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5.1咸陽市房地產市場發展趨勢分析

房地產業是一個新興產業，是第三產業的重要組成部分，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，房地產業已是國民經濟中充滿活力的支柱產業之一[47]。近幾年來，房地產市場的穩定增長和持續旺盛的銷售市場，有力拉動了咸陽市國民經濟的增長，房地產開發完成投資額逐年增加，占固定資產投資比與GDP的比重都呈現持續上升趨勢。具體見圖5-1、5-2。325.1.1房地產市場供求關系趨勢分析從商品房竣工情況來看，七年共竣工商品房面積296萬平方米；從商品房銷售情況來看，七年間共銷售商品房面積213.07萬平方米。從圖6-3商品房供求關系來看，2000年到2004年竣工面積和銷售面積都平穩增長，進入2005年，竣工面積有較大幅度上升。圖5-3咸陽市各年商品房竣工面積及實際銷售面積0204060802000200120022003200420052006商品房竣工面積（萬平方米）商品房實際銷售面積（萬平方米）

5.1.2房地產投資額趨勢分析

隨著咸陽市國民經濟的發展，住房商品化的深入進行，居民收入的穩步增長，個人貸款政策的逐步完善，人們的住房需求不斷增加，從而使房地產投資額總體增大，商品房投資額在2006年達到最大值。見圖5-4。圖5-4咸陽市各年房地產投資額變化0510152025302000200120022003200420052006房地產投資額（億元）商品房建設投資額（億元）5.2咸陽市房地產市場預測為了能更好的把握未來咸陽市房地產市場的需求情況，以便于政府和開發商合理安33排開發建設規模，下面將建立數學模型對咸陽市未來房地產市場發展趨勢進行定量分析，并在此基礎上結合以往經驗進行定性分析[48,49,50]。5.2.1咸陽市住宅房地產市場預測下面將利用灰色系統GM（1，1）模型對咸陽市房地產市場發展趨勢進行定量預測，并在此基礎上進行定性分析。（1）GM（1，1）模型的建立和檢驗①模型建立設時間序列X(0)：X(0)(1)，X(0)(2)，…,X(0)(M)是所要預測的某項指標的原始數據，通過對原始數據做一次累加處理，即∑==MiXMXt1(1)(0)()()（1）得到一個新的數列。這個新的數列與原始數列相比，其隨機性程度大大弱化，平穩性大大增加。將新數列的變化趨勢近似地用微分方程表示為：aXudtdX+(1)=(1)（2）a—發展灰數u—內生控制灰數其中a、u為辨識參數，辨識參數通過最小二乘法擬合得到，MTT?=(BB)?1BY?????ua（3）構造數據矩陣。（3）式中YM為列向量，YM=[X(0)(2)，X(0)(3)，X(0)(4)，…X(0)(M)]T，B為構造數據矩陣，[][][]????????????????????+?+?+=(1)()121(2)(3)121(1)(2)121(1)(1)(1)(1)(1)(1)XMXMXXXXB（4）求出預測模型。X(1)(t+1)=[X(0)(1)－u/a]e-at+ua（5）②模型檢驗求殘差及e(0)及相對誤差q:e(0)(t)=X(0)(t)－X?(0)(t)()()(0)(0)Xtetq=×100%計算小誤差概率：p={∣e(t)-e∣＜0.6745S1｝34式中∑==MieteMe1()1∑()==?MiXtXMS1(0)21()(0)1∑==MiXtMX1(0)()1(0)計算標準差比：21ssc=式中∑==?MieteMs122(())1如果p、c都在允許范圍內，則可用所建模型進行預測，否則應進行殘差修正，一般按表5-1劃分模型精度等級表5-1模型精度等級表模型精度等級PC1級（好）＞0.95＜0.352級（合格）＞0.8＜0.53級（勉強）＞0.7＜0.654級（不合格）≤0.7＞0.65（2）用GM（1，1）模型對咸陽市住宅需求進行預測①市區人口預測表5-2咸陽市市區人口數量單位：萬人年份200120022003200420052006數量92.896.097.8101.9107.0111.5利用所建立的GM（1，1）模型及表5-2中的數據對咸陽市未來五年的市區人口進行預測，可得到灰色系統參數如下：=??????ua???????85.520.02508C=0.2836＜0.35，p=1＞0.95，可見所建模型精度等級好，可進行預測，2007—2011年咸陽市市區人口數量預測結果如表5-3所示：表5-3咸陽市市區人口預測結果單位：萬人年份20072008200920102011數量116.2121.8125.4130.7135.2②人均住房建筑面積預測35表5-4咸陽市人均住房建筑面積單位：平方米/人年份2003200420052006面積20.822.924.325.1將表5-4中的數據代入灰色系統模型得出灰色系統參數為：=??????ua???????0.025920.04124C=0.2508＜0.35，p=1＞0.95，所以可以用所建模型進行預測，預測結果見表5-5所示：表5-5咸陽市人均住房建筑面積預測表單位：平方米/人年份20072008200920102011面積26.327.128.630.131.7④新增住宅建筑面積需求預測新增城市居民對住宅面積的需求可以用下面的公式表示：H增i=Fi×Ji－Fi-1×Ji-1式中：H增i—第i年新增住宅面積Fi—第i年城市人口數量Ji—第i年人均住宅建筑面積將上面預測出的城市人口數值與人均建筑面積代入公式，即可求出2007—2011年新增住宅面積需求量預測結果為1487.19萬平方米，平均年增加需求量為297.44萬平方米。從以上預測結果，可以得出未來幾年咸陽市房地產市場將呈現以下趨勢：①市場需求將繼續保持增長態勢2006年咸陽市城市人口為111.5萬人，人均住宅面積為25.1平方米，城市住宅總面積為2798.65萬平方米，以上預測出到2011年咸陽市的城市人口數量為135.2萬，人均住宅建筑面積為31.7平方米，計算出2011年咸陽市的住宅總面積為4285.84萬平方米，平均每年新增住宅需求為297.44萬平方米?？梢娤剃柺形磥韼啄曜≌枨罂臻g較大，同時人居環境也將得到很大的改善，政府部門應更加積極的引導房地產市場穩定、健康的發展。②市場供求逐步擴大36表5-6商品房竣工面積和銷售面積對比表單位：萬平方米年份200120022003200420052006竣工面積26.2131.2436.7942.3869.3961.3銷售面積22.0829.0430.0931.7942.8737.72竣工：銷售1.19﹕11.08﹕11.22﹕11.33﹕11.62﹕11.63﹕1根據上表可以得出從2001—2006年咸陽市房地產市場一直保持著供大于求的局勢，且供求差距在不斷加大，商品房竣工面積與銷售面積之比由1.19﹕1上升到1.63﹕1。有上面的預測可知市場的需求潛力比較大，而商品房竣工面積與銷售面積比卻不斷上升，說明咸陽市房地產市場的有效供給不能被需求所消化，空置面積不斷增大。

5.2.2咸陽市房地產市場發展總體趨勢預測

從短期來看，繼2004年以來國家有關部門相繼出臺了一系列政策，例如《國八條》、《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》等，這些宏觀調控政策對房地產業的短期發展產生了重大影響，表明國家將繼續把房地產業作為重點扶持及監管對象。伴隨著政策的明朗化，國家商品房建設的進一步加快，宏觀經濟持續向好，居民收入的增長，可以預期，咸陽市的房地產投資將繼續保持增長，但是增速將逐步趨于理性，商品房的竣工面積和銷售面積也仍將保持一定的增長速度，供求逐步擴大。從中長期來看，咸陽市的房地產業起步較晚，屬于朝陽產業，盡管在發展過程中可能會出現短暫的波動，但現階段出現的矛盾，是前進中不可避免的，是長期發展中必然要面對的。相信在國家宏觀調控下和市場的自身調節下，咸陽市房地產業將迎來新的發展高度，向較成熟的方向邁進。