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“兩港一城”建設為南匯的發展提供了空前的機遇和理想的條件，緊緊抓住這一戰略機遇期，對于我區實現跨越式發展至關重要。當前動拆遷工作規模大、時間緊、任務重，已經成為一項關系到全區經濟建設、社會穩定全局的長期性、迫切性工作。因此，急需對這一問題給予高度重視、加以深入研究。

一、我區動拆遷工作的現狀

1、我區動拆遷總體形勢

今年我區動遷總量約有居民27406戶，拆除房屋建筑面積465.3萬平方米，單位企業795家，非居住建筑面積98.23萬平方米；全區動拆遷基地61個，主要分布在蘆潮港、泥城、大團、祝橋、航頭和周康地區，重點是配合臨港新城開發、機場二期和“兩個1000萬”工程項目的建設。

上半年共拆遷居民3799戶，建筑面積58萬平方米，分別完成動拆遷總量的13.6％和10.3％。當前，尤其要確保機場二期、12條道路、臨港、四高小區等項目動拆遷任務的及時、順利地完成。特別是為了配合浦東國際機場二期建設，我區要在11月30日之前完成3000畝土地上的地上建筑物拆除、勞動力和養老安置、動遷房建設等所有動遷工作，任務比較艱巨。

2、動拆遷機構設置

根據《市城市房屋拆遷管理實施細則》，市房屋土地資源管理局對我市房屋動拆遷工作實施監督管理。我區房地局設有拆遷科，業務上對口市房地資源局，具體負責對本區內的房屋動拆遷工作進行監督管理和指導。各鎮（園區）設有拆遷辦公室，在動遷基地設立動遷小組，協助拆遷公司做好動拆遷工作。

我區現有動遷公司三家（兩港房屋拆遷有限公司、周浦拆遷有限公司和兩德房屋拆遷服務有限公司）、持拆遷上崗證員工230人左右。三家公司規模相當，均為具有政府背景的國有企業。

3、動拆遷工作中出現的問題

基礎建設進度受到影響。動拆遷時間的不確定性給我區市政道路、重點工程、實事項目建設造成不小的影響，當前重點建設的12條道路中周祝公路、周鄧公路、秀浦路等均因動拆遷難度大而進展不快。周祝公路居民還未簽約，企業簽約率約60%，動遷率不到20%；周鄧公路的居民簽約率僅25%。

社會穩定受到影響。由動拆遷引起的信訪在我區集訪中占了很大一部分，約為集訪總量的30％。全區普遍存在動拆遷矛盾，比較突出的是周浦、康橋等地的“四高小區”，以及周浦、惠南老鎮改造。雖然今年上半年由動拆遷產生的信訪問題不是很多，但隨著下半年動拆遷量的增大，壓力也會相應增加。就祝橋機場地區而言，由于時間緊、任務重，而且補償標準低于臨近的浦東地區，動拆遷難度較大。

二、我區動拆遷工作的制約因素

1、舊的動拆遷方法不能適用新的動拆遷形勢

舊的動拆遷方法不能完全做到公開、公平、公正，未真正做到依法動遷，一定程度上甚至有“早走吃虧，晚走得利，打招呼得益”的狀況，使得動拆遷的矛盾更加突出。表現之一是動遷補償標準存在差異，造成居民攀比心態，抬高居民心理價位，加劇拆遷矛盾。主要是同一區域特別是同一行政區域內執行不同的政策標準；同一政策執行不同的標準，如動遷安置房面積和未成年人的生活過渡費；同一建設項目在不同的行政區域執行不同的安置方式，如同是某條道路延伸段，有的地方采用安置房，而有的地區則可選擇異地建房。表現之二是有些動遷沒有嚴格執行市政府頒布的五項工作制度，個別還出現野蠻動遷的情況。表現之三是拆遷過程中準備工作做得不充分，手續不齊全，與動遷戶的溝通不夠。

2、動遷房源建設嚴重滯后

配套商品房與中低價普通商品房的建設遠遠滯后于我區的動拆遷進程，導致動拆遷居民過渡期過長，已經成為制約我區動拆遷工作繼續向前推進的瓶頸。

按照我區今年年初預計的動拆遷27406戶，再加上在外過渡的居民12686戶，以每戶80平方米居住面積來計算，我區需要建設320多萬平方米的配套商品房才能滿足動拆遷的需要。而今年我區計劃開工配套商品房194萬平方米，預售120萬平方米，遠遠落后于我區動拆遷形勢的需要。

同時，由于市場商品房、二手房的價格上漲快，加上動拆遷過程的周期長和政策制度的滯后，使得補償標準偏低，被拆遷人獲得單位面積補償價格遠遠低于同地段商品房價格。因此，在我區的動拆遷房屋補償中最多采用的是同等價值的異地產權房安置，這進一步加劇了動遷房源供應不足與動拆遷進程加快之間的矛盾。

另外，動拆遷房源的房型設計、質量等方面與動遷戶的要求有差距。現在建設中的配套商品房普遍為一百平米左右，小房型不多，而動拆遷居民一般購買力不強，無力購買大戶型的配套商品房。還有部分地區開發商提供的安置房質量有嚴重問題，居民拒絕搬遷。

3、動拆遷涉及的社會問題錯綜復雜

當前我區加快推進城市化進程中，各種社會矛盾錯綜復雜。動遷還涉及居民戶口遷移、財產分割、就業、子女受教育等諸多方面，如病殘人員的就醫、學齡兒童的就學、在自住房屋內營業的個體工商戶就業、老年人的安置等問題，均需要在制定政策時給予統籌安排，這在相當大程度加大了動拆遷的難度。目前我區被拆遷人中下崗者多、失業者多、低收入者多，農民轉為居民后就業難等問題顯得十分突出，造成了動遷的進程緩慢。

4、個別“釘子戶”拖慢部分地區動遷進程

只要有少數居民非法搭建房屋、“漫天要價”，不能按時搬遷，聚眾集訪，就會造成動拆遷困境，拖慢整個動拆遷基地的工作進程。例如，我區現在還存在十幾個20戶以下的存量基地。

以上四個因素中，舊的拆遷方法不能適用新的動遷形勢是動拆遷進展緩慢的主要原因。其根源正在于舊的拆遷方法摻入了太多的人為因素，強調“有情動遷”而不能夠完全做到“依法動遷”。因此，整理、把握動拆遷方面的政策法規就顯得非常必要。

三、動拆遷方面相關的政策法規

1、全國性法規

1991年我國在房屋動拆遷方面出臺了第一部較為規范的全國性專業法規，即《城市房屋拆遷管理條例》。2001年6月國務院又頒布新的《城市房屋拆遷管理條例》，并已于2001年11月1日起正式施行。

年以來，國務院辦公廳又出臺了《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（國辦發明電〔〕42號）和《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》（國辦發〔〕46號），嚴禁野蠻拆遷、違規拆遷。對拆遷補償資金、拆遷安置方案不落實的項目，將無法得到拆遷許可證。

由建設部門制訂并于年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格。年3月1日實施的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》對城市房屋拆遷的行政裁決進行了系統的梳理，規定了申請、集體決定、聽證、復議等環節。

2、市法規

年10月29日市人民政府令第111號《市城市房屋拆遷管理實施細則》，詳細規定了拆遷管理辦法、對不同類型房屋拆遷的補償與安置標準、對違反拆遷規定的處罰等。

年，市房地局了《關于建立房屋拆遷工作有關制度的通知》（滬房地資拆[]297號）規定拆遷五項制度：公示制度、信訪接待制度、舉報制度、承諾書制度和監督制度。

年，市政府《關于貫徹國務院辦公廳通知精神嚴格本市房屋拆遷管理的通知》（滬府〔〕36號），規范房屋拆遷工作。

年3月6號，《市人民政府關于進一步加強房屋拆遷管理工作通知》（滬府發〔〕7號），提出了規范拆遷管理的八項措施。

年3月29號，《市房地資源局市建設交通委關于進一步完善房屋拆遷公示制度的通知》中規定，除《關于建立房屋拆遷工作有關制度的通知》規定的公示內容外，還應當做出的其它若干種公示。

3、我區規定

我區在年，分別發出了《市南匯區人民政府關于貫徹執行市房屋拆遷管理實施細則若干問題的通知》（南府〔〕46號）和《市南匯區人民政府關于調整新建多層商品住房土地使用權基價及價格補貼標準的通知》（南府〔〕47號），對我區的房屋拆遷補償標準做出了詳細規定。

四、推動我區動拆遷工作的建議

在當前要突破動拆遷瓶頸，為我區經濟和社會的跨越式發展奠定堅實的基礎，就需要切切實實在認真落實國家、市和我區相關政策法規的基礎上做好幾點：

1、堅持“公開、公平、公正”原則，大力推行陽光拆遷政策

（1）實行“六個公開”。動拆遷過程中要做到每家每戶的評估單價公開、每家每戶人口與面積公開、所有動拆遷房源公開、特困對象照顧名單公開、動拆遷居民簽約情況公開、速遷戶的獎勵條件公開。

（2）做好溝通工作。認真聽取居民對動拆遷方案的意見，通過加強與居民的溝通，在動拆遷房屋評估、補償計算方式和幫困方面做到張榜公示，公開透明。

（3）自覺接受監督。房屋動拆遷管理部門及其工作人員要自覺接受人大監督、群眾監督、及司法機關依據行政訴訟法實施的監督，對動拆遷戶真正做到“早走早得益，晚走少得益，不走不得益”。實行誠信承諾制和追償制度，即每簽約一戶，簽約情況即時向所有居民公開，只要動遷居民發現公司給一戶動遷戶額外補償的，所有動遷戶都可以得到等額追償，同時要建立健全行政審批責任追究制度、執法人員資格認證制度、行政執法公示制度和錯案責任追究制度。

（4）加大動拆遷宣傳力度。成立由區建委、區房地局、街道和拆遷公司等部門聯合組建的動拆遷政策宣講團，通過扎實的思想政治工作，努力營造一個良好的動拆遷工作氛圍。廣泛深入居民家中，并在動拆遷基地現場設立來訪接待室，專門接待居民。

（5）采用律師咨詢制度。主要有：進一步發揮政府法律顧問團的作用；為房地產開發企業配備法律顧問；開展公證法律服務；對生活確實困難、符合法律援助條件的被拆遷人，由法律援助中心按規定指派律師為其提供免費的法律服務。

（6）完善工作交流機制。設立區級動拆遷交流平臺，定期召集各級動遷工作部門進行協調，對動遷作法與補償標準等問題加以研究，以保證全區拆遷政策的統一性。

2、加強行政裁決力度，推進存量基地的消化

對于那些已實施動拆遷的、20戶以下的存量基地，采取“三步走”的方法加快削減步伐。第一步，要仔細分析動拆遷存量基地的居民狀況，由開發商、動遷公司等繼續加強與居民的溝通，排出難點、找出結點、想出辦法，尋找突破口，做到“一把鑰匙開一把鎖”，下決心一鼓作氣盡快完成任務。第二步，對少數溝通仍然無法解決的基地，要做好各項前期介入工作，加大依法裁決審理力度。第三步，對個別裁決后仍不簽約的，要依法申請強遷。強遷之前，由區法制辦、拆遷管理部門、地方政府對被拆遷人進行行政告誡，并召開強遷前的聽證會，真正做到合情、合理、合法。

3、創新信訪工作機制，妥善化解動拆遷矛盾

一是要改善信訪工作環境，為避免信訪惡性事件的發生，建議信訪接待地點與政府機關大樓相分離，地點設置在交通便利、利于信訪人來訪且不易堵塞交通、不影響政府機關辦公秩序的地方。二是健全信息排摸分析制度，對某些可能存在動拆遷矛盾隱患的地區，提早介入動拆遷矛盾的化解工作。三是要切實加強并充實第一線的信訪工作力量，落實初信初訪接待制度，在工作中做到“熱情、誠信、耐心、細致”。四是各動拆遷公司都要建立健全動拆遷信訪工作責任制，各拆遷基地都要設立信訪接待室，落實接待人員，做到信訪工作有人抓、發生問題有人管、遇到事情有人辦。五是建立健全信息網絡，及時溝通各類動拆遷信息，遇到突出矛盾要及時處置、上報。

4、完善土地儲備制度，提前做好動拆遷統籌工作

由土地儲備中心來擔當房屋拆遷人，專門負責組織儲備地塊的征地動拆遷調查、談判，具體動拆遷工作由土地儲備中心的動遷科或者委托拆遷公司來進行。發展土地儲備制度對于解決動拆遷難題的作用在于：第一，將欲動拆遷的土地納入儲備范圍，有利于運用政府的力量，增加動拆遷工作的公益性，緩解動拆遷矛盾；第二，提前統籌規劃，使政府對全區的動拆遷基地有一個全面的計劃，未雨綢繆，在重大項目未建設之前先把動拆遷工作完成，有利于避免因臨時協議動遷引起的各種矛盾，保證重大工程項目的建設進度；第三，通過調整用地和收回閑置土地等措施，有利于清理和盤活存量土地，增加土地供應，減少動拆遷總量，減緩動拆遷壓力；第四，通過專業的土地儲備公司實行土地儲備，按市場情況有節奏地推出舊區改造地塊，可以更好地控制高價房在市場結構中的比例，保證中低價商品房用地的合理供應量，緩解房價上漲幅度過快；第五，有利于增加動拆遷的透明度，統一動拆遷補償標準，減少由于動拆遷居民相互攀比所造成的動拆遷矛盾。

5、強化組織工作建設，充分發揮黨政領導的作用

為配合動拆遷公司的工作，還要充分發揮黨政領導的作用。各鎮成立由其主要領導擔任組長的動拆遷領導小組，在各動拆遷基地也成立有政府背景的領導小組，加強對動拆遷單位在實施動拆遷過程中的管理、監督和重大問題的協調；在各動拆遷基地成立由黨員動遷戶組成的臨時黨支部，充分發揮黨支部的戰斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用，化解動遷矛盾。另外，還要進一步增強動拆遷公司的政府背景，可以聘請原來在政府部門長期從事群眾工作、具有豐富經驗的老同志，協調與被拆遷人的關系，提高工作效率，也更利于和政府職能部門溝通。

為進一步提高廣大領導干部對動拆遷工作的重視，統一認識，建議區政府將動拆遷工作納入部門和干部政績考核的重要方面，強化激勵約束，做到層層落實、職責明確、任務到人。

6、推進“兩個1000萬”工程，加快動拆遷房源的建設

兩個“1000萬”工程的各項前期手續要加快辦理，盡早開工，爭取早日預售。建設中要重視房源的適用性：房型的設計要做好規劃，增加一些60-70平方米的小戶型房屋的建造，以便能滿足更多動遷戶的需求；切實保證安置房的質量，讓動拆遷居民安心搬遷。為解決動拆遷安置房的資金困難、減輕財政壓力、吸引有開發實力的開發商參與這一項目建設，可以建立建設保證金制度：由中標單位向招標單位繳納建設保證金，再由招標單位根據中標單位支付地價進度、建設進度返回建設保證金。

另外，要繼續通過多種渠道籌措更多動拆遷房源并充分考慮被動拆遷居民所能接受的地段和房型，以保證重大項目與重要地塊的動拆遷用房。例如可由開發商與動拆遷公司負責自籌部分房源，盡早滿足居民住房需求