導語：營銷安全保障房產(chǎn)持續(xù)發(fā)展論文一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]提出了營銷安全、房地產(chǎn)企業(yè)營銷安全的概念，并從企業(yè)品牌安全、產(chǎn)品定位安全、產(chǎn)品價格安全、企業(yè)形象安全、企業(yè)資金鏈安全等方面對房地產(chǎn)企業(yè)營銷安全體系進行構建，強調(diào)了營銷安全體系的構建對房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要性。

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)營銷安全體系構建

一、營銷安全

所謂營銷安全從營銷的角度看，是指一個企業(yè)在市場營銷過程中，不會因來自內(nèi)部或外部因素的沖擊而使企業(yè)營銷受到損失。營銷安全對于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展極為重要，是衡量一個營銷方案成功與否的重要標準。只強調(diào)企業(yè)快速發(fā)展而忽視企業(yè)的營銷安全問題對企業(yè)來說是一個災難。上世紀三株、秦池等企業(yè)的衰敗給企業(yè)敲響了警鐘，也使企業(yè)和社會更加關注營銷安全。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷安全

房地產(chǎn)企業(yè)營銷安全是指房地產(chǎn)企業(yè)在其營銷過程中，不會因來自內(nèi)部或外部因素的沖擊而使企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷受到損失。在經(jīng)歷了初期的粗曠型發(fā)展后，隨著我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟和規(guī)范，消費者對房地產(chǎn)的購買選擇也愈加理性，房地產(chǎn)企業(yè)的各種內(nèi)外部因素對企業(yè)營銷的影響程度也越來越大。而由于房地產(chǎn)業(yè)高風險與高利潤并存、影響因素多等特點，房地產(chǎn)企業(yè)營銷安全愈加引起重視，構建營銷安全體系對房地產(chǎn)企業(yè)來說已是迫在眉睫。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營銷安全體系構建

一個完善的房地產(chǎn)企業(yè)營銷安全體系如下圖所示：

圖房地產(chǎn)企業(yè)營銷安全體系

1.品牌安全

(1)品牌定位安全。擺在現(xiàn)有的成功房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個問題就是品牌定位的安全問題，即多元化還是專業(yè)化的問題。從理論上講，一個企業(yè)到底是專業(yè)化好還是多元化好尚無定論，專業(yè)化和多元化是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的兩難選擇。首先，不能堅持所謂的“獨生子戰(zhàn)略”，把全部的力量都放在房地產(chǎn)上，必須走多元化之路，要培育一些新的經(jīng)濟增長點產(chǎn)品。一旦整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)困境，房地產(chǎn)利潤下降后，能有新的產(chǎn)品代替房地產(chǎn)，繼續(xù)企業(yè)的品牌延伸。其次，必須明確房地產(chǎn)產(chǎn)品在房地產(chǎn)企業(yè)當中作為代表性產(chǎn)品的地位，這是多元化的前提。我國企業(yè)大多是幼小型企業(yè)，主營產(chǎn)業(yè)市場占有率不高，核心能力不突出，缺乏實施多元化戰(zhàn)略的能力和資源，專業(yè)化應是其基本戰(zhàn)略。中國房地產(chǎn)業(yè)第一品牌的塑造者--深圳萬科公司，公司成立初主營業(yè)務并不明晰，多元化使企業(yè)無核心競爭力可言，20世紀90年代后期以來公司明確把房地產(chǎn)業(yè)作為主營產(chǎn)業(yè)發(fā)展，把一些非主營業(yè)務剝離出去，企業(yè)專業(yè)化程度不斷提高，公司的核心能力日益增強，核心競爭力日益凸現(xiàn)，專業(yè)化造就了"萬科"的品牌地位。而萬達的品牌之路則更曲折，著名的房地產(chǎn)企業(yè)大連萬達集團在足球職業(yè)化的初期就投身足球，大連足球取得了巨大的成功，在前期也一定程度地帶動了萬達房地產(chǎn)的快速發(fā)展。但在后期，萬達實質(zhì)上已經(jīng)成為一個足球品牌而非房地產(chǎn)品牌，萬達集團的售樓電話成為球迷熱線，萬達足球已經(jīng)成為萬達集團在房地產(chǎn)上繼續(xù)發(fā)展的最大阻力，最后萬達集團不得不忍痛割愛，退出職業(yè)足球。退出職業(yè)足球后萬達的曝光率在一定程度上有所下降，但萬達地產(chǎn)的品牌卻更加深入人心。

(2)品牌產(chǎn)權安全。品牌產(chǎn)權安全是指企業(yè)的品牌名稱、商標均為本企業(yè)所有，不存在品牌名稱并不為本企業(yè)真正所有、商標被別人搶注等惡劣現(xiàn)象。

2.產(chǎn)品定位安全

房地產(chǎn)產(chǎn)品定位是站在發(fā)展商或者土地使用人的立場，針對特定目標市場的潛在客戶，決定其所持有的土地，應在何時，以何種方式，提供何種產(chǎn)品和用途，以滿足潛在客戶的需求，并符合投資開發(fā)商或土地所有人的利益。產(chǎn)品定位安全是成功出售房地產(chǎn)的基本條件，產(chǎn)品定位可以分為以下幾種：

(1)象征性定位安全。由于消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。開發(fā)上營造了象征性群體，使消費者通過購買、居住實現(xiàn)歸屬感、自豪感。如香港的半山，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊，都是這種自然選擇的結果。

(2)功能定位功能定位安全。房地產(chǎn)是具有多功能的產(chǎn)品，從功能劃分來看，一般以寫字樓、商鋪酒店、公寓較多。由于公務、商務活動越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅僅是有一個辦公場地，對商廈的現(xiàn)代化辦公設施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘蟆Ｒ虼耍阡N售寫字樓、公寓等物業(yè)時功能的作用愈顯重要。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本需要，而住宅的外型美觀，配套設施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對消費者更有吸引力。另外，有些城市推出的商住兩用住宅，也迎合了一些小公司的需求，使這些小公司不僅節(jié)約了另外租用辦公場所的費用，也提高了工作效率。

(3)概念定位安全。銷售的最高境界，不是買產(chǎn)品，而是買概念。通過對房地產(chǎn)合理地賦予特定的概念定位，可有效促進其營銷。一個好的概念可以提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的檔次和品位，從而在營銷中達到事半功倍的效果，

3.產(chǎn)品價格安全

房地產(chǎn)營銷最實質(zhì)的內(nèi)容是價格控制。價格安全理論要求企業(yè)的價格策略必須以不引起營銷危機為基礎，一切可能導致當前和未來營銷危機的幾個策略都是不安全的營銷策略。價格的有序設置應預先慎重安排，一般的方案是設置這四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，并要有與此價格相適應的銷售比例和以小幅頻漲逐步實施的價格策略。

定價的基本原則為：逐步漸進提高和留有升值空間。價格控制上要嚴格避免以下三種情況：第一種情況是價格在銷售期下調(diào)。房價在樓盤開盤以后，基本原則是只升不跌，一旦樓盤價格明顯下調(diào)，不僅會嚴重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負面效應，而且會使樓盤市場信譽度下降而影響樓盤銷售。第二種情況是價格做空。有些開發(fā)商為了人為的制造人氣，即使在市場實際接受能力較差的情況下，依舊人為提高市場銷售價。而在實際銷售中，又隨意讓客戶還價、打折，出現(xiàn)價格做空現(xiàn)象。第三種情況是價格缺少升值空間。一旦發(fā)現(xiàn)自身樓盤市場出現(xiàn)業(yè)績，便誤認為上市價格太低，過快或過大地上調(diào)房價，致使市場應預留的空間失去，盡管從外表形式上非常榮耀，但往往會因此失去市場。一些房地產(chǎn)企業(yè)，就是因為價格上調(diào)比率過高，速度過快，使樓盤失去了市場，一旦發(fā)現(xiàn)價格控制事物，再欲下調(diào)又無法下調(diào)時，變得束手無策。

4.企業(yè)形象安全

隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展、成熟，企業(yè)形象呼之欲出，企業(yè)形象的好壞越來越?jīng)Q定企業(yè)的經(jīng)營成果，形象安全對房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)營銷起著至關重要的作用。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要提供了功能齊全、質(zhì)量合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以供置業(yè)者選擇，還要提供及時、有效的售后服務。而一旦售后服務不到位，不僅會損害置業(yè)者的利益，還將嚴重損害房地產(chǎn)商的總體形象。隨著信息時代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要保持良好的形象，還要求房地產(chǎn)企業(yè)要承擔足夠的社會責任，只有這樣才能得到全社會的認可，其產(chǎn)品也才能獲得消費者的青睞。

5.企業(yè)資金鏈安全

資金鏈是指維系企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營運轉所需要的基本循環(huán)資金鏈條：現(xiàn)金——資金——現(xiàn)金（增值）的循環(huán)，是企業(yè)經(jīng)營的過程，企業(yè)要維系運轉，就必須保持這個循環(huán)良性的不斷運轉。房地產(chǎn)作為一個資金需求量非常大的行業(yè)，資金鏈就是企業(yè)的生命線，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，保持資金鏈安全尤為重要。一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金周轉不靈，將對產(chǎn)品營銷帶來極大的壓力，一方面降價銷售成為維系資金鏈的必然選擇，另一方面資金鏈的斷裂勢必影響產(chǎn)品的質(zhì)量和交付日期。在調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)的今天，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈安全更加成為考量企業(yè)競爭力的重要指標。

四、結論

總之，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，營銷安全是一個系統(tǒng)工程，涉及到企業(yè)的方方面面。我們必須構建一個完整的房地產(chǎn)企業(yè)營銷安全體系，以保障企業(yè)的快速可持續(xù)發(fā)展。

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