前期物業(yè)服務合同

示范文本（試用）

珠海市建設局印制

二OO三年十月

說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。適用于物業(yè)建設單位與其選聘實施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理公司簽訂。使用之前，雙方應當仔細閱讀本示范文本的內容，對本示范文本條款或專業(yè)用詞理解不一致的，以國家、省、市的法律、法規(guī)、文件、規(guī)范為準，也可向珠海市建設局、珠海市物業(yè)管理處咨詢。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，是建設期的業(yè)主（建設單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。”它準確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在“由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！?/p>

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中的關鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個物業(yè)管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務合同，只能在成立業(yè)主大會，業(yè)主大會選聘之后，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。也就是說，物業(yè)管理的法律關系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。然而，在房地產開發(fā)中，房地產項目的滾動開發(fā)，業(yè)主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業(yè)從開始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會，按《重慶物業(yè)管理條例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業(yè)管理法律關系，不是根據業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務合同，而是根據建設單位（開發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經營事項。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購房人）的長遠利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質量，達到完善物業(yè)的使用功能，促進房產的銷售。同時，加強了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，有利于實現(xiàn)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏”。前期物業(yè)管理是實施物業(yè)管理的重要的基礎，是后期物業(yè)管理的前提。

摘要：由于前期物業(yè)管理具有一定特殊性，現(xiàn)實生活中物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，認真研究前期物業(yè)管理中的問題，對規(guī)范前期物業(yè)管理、保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權益，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，增強前期物業(yè)管理透明度，加強前期物業(yè)管理具有十分重要的意義。

關鍵詞：規(guī)范物業(yè)；前期物業(yè)；物業(yè)管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、在前期物業(yè)中存在的問題

1.對前期物業(yè)的開始時間界定不清。依我國《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，前期物業(yè)的開始時間是以建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)始，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業(yè)合同沒有強行規(guī)定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現(xiàn)，業(yè)主只有要么購買房屋并接受前期物業(yè)合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業(yè)合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業(yè)合同簽訂中的主導地位，防止前期物業(yè)變成永久物業(yè)。

2.容易造成前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現(xiàn)象。表面上看，前期物業(yè)合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權。依我國《物業(yè)管理條例》建設單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權、臨時管理規(guī)約的制定權以及將前期物業(yè)服務合同強制性賣給業(yè)主的權利。建設單位在前期物業(yè)中的這種優(yōu)勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業(yè)管理企業(yè)可以在合同條款中約定較高的物業(yè)管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業(yè)主對物業(yè)的合理使用權。

3.建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范。依我國《物業(yè)管理條例》第24條第1款規(guī)定，國家只是提倡房地產開發(fā)與物業(yè)管理分離，而非強行規(guī)定。故房地產開發(fā)單位完全不理會國家倡導，采用開發(fā)與物業(yè)管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯(lián)關系的物業(yè)管理企業(yè)來參與選聘，并最終使其中標獲得物業(yè)管理權。此外，即使物業(yè)企業(yè)與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業(yè)中標，或不經過招投標程序直接選聘。

二、行政權力在物業(yè)管理存在的問題

1.在業(yè)主大會成立中存在的問題。在首次業(yè)主大會召開的過程中，由于此時業(yè)主還很分散，前期物業(yè)企業(yè)因利益關系很難公正地負責首次業(yè)主大會的召集，所以行政機關應承擔更多的責任。但是，依我國現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定行政機關只是起指導的作用，很難保障首次物業(yè)大會公平、公正地召開。而在業(yè)主大會及業(yè)主委員會正常成立的情況下，物業(yè)服務合同、業(yè)主大會的議事規(guī)則等問題，業(yè)主都能進行合理的安排，此時行政權力應該減少直接干預，賦予群眾自治權。但是，現(xiàn)行法規(guī)對此卻進行了詳細的規(guī)定。如對于業(yè)主大會的議事規(guī)則，看起來既像是公司的議事章程，又像是人大會的議事規(guī)則。

前期物業(yè)的概念及特點

(一)前期物業(yè)的概念

關于“前期物業(yè)管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實務中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)接管驗收之前,物業(yè)服務企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務者角度積極參與房地產開發(fā)建設的行為,即在物業(yè)服務企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。

對于前期物業(yè)概念,應將前期介入和前期物業(yè)相區(qū)別,前期物業(yè)不應包含前期介入,即應僅指前期物業(yè)的第二階段?；诖?前期物業(yè)可定義為自建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。理由主要有二:

其一,在前期介入中,工作內容僅或主要為規(guī)劃設計和工程施工建設,這兩項工作由施工單位具體負責實施,發(fā)包方聘請監(jiān)理進行監(jiān)督,國家規(guī)劃和建設部門負責行政監(jiān)督,即使是施工現(xiàn)場的秩序維護和環(huán)境保護等,也是由施工單位負責,因此沒有物業(yè)管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業(yè)管理的必要。

其二,在前期介入階段,物業(yè)合同是由開發(fā)商和其自主聘請的物業(yè)服務企業(yè)簽訂,通常該合同具有顧問性質。物業(yè)服務企業(yè)對房地產開發(fā)無指揮權、決定權,只有顧問建議權,因此,前期介入與物業(yè)管理的含義相去甚遠。

一、前期物業(yè)管理合同與業(yè)主之間的問題

(一)前期物業(yè)管理合同的不合理。前期物業(yè)管理合同是由開發(fā)公司與物業(yè)管理機構簽訂的，這是任何房產以及業(yè)務實施的基礎法律合同，根據合同內容履行甲乙方的基本合法義務，是任何一個開發(fā)公司和物業(yè)管理機構應該做的。而目前存在的問題就是:物業(yè)管理與開發(fā)商簽訂的合同最應該受保障的一方，也就是業(yè)主，并不在此合同中參與簽訂，所以，這直接導致了業(yè)主失去合法權益，成為最不受益的一方，而他們仍要履行合同上的規(guī)定。這直接折損了業(yè)主的利益。也使得在業(yè)主發(fā)揮自己的權益的時候得不到保障，產生矛盾和糾紛。(二)對臨時公約的忽視。雖然法律法規(guī)有很多的明文規(guī)定，在銷售物業(yè)以前，便要擬定臨時公約。在前期物業(yè)管理合同的臨時公約中，如若侵犯業(yè)主的利益會有怎樣的后果以及要承擔怎樣的責任，并強調業(yè)主的權益和物業(yè)管理的責任適用，甚至制定了完善的違反臨時公約合同的后果和應當承擔的責任。但由于物業(yè)管理方或開發(fā)方的不重視，或為了從中謀取利益，置合約內容于不顧，甚至不按合約內容履行應盡的義務，于是使物業(yè)自己業(yè)主雙方的權益都不能得到保障，這對前期物業(yè)有著很負面的影響。(三)各項合同內容不規(guī)范。有很多合同項目在物業(yè)管理公司的制定下，存在著一系列問題，導致后續(xù)業(yè)主無法得到相應的待遇，而且合同上內容不規(guī)范，馬馬虎虎，試圖一概而過，業(yè)主在后來的住房體驗中因為一些設備的不完善，但卻沒有地方可以投訴或者因合約不規(guī)范而自認倒霉。這些都是這位前期物業(yè)管理公司的馬虎和敷衍，忽視消費者業(yè)主的合法利益，從而使業(yè)主和物業(yè)管理公司之間有很多的爭吵和后續(xù)的一系列問題。

二、對于存在的問題應有相應的對策

(一)全面普及前期物業(yè)的知識。前期物業(yè)對于我們現(xiàn)在這個時代來說，是一個將要面臨的很大的問題。身為小區(qū)真正的業(yè)主，要很清楚地知道，物業(yè)管理服務是為業(yè)主效力的，一切收益和權益都是業(yè)主放在第一位。我們身為業(yè)主要牢記合同內容，重視合約的嚴謹性和規(guī)范性，不能讓物業(yè)和開發(fā)商鉆空子。而身為物業(yè)管理公司工作人員，應該無愧于自己的工作，站在業(yè)主的角度去考慮合約內容，不能為了一己私利就不顧法律。在用人方面一定要嚴謹，適合的人才能把工作做好。(二)臨時公約要嚴謹進行規(guī)范化。前期物業(yè)對于各位業(yè)主都是最重要的，這就要求物業(yè)公司能夠將自己的公司制度和人員編制管理好。前期物業(yè)管理的合約簽訂，它的存在即保障了業(yè)主利益，也能夠強有效的監(jiān)督物業(yè)公司對自身的管理模式的嚴肅負責，防止建管脫節(jié)或者是只注重建設，不注重管理。預防此類現(xiàn)象的發(fā)生。簽訂合同后，雙方都具有合法權益，都在法律上擁有合法的依據，所以要規(guī)范化臨時公約，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。1．根據不同情況的監(jiān)督，制定完善的法律合約制度，規(guī)范管理系統(tǒng)的性質，根據法律知識，促進物業(yè)管理的合法性和妥善性。2．仔細審閱。在簽訂合同時，一定要嚴格審查合同內容，是否有違反法律規(guī)定的條款規(guī)定，要保證業(yè)主的合法權益，不能用欺騙手段來欺騙業(yè)主。

三、結束語

前期物業(yè)對我們來講，我們國家的法律法規(guī)還有很多很多的問題，有待我們去進一步完善和加強管理，對于前期物業(yè)來說，是一個物業(yè)系統(tǒng)完成的初始階段，我們一定要嚴格按照法律法規(guī)來規(guī)范管理和完善制度，不能欺騙業(yè)主，盡力保護業(yè)主的合法權益，只有這樣才能讓前期物業(yè)得到更好的發(fā)展，才能讓我們的物業(yè)管理公司更好的發(fā)展。

摘要：《物業(yè)管理條例》的頒布施行對我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展具有重要的促進意義,但是由于各方面條件的限制,該條例還存在很多問題,尚需完善。本文從前期物業(yè)、行政權的行使、當事人的地位等三個方面揭示了條例存在的主要問題,以圖為完善提供借鑒。

關鍵詞：物業(yè)管理前期物業(yè)行政權力

一、在前期物業(yè)中存在的問題

1.對前期物業(yè)的開始時間界定不清。依我國《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，前期物業(yè)的開始時間是以建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)始，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業(yè)合同沒有強行規(guī)定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現(xiàn)，業(yè)主只有要么購買房屋并接受前期物業(yè)合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業(yè)合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業(yè)合同簽訂中的主導地位，防止前期物業(yè)變成永久物業(yè)。

2.容易造成前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現(xiàn)象。表面上看，前期物業(yè)合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權。依我國《物業(yè)管理條例》建設單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權、臨時管理規(guī)約的制定權以及將前期物業(yè)服務合同強制性賣給業(yè)主的權利。建設單位在前期物業(yè)中的這種優(yōu)勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業(yè)管理企業(yè)可以在合同條款中約定較高的物業(yè)管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業(yè)主對物業(yè)的合理使用權。

3.建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范。依我國《物業(yè)管理條例》第24條第1款規(guī)定，國家只是提倡房地產開發(fā)與物業(yè)管理分離，而非強行規(guī)定。故房地產開發(fā)單位完全不理會國家倡導，采用開發(fā)與物業(yè)管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯(lián)關系的物業(yè)管理企業(yè)來參與選聘，并最終使其中標獲得物業(yè)管理權。此外，即使物業(yè)企業(yè)與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業(yè)中標，或不經過招投標程序直接選聘。

一、在前期物業(yè)中存在的問題

1.對前期物業(yè)的開始時間界定不清。依我國《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，前期物業(yè)的開始時間是以建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)始，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業(yè)合同沒有強行規(guī)定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現(xiàn)，業(yè)主只有要么購買房屋并接受前期物業(yè)合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業(yè)合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業(yè)合同簽訂中的主導地位，防止前期物業(yè)變成永久物業(yè)。

2.容易造成前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現(xiàn)象。表面上看，前期物業(yè)合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權。依我國《物業(yè)管理條例》建設單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權、臨時管理規(guī)約的制定權以及將前期物業(yè)服務合同強制性賣給業(yè)主的權利。建設單位在前期物業(yè)中的這種優(yōu)勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業(yè)管理企業(yè)可以在合同條款中約定較高的物業(yè)管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業(yè)主對物業(yè)的合理使用權。

3.建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范。依我國《物業(yè)管理條例》第24條第1款規(guī)定，國家只是提倡房地產開發(fā)與物業(yè)管理分離，而非強行規(guī)定。故房地產開發(fā)單位完全不理會國家倡導，采用開發(fā)與物業(yè)管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯(lián)關系的物業(yè)管理企業(yè)來參與選聘，并最終使其中標獲得物業(yè)管理權。此外，即使物業(yè)企業(yè)與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業(yè)中標，或不經過招投標程序直接選聘。

二、行政權力在物業(yè)管理存在的問題

1.在業(yè)主大會成立中存在的問題。在首次業(yè)主大會召開的過程中，由于此時業(yè)主還很分散，前期物業(yè)企業(yè)因利益關系很難公正地負責首次業(yè)主大會的召集，所以行政機關應承擔更多的責任。但是，依我國現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定行政機關只是起指導的作用，很難保障首次物業(yè)大會公平、公正地召開。而在業(yè)主大會及業(yè)主委員會正常成立的情況下，物業(yè)服務合同、業(yè)主大會的議事規(guī)則等問題，業(yè)主都能進行合理的安排，此時行政權力應該減少直接干預，賦予群眾自治權。但是，現(xiàn)行法規(guī)對此卻進行了詳細的規(guī)定。如對于業(yè)主大會的議事規(guī)則，看起來既像是公司的議事章程，又像是人大會的議事規(guī)則。

[摘要]《物業(yè)管理條例》的頒布施行對我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展具有重要的促進意義,但是由于各方面條件的限制,該條例還存在很多問題,尚需完善。本文從前期物業(yè)、行政權的行使、當事人的地位等三個方面揭示了條例存在的主要問題,以圖為完善提供借鑒。

[關鍵詞]物業(yè)管理前期物業(yè)行政權力

一、在前期物業(yè)中存在的問題

1.對前期物業(yè)的開始時間界定不清。依我國《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定，前期物業(yè)的開始時間是以建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)始，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業(yè)合同沒有強行規(guī)定合同的終止時間，而是由當事人來約定，由于建設單位占主導地位，合同通常是其意志的體現(xiàn)，業(yè)主只有要么購買房屋并接受前期物業(yè)合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設單位的主導下，前期物業(yè)合同很容易成為無期限合同。所以，必須對限制建設單位在前期物業(yè)合同簽訂中的主導地位，防止前期物業(yè)變成永久物業(yè)。

2.容易造成前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現(xiàn)象。表面上看，前期物業(yè)合同是在平等、自愿的基礎上簽訂的，是雙方自愿選擇的結果。但是，實際上建設單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業(yè)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權。依我國《物業(yè)管理條例》建設單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權、臨時管理規(guī)約的制定權以及將前期物業(yè)服務合同強制性賣給業(yè)主的權利。建設單位在前期物業(yè)中的這種優(yōu)勢地位了打破當事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業(yè)管理企業(yè)可以在合同條款中約定較高的物業(yè)管理費，或者利用霸王條款公然侵犯業(yè)主對物業(yè)的合理使用權。

3.建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范。依我國《物業(yè)管理條例》第24條第1款規(guī)定，國家只是提倡房地產開發(fā)與物業(yè)管理分離，而非強行規(guī)定。故房地產開發(fā)單位完全不理會國家倡導，采用開發(fā)與物業(yè)管理不分離的原則。由于選聘的決定權完全掌握在建設單位手中，建設單位完全可以采取設立具有獨立法人資格但卻與其具有關聯(lián)關系的物業(yè)管理企業(yè)來參與選聘，并最終使其中標獲得物業(yè)管理權。此外，即使物業(yè)企業(yè)與建設單位完全無關，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權使有利于己的企業(yè)中標，或不經過招投標程序直接選聘。

二〇一二年度物業(yè)股按照局年初制定的工作目標，結合工作實際，理清思路，在抓好日常管理工作的同時，把重點放在物業(yè)企業(yè)人員素質的提高、物業(yè)小區(qū)的規(guī)范管理、公房檔案的核查、公房合同備案以及物業(yè)專項維修資金的管理，形成抓管理、促發(fā)展，抓落實、促規(guī)范，主要做好了以下工作：

一、我縣物業(yè)服務企業(yè)13家，其中三級資質6家，三級暫定資質7家；共管理建成的小區(qū)16個，面積約150萬平方米，實施前期物業(yè)管理的小區(qū)17個，管理面積約160萬平方米。通過物業(yè)資質核查，結合物業(yè)企業(yè)基本情況、各物業(yè)小區(qū)的基本情況、物業(yè)專項維修資金明細和物業(yè)承接查驗等備案資料，完善各企業(yè)、各小區(qū)的相關信息，有利于物業(yè)行業(yè)管理監(jiān)督和指導；同時更新企業(yè)信用檔案，對于不良記錄和投訴較多的企業(yè)，給予相應處理，并與物業(yè)企業(yè)資質監(jiān)督檢查掛鉤。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理工作。按照“建管分離”的要求，從物業(yè)項目的前期管理入手，切實規(guī)范物業(yè)管理行為；對新建小區(qū)實行前期物業(yè)管理招投標制度，和縣招投標服務中心配合，認真做好新建小區(qū)前期物業(yè)管理招投標工作；要求開發(fā)建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)企業(yè)，與物業(yè)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》，實施前期物業(yè)管理。做好中標企業(yè)合同的審查、鑒證、備案工作，及時歸檔以及做好新建開發(fā)項目承接查驗指導工作。

三、加強直管公房的檔案管理，做好直管公房的合同備案核查工作，我局直管公房約3萬平方米，2012年上半年核查備案的營業(yè)用房合同155份，年租金2839216元，住房合同264份，年租金289314元，倉儲合同16份，年租金46100元，合計年租金3174450元，已征收租金2673017元，剩余部分困難戶和單位職工租賃合同正在備案；并組織人員對直管公房房屋狀況進行清查，做好維修計劃、預算、審核工作和維修工程驗收。

四、落實蒙房字[2011]72號關于縣2011年第三季度物業(yè)服務企業(yè)檢查情況的通報》，對實行物業(yè)管理的小區(qū)，要求落實物業(yè)企業(yè)自查制度，物業(yè)企業(yè)每月按時把自查情況報送業(yè)主委員會、社區(qū)居委會和房產局，并按要求進行整改；定期進行物業(yè)企業(yè)級所管理物業(yè)項目的監(jiān)督檢查，在檢查中分數(shù)在60分以下的物業(yè)企業(yè)進入警示名冊，通過整改進行驗收，經驗收合格，方可解除警示。定期召開物業(yè)企業(yè)負責人會議，通報物業(yè)服務的基本情況；學習各項法律法規(guī)制度，傳達有關會議精神。

五、加強物業(yè)專項維修資金使用程序的監(jiān)管，建立物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)；全縣歸集住宅專項維修資金約100萬元以上；并對各物業(yè)小區(qū)申報的維修情況，及時現(xiàn)場勘查，編制預算、決算、檢查施工、進行驗收，解決小區(qū)內業(yè)主公共部位的損毀等安全隱患。