導語：房地產企業稅費征繳工作方案一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

為整頓規范房地產開發企業稅費征繳秩序，堵塞稅收征管漏洞，營造健康的納稅環境，保障國家稅收收入，促進依法治稅，根據縣委、縣政府工作部署，決定對我縣2014年底已完工或基本完工的房地產企業所開發的房地產項目進行專項檢查。特制定以下工作方案。

一、檢查目的

通過檢查反應房地產企業在開發過程中的違紀違規事項，促進房地產企業進一步加強管理，按規定程序進行房地產開發，自覺履行納稅義務。

二、檢查對象

2014年底已完工或基本完工的在縣城開發的房地產企業項目。

三、檢查內容與方法

（一）房地產開發取得用地使用權

1．檢查開發用地的合法性。

主要檢查用地取得途徑及用地性質。對用地取得途徑檢查，主要要求房地產企業提供土地來源資料：

（1）通過招拍掛方式取得，則要求房地產企業提供“招拍掛”用地的成交確認書，繳納土地出讓金的單據，土地使用證等。檢查土地出讓金是否按期足額繳入財政賬戶，是否足額繳納了契稅等；

（2）通過轉讓方式取得則還要要求房地產企業提供轉讓協議及土地過戶證明文件，轉讓土地發票和相應的稅費資料；

（3）通過置換方式取得，除要求房地產企業提供土地使用權證明文件外，還要要求其提供置換標的物過戶手續和相應的稅費資料；

（4）合作建房方式除要求提供土地使用證外，還應要求其提供合作建房用地的原始取得票據和相應稅費資料。

對用地性質的檢查，主要要求房地產企業提供《建設工程規劃許可證》，看其規劃地塊上所建建筑物的功能類別，分析實際建筑物的功能類別與規劃中的是否相一致，查其是否改變用地性質。檢查時，如發現改變用地性質問題，企業須按規定補繳土地出讓金。

2．檢查開發用地入賬價格的真實性。

房地產開發用地的入賬價格是房地產建設成本的重要組成部分。要重點關注房地產企業的開發土地是否以取得用地的實際價格入賬，即查實會計上的開發土地成本與企業實際取得的土地成本是否相一致，一般應符合以下情況：

（1）招拍掛途徑取得土地的入賬價格是成交價加上相關的稅費；

（2）轉讓途徑取得土地的入賬價是實際支付的土地款加上相關的稅費；

（3）置換途徑所取得土地的入賬價是置換標的物實際價格加上相關的稅費；

（4）合作建房土地的入賬價是合作雙方確定的土地價格加上相關稅費。

部分房地產開發企業有時會用土地評估價入賬，即以高于取得土地價格作開發價入賬，檢查時要特別關注是否存在此行為，如發現有此現象，要進行調整，調整入賬價格或調整土地增值稅和企業所得稅，防止通過人為調增土地成本而偷漏稅費。

（二）房地產開發報建費用檢查

房地產開發企業取得開發建設用地后，要開始施工建設，在開工前按國家規定要到規劃建設部門辦理報建手續，在報建過程中要繳納有關規費。報建費用主要檢查和計算房地產企業是否按要求足額繳納各項規費。檢查的規費主要有：

1．市政設施配套費。按報建面積和規定標準計算，主要檢查是否存在壓縮報建面積和降低繳費標準。

2．建筑工程質量監督費。按預算造價和規定標準計算，主要檢查是否存在少報預算造價和降低繳費比例。

3．建筑工程排污費。主要檢查是否存在漏交或少交。

4．人防工程異地建設費。人防費按報建面積和規定標準計算，主要檢查是否存在壓縮報建面積和降低繳費標準。

5．新型墻體材料專項基金。主要檢查按實際面積計算是否存在欠繳和漏繳新型墻體材料專項基金。

（三）房地產建設成本檢查

房地產建設成本，除上述涉及到的土地成本（入賬價格）和報建費用外，還包括前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、管理費用、財務費用等。檢查時，主要關注其開支的真實性和合理性，防止虛增成本，漏交有關稅費。重點注意以下事項：

1．關注房地產企業是否存在虛開建筑發票列成本問題。

2．關注房地產企業是否存在隨意提取公共配套設施費，調節開發成本問題。

3．關注房地產企業是否存在擠占和虛增開發成本問題。

4．關注房地產企業是否存在違規支付借款利息問題。一是要注意是否存在無本之息；二是要注意向社會融資利率是否高于同期銀行貸款利率。

5．關注房地產企業是否存在違規用白條支付費用的問題。抽查大額支出的會計憑證，檢查其付款銀行單據，發票，批準手續，付款所依據的合同；核對收款人，款項內容的合法、真實、準確性。

6．關注房地產企業“毛地”開發時，將政府另外有資金來源的拆遷安置費，計入商品房開發成本問題。

（四）房地產經營收入檢查

房地產企業收入核算一般涉及“經營收入”、“其他業務收入”、“預收賬款”、“應收賬款”及“其他應收（付）”等往來科目。檢查時須特別注意以下問題：

1．審查“營業收入”明細賬，并與房地產轉讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看有無分解房地產收入或隱瞞收入情況；對應審查“開發產品”明細賬并與房地產轉讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看開發企業有無將取得的實物收入直接計入“固定資產”“原材料”等賬戶，隱匿銷售收入；審查“預收賬款”“應收賬款”“其他應收（付）款”等科目并與房地產轉讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對，查看是否將收入掛賬，不及時反映經營收入。

2．審查購房及購房人變更姓名的各種手續費、因超過協議交款期限而扣繳的購房定金收入、企業管理部門對其所屬的房產收取的房租收入、小區服務費、場租等是否及時反映經營收入。

3．審查房地開發企業是否存在人為分解售房收入的現象。

4．注意有出租房、周轉房的房地產開發企業的審查。

5．審查房地產開發企業是否存在將不需要辦理房地產證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設施對外出售不計收入問題。

6．審查房地產開發企業是否存在將購房者從銀行取得的按揭收入以“銀行貸款”的名義轉入“短期借款”、“長期借款”科目。

7．審查房地產開發企業是否存在銷售時以收據代替發票，甚至不開收據，或使用假發票、白紙條入帳等方法設置帳外收入。

8．審查房地產開發企業是否存在將開發產品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務處理問題。

（五）房地產企業稅收檢查

檢查房地產開發過程中，房地產企業應履行納稅義務的稅務事項，主要有以下內容：

1．城鎮土地使用稅。

2．契稅。檢查時還要注意超容積率開發的房地產項目，除補繳土地出讓金外，還要相應補繳契稅。

3．印花稅。涉及到土地出讓或轉讓合同、設計合同、建安合同、借款合同等。

4．營業稅（銷售不動產）。

5．土地增值稅。

6．企業所得稅。

7．城建稅。

8．教育附加。教育附加3%，地方教育附加2%。

9．防洪保安資金。銷售收入1.2‰。

10．個人所得稅。主要關注房地產企業分紅給各股東時，是否代扣代繳個人所得稅。

此外，要重點檢查房地產企業各項開支發票的合規性，尤其是應該用建筑營業發票支付的工程款，不得以白條支付，也不得用材料發票抵付；注意各項開支過程中的稅收流失事項。

（六）容積率及補繳土地出讓金檢查

容積率是指房地產開發項目地塊內總建筑面積與地塊用地面積的比率。同樣大的地塊面積，因容積率不同，其開發建筑面積不一樣，給房地產企業帶來的開發收益也不一樣。改變容積率有二種方式，一是經批準變更容積率；二是房地產企業擅自改變容積率。無論哪種方式，只要是存在超容積率的行為，在檢查時須要求房地產企業補繳土地出讓金和相關稅費。

（七）閑置土地檢查

少數房地產企業為了獲取土地的最大收益，有時會因自身原因超過取得土地時設定的開發時間，拖延開發。檢查時要注意發現此問題。

四、檢查的組織和工作分工

由縣審計局牽頭，縣監察局、公安局、財政局、國稅局、地稅局、城鄉建設局、房管局、國土資源局等部門共同參與，各司其職、各負其責。同時從縣財政局、國稅局、地稅局等單位各抽調3名懂業務、有責任、懂法律、能操作的業務骨干，與縣審計局人員組成3個小組開展專項清理工作，實行分組包干、組內責任到人、過錯追責的工作機制。各單位責任如下：

縣審計局：負責整個檢查內容的協調和匯總工作，并具體對房地產企業的賬目進行審查。

縣監察局：負責對房地產開發過程中國家單位及工作人員違紀違規事項的查處。

縣公安局：負責對查出的偷漏稅案件進行偵辦。

縣財政局：負責提供所涉及房地產項目的土地出讓金的繳交情況。

縣國稅局：負責提供所涉及房地產項目的企業所得稅繳交資料。

縣地稅局：負責提供房地產項目的企業所得稅、土地增值稅、和其他稅種的繳交資料。

縣城鄉建設局：負責提供每宗房地產項目實際繳交的各項報建費用，實際建筑面積、設定的容積率以及辦理《規劃許可證》、《施工許可證》等情況。

縣房管局：負責提供每宗房地產項目實際測繪面積以及《房屋預售許可證》等情況

縣國土資源局：負責提供每宗房地產項目具體用地情況以及《建設用地許可證》。

五、檢查時間

本次檢查時間為2013年9月20日至2013年12月31日。

六、檢查要求

（一）加強組織領導，健全工作機構。成立縣房地產開發企業稅費征繳專項檢查領導小組，由縣政府常務副縣長任組長，成員由審計、監察、公安、財政、國稅、地稅、建設、房產、國土等單位主要領導組成。領導小組下設辦公室，辦公室主任由縣審計局局長擔任，縣審計局、國稅局、地稅局、房管局各一名分管領導為辦公室副主任。辦公室具體負責組織和協調專項檢查工作。

（二）樹立全局意識，加強協調配合。此次專項檢查是縣委、縣政府今年的一項重要工作，所有參加專項檢查的單位和人員必須強化大局意識，樹立全縣“一盤棋”的思想，按照統一部署，分工負責，相互配合，形成工作的整體合力。各工作人員檢查、反映的數據必須與該企業（項目）的總體數據保持一致，誰提供的數據有出入，誰在負責規定時間復核。所涉及的部門要全力理解、支持、配合專項檢查，對拒絕、阻撓檢查或故意拖延提供有關資料，拒不落實檢查結論的，要嚴肅依法處理。

（三）把握重點內容，確保工作質量。緊扣此次專項檢查主題，明確工作目標，準確把握工作重點，將工作重點內容分解落實到具體工作環節和相關工作人員，做到嚴謹細致，確保查深查透，加大揭示問題的力度和深度。

（四）嚴格工作紀律，提高工作效率。所有參加專項檢查的人員要嚴格遵守各項組織紀律和工作紀律，堅持原則，廉潔自律，全面真實地反映實際情況。大力發揚求真務實的作風和敬業奉獻的精神，盡職盡責，加快工作節奏，提高工作效率，圓滿完成工作任務。工作中要嚴格執行有關廉政建設的規定，嚴格遵守保密紀律，以高度負責的主人翁精神，扎扎實實做好各項工作。如有違反，將按規定由各有關部門予以處理處罰。縣政府將對本次專項檢查表現突出的人員給予表彰和獎勵。

（五）統一組織實施，統一處理標準。整個檢查由縣房地產開發企業稅費征繳專項檢查領導小組統一組織實施，實施過程中對遇到的如是否存在按規定時限開發、擅自提高容積率和稅費欠漏等重大問題共同協商，共同研究提出統一處理標準。

（六）認真做好檢查結果落實工作。對拒不執行檢查結果的企業和個人，采取必要的措施予以處置。縣城鄉建設局暫停所涉及的房地產開發公司在縣內的建設項目報批工作；縣房管局暫停辦理所涉及的房地產開發公司房產預售許可證；縣地稅局暫停辦理所涉及的房地產開發公司房產銷售發票；縣公安局將核實后的偷漏稅款列入涉稅案進行偵查。