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摘要

從2005年開始，中央政府針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的市場(chǎng)現(xiàn)狀做出了重大調(diào)整，相關(guān)的政策陸續(xù)出臺(tái)，在此背景下，咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀如何，未來何去何從，成為困擾咸陽市政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及老百姓的一個(gè)重要問題。針對(duì)此問題，本人通過實(shí)地調(diào)查，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的現(xiàn)實(shí)條件，對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)做出一個(gè)較全面的分析和研究。本論文從咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀入手，提出咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的主要問題，通過實(shí)地調(diào)查研究，利用統(tǒng)計(jì)分析和理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行趨勢(shì)分析，最后找出解決問題的思路。內(nèi)容包括六部分：第一章，指出本論文的研究背景、研究的目的和意義、介紹了國內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的研究概況并指出其優(yōu)勢(shì)和不足之處。第二章，闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析相關(guān)理論，其中包括級(jí)差地租理論、供求理論、價(jià)格理論、競(jìng)爭(zhēng)理論及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)等，為分析咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及存在問題構(gòu)建了一個(gè)合適的理論平臺(tái)。第三章，闡述了咸陽市的基本情況、咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況、房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求狀況及房地產(chǎn)價(jià)格。第四章，指出咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的主要問題有：規(guī)劃滯后，交通等基礎(chǔ)設(shè)施落后；商品房質(zhì)量不高，中低價(jià)位房供應(yīng)不足；物業(yè)管理滯后，營銷水平有限；居民住房消費(fèi)觀念存在誤區(qū)。第五章，通過分析咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。第六章，從政府、開發(fā)商、消費(fèi)者三個(gè)角度提出促進(jìn)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議。本論文有以下兩點(diǎn)創(chuàng)新之處：一是國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的預(yù)測(cè)研究，樣本大多都集中于大城市，而本文預(yù)測(cè)咸陽這個(gè)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前在國內(nèi)尚屬少數(shù)之列，這對(duì)今后咸陽市與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)的實(shí)際工作具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義；二是針對(duì)咸陽市居民住房消費(fèi)觀念存在的誤區(qū)，提出消費(fèi)者應(yīng)切合實(shí)際選擇合適的住房面積、先租房住等務(wù)實(shí)的居住觀。

關(guān)鍵詞：咸陽市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；發(fā)展趨勢(shì)；分析預(yù)測(cè)

ABSTRACT

Startingin2005,thecentralgovernmentfortherealestatemarketofthehighpricesmadeasignificantadjustmentofrelatedpoliciesbeintroduced,inthiscontext,XianyangCityDevelopmentofhowtherealestatemarket,thedirectionofthefuture,atroubledcityofXianyang,Realestatedevelopmentcompaniesandordinarypeople''''sanimportantissue.Forthis,Idecidedtotakeamorecomprehensivemarketsurveyasameansofcombiningtherealityofthecurrenteconomicenvironmentconditions,therealestatemarketinXianyangCitytodoacomprehensiveanalysisandresearch.ThispaperfromtheXianyangCityrealestatemarketstartingwiththestatusquo,bytherealestatemarketinXianyangCity,themainproblemsfacingthedevelopment,throughfieldresearch,analysisanduseofstatisticaltheoryandpracticeofthemethodofcombiningtheXianyangCityrealestatemarketfortrendanalysis,finalFindasolutiontotheproblemofthinking.Thisstudyincludessixparts:Chapter1,thepaperpointedoutthattheresearchbackground,thepurposeandsignificanceofresearchondomesticandinternationalrealestatemarketresearchprofileandthatitsstrengthsandweaknesses.ChapterII,expoundedthetheoryoftherealestatemarket,includingJichaidezutheory,theoryofsupplyanddemand,pricetheory,theoryofcompetitionandtherealestatemarketsupplyanddemandprojections,analysisofXianyangCityrealestatemarketdevelopmentandproblemsofconstructingasuitabletheoryPlatform.ChapterIII,expoundthebasicsituationofXianyangCity,thedevelopmentstageofrealestatemarketinXianyangCity,therealestateinvestmentmarketconditions,realestateproductsandcomplementarysituation,therealestatemarketsupplyanddemandsituationandtherealestateprices.ChapterIV,pointedoutthattherealestatemarketdevelopmentinXianyangCity,themainproblemsare:theplanningdelay,transportandotherinfrastructurebehind;housingisnothighquality,low-costHousinginshortsupply;propertymanagementlagsbehind,thelimitedlevelofmarketing;residentsofhousingconsumptionconceptofexistenceMistakes.3ChapterV,throughtheanalysisofthetrendofthemarketdevelopmentinXianyangCity,topredictthefutureofrealestatemarketinXianyangCity.ChapterVI,fromthethreeanglesoftheGovernment,developersandconsumers,maketheproposaltopromotehealthydevelopmentofrealestatemarketinXianyangCity.Thispaperhasthefollowingtwoinnovations:First,undertheXianyangCityrealestatemarketstatusandtrendsoftheXianyangCityrealestatemarketmadetheforecast,inpracticalworkisofpracticalsignificance.andtheotherishousingforresidentsofXianyangCityMisunderstandingtheconceptofconsumption,consumersshouldberealistictochooseasuitablehousingarea,andshouldabandonthehouserentisnotpracticalpsychologicalconcepts.

KEYWORDS:XianyangCity；realestatemarket;developingtrend;analysisandforecast4

目錄第一章緒論

1.1研究背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究意義

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究動(dòng)態(tài)綜述

1.3.1國外研究概況

1.3.2國內(nèi)研究概況

1.4研究思路與方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究?jī)?nèi)容

1.6論文的可能創(chuàng)新之處

第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析相關(guān)理論

2.1級(jí)差地租理論

2.2供求理論

2.3價(jià)格理論

2.4競(jìng)爭(zhēng)理論

2.5房地產(chǎn)市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)

2.5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的必要性

2.5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類

2.5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法

第三章咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

3.1咸陽市的基本情況

3.2咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段

3.3咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況

3.3.1投資開發(fā)形式

3.3.2開發(fā)投資量及投資結(jié)構(gòu)

3.3.3經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資起步晚

53.3.4開發(fā)投資理念發(fā)生碰撞

3.4咸陽市房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況

3.4.1建筑類型

3.4.2規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)水平

3.4.3園林環(huán)境建設(shè)水平

3.4.4工程建設(shè)水平

3.4.5物業(yè)管理水平

3.5咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給狀況

3.5.1區(qū)域開發(fā)分布比較

3.5.2房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)

3.5.3供給量趨勢(shì)

3.6咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況

3.6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)需求群體

3.6.2購房客戶群特征規(guī)律分析

3.6.3置業(yè)地段和生活方式的逐漸改變

3.7咸陽市房地產(chǎn)銷售狀況

3.7.1租售情況

3.7.2商品住宅銷售量持續(xù)增長

3.8咸陽市房地產(chǎn)價(jià)格

3.8.1各類物業(yè)價(jià)格

3.8.2房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升

3.8.3城郊與市中心房地產(chǎn)價(jià)格形成聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)

第四章咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的主要問題

4.1規(guī)劃滯后，交通等基礎(chǔ)設(shè)施落后

4.1.1規(guī)劃滯后，土地管理混亂，土地浪費(fèi)行為嚴(yán)重

4.1.2交通等基礎(chǔ)設(shè)施落后

4.2商品房質(zhì)量不高，中低價(jià)位房供應(yīng)不足

4.2.1商品房質(zhì)量有待提高

4.2.2中低價(jià)位房供應(yīng)不足，住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)矛盾突出

4.3物業(yè)管理滯后，營銷水平有限

4.3.1物業(yè)管理滯后，市場(chǎng)化程度低

4.3.2房地產(chǎn)營銷水平較低

4.4居民住房消費(fèi)觀念存在誤區(qū)

第五章咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析與市場(chǎng)預(yù)測(cè)

5.1咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

5.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨勢(shì)分析

5.1.2房地產(chǎn)投資額趨勢(shì)分析

5.2咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

5.2.1咸陽市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

5.2.2咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體趨勢(shì)預(yù)測(cè)

第六章促進(jìn)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議

6.1政府角度

6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應(yīng)管理兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)

6.1.2加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐

6.1.3增加經(jīng)濟(jì)適用房供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)管理

6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度

6.2開發(fā)商角度

6.2.1加大中小戶型商品房供應(yīng)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

6.2.2樹立品牌，提高行業(yè)信譽(yù)

6.2.3提高商品房質(zhì)量

6.2.4轉(zhuǎn)換商品房營銷理念

6.3消費(fèi)者角度

6.3.1切合實(shí)際選擇合適的住房面積

6.3.2樹立務(wù)實(shí)的住房觀念

參考文獻(xiàn)致謝

作者簡(jiǎn)介

1第一章緒論

1.1研究背景

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，對(duì)改善人居環(huán)境，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拓展社會(huì)就業(yè)渠道，提升城市功能，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力等方面具有重要作用。我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)九十年代初開始啟動(dòng)，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，逐步從過去以單位集團(tuán)購買、福利分房為主過渡到如今個(gè)人消費(fèi)者成為市場(chǎng)需求的主體，市場(chǎng)化程度大大提高。中國房地產(chǎn)行業(yè)在國家鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)政策的引導(dǎo)下已經(jīng)連續(xù)九年保持了高于GDP增長的增長態(tài)勢(shì)，已經(jīng)成為支持我國經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。同時(shí)隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，改善居住條件的需求日益迫切。據(jù)一份對(duì)不同收入國家居住水平的資料分析顯示，低收入國家人均住房建筑面積8平方米，中低收入國家18平方米，中等收入國家20平方米，中高收入國家30平方米，高收入國家45平方米。目前中國人均住房建筑面積20平方米，正處于中等收入國家人均住房水平。世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30至35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。因此，今后幾年仍將是住宅的快速發(fā)展期。而且，隨著北京、上海、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨向飽和，正處于經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展階段的中小型城市如咸陽由于外資較少進(jìn)入，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)較少，政府提供較多優(yōu)惠支持政策，市場(chǎng)增長速度較快等有利因素，越來越引起人們的關(guān)注。根據(jù)陜西省政府2006年7月24日全體會(huì)議要求，針對(duì)今年我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅小幅下滑現(xiàn)象，由洪峰副省長牽頭，省建設(shè)廳等單位參與，對(duì)全省房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，特別是2006年上半年國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，我省對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反映情況進(jìn)行了調(diào)查研究。本文僅僅針對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

(1)通過研究咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題，找出咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中存在的優(yōu)勢(shì)和不足；(2)通過本文的研究搭建起中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論框架；(3)利用本文的研究，對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，趨利避害，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、快速地發(fā)展提供指導(dǎo)。

1.2.2研究意義

1.2.2.1理論意義

任何行業(yè)都是根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷發(fā)展的，尤其是房地產(chǎn)業(yè)在中國目前剛剛起步，許多理論還不是很完善，借此機(jī)會(huì)，本文從咸陽市房地產(chǎn)業(yè)剖析入手，深入探討如何使房地產(chǎn)業(yè)走上良性循環(huán)、健康發(fā)展的道路。雖然針對(duì)的是個(gè)體城市，從特殊性到普遍性規(guī)律上摸索來講，相信對(duì)整個(gè)市場(chǎng)還是有一定的借鑒意義。

1.2.2.2現(xiàn)實(shí)意義

（1）有利于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在的問題、發(fā)展趨勢(shì)分析及對(duì)策做深入的研究，有利于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律，為政府在運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)的手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理時(shí)提供依據(jù)和理論指導(dǎo)，更好地為企業(yè)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的正常運(yùn)行，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（2）有助于房地產(chǎn)企業(yè)做出更合理的決策對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的分析和研究，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，才能深入了解咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制和運(yùn)行的特點(diǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的決策提供參考。對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的深入研究，有助于企業(yè)把握目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)，認(rèn)清買方市場(chǎng)下的競(jìng)爭(zhēng)格局、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和特點(diǎn)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的特點(diǎn)和買家需要來確定房地產(chǎn)投資的時(shí)機(jī)、規(guī)模和產(chǎn)品特點(diǎn)，讓自己開發(fā)的商品有市場(chǎng)需求，增加有效供給，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展和市民居住環(huán)境的改善。在西咸經(jīng)濟(jì)一體化背景下，咸陽經(jīng)濟(jì)高速增長、住宅郊區(qū)化趨勢(shì)逐步形成的形勢(shì)下，對(duì)咸陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇和發(fā)展前景的探討，可以使企業(yè)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向有較為深刻的認(rèn)識(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向、投資區(qū)域和產(chǎn)品的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等，提供前瞻性的指導(dǎo)。

（3）有利于逐步改變消費(fèi)者的投資及居住理念在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者處于劣勢(shì)地位。通過對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在的問題、發(fā)展趨勢(shì)分析，有利于逐步改變消費(fèi)者的投機(jī)及居住理念。指導(dǎo)消費(fèi)者防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，指導(dǎo)消費(fèi)者理性投資；促使消費(fèi)者摒棄過去的“寧要城中一張床，不要城郊一套房”的保守觀念，且使消費(fèi)者轉(zhuǎn)變過去那些“房屋面積越大越好”、“一步到位”等傳統(tǒng)的觀念。

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究動(dòng)態(tài)綜述

1.3.1國外研究概況

房地產(chǎn)雖然是一種特殊的商品但卻也有著普通商品的特征，因此普通商品所遵循的價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供求規(guī)律對(duì)于房地產(chǎn)來說也同樣適用，但是在房地產(chǎn)業(yè)關(guān)于這些理論的研究還是處于初級(jí)階段。20世紀(jì)初，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利(L.T.Yelly)、莫爾豪斯(E.W.Morehouse)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)3學(xué)進(jìn)行了系統(tǒng)的研究并合著了《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書，從而標(biāo)志著土地經(jīng)濟(jì)學(xué)擺脫了對(duì)其它學(xué)科的依附成為一門獨(dú)立的學(xué)科，同時(shí)也標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)學(xué)開始系統(tǒng)的研究土地及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題[1]。供求理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)重要內(nèi)容，其發(fā)展的歷史源遠(yuǎn)流長，如今已發(fā)展的相當(dāng)完善，與此相關(guān)的資料比較豐富，Pindyck和Schiller在各自的著作中對(duì)此作了完整的敘述[2,3]。從實(shí)踐的角度出發(fā)，JohnB.Corgel、Jacobus和ArlyneGeschwender等人對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)概念、相關(guān)法律及經(jīng)營策略進(jìn)行了研究[4,5,6]；而DavidSirota主要研究了房地產(chǎn)投資，對(duì)投資過程中的籌資、收益、可行性研究及各種物業(yè)的投資進(jìn)行了分析[7]；RogerP.Sindt在投資方法研究方面作了大量的工作，對(duì)投資中的決策過程建立了相應(yīng)的模型，在此基礎(chǔ)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及投資分析的運(yùn)用作了論述[8]。20世紀(jì)60年代，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)逐漸從區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)中分離出來，成為以研究城市地區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律為主要目標(biāo)的一門獨(dú)立學(xué)科。這期間，阿倫索（W.Alonso），溫哥(L.Wingo)等提出了城市居住區(qū)位模式，并對(duì)住宅選址、城市土地利用、土地與住宅市場(chǎng)均衡等問題進(jìn)行了研究[9]。該理論學(xué)派較為全面的分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀運(yùn)行規(guī)律，同時(shí)也較為系統(tǒng)的提出了有助于城市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的土地利用、住房供求等方面的理論體系。20世紀(jì)80年代以來，歌德伯格(M·Goldberd)、巴洛維(R·Barlowe)等人研究了土地利用、土地供需等市場(chǎng)問題[10,11]。對(duì)于土地利用問題，巴洛維認(rèn)為，土地利用狀況與土地利用形式之間的競(jìng)爭(zhēng)決定了地價(jià)的高低，房地產(chǎn)用地的供求關(guān)系既遵循一般商品的供求規(guī)律，也存在供求的特殊性，但從其研究的領(lǐng)域和范圍來看，該理論僅把土地作為城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一項(xiàng)要素來研究，而未能將房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一個(gè)有機(jī)組成部分進(jìn)行系統(tǒng)的研究，故而其研究領(lǐng)域不免具有局限性。溫茨巴奇等人（中譯本2001）指出，房地產(chǎn)的首要特點(diǎn)是它與土地的聯(lián)系，這一聯(lián)系使得房地產(chǎn)在具有不可移動(dòng)性、異質(zhì)性等物理特性的同時(shí)，有著與一般的資產(chǎn)所不同的經(jīng)濟(jì)特性[12]。由于房地產(chǎn)被固定在一個(gè)位置不能移動(dòng)，因此，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)受到周圍環(huán)境的影響，由這種特性所帶來的重要結(jié)果之一就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性。相對(duì)于工業(yè)產(chǎn)成品和農(nóng)產(chǎn)品等商品而言，房地產(chǎn)并不具有一個(gè)全國性的統(tǒng)一市場(chǎng)，而是典型的以地區(qū)性為特征的市場(chǎng)。

1.3.2國內(nèi)研究概況

經(jīng)濟(jì)學(xué)在西方的發(fā)展有幾百年的歷史，但是由于長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，新中國建立50多年里，國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的探索基本處于停滯狀態(tài)。梁曉民和傅家驥等人從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度對(duì)供求理論和市場(chǎng)理論進(jìn)行了研究[13,14]。改革開放以后，隨著廣州、深圳、上海等沿海城市房地產(chǎn)業(yè)體系大規(guī)模的建立與發(fā)展，有4關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面的研究才開始日益活躍起來。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求理論是將經(jīng)濟(jì)學(xué)中相關(guān)理論運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)，并根據(jù)自身特點(diǎn)形成的系統(tǒng)理論。錢昆潤主編的《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書，將西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求理論運(yùn)用于土地和房屋需求、供應(yīng)和價(jià)格上，系統(tǒng)的闡述了房地產(chǎn)供求理論，包括土地供求、房屋供求以及房地產(chǎn)價(jià)格與供求的關(guān)系[15]；范翰章主編的《房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué)》從房地產(chǎn)市場(chǎng)出發(fā)，對(duì)市場(chǎng)分析、市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)預(yù)測(cè)理論作了詳細(xì)的論述，同時(shí)，書中還對(duì)國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)做出了介紹[16]。預(yù)測(cè)是經(jīng)濟(jì)研究的一種重要方法，華伯泉等人主要對(duì)各種預(yù)測(cè)方法進(jìn)行了研究，適合于商業(yè)預(yù)測(cè)和政策分析；將預(yù)測(cè)用于房地產(chǎn)行業(yè)，關(guān)柯和范翰章作了很多研究，主要用簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)方法對(duì)市場(chǎng)的供求情況進(jìn)行預(yù)測(cè)[17]。灰色系統(tǒng)理論源于20世紀(jì)80年代，其主要是考察和研究信息不完備的系統(tǒng)，通過已知信息來研究和預(yù)測(cè)未知領(lǐng)域，從而達(dá)到了解整個(gè)系統(tǒng)的目的。灰色系統(tǒng)理論具有利用“少數(shù)據(jù)”建模尋求顯示規(guī)律的良好特性，從而克服了數(shù)據(jù)不足或系統(tǒng)周期短的矛盾。但是這種預(yù)測(cè)模型在使用過程中卻存在著一些問題。(1)灰色預(yù)測(cè)一般所采用的以一階模型GM（1，1）為基礎(chǔ)所進(jìn)行的預(yù)測(cè)往往對(duì)隨機(jī)波動(dòng)性較大的數(shù)據(jù)序列擬合較差，預(yù)測(cè)精度較低。(2)建立白化形式的微分方程，進(jìn)行一系列的運(yùn)算所采用的方法十分煩瑣與粗糙，對(duì)模型未知參數(shù)的最小二乘估計(jì)式只是近似公式，容易給模型的預(yù)測(cè)造成誤差。馬爾柯夫方法在九十年代傳入中國，開始用于水文、氣象、地震等方面的預(yù)測(cè)研究，后來又被運(yùn)用到社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域方面的預(yù)測(cè)研究，成為經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的常用方法之一。馬爾柯夫預(yù)測(cè)的研究對(duì)象是一個(gè)隨機(jī)變化的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，其理論基礎(chǔ)是通過馬爾柯夫過程來反映復(fù)雜系統(tǒng)的狀態(tài)轉(zhuǎn)移，適合于隨即波動(dòng)性較大數(shù)據(jù)序列的預(yù)測(cè)問題，在這一點(diǎn)上恰恰可以彌補(bǔ)灰色預(yù)測(cè)的缺陷。但是馬爾柯夫轉(zhuǎn)移概率矩陣預(yù)測(cè)對(duì)象不但要求馬氏鏈特點(diǎn)，而且要求具有平穩(wěn)過程等特點(diǎn)。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需量受某些隨機(jī)因素的影響，往往隨著時(shí)間變化而呈現(xiàn)出某種變化趨勢(shì)的非平穩(wěn)隨機(jī)過程的特點(diǎn)并不相符。因此，采用馬爾柯夫方法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)供需量的預(yù)測(cè)也具有不可忽視的誤差。我國對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做正式研究是從20世紀(jì)80年代開始，清華大學(xué)的郭仲偉在風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)理論和評(píng)價(jià)方面作了較早的研究，張記康、田德錄和盧有杰分別從企業(yè)經(jīng)營角度和項(xiàng)目管理角度出發(fā)，分析企業(yè)和項(xiàng)目所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)價(jià)方法和防范措施[18,19,20]。將風(fēng)險(xiǎn)分析運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)方面已經(jīng)有近十幾年的歷史。1996年申立銀和俞明軒對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種物業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和影響房地產(chǎn)市場(chǎng)各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了系統(tǒng)的研究和分析，剖析和總結(jié)了房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種風(fēng)險(xiǎn)形成的背景和變化的特點(diǎn)，給出簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)程度度量方法；杜海鵬主要從投資可行性、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、市場(chǎng)研究和投資價(jià)值評(píng)價(jià)等方面介紹房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的各種措施與途徑；1998年李啟明等人定性的分析了房地產(chǎn)融資和投資風(fēng)險(xiǎn)，給出一些房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)定量分析和基本評(píng)價(jià)方法；石海均在其所5著書中也涉及投資者所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)[21]。由以上分析和所獲得的資料來看，我國的專家和學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：(1)房地產(chǎn)供求理論發(fā)展的比較成熟，許多學(xué)者將經(jīng)濟(jì)學(xué)中的市場(chǎng)供求理論很好的應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)。但是，有相當(dāng)一部分還只是定性的研究房地產(chǎn)業(yè)中的市場(chǎng)供求狀況。(2)預(yù)測(cè)理論是一種常見的數(shù)量研究方法，并且廣泛的應(yīng)用于各領(lǐng)域。目前，在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用預(yù)測(cè)方法來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格、發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)供求量的多數(shù)是一些大城市，對(duì)于中小城市的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析研究還是屬于少數(shù)。譚剛（2001）提出了轉(zhuǎn)軌時(shí)期中國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控體系的總體構(gòu)思。曹振良（2003）等從房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展、預(yù)警系統(tǒng)、法律規(guī)范、政策體制等角度研究了房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控問題。曲波（2003）提出了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀波動(dòng)的六個(gè)要素。董藩(2003)等研究了房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控的幾個(gè)理論問題，分析了房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控的必要性、調(diào)控的內(nèi)容、原則、手段等問題[22]。張泓銘（2003）研究了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性和目的，調(diào)控的內(nèi)容、特點(diǎn)、途徑及手段，在對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初步實(shí)踐進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，提出了對(duì)未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本設(shè)想[23]。汪麗娜（2004）分析了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，2000—2003年間，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，商品房屋銷售率也在穩(wěn)步增長，然而作者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)屬地化極強(qiáng)的市場(chǎng)，各地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入狀況都直接影響著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)[24]。面對(duì)這種情況，該文分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生的積極影響并反思了某些調(diào)控政策效果欠佳的原因，并提出了幾項(xiàng)建立長效機(jī)制以避免房地產(chǎn)業(yè)大起大落的建議。

1.4研究思路與方法

1.4.1研究思路

本文從研究背景入手，主要應(yīng)用了供求理論、價(jià)格理論、競(jìng)爭(zhēng)理論、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)等房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)理論，通過對(duì)咸陽市的基本情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況、房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求狀況及房地產(chǎn)價(jià)格的分析，在此基礎(chǔ)上提出咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在規(guī)劃滯后、基礎(chǔ)設(shè)施落后、商品房質(zhì)量差、中低價(jià)位房供應(yīng)不足、物業(yè)管理滯后、營銷水平低等問題。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析、定性與定量相結(jié)合等科學(xué)研究方法，分析了咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)未來市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。最后，提出促進(jìn)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

1.4.2研究方法

(1)從抽象到具體的方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)理論有些很抽象，不太容易被理解，所以本文采取了從抽象到具體的研究方法，以此來指導(dǎo)實(shí)踐工作。

(2)理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法。采用實(shí)地調(diào)查研究為主，對(duì)國內(nèi)外已有的實(shí)踐研究6成果分析論證，并做到理論結(jié)合實(shí)踐。對(duì)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，依據(jù)本人在房地產(chǎn)公司實(shí)踐的工作經(jīng)驗(yàn)，輔之以理論分析，從中探索出咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律以促進(jìn)其健康穩(wěn)步發(fā)展。

1.5研究?jī)?nèi)容

（1）國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的研究綜述

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析相關(guān)理論

（3）咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

（4）咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的主要問題

（5）咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析與市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（6）促進(jìn)咸陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議

1.6論文的可能創(chuàng)新之處

（1）國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的預(yù)測(cè)研究，樣本大多都集中于大城市，而本文研究咸陽這個(gè)中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)預(yù)測(cè)，目前在國內(nèi)尚屬少數(shù)之列，這對(duì)今后中小城市房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際工作具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

（2）針對(duì)咸陽市居民住房消費(fèi)觀念存在的誤區(qū)，提出消費(fèi)者應(yīng)切合實(shí)際選擇合適的住房面積、先租房住等務(wù)實(shí)的居住觀念。