導語：房地產市場分析論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

2.1級差地租理論

馬克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有級差地租，而且這種級差地租都遵循著農業級差地租相同的規律。”這里所講的規律是指級差地租產生的條件、原因和形式。城市級差地租產生的條件也是土地等級的不同。這種等級表現在位置距離城市中心的遠近，交通是否方便，配套設施是否齊全等[25]。城市級差地租產生的原因也是土地經營權的壟斷。比如，在住房開發建設中，一些較好的地段被某個房地產公司開發經營后，其他的房地產商就不可能介入，只好著手開發稍遠稍差一些的地段。城市級差地租的形式也可分為級差地租I和級差地租II。級差地租I是指城市內部地段的土地里，由于市場的位置不同而產生的超額利潤轉化成的地租。級差地租II是指城市發展過程中由于國家或企業在同一地塊上追加投資所產生的超額利潤轉化成的地租[26]。例如，咸陽以東與西安交接處，在2000年以前還比較冷清，后來國家從總體規劃、基礎設施、招商引資等多方面追加投資和改善環境，經過四五年的建設，咸陽東南大學城地區高樓林立，馬路寬敞，商業逐漸繁榮，即人們通俗所說的這個地段的土地升值，實際上是指這個地區土地的級差地租II大大增加了。位置對城市級差地租具有決定性的影響。因為使用位置便利的建筑地段，比如靠近銷售市場，或者交通運輸十分方便，或者是處于經濟文化中心，市場容量大，特別是獲得信息等特種資源的費用較低而且容易，因此這些企業能降低成本，加快資金周轉率，提高利潤率，獲得較高的超額利潤，這種超額利潤轉化為級差地租。另外，這個中心是特指城市功能中心，而并非一定是地理位置中心。

2.2供求理論

房地產供求變化是房地產運行的主要形式，而房地產市場供求之間的對立關系及相互制約關系，又是可以通過房地產供給和需求之間的數量關系，結構關系及時空關系表現出來[27]。

（1）房地產供求之間的數量關系，即房地產數量供求之間的變化，它是供求對立運動的最基本的表現形式。

（2）房地產供求的結構關系，主要是各類質量、品種不同的房地產商品供求數量的構成及其比例關系。

（3）房地產供求的時空關系，一是指時間限制，由于房地產商品的生產需要一定的時間，因而在一定的時間內只能供給一定數量的房地產商品；由于房地產可供消費的時間較長，因而房地產的需求只能是一定時間內的需求。二是指空間限制，由于房地產供求受自然地理、交通運輸條件的制約，因而房地產市場的供求具有一定的空間限制。8供求理論是房地產市場研究的最基本的理論。供求關系的變化導致價格的漲落，反過來又刺激和抑制供給與需求。供求關系的變動與價格、競爭等有著密切的關系，他們之間相互聯系、相互制約、相互影響、相互作用，發揮各自的功能又共同發揮功能，以實現房地產市場對資源配置的基礎性作用[28]。市場的供求狀況，影響產品的均衡價格，圖2-1表示這一理論的基本含義。其X軸代表產品的數量，其Y軸代表產品的價格，DD表示需求曲線，SS表示供給曲線，兩條曲線的交匯點所對應的價格P即為均衡價格。土地的供求是決定房地產市場供求的最主要因素。由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定的條件下，土地的供給是基本恒定的，表現為圖2-2就是供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動。因此我們說土地需求在一定的條件下決定土地價格如圖2-2所示。在一個城市和地區內，由于人口和經濟的發展，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結果造成土地價格的總體上升。但是由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉換，如工業用地可以轉為商業用地等，因此，就某種用途的土地來說，供給也是可以變化的。另外，由于政府管制和壟斷，土地的供給總量也是有彈性的。如果土地供給量增加即為XY圖2-1供求與均衡價格DDSSOPMYSSD1D1DDOX圖2-2土地供求9S2S2，則價格降低；如果土地供應量減少即為S1S1，則價格升高。如圖2-3所示。

2.3價格理論

在西方經濟學中，地價理論的基礎是：效用價值論、生產費用論和供求理論。認為地租是土地生產要素對產品及其價值所作的貢獻的報酬或認為地租是一種“經濟贏余”，是產品價格同工資、利息等生產費用之間的余額。而由于地租與地價一樣，其存在的基礎是土地的效用，即具有能滿足人類的需要、進行各種生產和消費活動的能力，因此從需求角度講，地租越來越被認為是地價的基礎。而地價最終還是決定于土地市場的供求狀況。又如“影子價格”理論認為，地價是土地資源得到合理配置的“預測價格”。它是從土地有限性出發，在一定的資源約束條件下，求出每增加一個單位土地資源可得到的最大經濟效益。這種方法主要是分析土地的機會成本，選擇最大效益的機會成本來確定土地價格。它一方面反映土地的勞動消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求關系）。在馬克思的地價理論中，土地價格的實質是地租的資本化。具體地說，土地雖然不是勞動產品，沒有價值，但卻有使用價值，土地能為人類永續提供產品和服務。在土地所有權壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式。正是因為有地租，才會產生土地價格。這里所說的土地價格的實質就是按一定利率還原的地租，用公式表示為：地價=地租/利率。這里的地租是廣義的地租，即包括真正的地租（為使用土地本身而支付的貨幣額）、土地資本折舊和利息等部分在內的租金。因此，馬克思的地價理論是以科學的勞動價值論、剩余價值論和生產價格論為基礎，同時又是剩余價值理論的有機組成部分[29]。房地產商品的價值是價格形式的基礎，價格圍繞價值上下波動。若價格高于價值，投資者就會向房地產業增加投資或有新的投資者加入，導致房地產供給增加，形成供給大于需求的局面。此時，價格又會下跌，投資者也相應減少，直至供求關系達到新的平衡。對消費者來說，由于價格過高，抑制了房地產消費，因而呈現供大于求，從而導致價格下跌，直至供求關系達到平衡[30]。相反，若價格低于價值，投資者就會對房地產業YOXDDSSS1S1S2S2圖2-3土地供給彈性價格10減少投資或投資者減少，導致房地產供給減少，形成供給小于需求的局面。這時價格又會上升，投資相應上升，投資者數量相應增加，直至供求關系達到平衡。同時，消費者會增加房地產消費，使房地產需求增大，形成供給小于需求，從而導致價格上升，直至供求關系達到平衡，價格與價值相符。房地產價格是指在房屋建筑，建設用地開發以及經營過程中，凝結在房地產商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現形式。房地產價格的高低，對廣大居民的購買力有直接的影響，進而也就影響著房地產市場的供求情況。

2.4競爭理論

在市場經濟條件下，從事房地產開發經營的目的是為了獲得更大限度的利潤，為了達到這一目的，在房地產交易主體之間勢必產生賣者與賣者，買者與買者之間的激烈競爭，從而對房地產開發經營形成強大的外在壓力。競爭機制是房地產供求關系，價格高低，利潤高低之間相互制約相互協調的內在聯系，其功能在于對房地產開發企業產生一種強大的壓力，使供求機制和價格機制的功能得以充分發揮。競爭的結果是優勝劣汰，實現資源的最優配置和生產要素的優化組合[31,32]。房地產市場的競爭方式主要有價格競爭和非價格競爭。價格競爭的基本方式，主要通過價格競爭，迫使生產者不斷擴大生產規模和經營規模，降低物質消耗和生產費用，力爭在市場中實現自身的價值。非價格競爭主要包括技術，質量，宣傳，服務等形式競爭，取得消費者的信任，以擴大市場占有率，排斥其他競爭者。

2.5房地產市場供求預測

房地產投資者在作出投資決策之前，必然要對房地產市場進行一個全面的調查、分析和預測。房地產市場預測是指通過對房地產市場的調查，運用科學的方法和手段，根據調查提供的數據和資料，對房地產市場的未來及變化趨勢進行預測和判斷，以滿足確定未來房地產市場經營目標和行動計劃的需要。

2.5.1房地產市場預測的必要性

（1）房地產市場預測有利于平衡和滿足社會對房地產的需要社會生產的目的是為了不斷滿足人們日益增長的物質和文化生活的需要，而人們生活的需要又由收入水平的提高、人口的增長、消費習慣的改變而改變。為此，要使人們對房地產的需要得到充分滿足，就必須進行科學的推算和估計。

（2）房地產市場預測有利于制定科學的開發經營計劃通過房地產市場預測，可以了解房地產市場發展變化的趨勢，以及對房地產企業開發經營活動所帶來的影響，從而指導企業自覺按照市場規律辦事，為制定科學的計劃和開發經營決策提供依據。

（3）房地產市場有利于改善經營管理，提高經濟效益11在商品經濟條件下，房地產企業的生存和發展與房地產市場息息相關，而房地產市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產市場預測，掌握大量的房地產市場信息和數據資料，才能不斷的改善經營管理，提高經濟效益。

2.5.2房地產市場預測的種類

房地產市場預測的種類很多，可以從不同的角度上進行劃分：按經濟活動的范圍分，可分為宏觀預測和微觀預測；按預測所采用的方法分，可分為定量預測和定性預測；按預測的性質分，可分為探索性預測和規范性預測；按預測時間長短分，可分為短期預測、中期預測和長期預測等。房地產市場預測的內容主要有房地產市場需求預測與房地產銷售預測等。本文主要是對房地產市場需求進行預測。

2.5.3房地產市場預測的方法

房地產市場預測方法是達到預測目的的手段。采用什么樣的預測方法、預測內容與預測期限有關。進幾十年來，隨著預測在經營管理中被廣泛的應用，預測方法日益增多。歸納起來，可分為定性預測和定量預測兩大類。定性預測的特點是簡單易行，不需要復雜的計算過程，它往往不能提供有根據的、精確的市場預測值，而只提供市場未來的發展大致趨勢。常用的有專家意見法、經理判斷法、銷售人員估計法等。定量預測又分為確定性定量預測和不確定性定量預測，前者常見的方法有移動平均法、指數平滑法和模型預測法等；后者常見的方法有回歸分析法、趨勢外推法、馬爾柯夫預測法、蒙特卡羅法和灰色預測法等。在這里簡要的介紹一下本文中所用的灰色預測法。灰色預測法是以灰色系統GM（1，1）模型為基礎進行預測的，GM（1，1）預測用來揭示預測數列的發展變化總趨勢，其預測的幾何圖形是一條較平滑的曲線，因而對波動性較大的數據擬合較差，預測精度較低。一個系統，如果其內部信息部分已知部分未知，則稱為灰色系統。灰色系統理論認為：一切隨機量都是在一定范圍內、一定時段上變化的灰色量及灰色過程。對于灰色量的處理，不是去尋求它的統計規律和概率分布，而是將無規律的原始數據通過一定方式處理后，使其成為較有規律的時間序列，再建立模型。有許多經濟量如銷售量、需求量、旅游人數等是隨機量，對這些經濟量進行分析、預測時，可利用灰色系統理論中的灰色預測方法。