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為進一步加強全市物業管理工作，理順管理體制，完善監督機制，提高物業服務水平，改善人民群眾生活質量，推動文明城市創建工作，促進經濟社會事業全面發展，根據《國務院物業管理條例》和《省物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，提出如下意見：

一、充分認識加強物業管理工作的重要性

近年來，隨著舊城區環境綜合整治的深入開展和新區建設的積極推進，我市城鎮化進程不斷加快，城市面貌發生了顯著變化，物業管理在城市管理中的作用日漸突出。加強物業管理工作有利于提高城市管理水平，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活環境，營造文明和諧的良好氛圍；有利于提高城市經營水平，促進城市經濟健康快速發展；有利于增加就業崗位、維護社會穩定。各級、各部門要牢固樹立科學發展觀，以加強管理、改善環境、構建和諧社會、創建文明為目標，以社區環境綜合整治、住宅小區建設與物業管理同步為重點，堅持尊重現實、服務市民的工作原則，健全長效管理機制，擴大物業管理服務覆蓋面。

二、構筑適應城市發展的社區物業管理體系

按照“縣、區政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，主管部門指導監督，條塊結合，以塊為主，屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮縣區、街道和社區組織的優勢，共同推動物業管理工作。

（一）市房產局作為物業管理的行政主管部門，負責研究制定相關政策和行業標準；指導縣、區物業管理工作。

（二）縣、區人民政府對本轄區物業管理工作負總責（譙城區政府應成立專門的物業管理主管部門）。具體負責組織所轄街道辦事處落實各項物業管理政策措施，全面開展社區物業管理工作；落實辦事機構，建立縣區、街道、社區三級物業管理工作體系；落實管理責任，加強本轄區物業管理工作的組織實施，負責物業服務企業資質和住宅專項維修資金的監督管理，指導監督物業管理招投標，依法查處物業管理重大違法行為。

（三）街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織轄區物業管理工作。具體負責劃定社區物業管理區域，界定物業管理服務范圍；組織召開業主大會和選舉業主委員會；指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，保障業主委員會的正常運轉，充分發揮業主自治作用；負責聯席會議的召集，調解社區、業主委員會、物業服務企業的關系；對轄區物業管理工作進行督促檢查，協調相關部門支持和幫助社區搞好物業管理工作。

（四）社區居委會要明確具體人員負責物業管理工作，主要職責是組織業主委員會制定管理規約和業主大會議事規則，規范業主和物業服務企業的公共行為；指導業主委員會選聘物業服務企業或建立群眾性物業服務組織，簽訂物業服務合同并組織實施；督促檢查物業服務企業或物業服務組織落實物業服務合同，調處物業服務中的矛盾糾紛；制止破壞公共管理秩序和損害業主共同利益的違法違章行為，并及時向相關部門反映。

（五）建立物業工程質量保修金管理制度。建設單位提取的物業工程質量保修金應當專戶存儲，專項用于物業保修期內的維修，并接受業主、業主委員會、物業服務企業和物業管理主管部門的監督。

三、嚴格規范物業管理市場秩序

（一）規范前期物業管理工作。新建的物業項目在未成立業主委員會期間，必須實行前期物業管理。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供項目竣工后的物業管理方案，落實物業管理用房和業主委員會辦公用房，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業進行前期物業管理。

（二）規范業主委員會。每個物業管理區域都要成立業主委員會。各街道辦事處要根據社區管理和業主自治相結合的原則，按照規定的程序，推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員，可從社區居委會、有關產權單位和物業管理區域內熱心公益事業的人員中推薦人選。業主委員會主要負責召集業主大會，選聘物業服務企業，監督履行物業服務合同，監督實施管理規約等工作，同時積極配合和支持社區居委會的工作。業主委員會成立前，由街道辦事處指定社區居委會代行業主委員會職責，確保工作正常運轉。住宅小區不依法成立業主大會，選舉產生業主委員會的，由縣、區物業管理機構責令其限期成立。未實行物業管理的小區，由社區居委會組織業主自行管理，提供以公共設施設備維修、保潔、維護公共秩序為主要內容的基礎性服務，所發生費用由業主共同分擔。

（三）規范物業服務合同管理工作。建設單位與買受人簽訂的房屋買賣合同中，應明確約定前期物業服務內容、服務費用、物業保修范圍和時限、違約責任等事項。業主大會成立后，業主委員會應當與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，并將格式合同文本報當地工商部門備案。業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費，對逾期不交納的，業主委員會應協助物業服務企業進行催交。對物業服務企業違反合同約定的，業主委員會按合同約定予以處理，雙方有爭議的，可由縣、區物業管理機構調處，調處不成的依法解決。

（四）規范物業服務行為。物業服務企業要認真履行物業服務合同，提高服務質量，對超出服務合同的事項，由雙方協商確定。縣、區物業管理機構要會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）監督物業服務企業認真履行合同，按約定提供管理服務。縣、區房地產主管部門要建立健全物業服務企業信用檔案制度，并定期向社會公布，實現信用信息資源共享，促進市場合理有序競爭機制。

四、完善物業服務企業退出機制

縣、區物業管理機構要會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）加強對物業服務企業的日常監督管理，保證物業管理活動正常開展。物業服務企業退出物業項目服務時，由縣、區物業管理機構、街道辦事處（鄉鎮人民政府）本著維護社會穩定、依法有序、平穩過渡的原則，指導業主大會或物業服務企業依法按程序進行。在物業服務合同期滿不再續約或提前解除合同的，由解約方在解除合同前60日書面告知對方，并將解約原因、解約時間書面報告縣、區物業管理機構、街道辦事處（鄉鎮人民政府）。同時以書面形式在物業管理區域內公告15日。縣、區物業管理機構、街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導業主委員會在合同解除前，依法召開業主大會選聘新的物業服務企業、簽訂物業服務合同。縣、區物業管理機構監督物業服務企業在合同解除之日起10日內，按規定向業主委員會移交物業圖紙檔案等資料。合同期限內，物業服務企業不得擅自退出物業項目管理服務；否則，應依法承擔賠償責任。

五、建立質價相符的物業服務收費機制

物業管理服務內容要區別不同的物業性質和特點，確定管理服務的項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。新建住宅小區管理服務內容和收費標準，根據區域內規劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據物價、房產部門制定的物業管理等級評定標準，確定服務等級和收費標準。舊住宅小區的物業管理服務，可采取選項服務的形式，根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂服務合同，并將收費項目、收費標準等在小區內公示。

六、強化措施，推動物業管理工作健康發展

（一）加強組織領導。物業管理工作事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。各級、各相關部門要切實加強領導，建立健全組織，把加強物業管理工作擺上重要議事日程，明確任務，落實責任。市政府成立市物業管理工作領導小組，市政府分管副市長任組長，市房產局局長、譙城區政府分管副區長任副組長，市房產、建設、城管、園林、公安、人防、環保、物價、財政、稅務、工商、民政、監察、質監等部門以及城區三個街道辦事處分管領導為成員。各縣、區政府要成立相應的領導小組，并指定專門機構具體負責物業管理工作。逐步建立起一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業管理工作提供有力的組織保障。

（二）建立聯席會議工作制度。街道辦事處（鄉鎮人民政府）要組織社區居委會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會等相關單位召開聯席會議，協調解決物業管理活動中出現的矛盾和問題。公安、城管、規劃、建設、財政、環保、物價、工商、園林、民政、市政等相關職能部門應依據各自職責，分工協作，共同抓好物業管理相關工作。

（三）營造良好氛圍。各地、各相關部門要采取多種形式，大力宣傳物業管理法律法規，宣傳物業管理的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解相關政策，強化物權意識和業主自治意識，樹立物業管理的商品消費觀念，引導他們主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境，形成“社區是我家、潔美靠大家”的良好氛圍。

（四）強化監督檢查。各縣、區政府要結合本地實際，抓緊制定本轄區物業管理工作計劃，加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查。要建立物業管理工作目標考核制度，完善縣區、街道、社區三級考核機制，切實調動各方面工作積極性，促進我市物業管理工作健康發展。