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定辦理。對于即將要開始的拆遷工程項(xiàng)目，要求工程部門對該項(xiàng)目提前做出規(guī)劃設(shè)計(jì)，財務(wù)部門根據(jù)工程圖紙做出預(yù)算，并在工程過程嚴(yán)格監(jiān)督。待項(xiàng)目完成后，財務(wù)人員要對支付款項(xiàng)等嚴(yán)格把關(guān)，審核成本和決算表，準(zhǔn)確真實(shí)地反應(yīng)工程成本。

2、加強(qiáng)資金管理

資金管理是財務(wù)管理的中心。房地產(chǎn)動拆遷項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期項(xiàng)目，在整個項(xiàng)目過程中，往往項(xiàng)目的前幾個階段只產(chǎn)生費(fèi)用，在項(xiàng)目快結(jié)束時才產(chǎn)生收入。因此，為了防止資金鏈斷裂的情況發(fā)生，要求公司統(tǒng)籌安排，合理調(diào)度，把資金用活。

在公司資金管理中，對所有財務(wù)往來都要嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事，要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出和轉(zhuǎn)移，據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真審核，落實(shí)個人責(zé)任范圍避免出現(xiàn)問題。

3、長期堅(jiān)持成本控制

成本控制不是一蹴而就的工作，而是需要全公司上下齊心合力的系統(tǒng)工程。要求財務(wù)部門不僅做好記賬、編制報表的工作，而要主動參與到公司各階段的成本控制工作中。如，動遷工作中，財務(wù)人員可以到工作現(xiàn)場，了解工作進(jìn)展?fàn)顩r，評估工作難易程度，有利于評價風(fēng)險，做好資金安排。又如，在拆遷工程中，隨時監(jiān)督工程進(jìn)度、物資采買等，有利于強(qiáng)化建筑物資的日常管理，減少成本。

（二）行政部門成本控制

公司行政部門主要負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)營的工作，不屬于公司主營業(yè)務(wù)部門，對公司業(yè)務(wù)給予支持。行政部門主要發(fā)生的費(fèi)用在于管理費(fèi)用，如通信費(fèi)、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、職工報銷等等。對于房地產(chǎn)動拆遷公司而言，對于管理費(fèi)用也納入預(yù)算管理范疇，針對每項(xiàng)費(fèi)用分析其因由，總量控制，個別實(shí)行定額制，將管理費(fèi)用控制在一個合理范圍。

（三）動拆遷成本控制

1、動遷要有明確的時間和人員安排計(jì)劃

明確的計(jì)劃是做好工作的前提條件，這樣有利于公司進(jìn)行資金安排和人員安排，不僅可以提高工作效率，也可以減少不必要的人力資源浪費(fèi)。每戶被動遷對象都有固定的經(jīng)辦人負(fù)責(zé)，這些經(jīng)辦人不僅幫忙分析被動遷對象的實(shí)際情況，宣傳動遷政策，簽約后還幫動遷戶找過渡房看二手房。由于動遷牽扯的利益較大，因此“人盯人”戰(zhàn)術(shù)做到了責(zé)任到位，將動遷戶利益放在首位，可以加快動遷工作的進(jìn)程。

2、拆遷補(bǔ)償安置成本控制

這部分成本是構(gòu)成房地產(chǎn)動拆遷公司成本的重要組成部分，也直接關(guān)系到動遷工作的難易程度。該部分成本主要由被動遷對象房地產(chǎn)評估值構(gòu)成，一般有政府相關(guān)政策規(guī)定，并且受當(dāng)時當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)的市場價制約。而實(shí)際工作中，評估對象的補(bǔ)償金額最難進(jìn)行。因此，準(zhǔn)確評估直接影響公司成本控制，可以從以下幾個方面入手：

1）評估之前首先應(yīng)明析評估對象的產(chǎn)權(quán)文件

產(chǎn)權(quán)文件是每個評估師在進(jìn)行估價時，首先必須掌握的重要資料，是正確估價的基礎(chǔ)。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價息息相關(guān)。例如在動遷評估中，經(jīng)常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些是出讓，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價值，對于這種情況在選用評估方法時應(yīng)堅(jiān)持“合理、合法、合情”的原則。

2）把握對等原則

在動遷工作中，動遷公司與被動遷對象處在不對等的地位中，這主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)地位，參與拆遷的主動性，補(bǔ)償安置協(xié)議中所處的地位。因此，為了消除被動遷對象的抵觸情緒，進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償時，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)略高于(至少不低于)所在地區(qū)同類普通住房的正常市場價格水平，保障動遷工作的順利進(jìn)行。

3）根據(jù)房屋種類采用有針對性的評估方法

隨著加快城鎮(zhèn)建設(shè)的步伐，帶來了大量的農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多為農(nóng)村集體土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，如果以實(shí)物安置(拆一補(bǔ)一)，就應(yīng)采用成本法對房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價。采用貨幣補(bǔ)償時，往往由政府定區(qū)位地價，然后再考慮房屋重置價。

工業(yè)廠房作抵押評估時，往往采用重置成本法，其中基本重置價、城市建設(shè)配套費(fèi)、投資管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)，建設(shè)工程后三通費(fèi)用，這樣做通常不夠精確。例如工業(yè)廠房建設(shè)規(guī)模不大，后三通費(fèi)細(xì)化為道路、場地、綠化、上下水道等，這樣做會更精確一點(diǎn)。

3、拆遷工程成本控制

對于這部分成本的控制，應(yīng)同時考慮設(shè)計(jì)和施工兩個方面。一般而言設(shè)計(jì)階段決定的成本高達(dá)70％，因此事前做好設(shè)計(jì)工作，將成本預(yù)算予以階段化，便于控制，也可以少走彎路，更有效率進(jìn)行施工。造成額外成本的原因有：時間不足、信息不足、預(yù)算不足、臨時性決策等。因此降低工程成本由設(shè)計(jì)開始，將不利于成本的因素事前提出來仔細(xì)研究，包括設(shè)計(jì)合理性、工期、成本構(gòu)成、施工方法難易度和可行性、預(yù)算、工程變更等等，合理安排工作，盡可能縮短工期，促使資金運(yùn)用科學(xué)化，減少利息支出，盡可能地避免意外支出。

在拆遷工程進(jìn)行階段，要根據(jù)實(shí)際進(jìn)程對發(fā)生的成本與預(yù)算數(shù)進(jìn)行比較，以此為依據(jù)控制下一階段的成本預(yù)算，并進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。在不影響拆遷質(zhì)量的前途下，盡量降低采購材料的價格。同時要做好對于采購回來的工程材料的記錄保管工作，避免不必要的損耗。在工程結(jié)束時，嚴(yán)格審核各種結(jié)算資料的真實(shí)性和可靠性，要求財務(wù)人員根據(jù)圖紙及現(xiàn)場情況認(rèn)真核定工程量。審核結(jié)算完畢后，將結(jié)算、預(yù)算結(jié)果進(jìn)行比對，分析成本超支部分的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為以后的項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)。