導(dǎo)語：房地產(chǎn)營銷成本管理分析一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本包括土地開發(fā)成本以及施工、營銷成本。以浙江省樂清市錦華置業(yè)有限公司為例，通過分析錦華置業(yè)有限公司成本管理存在的問題，提出相關(guān)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)控制營銷成本提供參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；營銷成本；成本管理

近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)商房屋銷售困難，人員工資、設(shè)備及原材料持續(xù)上漲，導(dǎo)致建筑成本不斷上升，利潤下滑，如何有效控制成本，在微利的形勢(shì)下立足成為開發(fā)商亟待解決的難題。提高房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益關(guān)鍵之一在于提高企業(yè)成本管理水平。

1房地產(chǎn)成本及成本管理

1.1房產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)成本及開支

（1）土地出讓成本、設(shè)備物品和建造成本是房地產(chǎn)成本管理的主要部分。特別是土地成本，是開發(fā)商最大的成本。開發(fā)商在開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，必須通過拿地面積和土地容積率來算出單位面積下的成本，判定項(xiàng)目工程的可行性。建造成本和設(shè)備成本占到總成本的百分之六十。（2）營銷費(fèi)用。營銷費(fèi)用包括營銷推廣類費(fèi)用和日常性費(fèi)用兩大類。營銷推廣類費(fèi)用是指在銷售業(yè)務(wù)推廣和拓展過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括冠名費(fèi)、營銷策劃服務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、房展會(huì)費(fèi)用、營銷活動(dòng)費(fèi)用、廣告費(fèi)用、銷售物料制作費(fèi)、營銷設(shè)施費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。日常性費(fèi)用就指營銷部門的工資性費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、水電費(fèi)（售樓處等使用）、交通費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、折舊費(fèi)等日常經(jīng)營性費(fèi)用。其中廣告費(fèi)是營銷費(fèi)用的主體，對(duì)廣告公司的選擇也至關(guān)重要，它會(huì)直接影響到后期銷售的利潤。（3）利息支出。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資數(shù)額，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將起到非常重要的作用（4）配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、市政和公建配套費(fèi)。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的費(fèi)用支出。

1.2房地產(chǎn)成本管理的概念

房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制四部分所構(gòu)成。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，由于政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭力的必修課。

2錦華置業(yè)房地產(chǎn)成本管理存在的問題

樂清市錦華置業(yè)有限公司于2008年8月26日在樂清工商局注冊(cè)成立，屬于微小型的有限責(zé)任制公司。公司倚山而座，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，位于擁有“電器之都”之稱的柳市鎮(zhèn)，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)錦華置業(yè)房地產(chǎn)成本管理存在諸多問題。（1）對(duì)成本缺乏節(jié)約意識(shí)。根據(jù)觀察，日常生活中公司經(jīng)常出現(xiàn)水龍頭沒關(guān)、燈一直開著、紙張浪費(fèi)、人員隨意使用打印機(jī)等不良現(xiàn)象。雖然這些都是小事，但也由此看到公司對(duì)成本管理的不重視。此外，銷售人員出去辦事，即使是很近的地方也要開車去，由此產(chǎn)生的油費(fèi)也是一筆大支出，甚至有人把家里的油費(fèi)發(fā)票都拿來報(bào)銷，更不用說報(bào)銷差旅費(fèi)的問題了。（2）銷售當(dāng)中對(duì)質(zhì)量及合同內(nèi)容的把關(guān)。公司在出售商品房及簽署買賣合同的同時(shí)應(yīng)該對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)處理，因?yàn)榻?jīng)常會(huì)有部分客戶在簽訂完合同或者交付的時(shí)候出現(xiàn)房屋墻體脫落，合同內(nèi)容與現(xiàn)房結(jié)構(gòu)不符合或合同內(nèi)容關(guān)鍵詞錯(cuò)誤等問題，而這些問題的后期解決成為了開發(fā)商的另一筆重要支出。在房屋買賣中這種問題的出現(xiàn)是非常普遍的，而其解決成本也較大，企業(yè)處理這部分事故的時(shí)候，為解決問題所產(chǎn)生的費(fèi)用將直接影響到企業(yè)的成本投入。因此，錦華需要對(duì)質(zhì)量加大把關(guān)力度，加強(qiáng)對(duì)合同的管理，在合同的訂立過程中必須明確好該合同雙方的責(zé)任以及權(quán)限，能夠有助于保障企業(yè)自身的權(quán)益。這也是公司節(jié)省營銷成本的關(guān)鍵。（3）過度依賴于廣告宣傳。大部分的開發(fā)商因?yàn)槠髽I(yè)盈利大，恰恰疏忽了對(duì)廣告浪費(fèi)的追究。錦華為了更加快速地宣傳產(chǎn)品，在廣告方面投入了很多的成本。雖然廣告確實(shí)是起到了一定的積極作用，但不免太過頻繁。這些支出沒有一個(gè)合理有效的分配造成了浪費(fèi)。為了更加轟動(dòng)，公司還不惜花重金請(qǐng)來明星為新產(chǎn)品代言。過分依賴廣告使得營銷費(fèi)用也居高不下，費(fèi)用相應(yīng)地轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理的建議

3.1開展企業(yè)內(nèi)部的營銷審計(jì)

培養(yǎng)員工樹立節(jié)約成本的意識(shí)，使全員參與進(jìn)成本管控的過程中。在企業(yè)運(yùn)行的過程中對(duì)審計(jì)的把控程度要嚴(yán)格，對(duì)工程及項(xiàng)目的預(yù)算費(fèi)用應(yīng)該做出詳細(xì)的清單，當(dāng)然審計(jì)的核算也要將預(yù)算分為固定預(yù)算和彈性預(yù)算兩種，對(duì)年度凈利潤和營銷成本進(jìn)行分析核算。

3.2加大控制營銷成本費(fèi)用的力度

首先，企業(yè)的管理模式要逐步完善。在開展工作的同時(shí)，應(yīng)該對(duì)未來幾天或幾個(gè)月的工作做出計(jì)劃和成本的預(yù)算，要結(jié)合財(cái)務(wù)部進(jìn)行營銷費(fèi)用的核算。費(fèi)效比是成本管理的根本，管理成本就是要加大利潤，所以對(duì)員工應(yīng)該賞罰分明，多勞多得。要給員工制定工作計(jì)劃和指標(biāo)，日指標(biāo)，周指標(biāo)，月指標(biāo)甚至年度指標(biāo)。同時(shí)，上級(jí)應(yīng)獲知在每個(gè)人身上的成本開銷是企業(yè)重要的工作，實(shí)行末尾淘汰制度，以防渾水摸魚。

3.3合理制定成本管理制度

公司管理制度要嚴(yán)格執(zhí)行不容小視，要通過管理層進(jìn)行監(jiān)督與檢查。上層成本管理層督促下層來解決企業(yè)日常的成本開銷。著力解決人員的成本問題，在所有營銷人員中應(yīng)該管理嚴(yán)明，對(duì)個(gè)人成本的支出進(jìn)行個(gè)人掌控，可以通過獎(jiǎng)罰制度來完善成本計(jì)劃。公司應(yīng)有合理的扣罰制度來完善管理模式。在監(jiān)督與檢查的同時(shí)配合相應(yīng)的成本管理制度才能使成本最小化。在政府調(diào)控的環(huán)境下，房產(chǎn)行業(yè)甚至是相關(guān)產(chǎn)業(yè)的利潤肯定會(huì)下降。盲目的節(jié)約會(huì)導(dǎo)致企業(yè)形象受損甚至危及社會(huì)，但合理的成本管理將使企業(yè)更加完善。隨著企業(yè)發(fā)展的過程中，不同的管理制度也將帶來不同的收益，合理制定成本管理制度將使企業(yè)長存。

作者:郝鑫 單位:浙江海洋大學(xué)

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