導(dǎo)語(yǔ)：房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)論文一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

最近，北京等地不少交付入住的樓盤(pán)被消費(fèi)者投訴，包括一些知名度較高的項(xiàng)目。有人甚至將2001年稱(chēng)作是京城樓市的“入住年”和“糾紛年”。這種現(xiàn)象頗引人深思。從表面看，造成這種情況是因?yàn)樵S多項(xiàng)目預(yù)售時(shí)承諾太多，交房時(shí)不僅不能兌現(xiàn)，還存在諸多其它問(wèn)題。實(shí)際上，歸根結(jié)底還是開(kāi)發(fā)企業(yè)的意識(shí)沒(méi)有更新，服務(wù)觀念不夠，難免不被越來(lái)越精明的購(gòu)房者抓住把柄，進(jìn)行投訴。

與此形成鮮明對(duì)應(yīng)的是一些成熟的開(kāi)發(fā)商不約而同地把客戶服務(wù)當(dāng)作了今年的重頭戲。像廣州市“合生創(chuàng)展”特意將2002年定為“服務(wù)質(zhì)量年”；廣地花園也將社區(qū)服務(wù)領(lǐng)跑計(jì)劃作為今年的主打方向；還有一些開(kāi)發(fā)公司紛紛成立了“客戶服務(wù)部”等等。看來(lái)，在今后一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商之間的服務(wù)戰(zhàn)是不可避免的了。

一、服務(wù)——市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的新杠桿

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略被廣泛地運(yùn)用，一些市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新者大膽地突破了傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷(xiāo)四個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合因素框架，把服務(wù)作為第五個(gè)因素引進(jìn)了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合因素之中，使以顧客為中心的觀念深入人心，并在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中得以貫徹實(shí)行。作為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主要因素的服務(wù)，從產(chǎn)品的整體概念中延伸出來(lái)，其對(duì)象及內(nèi)容出現(xiàn)了新的變化，它不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的(售后的)滿意程度，還要提高預(yù)期的(售前的)滿意程度。服務(wù)可以使企業(yè)創(chuàng)立個(gè)性，增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有效地增加企業(yè)的新銷(xiāo)售和再銷(xiāo)售的實(shí)現(xiàn)機(jī)率。服務(wù)作為第五個(gè)因素的導(dǎo)入為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)提供了一個(gè)新的杠桿，為企業(yè)市場(chǎng)定位和增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等開(kāi)辟了一條新路。

由于市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢(shì)通常是短暫的，服務(wù)是產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對(duì)顧客感知有很大的影響，因此服務(wù)可用來(lái)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)者難以模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即在定位中創(chuàng)造差異性。

服務(wù)可以提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。按照菲利普·科特勒的“顧客讓渡價(jià)值理論”，顧客在選擇不同企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)，首先考慮是否能夠獲取最大顧客讓渡價(jià)值。所謂顧客讓渡價(jià)值是指總顧客價(jià)值減去總顧客成本的差。總顧客價(jià)值由產(chǎn)品價(jià)值、服務(wù)價(jià)值、人員價(jià)值和形象價(jià)值組成；總顧客成本由貨幣成本、時(shí)間成本、體力成本和精神成本組成。總顧客價(jià)值中的服務(wù)價(jià)值提高了，就意味著加大了顧客讓渡價(jià)值的值，從而也提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)是大勢(shì)所趨

面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)，由此產(chǎn)生出“以市場(chǎng)為中心”和“以顧客為導(dǎo)向”的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念。它強(qiáng)調(diào)企業(yè)與顧客之間的溝通與聯(lián)系，以不斷滿足顧客的需求為中心，以采取具有競(jìng)爭(zhēng)性的策略為特點(diǎn)，成為當(dāng)今倍受關(guān)注的一大營(yíng)銷(xiāo)理念，即“服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)”。現(xiàn)在，服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的觀念越來(lái)越被開(kāi)發(fā)商所認(rèn)同和接受，它必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向更加成熟和理性。

1、服務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)領(lǐng)域的行業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)為顧客提供滿意的居住(辦公、投資)服務(wù)責(zé)無(wú)旁貸。在過(guò)去的房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)的條件下，平庸的服務(wù)司空見(jiàn)慣，久而久之，交易雙方對(duì)此也習(xí)以為常。然而，當(dāng)今買(mǎi)方市場(chǎng)的條件下，顧客正變得挑剔、精明，其消費(fèi)行為也日趨成熟，平庸的服務(wù)再也不能贏得顧客的青睞，優(yōu)質(zhì)服務(wù)才是企業(yè)走向成功的金鑰匙。

2、服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代推動(dòng)服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展。隨著科技和企業(yè)管理水平的全面提高，顧客購(gòu)買(mǎi)力和需求趨向的變化，服務(wù)因素在國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，已取代產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格而成為競(jìng)爭(zhēng)的新焦點(diǎn)。世界經(jīng)濟(jì)開(kāi)始進(jìn)入服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，任何企業(yè)越來(lái)越無(wú)法抵御服務(wù)浪潮的沖擊。

3、市場(chǎng)價(jià)值中心的轉(zhuǎn)移是一種客觀規(guī)律和趨勢(shì)。在世界范圍內(nèi)，各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展早已經(jīng)歷從產(chǎn)值中心論、銷(xiāo)售中心論、利潤(rùn)中心論到顧客中心論的階段，并已進(jìn)步到以“顧客滿意度”為核心價(jià)值的時(shí)代。這種市場(chǎng)價(jià)值中心的轉(zhuǎn)移是一種客觀規(guī)律和趨勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，也應(yīng)順應(yīng)這種發(fā)展趨勢(shì)，以客為尊。企業(yè)如果沒(méi)有服務(wù)，也就意味著沒(méi)有營(yíng)銷(xiāo)。

4、需求的變化要求服務(wù)的及時(shí)跟進(jìn)。顧客有不同的偏好，而且隨著時(shí)間的推移、社會(huì)的發(fā)展，其偏好也在變化。不同生活方式的人們尋求不同的產(chǎn)品，并采取不同的交流方式，結(jié)果使大型的房地產(chǎn)市場(chǎng)分解出許多的細(xì)分市場(chǎng)來(lái)。服務(wù)作為一個(gè)新的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合因素后，為顧客服務(wù)觀念被貫徹到從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到售后服務(wù)的整個(gè)活動(dòng)中，這就為滿足各細(xì)分市場(chǎng)提供了可能。開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)不同顧客的需求，及時(shí)、準(zhǔn)確地制定出服務(wù)目標(biāo)，營(yíng)銷(xiāo)效果就會(huì)大大提高。

三、行之有效的服務(wù)形式

隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的到來(lái)，顧客越來(lái)越要求企業(yè)提供細(xì)致、周到、充滿人情味的服務(wù)，于是，選擇什么樣的服務(wù)形式去滿足顧客的需求就顯得尤為重要。下面是幾種常見(jiàn)的服務(wù)形式。

l、全過(guò)程服務(wù)。全過(guò)程服務(wù)是在房地產(chǎn)售前、售中及售后的每一環(huán)節(jié)都對(duì)顧客進(jìn)行細(xì)致而深入的服務(wù)。也就是從顧客產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望的那—刻起，到產(chǎn)品使用價(jià)值耗盡為止的整個(gè)過(guò)程，都對(duì)顧客細(xì)心呵護(hù)，使顧客與自己的產(chǎn)品緊密相聯(lián)，讓顧客在每—個(gè)層面都感到完全滿意。

2、全員服務(wù)。全員服務(wù)要求企業(yè)增強(qiáng)員工的服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的群體意識(shí)和團(tuán)隊(duì)精神，并在企業(yè)內(nèi)部形成新的服務(wù)關(guān)系。總經(jīng)理為各部門(mén)經(jīng)理服務(wù)，各部門(mén)經(jīng)理為銷(xiāo)售一線人員服務(wù)，銷(xiāo)售—線人員為顧客服務(wù)，從而形成一條以顧客為導(dǎo)向的企業(yè)服務(wù)運(yùn)作鏈。企業(yè)全體員工都在不同崗位全心全意服務(wù)于顧客并以此作為工作信念和發(fā)展目標(biāo)，在企業(yè)內(nèi)部逐步形成以服務(wù)文化為核心的企業(yè)文化。

3、特色服務(wù)。任何競(jìng)爭(zhēng)手段之所以有效，是因?yàn)樗牟町愋浴７?wù)也一樣，沒(méi)有差別性的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)等于沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)。解決服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的方法是建立差別服務(wù)形象，以創(chuàng)新的服務(wù)特色來(lái)區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。像現(xiàn)代城項(xiàng)目，在嘗試無(wú)理由退房后，又率先提出“10％回報(bào)無(wú)理由退房”并付諸實(shí)施。

4、承諾服務(wù)。在“讓顧客滿意”的經(jīng)營(yíng)理念下，許多企業(yè)將承諾服務(wù)作為戰(zhàn)略的核心環(huán)節(jié)，不僅使顧客在購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)中感到滿意，而且這種滿意甚至可能超過(guò)顧客期望。像新華遠(yuǎn)的海潤(rùn)國(guó)際公寓項(xiàng)目，從建筑到材料設(shè)備、家具都事先做出了質(zhì)量保證的承諾。每一個(gè)購(gòu)房客戶都拿到—份清單，附在合同中，使承諾得到了保障。