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舊城改造

襄樊位于漢水中游，由隔漢江相望的古城襄陽和古埠樊城組成，已有2800多年的歷史，是國家第二批公布偽全國歷史文化名城。目前城市舊區面積80平方公里，市區人口70萬，是鄂、豫、川、陜毗鄰地區唯一的一座大城市。與其它城市相比，襄樊的舊城改造工作起步較晚，99年以前的舊區改造主要由房地產開發商進行零星開發實施的，改造點少面小，效果不明顯。99年8月，市委、市政府搶抓國家實施西部大開發戰略和加大城市基礎設施建設投資力度兩大機遇，決定以漢江大道改造為龍頭，集中建設17項舊城改造重點工程。我們襄樊市房管局作為拆遷主管部門，積極參與、獻計獻策，大力推行貨幣拆遷，有力促進了舊城改造工作，取得了良好的社會效益和經濟效益。兩年來，共拆除各類房屋292234平方米，改造舊區面積400公頃，改造后新建、擴建廣場、公園等公共設施14個，新修城市道路15．8Km，提供開發用地211畝，可新建商品房屋56萬平方米。下面將我們的作法和體會作一匯報：

一、貨幣拆遷是城市建設和經濟發展的要求，體現了廣大群眾的利益

我市的舊城改造之所以起步較晚，主要原因在于我市作為內地城市經濟發展水平不高，政府缺乏足夠的改造資金，而房地產開發企業的整體實力不強，如果按照傳統的城市建設投資模式和思維定式，完成我市舊城改造仍將遙遙無期。面對成片危舊房屋，面對與大城市地位不相適應的舊區市貌，面對廣大群眾要求改造的強烈呼聲，99年8月，市委、市政府抓住國家新增600億國債用于城市基礎設施建設的有利時機，提出運用市場機制，資金采取“借、生、還”的方式，大力實施舊城改造。所謂“借”，就是通過借貸方式籌措資金，完成拆遷補償、安置和基礎設施建設；所謂“生”和“還”，就是利用拆遷后騰出的土地和基礎設施投資所帶來的土地增值，通過拍賣及房地產開發回收資金，償還貸款。這一改造目標和運作模式能否順利實現，關鍵取決于拆遷的成本和拆遷的進度。作為拆遷主管部門，制定拆遷具體方案的任務責無旁貸地落在我們肩上。為此，我們一方面派人赴天津、上海、大連、長沙多地考察，積極汲取外地的先進經驗，一方面組織開展市場調查，充分掌握房屋銷售、房屋建筑、建筑裝修等市場行情，同時比照現行的拆遷法規。政策，通過努力，在比較短的時間里提出了貨幣拆遷的政策及具體補償標準，并報經市政府批準。這一貨幣拆遷的新政策運用到舊城改造實踐中，99年當年即完成拆遷210戶，47000平方米，拆遷速度之快，群眾反映之好是前所未有的，而且這一政策實施兩年來沒有出現一起越級上訪事件，貨幣拆遷方式之所以取得這樣好的效果，我們分析主要有以下幾個方面原因：

1、貨幣化拆遷效率高。貨幣拆遷使補償、安置一次性完成，大大縮短了拆遷周期，減少了實物安置中過渡、建房、選房、面積的認定、水電開戶、新房辦證等等中間環節，從而避免了由這些環節而帶來的種種矛盾和問題，這種高效率的拆遷方式適應人們快節奏的生活和思維方式，符合市場經濟的客觀規律。

2、貨幣拆遷補償計算方式清晰明白，群眾易于將其房屋實際價值與拆遷所得利益進行比較，補償合理與否一目了然。拆遷協議內容簡單，易于操作，拆遷雙方也容易合作。

3、貨幣拆遷騰出土地是凈地，易于規劃、拍賣和施工，體現了級差地租的升值，可以充分實現“借、生、還”的舊城改造目標，同時也促進了商品房屋的銷售，帶動了房地產市場的繁榮。

4、使群眾得到更合理安置。不同被拆遷人的家庭結構、收入水平以及入學點、就業點等各不相同，對住房的要求也迥然不同，實物安置必然在安置地點、房屋面積、房屋戶型等方百有諸多局限，很難滿足不同被拆遷人的要求，實行貨幣拆遷，群眾拿到補償款后可以根據自身情況，自由選擇購買安置房屋，甚至可以暫時租住房屋，將錢用于其它投資，因此，貨幣拆遷符合以人為本的思想，體現了被拆遷群眾的利益。

二、我市貨幣拆遷的作法

我市制定貨幣拆遷補償的標準主要把握了兩大原則，一是合法性，二是合理性。所謂合法性，即是指符合國務院現行拆遷條例規定的拆遷補償以重置價為基礎的原則，省政府關于放棄產權給予適當獎勵的政策，以及房地產法、土地管理法對于產權認定、土地補償的有關規定；所謂合理性，就是補償價格應適應當前市場經濟的客觀要求，與房屋實際價值相符，偏高則改造投資增大，偏低則群眾不能接受，兩者都不利于舊城改造工作的推動。為此我們比照市場實際交易價格，進行反復測算，確定了我市貨幣拆遷的補償標準，同時對房改房、無證房、營業用房等貨幣拆遷難點問題也都提出了相應的補償辦法，具體內容是：

（一）持有房屋所有權證的合法住宅房屋的補償辦法：

這類房屋拆遷補償包括三個部分，一是房屋重置價格，二是根據不同地段等級的土地補償，三是拆遷安置補助費，公式為：

貨幣補償款=房屋建筑面積×房屋重置價×[1+50％（安置費）+地段調節系數]

其中：地段調節系數根據不同地段等級分別為：一類50％，二類35％，三類20％，四類及以下為0。據此標準，一類地段磚混結構甲等房屋補償單價為1040元／平方米，這個價格與同類地段商品房價格差價不足100。一類地段磚木甲、乙、丙、丁等級房屋補償價分別為860元/平方米、630元/平方米、586元/平方米和528元/平方米，均與同類房屋市場實際交易價格基本相當。對于房改住房，按上述標準計算后，根據職工與單位實際產權比例，分別補償給職工和單位。

（二）無證房屋的補償。私有無證房屋多是我市舊城改造的一個特點。由于我市舊城改造起步較晚，同時規劃部門對舊城區房屋改建一直控制較嚴，多年來一部分私房戶為改善其住房條件，未經批準便陸續在房屋周圍及樓頂建筑了許多房屋。嚴格地講對這部分房屋如能及時發現，并進行了處罰，就可確認為違章建筑，不予補償。事實上這類房屋真正得到處罰的只是少數，大部分房屋建成多年未經處理。依據《行政處罰法》的規定，違法行為兩年內未被發現的不再予以處罰，但這部分房屋由于手續不全，又辦不到房產證，對這類房屋如何定性，成為貨幣拆遷的一個難點。經過調查研究，結合有關政策法規，我們針對不同情況，作出如下規定：（1）對于規劃部門確認下達《違法建筑通知》的違法建筑，不予補償；（2）對于違反建設批準程序，但房屋本身不違反規劃要求的，限期由被拆遷人申請補辦手續后，按合法房屋給予全額補償；（3）經有關部門審核不予補辦手續的，如果被拆遷人持有房屋的《土地使用權證》，只在房屋重置價基礎上增加地段調節系數，不增補50％的安置補助費；（4）不能補辦手續，又無土地使用權證件的，只按重置價給予補償，不增加任何系數。上述規定既維護了國家法律、法規的嚴肅性，又照顧了被拆遷群眾的實際情況，得到政府及被拆遷群眾的一致認同，使拆遷工作得以順利實施。

（三）營業房屋補償。營業房拆遷歷來是拆遷工作的難點，其主要癥結在于拆遷涉及到被拆遷人由土地級差收益而帶來的可觀的既得利益，而土地級差收益是城市經濟綜合發展，特別是政府基礎設施投資而產生的，顯然將這部分土地收益全部交給被拆遷人是不合理的，但如果絲毫不考慮被拆遷人作為土地使用權人的利益也是不可取的。營業房拆遷補償標準實際上是對土地收益如何分配的問題，具體到舊城改造中實際是國家與集體、個人，土地所有權人與土地使用權人之間如何分配土地收益的問題，綜合考慮上述情況，我市規定營業用房貨幣補償在住宅房屋補償標準的基礎上，根據不同商業區位，經房地產評估機構評估后另外增加補償，具體增補標準為：一類區位增加1500—2000元/平方米，二類區位增加1000一1500元/平方米，三類區位增加500—1000元/平方米，四類及以下區位增加250—500元/平方米。據此核算，一類區位商業用房的補償價格相當于同類區位新建營業房售價的60—70％，扣除新開發土地增值因素，這個補償標準基本與被拆遷房屋實際市場價值相當。

貨幣拆遷給我市舊城改造帶來了生機與活力，使“借、生、還”的舊城改造運作模式得以順利實施。通過兩年的集中改造，我市的舊城面貌發生了巨大變化，新建成的漢江大道起步區被國家建設部評為“全國城市建設新景觀”，拆遷后的市區土地也呈大幅增值趨勢，原定的80萬/畝的漢江大道改造土地也增值到100萬/畝，而且市區中心商業區位地價已核定為150萬/畝，有的土地尚未拆遷已被外地開發商預定。與此同時，舊城區群眾的居住環境和住房條件也大幅改善。目前國務院新的拆遷條例已經出臺，使貨幣化拆遷有了法律依據，可以肯定，新條例的實施，必將對城市舊區改造產生更大的促進作用。