導語：如何才能寫好一篇不動產工作報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

報告稱，2014年，上海市商品住宅交易量有所減少。受此影響，公積金個貸發放規模相應回落。全年共向12.15萬戶家庭發放472.20億元，二者均同比減少23%。不過，2014年公積金個貸的戶均貸款額達到39萬元，繼續走高。

廣州

房產中介年檢未通過率創3年新高

2月8日，廣州市國土房管局最新通報數據顯示，廣州有4314家房地產中介服務機構及分支機構中有12.5%未通過年檢。

據了解，2014年10月8日至12月15日，廣州市國土房管局開展2014年度房地產中介服務資質年度檢查。通報告結果顯示，有2055家機構及1718家分支機構通過檢查；460家機構及81家分支機構未通過檢查，未通過率為12.5%，未通過率創3年來最高。按照通報規定，未通過檢查的460家房地產中介機構及81家分支機構，將被房管局注銷資質備案。

四川

一次性獎勵首次置業者7000元

據媒體2月2日報道，四川省資陽市相關部門下發“政府20條”，針對首次置業者，當地政府一次性獎勵7000元，房交會上成交的再獎勵2000元，取消境外機構和個人在當地購房限制，保障農民在農村各項權益的基礎上鼓勵他們進城買房。

此外，還調整公積金貸款、降低首套房認定門檻、落實購房稅收金融、棚改貨幣補償等措施。據悉該文件是由資陽市房管、住建、國土、公安、稅務和銀監等多個部門參與聯合起草，有效期一年。

南京

去年年底新房庫存創歷史新高

2月9日國家統計局南京調查隊公布數據顯示，截至去年底，南京樓市的新房庫存近5.7萬套，時隔3年再創歷史新高。

事實上，雖然南京去年庫存高企，但總體銷量不俗，全年商品房銷售面積達1208萬平方米。南京調查隊生產價格處曹璇指出，去年南京樓市銷售以9月份為分水嶺，前后冷熱迥異。

早前，網尚研究機構房地產經紀研究中心經理張麗君表示，南京庫存已經屬于較高位置，對于房價走勢來說，內需其實被迫縮減，而今年不排除庫存將進一步升高的可能。

廣東

3月1日掛牌不動產登記局

據新華社電 記者從廣東省國土資源廳了解到，廣東省不動產統一登記局于3月1日掛牌運行，該省市、縣兩級不動產登記機構設置工作爭取在6月底前基本完成。

廣東省國土資源廳廳長鄔公權介紹，建立和實施不動產統一登記制度關鍵在地方，市縣兩級是重點，因此除了省成立不動產統一登記局，市、縣兩級要同步推進。據介紹，廣東省市、縣兩級將啟動并完成各類不動產登記資料移交整合、著手設立統一的不動產登記受理窗口、全面推進不動產登記信息化建設。

深圳

今年計劃供應保障房1.8萬套

3月3日，深圳市住建局召開住房和建設系統工作會議稱，2015年深圳計劃供應保障房1.8萬套。同時，探索保障房區位補償機制和價格補償機制，允許購租偏遠地區的保障房申請人適當享受較大面積保障房。

據深圳市住建局介紹，2015年，計劃開工建設保障房1.5萬套、竣工1.5萬套、供應1.8萬套，加大保障房的配套建設力度。計劃發放住房公積金貸款130億元。

值得關注的是，2014年深圳在安居房和公租房日常輪候基礎上，啟動了“兩庫合一”，還率先在全國實行公租房置換機制，疏堵結合解決公租房違規轉租轉借問題。

重慶

主城均價升至5周最高

觀點數據周報顯示：受近期央行下調金融機構人民幣存款準備金率、政府工作報告淡化樓市調控的影響，2月2日-2月8日，重慶主城區商品房供應量環比增加24.48萬平方米，反映出房企對接下來的市場看好。

重慶主城區的建面均價則為7707元/平方米，環比上升17.1%，創下近5周以來最高水平。不過，從這5周的均價看，主城區依然處于平穩波動狀態。在成交方面，受大量供應的影響，重慶主城區出現量跌價升跡象。2月2日-2月8日，主城區商品房成交4128套，環比下降11.7%；成交面積36.83萬平方米，環比下降1.0%。

青島

嶗山“第一高樓”環球金融中心啟動

3月3日，青島嶗山區的環球金融中心項目啟動，據稱，該項目總規劃建筑面積約80萬平方米，將成為嶗山金融商務區的地標級商務綜合體。

篇2

關鍵詞 物業稅；征收；問題研究

物業稅，是指以保有階段的土地、房屋等不動產為課稅對象，以房地產的評估值為計稅依據，在每一課稅年度對房地產所有者或使用者(包括自然人、法人和非法人組織)征收的一種稅，稅負隨房地產的市場價值變化而變化。

由于物業稅的稅制要素是物業稅開征的核心問題，因此，需要在堅持其開征原則的基礎上予以理順。通過對域外國家物業稅稅制設計的介紹，我國可以根據國情借鑒其先進經驗，對物業稅的稅制要素進行設計。

一、物業稅的納稅主體

物業稅的納稅主體即物業稅的納稅義務人，具體是指在我國境內的房地產的所有權人或使用權人。根據稅收便民、效率的原則，物業稅的納稅主體應采取稅收屬地管轄原則來確定，這樣有利于減少納稅成本，往往具有可行性和可操作性。因此，我國可以借鑒英國的做法，規定凡是我國境內的房地產的所有人或使用人，而不論是中國或外國的法人和自然人，都應納稅。在我國，實行房地分離的制度，土地歸國家所有，自然人或法人只擁有70年的土地使用權。《物權法》出臺后，解決了土地使用權使用年限和房屋所有權使用年限的不匹配問題，使得土地使用權可隨房屋所有權轉移而轉移，到年限續費又可繼續使用，因而可將土地使用權也視為其財產。那么，房產的所有人在續費的情況下肯定擁有土地的使用權，故物業稅的納稅主體實際上是房產的所有人或房地產的使用人。在房地合并開征的模式下，物業稅的納稅主體即為房產的所有人和土地的使用權人，房產的所有人在出租的情況下也可以同房產使用人約定由其代為納稅。但在現實中，有些房屋的產權和土地使用權存在分離或不確定的現象，只有產權而沒有土地使用權等問題造成了納稅主體的不確定性。因此，在物業稅納稅主體的設計上需要對這種特殊情形予以注意。如當自然人或法人只擁有房產所有權而不擁有土地使用權時，此種情況下，應對房產所有人和土地使用人分別課征物業稅。

二、物業稅的征稅對象

目前我國現行的房地產稅收存在征稅范圍過窄的問題，這導致了稅源的流失及偷稅漏稅等行為的發生。因此，有必要擴大物業稅的征稅對象，將其擴大至納稅義務人擁有所有權或使用權的土地、房屋及其它附屬設施等不動產，包括城市、城鎮、建制鎮、工礦區及農村的營業性和非營業性不動產。大多數情況下，土地使用權人與房產所有權人或使用權人是一致的，同時我國尚不具備對土地、房屋等分別課征的現實條件。因此，可以對土地、房屋等不動產進行合并課征，這與國外的通行做法保持一致。但在實際開征的過程中，需要注意幾個特殊問題。

首先，居民的非營業性用房是否應成為征稅對象。居民的非營業性用房不在我國傳統房地產稅的征稅范圍之內，對于其能否成為物業稅的征稅對象，學界有不同的觀點。本文認為，隨著經濟社會的迅速發展，城鄉之間的區別逐漸減少，城鄉一體化是我國社會發展的必然趨勢。原則上為了實現稅收的公平，對城鎮、農村的非營業性用房也應征稅。不過在物業稅的具體開征過程中，應對城鎮、農村的非營業性用房進行區別對待，根據城鎮、農村的經濟發展水平及非營業性用房的具體價值適用不同的稅率或給予一定的稅收優惠。

其次，居民的存量房是否應成為物業稅的征稅對象。雖然居民的存量房在購房初己交納了各種房地產稅以及房地產商購買土地時的土地出讓金轉嫁額。但存量房在存續期間仍會享用地方政府提供的公共服務，其市場價值也會有所改變，如果不將其納入征稅對象的范圍之內，勢必會影響物業稅的實施效果。在物業稅的具體開征中，為了不增加存量房納稅主體的稅負，可以在存量房應納稅額中扣除其已繳稅額。

三、物業稅的稅率

考慮到各地區經濟發展水平的差異，各地方政府可以對不同地區適用不同稅率。此外，對土地、房產等不同的不動產形式也應適用差別稅率。比如，對居民的存量住房、農村及城鎮的自用住房、城市居民的第一套住房等應確定較低的稅率，對居民的營業性用房、高檔住宅、城市居民的第二套住房、別墅、土地等則應確定較高的稅率。差別比例稅率的實行在一定程度上保障了稅收的公平，使物業稅的征收更具可行性。

按照“寬稅基、低稅率”的原則，我國對于具體的稅率范圍不宜制定的過高，以彌補“寬稅基”給納稅義務人造成的稅負，尤其是在物業稅開征的初期。對于稅率的浮動范圍，我國不同的學者有不同的觀點。其中，國務院法制研究中心物業稅改革課題組認為，如果把物業稅的稅率制定的過高，必然會引起納稅主體的消極情緒，加重其負擔，因此物業稅的稅率可以在0.3%-0.8%之間浮動。按照我國房產稅的試點及國外的稅率設計，中央財經工作領導小組的有關專家進行了研究和計算，得出按照0.8%的稅率征收物業稅將會在居民的稅收負擔承受范圍之內。鑒于此，我國的物業稅稅率應設定在0.8%附近，然后根據具體情況上下浮動。

四、物業稅的稅收優惠

一國的稅收優惠政策實際上是對稅收公平原則的貫徹。在物業稅的開征中，我國通過借鑒美國、英國等國家和地區的先進規定，并結合我國現行的稅收減免制度，制定關于物業稅的優惠規定具有迫切性。確切來說，主要包括兩種類型的減免。

篇3

企業所得稅走向全面實施

發揮效果重在落實

2008年1月1日起，企業所得稅法及其實施條例正式實施，內外資企業所得稅實現合并統一，稅率統一調整為25%。這不僅實現了內資和外資企業“平等競爭”，還將稅收優惠重點轉向“產業優惠為主、地區優惠為輔”，通過對國家重點扶持和鼓勵發展的產業和項目給予所得稅方面的優惠對待，發揮稅收優惠在體現稅法政策性上應有的積極作用，有效配合國家產業政策的實施。

企業所得稅法強調了對企業研發費用實行所得稅按50%加計扣除的政策，有助于加強企業自主創新，推動企業成為技術創新主體。從而發揮其推動產業結構升級和轉變經濟發展方式的作用。

增值稅改革醞釀推向全國

減稅推動企業技術創新

作為中國第一大稅種，增值稅改革將由生產型轉向消費型。生產型增值稅，即在征收增值稅時,不允許扣除外購固定資產所含增值稅進項稅金。改革后的消費型增值稅，允許企業將外購固定資產所含增值稅進項稅金一次性全部扣除。這一改革實際上是給企業減負，鼓勵企業設備更新和技術升級，有利于提高企業整體競爭力。

資源稅轉向“從價計征”

鼓勵節約資源

資源稅改革由目前的“從量計征”轉為“從價計征”，意味著今后部分資源稅征稅將不再與產量掛鉤，而是和資源產品的價格掛鉤，從而借助市場調節機制引導礦業生產主體合理開發，節約資源。

個稅征收起征點上調

低收入者負擔減輕

2008年將推進個人所得稅改革，調高工資薪金所得減除費用標準，減輕低收入者負擔。從2008年3月1日起，新修訂的個人所得稅法正式實施，個稅起征點從1600元提高到2000元，個稅起征點的提高意味著低收入者的負擔將有所減輕。

物業稅擴大模擬試點

篇4

對于當前市場的走勢，接受《投資者報》采訪的公募基金人士指出，近期大盤走勢仍未完全明朗，投資者還需謹慎操作，短線再次入場的投資者要嚴守自己的止損標準。相對于談論大盤指數，公募基金更愿意從此次的政府工作報告中去發掘機會。上述公募人士稱，互聯網金融和醫療信息化作為“兩會”熱點議題，相關扶持政策有望出臺，相關概念股的活躍帶動電子元器件、互聯網、軟件和醫療保健等板塊資金流入較為顯著。此外，航空、文化傳媒和港口等板塊也出現了明顯的資金流入跡象。銀行板塊、重型機械、工業機械和房地產等板塊資金流出跡象仍然較為明顯。

對于后市，東吳新產業股票型基金經理戴斌表示，本屆政府上臺后推動了一系列改革，2015年又成為這些改革的落地之年。基于現在的狀況分析，“兩會”期間市場平穩向上的概率應該更大，特別是“兩會”后，應持謹慎樂觀態度。

東吳基金：“兩會”之后市場不會明顯回調

東吳基金分析指出，從貨幣政策來看，自去年四季度以來，貨幣政策處于一個較為寬松的狀態，目前這種趨勢仍將會在一段比較長的時間內得以延續;從宏觀背景來看，隨著各種微刺激舉措推出或者轉型升級，經濟在今年或有望逐漸企穩，甚至可能重啟新一輪經濟周期，再疊加上寬松的貨幣政策，我們認為，從長遠來看，股票作為資產的重要組成部分，向上的概率更大;從居民資產配置來看，過去10年，居民大多配置在了房地產或不動產領域，當前及未來正在向以股票為代表的、流動性較高的資產轉移;因此，“兩會”期間特別是“兩會”后市場不會出現明顯的回調，可以持一個相對比較樂觀的態度。

南方基金：

兩會后重點關注“一帶一路”

南方基金兩位基金經理認為，“一帶一路”及A股中符合政策支持、滿足人民群眾新生需求、有利于提升國家競爭力的產業都值得關注。

南方小康ETF基金經理柯曉表示，“一帶一路”作為去年的熱點，在本次政府工作報告中也被總理多次提及其戰略部署。在“把改革開放扎實推向縱深”章節中提到，“構建全方位對外開放新格局;推進絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路合作建設;加快互聯互通、大通關和國際物流大通道建設;構建中巴、孟中印緬等經濟走廊。”在“協調推動經濟穩定增長和結構優化”章節中提到，“把‘一帶一路’建設與區域開發開放結合起來，加強新亞歐大陸橋、陸海口岸支點建設。”無論是穩增長調結構，還是深化改革開放，“一帶一路”都將是2015年政府工作的重要抓手。

光大保德信：看好兩會后主題行情

光大保德信基金表示，2015年將是全面深化改革的突破之年，其中，國企改革牽涉的范圍最大，影響最廣，是改革的重中之重。而正在召開的兩會是在推進四個全面的整體大環境下開幕的，其中“全面深化改革”將成為國企改革的重要綱領和方向。據不完全統計顯示，截至3月6號，今年以來不到3個月時間就已相繼成立了5只以國企改革為投資對象的基金產品;目前，還有光大保德信、國投瑞銀等多家公司正在發行相關的主題基金。其中，光大國企改革主題基金首日募集近5億。

對于國企改革受益的行業，光大國企改革主題基金擬任基金經理王健指出：可以關注四大類投資機會。一是資產證券化提升帶來的資產注入機會，主要關注那些擁有集團資產證券化較低的上市公司;二是效率改善型，可以從具有一定品牌基礎和收入增長能力的公司中進行發掘;三是打破壟斷民營企業進入的機會，比如金融，電信，能源等領域的民營企業將明顯受益;四是錦上添花型機會，主要涉及一些目前經營較好，如有管理層激勵、業績相關考核、更好的公司治理結構等，以及經營績效有望繼續改善類型的公司。

嘉實基金：聚焦兩會主題投資

嘉實基金表示， 3月5日的政府工作報告明確指出“新的消費熱點不多”是當前中國經濟所面臨的困難，并提出加快培育消費增長點等具體措施。為此，以瞄準新興消費崛起和傳統消費升級為特色的各類消費主題基金將迅速“走紅”。

篇5

目前我國已經完成對交通運輸業、郵政電信業、部分現代服務業等行業的“營改增”工作。2016年政府工作報告指出，從今年5月1日起，“營改增”試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。在此之前我國政府曾預計2015年年底前將上述三個行業納入“營改增”的范疇，然而在起步階段卻發現困難重重，三個行業的財稅改革并未按照預期狀態順利實施，困難來自各個方面。

對于房地產企業來說，“營改增”之后將會面臨業務范圍的重新認定，工商登記的變更；面對增值稅的抵扣制度，稅負前后期失衡，前期少甚至為零，而后期會陡然增高；同時增值稅發票的領購、填開和管理相對營業稅發票來說更為嚴苛，加大了稅務管理工作。針對房地產的上游行業建筑業來說，從工程項目的承接到采購管理、分包管理、關聯交易，以及境外項目管理均將因“營改增”而受到一定影響，如票據流、物流、資金流“三流不一致”問題、甲供材料問題、集中采購問題、招投標策略等；針對同為上游產業的金融業來說面臨的問題是增值額如何核算，抵扣額如何認定，大量的柜臺以及非柜臺業務其發票采用何種形式開具等。然而為了完善社會主義市場經濟體制，促使企業加快產業轉型升級，提升企業核心競爭力，實現國民經濟與社會的健康協調快速發展，在稅收體制方面必須為其營造良好環境、完善稅制、避免重復征稅，金融業、建筑業、房地產業“營改增”的工作不能停滯。

二、房地產業的主要特點

（一）財務方面。

資產方面：房地產業一般會有大量存貨，主要表現為尚未完工的“開發成本”與已辦理竣工結算的“開發產品”；部分房地產公司還會持有一部分房產和地產用于出租以賺取租金，針對此部分房地產按照《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定應通過“投資性房地產”項目列示；考慮到房地產企業的營銷方式，其“應收賬款”較多，主要為應收售房款和租金，基本上不存在“應收票據”；相對存貨來說固定資產所占比值較小，基本為辦公樓與辦公設備；一般不存在無形資產，值得注意的是企業取得的用于房屋開發的土地使用權應計入存貨成本（開發成本）中，而非無形資產。

負債方面：由于房地產的建造成本較高，一般房地產公司很難靠自有資金滿足籌建的需求，需要向外界融通資金，一方面可通過向銀行舉債獲取資金，且多為長期借款，另一方面可通過向消費者預收售房款來融資，在會計核算中通過“預收賬款”核算。

（二）業務范圍。目前我國房地產企業主要業務涉及產品開發、產品銷售、物業管理、房屋租賃四個方面。值得關注的是，中央提出的房地產業“營改增”中的房地產業未明確具體包括哪些業務范圍，是僅指房地產銷售，還是亦包括物業管理、房屋租賃。房地產開發階段是劃分為建筑業的范疇還是劃分為房地產業，仍待界定。在國家統計局起草、國家質量監督檢驗檢疫總局、國家標準化管理委員會批準的新國家標準《國民經濟行業分類》（GB/T4754-2011）中明確指出房地產業和建筑業分屬不同的類別。其中建筑業包括房屋建筑業、土木工程建筑業、建筑安裝業、建筑裝飾和其他建筑業；房地產業包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、自有房地產經營活動；租賃業包括機械設備租賃、汽車租賃、農業機械租賃、建筑工程機械與設備租賃，不包括房屋租賃。按照《營業稅暫行條例》的規定，目前營業稅征稅范圍仍包括建筑業、服務業、不動產銷售、無形資產轉讓；其中建筑業包括房地產業的產品開發，服務業包含房地產業的物業管理和房屋租賃，不動產銷售包括房地產業的產品銷售，無形資產轉讓包含房地產業中土地的購置；并未將房地產業作為一個單獨的項目規范。

筆者結合此前我國提出的全面開展“營改增”的趨勢，結合我國房地產業所涉及的業務，對“營改增”后可能存在的稅制狀態進行財稅分析。在產品開發方面可參考建筑業“營改增”后的稅率11%，在產品銷售方面按照財政部、國家稅務總局提出的預實行稅率為11%，而目前尚未確定“營改增”擴圍將覆蓋物業管理及不動產租賃，但按照全面推行“營改增”的總體思想，物業管理及房屋租賃也將面臨“營改增”，只是適用稅率尚未提出，筆者認為在結合行業自身特征的同時可參考部分現代服務業和動產租賃業所適用的增值稅稅率。

三、房地產業“營改增”后的會計處理

房地產企業“營改增”后可能會加大稅務成本，從而降低再次投資生產的熱情，甚至導致部分企業輾轉其他行業。為了穩定房地產業的平穩發展，需要同步針對其上游企業實施“營改增”。同時企業在“營改增”之后將要面臨財務核算的巨大變化，本文依據房地產業的業務特點，結合增值稅的擴圍趨勢，提出對房地產企業相關業務的財稅處理如下：

（一）取得土地使用權。房地產開發企業可以通過行政劃撥、協議、招標、拍賣等方式取得土地使用權，按照《營業稅暫行條例》的規定，土地使用權的處置屬于營業稅的征稅范圍，而在擴圍之后應屬于增值稅的征稅范圍。結合企業會計準則的規定，在取得財政部統一印制的單據時，其會計處理為，借記“開發成本”科目，按照符合規定的可以抵扣的進項稅額借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）籌集資金。房地產企業可通過銀行等金融機構取得借款，由于金融業“營改增”政策已提出，所以在支付借款費用時只要取得合法票據，增值稅進項稅額將允許抵扣，會計處理為，借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款――本金”科目。在工程達到預定可使用狀態前所發生的借款費用應借記“開發間接費用”科目，同時按照可以抵扣的進項稅額借記“應交稅費――應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“銀行存款”“應付利息”“長期借款――應計利息”科目。需要說明的是與借款利息相關的增值稅納稅義務發生時間的確定，是在實際取得借款利息時，還是按照合同規定的利息支付日確定？參考現有增值稅納稅義務發生時間的規定，筆者認為應該按照合同約定的時間確定納稅義務發生時間，但若采取預收款方式的則為收到預收款的當天，而增值稅進項稅額應在認證通過后方可抵扣。

1.取得土地使用權時：

借：存貨 100 000 000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額） 11 000 000

貸：銀行存款 111 000 000

2.取得銀行借款時：

借：銀行存款 120 000 000

貸：長期借款――本金 120 000 000

年底計提利息時：

借：財務費用/開發成本 3 600 000

貸：應付利息 3 600 000

支付利息時：

借：應付利息 3 600 000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額） 216 000

貸：銀行存款 3 816 000

3.支付前期勘察、論證、設計、廣告費時：

借：開發間接費用 1 000 000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額） 60 000

貸：銀行存款 1 060 000

4.采購工程所需物資時：

借：工程物資 60 000 000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額） 8 800 000

貸：銀行存款 68 800 000

其中增值稅進項稅額=5 000×17%+1 000×3%=880（萬元）

5.領用工程物資時：

借：開發成本 2 000 000

貸：工程物資 2 000 000

6.支付部分工程款時：

借：開發成本 10 000 000

貸：銀行存款 10 000 000

7.銷售部分房屋時：

借：銀行存款 166 500 000

貸：主營業務收入 150 000 000

貸：應交稅費――應交增值稅（銷項稅額） 16 500 000

結轉成本：

借：主營業務成本 8 000 000

貸：開發產品 8 000 000

借：營業稅金及附加 900 000

貸：應交稅費――應交土地增值稅 900 000

8.取得租金收入時：

借：銀行存款 2 220 000

貸：其他業務收入 2 000 000

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額） 220 000

9.取得物業管理收入時：

借：銀行存款 5 550 000

篇6

關鍵詞：建筑業；“營改增”；問題及對策

中圖分類號：F23

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.29.067

從2016年5月1日起，建筑行業全面試點“營改增”政策，稅改政策的執行，將有效規范建筑行業健康發展，使得建筑業形成一個完整的抵扣鏈條，在“營改增”過程中，國家作出所有行業稅負只減不增的承諾，但是這個“紅利”能否落在建筑企業，需要企業積極尋找適應“營改增”的方法，提前做好稅務籌劃，將國家給的“紅利”裝在口袋。

1 “營改增”對建筑企業的影響

1.1 “營改增”后對企業稅負的影響

按照財稅〔2016〕36號文件，“營改增”后，首先，將建筑業歸類為銷售服務的建筑服務，對建筑企業從事的服務內容，應選擇相應的類別，確認稅率。如市政建設中的城市裝飾工程，街道擺放花卉，你應該把它歸入花卉的銷售還是歸入建筑服務中的裝飾服務呢？如果界定錯誤，將會影響企業的稅負。對于建筑企業的混合服務和兼營項目，如即從事混凝土、預制品等的銷售，又從事建筑服務的企業，因所適用的稅率不同，應區分核算，這都會影響企業的稅負。

其次，建筑業稅率由營業稅率3%，變更為一般納稅人增值稅率11%，小規模納稅人征收率為3%，對于包清工及甲供工程項目，以及2016年4月30日前開工的老項目可以選擇簡易計征，征收率3%。建筑企業是否選擇簡易計征，取決企業年收入及當期進項稅額。對于選擇簡易計征的項目，由于計稅價格的變化，稅負可以減少。但對于一般納稅核算的建筑企業，進項稅額取得的多少，直接影響企業的應納稅額。

最后，對于適用一般計稅方法的建筑企業，按照“營改增”的規定，對于2016年5月1日后購入的不動產或在建工程，可以進行進項稅額抵扣。建筑企業使用的設備或者不動產，可以選擇租賃或者購入等形式，但應如何選擇適當的方式來減輕企業稅負。

1.2 “營改增”對企業機構設置及管理模式的影響

建筑企業一般有許多分公司，各分公司實施的項目不同，有的項目雖說利潤少或者沒有，但可以獲得較多的進項稅額，有可能存在進項大于銷項。如果分公司為獨立核算法人，整個建筑企業不能整體匯算清繳，部分進項稅額不能獲得抵扣，會給企業帶來損失。建筑企業中的服務部門，為企業提供了服務，由于沒有單獨核算，不能為企業提供進行稅額。根據以上分析，企業機構設置影響企業的稅負。

“營改增”過程中，由于一些企業的管理模式還停留在以前“以包代管”的形式，弱化了企業的管理，制約著企業的發展。項目的“內部承包”、資質掛靠等現象較為嚴重，企業不能參與項目的管理，合理調配資金和控制成本，嚴重影響了企業的整體管理。建筑業實行“營改增”后，稅務部門對總分公司納稅及總分包項目進行了要求，總分公司按照規定的預征率在分公司進行預繳，總公司匯總申報，分包項目執行備案制度。征收增值稅后，這類企業的管理體制已經不能適用，迫使企業改變管理模式。

1.3 “營改增”過渡政策對建筑企業的影響

由于建筑業多數工程項目建設期長，存在跨期項目，該項目已經開始施工，部分成本已經支付，有的工程已經全部完工，但存在工程結算不及時現象，或者項目不能及時驗收評審，如果企業按照一般征收11%的稅率繳稅，明顯企業的納稅金額就會提升。還有的企業在4月30日以前已經開工，但是大部分成本還沒有開支，還未取得進項稅額。“營改增”后一般納稅人按簡易方法計稅的規定，對于建筑老項目可以選擇從簡計稅，但怎樣確定為老項目，是否選擇簡易計征，這就需要我們找出依據，按照最有利于企業的計稅方法處理。一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，或者甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。但怎樣界定為包清工工程或甲供工程，在簽訂合同時應注意什么，對稅收有什么樣的影響，如何來測定是否選簡易計稅方法。這些問題都影響著企業的稅負。

1.4 “營改增”對財務管理的影響

“營改增”后，建筑企業的財務核算難度加大。增值稅是價外稅，由于企業還沿用以前的費用定額和結算方式，企業在確認收入時，需要進行價稅分離；增值稅的計稅方式復雜，需要在材料購進與分配、成本費用分配時進行增值稅進項稅額的核算。

增值稅是以票控稅，保證三流統一，對發票的管理非常嚴格，有些建筑企業還不能適應增值稅發票的管理，像專用發票需從開具之日起180日內進行認證，但是企業由于工程款拖延，經常延遲支付材料設備等款項，發票流轉不及時或流轉不到財務部門，影響了進行稅額的認證工作，導致發票超過認證期限。建筑企業應加強發票的管理。

2 建筑業企業在“營改增”過程中的具體措施及辦法

2.1 建筑企業稅務籌劃的幾點建議

建筑企業應合理利用“營改增”政策，結合企業的經營范圍和建筑項目特征，仔細進行梳理，認真籌劃企業在經營過程中的每一個細節，達到節稅目的。建筑企業可以從以下幾點著手準備。

2.1.1 合理認定項目的歸類

建筑企業按照工商部門審批的經營范圍，經營管理建筑項目，依照建筑服務的具體內容，建筑企業應合理界定項目的歸類，確定稅率。建筑企業應區分混合銷售與兼營行為，因為混合銷售的納稅主要原則是按“經營主業”劃分，但對于建筑企業的兼營行為，應分別核算，分別適用稅率。

2.1.2 認真分析成本結構

認真分析項目成本構成，以及那些成本可以取得的進項稅額和相應的稅率。對于建筑企業，人工費可以選擇工資支付形式，還可以選擇勞務服務，進項稅率為6%；材料費中，按照主要材料的占有比例預計企業進行稅額，其中鋼材、木材等的進項稅率是17%，砂石及混凝土的等地材的稅率可以選擇簡易計征，進行稅率為3%，水、電的進項稅率分別是3%和17%；對于機械費的使用，可以選擇租賃或者購置，進行稅率是5%或者17%。建筑企業應結合項目成本中各費用項目的比例，對進行稅額提前預計，在招投標時，按照項目特點做好項目稅務籌劃工作。

2.1.3 加強材料、服務的采購管理和固定資產的管理

建筑企業在材料物資采購時，應認真選擇供應商，不光要考慮到材料物資的質量和價格，對供應商的納稅資格的選擇也很重要。由于小規模納稅人需稅務機關代開增值稅專用發票，而且進項稅額只有3%，如果價格同一般納稅企業的價格相同，在質量相同的情況下，企業就應該選擇一般納稅人的貨物。但是小規模納稅人如果提供的價格更低，企業應該在可提供的進項稅額和價格降低程度之間進行比較，來決定選擇供應商。

對于適用一般計稅方法的建筑企業，在2016年5月1日后取得的按照固定資產核算的不動產或在建工程、購入的機械設備等，“營改增”后，建筑企業可獲得進項稅額抵扣。所以建筑企業固定資產管理非常重要，影響著企業的進行稅額。建筑企業使用的固定資產可通過外購或租賃獲得，都可獲得進項抵扣。建筑企業在租賃固定資產時，獲得的進項抵扣是穩定而持續的。而外購固定資產，可獲得大額進項抵扣，但是卻占用了企業的流動資金。企業應合理分析企業經營狀況，在存在大量增值稅銷項時，固定資產購置可取得大量的進項來抵扣；對于比較穩定的企業，應選擇租賃固定資產。

2.2 合理設置企業機構，規范企業管理模式

建筑企業根據經營項目特點，出于節稅目的，應靈活設置機構。對集團公司中部分子公司進項稅額無法抵扣的現象，建筑企業應把下屬公司設置為分公司，企業統一繳納增值稅，整個企業集團就可以獲得增值稅進項全部抵扣，避免增值稅稅負增加。對于一些服務和銷售部門，可以設置為子公司，單獨進行核算，為企業提供相關進行稅額。

在建筑業“營改增”政策中，按照總分機構試點納稅人的增值稅計稅暫行辦法，以及建筑企業跨縣（市、區）提供建筑服務中的要求，建筑企業應統一管理，合理調配資金，制定總分公司管理制度，嚴禁資質掛靠等現象。總分公司的納稅申報，需制定總分機構納稅申報制度，規定納稅匯總時間，及時匯總進銷項稅額，進行納稅申報和應繳增值稅清算。建筑企業應加強分包項目的管理，設置預繳稅款臺賬，制定嚴密的分包管理制度。

2.3 合理利用“營改增”過渡政策

對于過渡政策中的老項目，國家稅務總局已經明確，2016年4月30日前開工的項目，可以按照建筑工程老項目進行稅務處理。但是對于建筑企業的工程老項目，應該按照每個項目的具體情況來分析，按照后續可取的進行稅額的多少，來判定是否選擇從簡計稅，對于選擇簡易計征的項目，應及時備案。如果企業是按照工程結算進度收取工程款并能夠及時確認工程成本，后續成本中能夠取得專用發票，取得的進項稅額較大，這時企業可以根據情況選擇一般計稅方式。如果建筑企業的老項目已經完工或者快要完工，只剩尾留的款項，或者項目后續成本中可取得的進行稅額較少，應選擇簡易計征。

“營改增”過渡政策中提到以清包工方式或甲供工程提供建筑服務，可以選擇簡易計征。尤其房建工程，大多采用這種形式，即由基本建設單位提供主要建筑材料，施工單位僅投入人工及部分材料費。建設單位選擇清包工方式或甲供工程的原因主要是：第一是為了避免施工單位偷工減料，影響廠房的質量，第二個原因是節約成本同時，也為減少房產稅提供了保證。建筑企業在簽訂合同時應注意，總分包合同明細中人工費為主要費用，有明確建設方提供主要材料的條款等。清包工項目或甲供工程中人工費占主要費用，但是人工市場的不規范，很難取得進行稅額抵扣。為規范勞務市場，國稅總局在2015年第34號中，已經明確工資薪金和職工福利費等支出稅前扣除問題，企業可以選擇兩種模式，要么作為工資薪酬，要么作為勞務成本，企業需統籌計算企業的整體稅負，綜合考慮后選擇人工成本方式。企業取得人工成本的進項稅額抵扣，由于勞務服務的稅率為6%，對于建筑業而言，只是杯水車薪，需規劃后選擇計稅方式。

2.4 加強財務管理力度

按照“營改增”政策出臺，要求財務人員熟悉政策，提出具體的稅務籌劃安排，適應“營改增”帶來的核算模式的改變。大力宣傳稅改政策，為各業務部門講解政策變更后對企業的影響，需要各業務部門配合的事項，提前做好準備，配合“營改增”政策的執行。

建筑企業應加強增值稅專用發票的領購、開具、保管以及認證工作，設置票務管理崗位，嚴格票務管理，制定票據管理制度。認真檢查增值稅發票的完整性、真實性，做好專用發票的登記認證工作，避免逾期無法抵扣而產生的稅額風險。按照稅務期限對專用發票抵扣聯進行整理裝訂，以備后續查找。對外開具發票時，須符合單位的經營范圍和對應的稅率，按照經營范圍，開具增值稅發票。嚴格發票登記管理，確保開出的每張發票都能查找。

參考文獻

[1]財稅[2016]36號文件及其4個附件[Z].

篇7

重慶市市長黃奇帆在政府工作報告中提出，“十二五”期間，重慶將加強財稅調節，開征高檔商品房房產稅。重慶成為首個將“開征商品房房產稅”寫入地方政府工作報告的城市。分析人士認為，對高檔房征收房產稅，從直接效果上看是抑制房價。同時，重慶試點是為房產稅將來在全國鋪開累積經驗，完善房地產稅收體系。

據悉，財政部已經原則同意重慶開征商品房房產稅，具體實施方案由地方政府制定，報財政部備案。重慶市正抓緊完善相關方案，有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產稅。雖然房產稅試點的消息獲得進一步明確，但試點方案依然霧里看花。重慶市版本主要是針對高檔住宅，基本思路是先對別墅、200平方米以上的“大房子”和評估價值超過主城區平均售價3倍以上的住房開征；按面積計，實行累進稅率；征收范圍首先是增量部分，存量部分視情況開征；每戶家庭擁有普通住宅超過四套，可能被征稅；外地人炒房，可能被征稅。

消息人士稱，重慶市針對高檔房征收的房產稅稅率可能在1%左右。正當坊間普遍認為重慶開征高檔商品房房產稅的征收對象為“增量房”之時，1月12日黃奇帆再次拋出重磅消息稱存量增量都要征。與此同時，黃奇帆還稱“我們要不了多久，會有正式的新聞會”。顯然，重慶扣動房產稅“發令槍”的時間已經進入倒計時。

開征房產稅的諸多待解決難題

開征房產稅理論依據不成立

稅乃國器，用之有據。征稅必須有憑有據。但目前地方政府的征稅依據，是湮沒在故紙堆里的一則文件：1986年國務院授權地方政府可以對“經營性房產”開征房產稅，即房產稅對工業和商業單位征收，對居民不征收。當初的文件似乎也僅僅是向有酒店商鋪之類的企業征房產稅，而如今，它突然變成了地方政府向居民所擁有的各種房產征稅的法理依據。這顯然會引起爭議；同時，房產稅與物業稅應該是完全不同的兩個稅種，但是就目前來看，房產稅的細則很難看出其與物業稅有什么本質區別。新修改的房產稅對每個居民都征收，這還是房產稅嗎？

開征房產稅效果能否真的達到預期目的仍存懸念

開征房產稅的動機是什么？房產稅的征收是否能夠真的降房價？郎咸平認為或許征收房產稅會使房價繼續漲。同時，征收房產稅只看財富，不看負擔，必然會導致一部分并不富裕的人負擔進一步加重。即使房產稅開征使多套房持有者一半被逼出了房，問題也嚴重。市場可供租賃的房源減少一半，房子的租金將上漲一倍，這又加重了承租者的負擔。出租人再把房產稅轉移到租金上，承租人將面臨雪上加霜的不堪局面。雖然房產稅的開征可能起到抑制炒房的作用，但是魯莽地把泡沫捅破，會招致中國經濟狂跌幾年乃至十幾年的災難性打擊，這是任何人都不愿意看到的。因此房產稅的開征能否實現其初衷，仍然值得推敲。

房產稅征收遭遇執行難

征收難點一：稅基如何確定

自2010年10月7日上海樓市調控細則出臺后，有報道說：“據悉，上海、深圳房產稅已經獲批，業內人士猜測房產稅稅率為0.3%-0.4%。如果依此計算，若房子購買總價為220萬元，0.4%的房產稅率即意味一年需繳納8800元。”以此來看，房產稅的稅基就是“購買總價”，即成本價。但此前提到房產稅時，總是以評估價（或重估價、市場價）作為稅基，因為出臺房產稅的一個重要目的就是抑制投機，拿上海來說三年前買的房子基本上漲了1倍，若還是以“購買總價”作為稅基，就違背了出臺房產稅的初衷。

征收難點二：對象如何確定

是向所有住房征收還是向一部分住房征收？按照財政部、國家稅務總局有關負責人的最新表態，征收房產稅的對象是所有個人住房。但是，目前的市場調控是為了遏制房價過快上漲的勢頭，為了讓中低收入者買得起房，這說明調控的主要方向是打擊炒房的市場投機勢力，自住型消費仍得到政策的支持。如果向所有個人住房征收房產稅，那實際上把那些為還房貸而節衣縮食的“房奴”一起作為打擊對象了。但是，如果實行差別化稅收，只向擁有三套房甚至更多房源的業主開征，在確定征收對象上顯然存在非常大的難度。

鏈接

國外房產如何征稅兼顧穩定和公平

美國：大頭用來建學區

在美國，對房地產占有、處置、收益等各個環節征收的各類稅項總稱為房產稅。美國的房產稅有狹義和廣義之分，狹義的房產稅是指對房屋本身征收的稅，屬于財產稅；廣義的房產稅還包括交易稅，也就是在房屋買賣時要繳納的稅。美國房產的交易稅大概為房價的2%―4%，一般由買賣雙方平攤，在過戶時一次齊。

征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產稅的收稅主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不征收房產稅。一般來說，郡稅、城市稅和學區稅三者之間的比例為1：1：5。

韓國：利用賦稅穩定房價

韓國政府于2005年出臺了綜合不動產稅，征稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元（1美元約合1144韓元）的家庭，并根據房產總價值的不同，稅率為每年0.75%―2%之間。此外，韓國從1961年起就征收財產稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產、船舶等實物財產的人，也是根據財產價值不同，所負擔的稅率也不同。

為了打擊房地產投機行為，韓國政府又出臺了更為嚴厲的房產轉讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納50%的房產轉讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納60%的房產轉讓所得稅。即使在購買房產2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需要繳納6%―35%不等的房產轉讓所得稅。

日本：根據時價征稅

在日本，房子和土地都是可以出售的。一般來說，買房子不僅意味著擁有房產本身，而且意味著獲得相應的土地所有權。即便購買的是公寓樓，也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分攤整棟樓占有的土地。因此，在日本，房產稅不僅涉及房子，而且涉及土地。

篇8

“武漢最貴樓盤‘萬達公館’稀爛的物業質量讓武漢土豪業主們憤怒了！業主們開著近百輛豪車到武漢漢街維權，漢街被維權業主堵得水泄不通。”7月26日，一名網友在新浪微博上發帖曝出武漢萬達公館遭遇維權的事件，引來大家關注。

據《投資者報》記者實地采訪得知，由于房屋質量問題，武漢萬達公館的業主一年多來一直在和萬達方面交涉。不過，問題一直未得到根本解決。

“問題一直未得到妥善解決的主要原因之一，可能是萬達公館的開發商和物業方協調不暢。”萬達公館業主代表江女士告訴記者。據搜房網等房產網站的信息顯示，萬達公館的開發商和物業方分別為武漢武昌萬達廣場投資有限公司（以下簡稱“武漢萬達投資”）和大連萬達物業管理有限公司武漢分公司（以下簡稱“武漢萬達物業”），二者均為萬達集團旗下子公司。

事實上，除了武漢萬達公館外，萬達集團旗下多處樓盤在今年以來陸續被曝出存在問題。

萬達公館因質量問題遭維權

7月28日，記者來到武漢萬達公館小區，該小區坐落于武漢濱江商務區核心――積玉橋。這里交通便利，鄰近萬里長江第一隧的過江隧道出口及地鐵2號線和5號線積玉橋出站口。

官方資料顯示，武漢萬達公館總規劃面積25萬平方米，由5棟42層～43層的超高層建筑組成，呈u形王座一線觀江排布，約904戶，戶型面積為240平方米～340平方米。周圍分布著武漢第一個國際六星級的萬達威斯汀酒店、180米甲級5A商務寫字樓、千萬級濱江商鋪、SOHO公寓以及室外步行街。

武漢萬達公館業主代表江女士向記者表示：“萬達公館物業管理費高達4.5元/平方米/月，當時銷售人員向我們表示，裝修費用高達6000元/平方米。”

具有諷刺意味的是，裝修問題恰是此次維權事件的主要問題之一。此次維權的主要問題包括兩種情況，一是以衛生間漏水、地板受潮隆起等問題為主的內部裝修問題；二是出電梯井常年積水受潮，導致電梯經常不能正常運行以及外墻大理石脫落、地庫滲水等相關房屋質量問題。

其中最讓業主憤怒的是房屋的內部裝修問題，業主李女士向記者表示：“從2013年下半年開始，房屋漏水等各種問題集中出現，我們以幾位熱心業主為代表和萬達管理方進行溝通，但問題一直未得到有效解決。”

“電梯經常出問題，”對于電梯經常出問題的原因，業主代表江女士認為，“由于施工方施工存在問題導致電梯井常年受潮。”據悉，該小區的電梯為上海三菱電梯有限公司（以下簡稱“三菱電梯”）生產。在一次三菱電梯的維修工人維修的時候，江女士看到電梯井有很多積水，地坑急停開關也銹死了。對此，三菱電梯武漢市維保經理陶濤向記者表示：“這些問題業主已經反映了很多次，都是甲方（萬達）的問題，我們也沒辦法。”

武漢萬達公館另一位業主洪女士遇到的問題更為典型，她家里的兩個衛生間根本不能用。“一年多來，因為兩個衛生間漏水，我家反復維修，但一直未能徹底修好，每次維修都將家里弄得滿是灰塵，維修后需要很多時間來清理衛生。”洪女士表示。

在洪女士的家里記者看到，客廳沙發等物件均被罩起，衛生間及相鄰的房間正在維修。其中一個衛生間與相鄰房間的走廊地板全部撬開，相鄰房間的壁紙也因受潮全部撕掉；另外一個衛生間也漏水，浴缸底部發霉且散發著惡臭。

嚴重的房屋質量問題促使洪女士也加入了維權者的行列。洪女士稱，在7月26日的維權事件中，她被萬達方面請來的保安推倒在地，手指受傷。

上述情況并非個例，“目前萬達公館內的大多數業主家里都出現衛生間漏水、地板受潮隆起、地暖出現問題等情況，物業公司每次派人來修都是敷衍了事，沒過多久，原有的問題又會出現。”江女士向記者表示。

開發商未將維修基金交給物業

在和萬達物業交涉的過程中，江女士了解到，開發商當時并沒有將維修基金交給物業公司，這可能是導致物業維修不力的主要原因之一。

據了解，按照我國對房屋維修資金的規定，業主在購房時一次性繳納房屋維修資金，繳存金額按照城市經濟發展水平確定，繳存之后物業公司按照當地房管部門的要求存入指定銀行。在收取維修基金的時候，通常都是在辦理入住手續時，房地產開發公司強制代收房屋維修基金。這中間就涉及房屋維修基金由開發商向物業公司移交的問題。

對于上述情況，記者采訪到萬達公館物業管理方武漢萬達物業的負責人周先生，周先生向記者表示：“在萬達公館的事件中，萬達物業對得起自己，對得起業主，現在是敏感時期，其他具體情況不方便接受采訪。”

此外，記者還來到萬達公館的開發商武漢萬達投資公司進行采訪，不過公司前臺陳小姐向記者表示：“目前公司領導均不在公司。”記者留下了聯系方式，但截至發稿時，記者并未得到武漢武昌萬達廣場投資有限公司的回應。

住宅項目問題在多地頻發

實際上，萬達住宅項目并不是第一次出現問題。今年3月份，溫州平陽萬達廣場就因合同中存在霸王條款遭遇眾多業主維權；今年7月初，山東德州萬達廣場被曝出因存在學區房虛假宣傳問題遭業主維權；而從今年6月份一直持續到7月份的宜興萬達公館維權事件和7月26日的武漢萬達公館維權事件均是因為房屋質量問題。

宜興萬達公館與武漢萬達公館一樣，均是當地的豪宅項目。宜興萬達公館位于宜興市東新城，項目建筑面積51萬平方米，總投資約35億元，是萬達集團第三代城市綜合體的代表之作。

宜興萬達公館業主維權的起因是業主收房時發現存在電線，墻面、地面和屋頂不平整等諸多質量問題。當時多名業主拒絕收房，并要求開發商對因翻修造成延期交房造成的損失進行補償。據名城新聞網報道，宜興萬達公館4棟精裝樓分別由4個規模不等的裝修公司承包，由于萬達集團監管不力，總體施工質量參差不齊。

按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第十三條第二款規定，交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

住宅項目漸被邊緣化

事實上，以商業地產稱雄業內的萬達集團最早從住宅項目起家，在萬達集團成立最初的十年里，住宅項目一直是萬達集團的主營業務，但隨著萬達集團向商業地產的轉型，住宅項目在整個萬達集團漸漸被邊緣化。在近幾年的萬達集團年報里，住宅項目幾乎未曾出現過。

萬達集團2014年半年報顯示，萬達集團資產達到4600億元，同比增長21%；收入920.7億元，完成全年目標的38%、上半年目標的105%，同比增長24%。

在這份半年報中，商業地產依舊是萬達集團的支柱產業，但住宅項目卻并未提及。根據半年報，今年上半年，萬達集團商業地產收入668.5億元，同比增長18%，持有物業增長99.6萬平方米，累計持有物業1799.6萬平方米。

按照萬達集團的規劃，金融和電商是萬達集團未來發展的重點方向。7月中旬，萬達集團董事長王健林的一份2014年半年工作報告（以下簡稱“工作報告”）曝光。該工作報告顯示，萬達集團計劃今年三季度注冊成立萬達金融集團。按照王健林的構想，今后萬達集團所有的控股、參股以及財務投資都由金融控股公司負責。萬達集團目前注冊成立了一家百億級別的投資公司，正在申報成立一家注冊資本300億元的財務公司，此外，萬達集團還計劃在多個金融行業進行投資。

在電商領域，萬達集團計劃將所有網上資源全部給電商公司。“這不是要求，而是紀律。”王健林曾指出。為了集中力量，萬達集團禁止各系統單獨搞電商，資源要集中，所有網上資源統一劃給電商公司。

工作報告還顯示，為了發展電商實業，萬達集團計劃聯合國內最大的幾家電商成立萬達電商，首期投資50億元。

篇9

關鍵詞　增值稅　增值稅改革

任何一個國家的稅收制度，總要植根于一定的經濟社會環境，并隨著經濟社會環境的變化而做相應調整，這是經濟發展的必然規律。十六屆三中全會《關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中提出要改革增值稅稅制，實現從生產型向消費型轉變。今年的政府工作報告中，也三次提到了稅收改革方面的問題，指出“逐步推行增值稅由生產型改為消費型，今年在東北地區部分行業先行試點”。這標志著增值稅由生產型向消費型轉型的試點啟動在即，表明中國新一輪稅制改革的序曲已經奏響。

1　增值稅的種類及我國稅制改革前后的規范性分析

從世界各國所實行的增值稅來看，根據扣除項目進行劃分可分為生產型增值稅、收入型增值稅、消費型增值稅，這三種類型增值稅的根本區別在于課征增值稅時，對企業當年購入的固定資產價值如何進行稅務處理。國際上通行的規定是：對購入的固定資產價值不作任何扣除的是生產型增值稅；按折舊方法對固定資產價值逐年扣除的是收入型增值稅；對購入的固定資產價值當年一次性扣除的是消費型增值稅。顯然這三種對固定資產價值扣除的不同處理方法，使三種不同類型增值稅稅基所包括的范圍大不一樣，生產型增值稅稅基最大，收入型增值稅次之，消費型增值稅最小。

我國目前實行的是生產型增值稅制度。根據《企業會計制度》的規定，固定資產在取得時應按取得時的成本入賬，取得時的成本包括買價、增值稅費用和其他有關費用（包括運輸費用、非增值稅稅款、保險等）。

稅制改革后將實行的是消費型增值稅制度。由于購進固定資產的進項增值稅可以抵扣，固定資產的取得成本中就不包含增值稅這一塊。以生產型增值稅制度下的設備類固定資產成本為比較基準，假設所購設備執行基本稅率17％，那么從會計分錄中可推算出消費型增值稅制度下固定資產成本的降低幅度為：17％／（1＋17％）＝15.54％,也就是說這部分比例像存貨一樣，可以作為進項抵扣，而不包括在固定資產的成本當中，所以相應地，這部分比例將不用計提折舊，從而給企業每期的設備折舊也相應地降低15.54％，設備折舊的降低導致公司當期主營業務成本的降低，從而提高當期的主營業務利潤。由于稅制改革并不提高公司的經營成本（如營銷成本、管理成本、資金成本）和其他業務經營，公司當期的營業利潤也相應提高，并最終提高公司的經營凈利潤，其幅度為：15.54%×（1－33%）＝10.41%。從對經營活動現金凈流量的影響來看，現行的生產型增值稅制度下，公司購買固定資產的進項增值稅不能抵扣，會計上計入固定資產成本，在現金流量表上體現為公司投資活動的現金流出。稅制改革后購買固定資產（不動產出外）的進項增值稅可以抵扣，企業將比在現行生產型增值稅制度下少流出現金，相對來說就是公司現金流量在現有基礎上的增加。根據謹慎性原則，假設新的消費型增值稅制度采取在設備的預計使用期限（即折舊年限）內分期抵扣進項增值稅的抵扣方法。以生產型增值稅制度下公司現金流量為比較基礎，消費型增值稅制度下每期可以抵扣的進項增值稅金額就等于當期的現金流量增量，即公司每期因設備折舊降低而增加的現金流量相當于現行會計期內公司折舊額的15.54％。

以上僅僅是從稅制改革對固定成本本身的影響進行規范性分析。然而，增值增值稅改革具體對企業經營業績和經營活動現金流量產生的影響還要進一步通過實證性研究才能得到。

2　以電力企業為例實證分析

這里選取華能國際（600011）、明星電力（600101）、桂冠電力（600236）作為案例來測算消費型增值稅制度改革對電力企業經營業績的影響。之所以選擇電力行業是因為它們屬于投資密集型型企業，而且電力能源在生產中作為基本生產成本，其價格直接影響下游產品成本，研究電力企業具有一定的現實意義。為了研究的方便，以現行生產型增值稅制度下的經營業績作為比較基礎，并選取2003年度報告的數據作為樣本，測算該公司將在簡單再生產（即經營規模不變）條件下的經營業績增長趨勢。實際上，華能國際是在擴大再生產條件下經營的（固定資產投資較上年增長3.04%），因此其實際經營業績增長速度肯定要高于測算出的增長速度。

在簡單再生產條件下，華能國際一年的固定資產投資規模等于當年的固定資產折舊金額，即華能國際每年的固定資產投資規模為360 584萬元。新增設備的進項增值稅含量為：360 584／（1＋17％）×17％＝52 392.547萬元。目前華能國際的設備綜合折舊年限約為20年，則其新增設備的綜合折舊年限亦可視為20年，新增設備的增值稅含量也將在20年內被折舊攤銷，折舊攤銷中的增值稅含量為52 392.547／20＝2 619.627萬元。

2.1　對華能國際經營凈利潤的影響幅度

在消費型增值稅制度下，由于企業的各項經營成本（如管理費用、營業費用、財務費用等）并不因增值稅制度的改變而變化，一年的所得稅稅前利潤增量在數量上等于新增設備折舊中的增值稅含量，即利潤增量＝2 619.627萬元。由于企業所得稅制度沒有改變，因增值稅制度改變而增加的利潤仍然需要繳納所得稅，則一年的經營凈利潤增量＝2 619.627×（1－33％）＝1 755.15萬。由于公司每年都在進行設備再投資，在新的稅制條件下，公司每年的經營凈利潤增量隨著時間的推移逐年遞增，設第n年的凈利潤增量為Y（n），則：Y（n）＝1755.15×n萬元。由于設備綜合折舊年限為20年，則n的最大值等于20。公司2003 年度的凈利潤為545,714.255萬元，設第n年的凈利潤增長率為L（n），則：L（n）＝Y（n）／545,714.255 , 也就是說一年的固定資產投資對公司未來凈利潤增長率的影響最大可達6.43%。

2.2　對華能國際經營活動現金凈流量的影響

從前面的折舊成本轉移過程分析可知，消費型增值稅制度改革最終通過降低產品銷售成本來提高經營活動現金凈流量，稅制的改革并不影響其他各項經營活動的現金流出，因此一年的經營活動現金流增量等于每年新增設備折舊中包含的進項增值稅含量，即經營活動現金流增量＝2 619.627萬元。由于公司每年都在進行設備再投資，在新的稅制條件下，公司經營活動現金流的增量隨著時間的推移逐年遞增，設第n年的凈利潤增量為F（n），則：F（n）＝2 619.627×n萬元。由于設備綜合折舊年限為20年，則n的最大值等于20。公司2003年度經營活動現金凈流量為1 015 697萬元，設第n年的凈現金流增長率為X（n），則：X（n）＝F（n）／1 015 697。一年的固定資產投資對公司未來經營活動現金凈流量增長率的影響最大可達5.16%。

針對明星電力（600101） 桂冠電力（600236）作同樣的分析可以得到增值稅制度改革對凈利潤影響分別為5.83% ,8.12%,而對經營性現金活動凈流量影響分別為9.73%,5.95%。綜上所述，可得出以下結論：①稅制改革有利于提高企業的經營業績、增加企業現金流量；②隨著固定資產（非不動產）逐年投入，影響幅度呈逐年上升趨勢；③投資密集型企業，諸如電力企業受到的影響比勞動密集型或知識密集型企業大。

3　我國增值稅制度改革的必要性

（1）我國現行實行的生產型增值稅基本上是1994年稅制改革確立的稅制框架的延續。當時的經濟背景是投資過度、高通貨膨脹和市場需求過旺，所以稅制設計服從政府宏觀調控目標：治理通貨膨脹，消除泡沫經濟。但1997年亞洲金融風暴之后，需求不足逐漸出現。近幾年來，國內的消費增長速度不高，通貨膨脹變成了通貨緊縮，需求過旺也變成了需求不足。經濟決定稅收，增值稅制度理所當然地要隨著經濟的變化而調整。

（2）生產型增值稅對生產過程的固定資產耗費支出部分進行了重復課征，本身就不符合稅收基本原理。

（3）實行生產型增值稅造成電力產品等能源成本偏高，最終使下游產品成本偏高，這與實行消費型增值稅的國家生產的產品在同等情況下相比較而言缺乏競爭力。

4　幾點建議

總而言之，增值稅制度應該改革，這個觀點已經基本達成共識。但是，改革如何進行？是否存在風險？這些都是應該探討的問題。針對這些問題，筆者提出一些淺見：

（1）為減小增值稅制度改革給國家財政帶來的風險，并合理評估稅改產生的效果，有必要選擇某些地區或某些行業進行試行。據報道，今年國家將在東北選擇的試點行業包括東北三省的裝備制造業、石油化工業、冶金業、船舶制造業、汽車制造業、高新技術產業、軍品工業和農產品加工等8個行業。此外還可以選擇電力能源等其他基礎性的投資密集型產業作為試點。

（2）為使財政逐步適應消費型增值稅的運行，可以借鑒國外經驗，在今后幾年內按照合理的抵扣比例對生產性固定資產的投入進行抵扣。如荷蘭1969年實行消費型增值稅時，對固定資產所含稅金實行分年度逐步抵扣，抵扣比例依次為30-30-60-67，到1973年以后則全部抵扣。實際上這個過程就是從收入型轉向消費型的過程。

（3）完善增值稅征收管理制度，強化稅收征管， 實現全面的增值稅管理。征管水平的限制，是我國目前被迫采用生產型增值稅的原因之一。要實現現有增值稅的正常運轉，要實現生產型增值稅向消費型增值稅的過渡，我們必須完善征管制度，切實提高征管水平。

增值稅制度是一種法規，屬于上層建筑。經濟基礎決定上層建筑，經濟基礎變化要求上層建筑發生改變以適應經濟基礎的發展，所以隨著經濟的發展，增值稅制度應作相對主動的調整，這是經濟運行的必然規律；但稅制改革之路并非坦途，需要有更多人去關心、去研究、去支持。

參考文獻

1　李金鋒．公共財政框架下的增值稅改革［J］．吉林省經濟管理干部學院學報，2004（2）

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關鍵詞：房產稅；試點；分稅制

一、滬渝兩地試點情況

2011年1月27日，國務院原則上同意在部分城市開展房產稅試點改革工作。隨后，上海、重慶兩地率先實行了房產稅改革。然而，兩地的改革方案卻迥異，包括稅率結構、試點范圍以及計稅依據等方面。

從稅率結構看，重慶市試用最高稅率為1.2%，明顯高于上海市暫定的0.6%。在細節化方面，重慶獨棟別墅住宅及高檔住房建筑面積交易單價主城住房成交均價3倍以下的住房稅率為0.5%；3倍至4倍的稅率為1%；4倍以上的稅率為1.2%；而上海細則相對簡單，僅僅是在應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率才以較低的0.4%計征。

從征稅范圍看，上海市的試點范圍是市行政區域，而重慶的則為主城區。重慶市規定了較多的范圍包括存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房等情況。上海并不將存量房劃入征稅對象，只對辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購且屬于該家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新購的住房者征稅。

從計稅依據看，重慶的計稅依據是房產交易價，而上海市主要還是參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按照規定周期進行重估。試點初期暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

自滬渝兩地試點以來，社會輿論不斷，指責其成效不佳，表現為稅收收入較少且房價并沒有急速下跌等，其實這是一些非常表面化的認識。鑒于住房保有環節征稅是按年征收的情況，就應在年底作綜合評判，另外也要看到當前時點房產稅稅率較低。

二、房產稅開征現狀

稅制結構不合理已經成為突出矛盾。自1994年實行分稅制體系以來，存在嚴重的“財權上移，事權下移”現象，多個地方政府已經出現負債現象。地方政府除了營業稅外沒有穩定的大宗稅收來源，更沒有成型的地方稅體系，只能依靠所謂的“地方財政”作為主要收入來源。地方政府在土地批注環節征收大額土地出讓金，開發商則把此費用以高房價的形式轉嫁給消費者，使人們的購房負擔日益加重，最終導致人們對現有房地產市場以及我國稅制結構產生抱怨不滿情緒，不利于和諧社會的構建。再加上現有個人所得稅不能明顯實現其本身的收入再分配功能，還有近來讓人們憤憤不平的“饅頭稅”等都呼喚房地產市場及稅制的改革，這些都跟房產稅密切相關。

房產價值評估技術環節存在缺陷。作為一種不動產，房產既有投資增值額又有折舊額，目前應該對房產原值征稅還是房產現值計稅存在很多爭議。像上海老城區一些老住房的價值遠遠超過了郊區新房的價格，最根本的原因還是因為地價差異過大，房屋成本相對較小。房產價值和區位、房型、小區環境、周邊環境、物業等等因素都有關，具有很強的不確定性，如何動態地評估房屋價值將是一項費時費力的浩大工程。如果仔細評估，面對數以萬計的不同房屋，準確機制將會耗費極高的社會成本。反過來說，如果只是大體分區確立房產基礎價格，容易因為不公平而招致反對。

三、房產稅改革建議

要把存量房增量房同時納入增收對象。先前在上海試點的房產稅稅制方案僅以增量房為對象，沒有考慮存量房的問題，即在2011年1月之前無論購入多少套或者多大面積的住房都不需繳納房產稅，重慶雖然計征對象里有存量房的字眼，但是只針對獨棟別墅、高檔住房，這樣無法真實體現納稅人的實際支付能力，會導致嚴重的社會不公平問題。慶幸的是，截止九月中旬廣州、杭州、深圳、南京等省會城市已經基本建立了存量房數據系統，基本完成了居民房統計，為啟動房產稅試點掃清了技術障礙。

應該以人均居住面積作為衡量標準。在我國現有社會制度下，按人均居住面積為標準能夠體現公平的原則，超過了平均居住面積，就得繳納房產稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實行累進稅率制度。另外，也要規定相應的減免制度。參照上海市試點可以看到，以一個三口之家的居民家庭為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套120平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為170平方米，人均住房面積為56.66平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套120平方米的住房可暫免征收房產稅。

建議將該稅種劃為地方稅種。我們必須肯定分稅制體系的合理之處，搞清楚政府現有的“入不敷出”現象不是分稅制導致的，而是因為分稅制體系執行不到位、地方政府職能混亂所致。當前地方政府只關注一次性把地價拿足，盡可能解決任期之內出政績的需要，而以后這塊地在十幾屆甚至二十幾屆政府任期之內是不會再產生現金流的。把房產稅劃為地方稅種能夠逐漸消除層出不窮的“地王”勢頭，有利于地方稅體系的完善，使地方政府每年都有源源不斷的現金流入，對于促進西部開發、中部崛起、振興東北老工業基地將發揮重要作用。

滬渝兩地房產稅的開征是我國從計劃經濟向市場經濟體制轉軌中的一次“試水”，是建設和諧社會過程中踏出的堅實步伐，它將從一定程度上緩解高房價的壓力，使地方政府稅源能夠持續。然而，控制房價保障民生不是一蹴而就的事情，社會各部門各階層應該同心同德攻堅克難，共同造就我們總理在2011年3月的政府工作報告中所提出的“要讓全體人民病有所醫，老有所養，住有所居”的新局面。

參考文獻：